Hotelimmobilien und Zweitwohnungen – Chance für Innovation und warme Betten

2012 wurde die Zweitwohnungsinitiative durch das Schweizer Stimmvolk angenommen, seit 6 Jahren ist das Zweitwohnungsgesetz nun in Kraft. In diesem veränderten Umfeld können Hoteliers und Investoren ihre Hotelliegenschaften (oder Teile dieser) nicht mehr ohne Weiteres in Zweitwohnungen umnutzen und veräussern. Hinzu kommt die Problematik der kalten Betten bei privaten Zweitwohnungen. Kreative Geschäftsideen von Hotels sorgen für die Belebung von Ferienwohnungen. Eine Win-Win-Situation für die gebeutelte Hotellerie sowie die Tourismusregionen.

Von Julia Schönknecht und Alois Schaltegger

Die Hotellerie ist ein hartes Pflaster

Die Coronakrise hat der Hotellerie stark zugesetzt. Die Anzahl der Logiernächte ist zwar im Jahr 2021 auf 29.6 Mio. Logiernächte angestiegen, jedoch entspricht dies immer noch einem Minus von rund 25% verglichen mit den Zahlen von vor der Krise 2019 (JLL, 2022). JLL schreibt in ihrem aktuellen Update über die Logiernächte in der Schweiz, dass vor allem die Nachfrage der inländischen Gäste im vergangenen Jahr stark zugenommen hat, aber auch die Logiernächte ausländischer Gäste sind wieder angestiegen. Der Jahresauftakt 2022 war ebenfalls vielversprechend, was die Schweizer Hotellerie wieder hoffen lässt.

Jedoch: Die Krisenjahre 2020/21 haben sich negativ auf die finanzielle Lage der Hotels ausgewirkt. Die Pandemie hat den Fachkräftemangel in der Hotellerie verschärft (HTR, 2022). Eine Umfrage der htr hotelrevue besagt, dass 68% der Hotelbetriebe vom Fachkräftemangel betroffen sind. 26% der betroffenen Betriebe mussten Abstriche in der Qualität der Dienstleistungen vornehmen und 10% mussten gar teilweise oder vorübergehend den Betrieb einstellen. Insgesamt ergab sich für die Branche im Jahr 2021 dadurch ein Schaden von mehr als 122 Millionen Franken.

Der wirtschaftliche Einbruch verstärkt die grundsätzliche Problematik der Hotellerie, Gelder für eine Investition zurücklegen zu können. Jeder in der Branche verdiente Franken fliesst unweigerlich zurück in die Immobilie in Form von Unterhalt.

Chronischer Investitionsstau

Die Hardware muss immer in bestem Zustand sein und den neusten Gästebedürfnissen und Trend entsprechen. Der damit einhergehende grosse Investitionsbedarf macht den Hoteliers zu schaffen. Für einen mittelgrossen Familienbetrieb im 3* bis 4*-Segment belaufen sich die jährlichen Investitionen für Unterhalt und Ersatz schnell im fünfstelligen Bereich. Hinzu kommen die verhältnismässig hohen operativen Kosten. Allen voran der Personalaufwand, welcher in der Ferienhotellerie rund 40% des Brutto-Betriebsertrages verschlingt. Die teils enormen Investitionen in die Infrastruktur sind demnach in den wenigsten Fällen aus eigener betrieblicher Kraft zu stemmen. (Immobilia, 2018)

Schweizer Geschäftsbanken, insbesondere solche, die mit den Regionen und der Lokalbevölkerung verbunden sind, investieren gerne in kleine und mittlere Hotels. Die dabei angewendeten Belehnungsgrenzen sind in der Regel immer gleich. Als Basis gilt der Ertragswert, welcher bei einem Ferienhotel mit rund 60-65% belehnt wird. Hinzu kommen zusätzliche Finanzierungsinstitutionen wie beispielsweise die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit sowie kantonale und private Fördermittel. Da in der Ferienhotellerie der Ertragswert üblicherweise deutlich unter dem Anlagewert liegt, sind notwendige Investitionen oftmals dennoch nicht gedeckt.

Dies führt nicht selten zu einer Abwärtsspirale. Denn: wer nicht in seine Infrastruktur investiert, ist schnell nicht mehr marktfähig. Kaum ist die Hardware veraltet, häufen sich die schlechten Bewertungen und die Zahl der Gäste nimmt ab. Der Umsatz sinkt und mit ihm der Ertragswert. Bestehende Finanzierungen können nicht mehr amortisiert werden und neues Fremdkapital aufzunehmen ist ausgeschlossen. Investitionen können nicht mehr getätigt werden.

Die NZZ schreibt, dass aufgrund einer Umfrage des Branchenverbandes HotellerieSuisse nur 20% der Hotels komplett energetisch saniert sind (NZZ, 2021). Die Investitionen fliessen für den Hotelier vorzugsweise in Bereiche, die der Gast sieht. Es besteht jedoch die Gefahr, dass diese Investitionen bei einer grundsätzlich veralteten Anlage nicht nachhaltig sind. Zudem ist Bauen und Sanieren in den Schweizer Tourismusregionen ca. 10-20% teurer als im Mittelland. Die Erreichbarkeit der Hotels ist schlecht, die Anzahl Handwerkerbetriebe klein und die Komplexität aufgrund des Geländes oft hoch.

Eine Lösung ist für Eigentümer von Hotelliegenschaften mit Investitionsstau, mit dem Bau und Verkauf von Zweitwohnungen entsprechende Einkünfte zu generieren.

Das Zweitwohnungsgesetz als Finanzierungsinstrument für den Hotelier

Das Zweitwohnungsgesetz verbietet im Grundsatz den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil 20% überschreitet. Ausnahmen für die Hoteliers gibt es aber, um Investitionen in ihren Hotelbetrieb über den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen quer zu finanzieren.

Ist das Hotel heute faktisch unwirtschaftlich (oder wird dies zumindest in naher Zukunft sein) und grössere Investitionen in die Infrastruktur sind unumgänglich, um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit zu sichern, ist es gestattet, Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Umfang von 20% der Hauptnutzfläche (HNF) zu bauen und zu veräussern.

Der Hotelier muss jedoch mittels eines unabhängig erstellten Gutachtens belegen, dass die mangelnde Wirtschaftlichkeit mit dem vorgesehenen Investitionsprojekt in die Hotelliegenschaft wiederhergestellt wird und dass der Nettoerlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen vollumfänglich in den Beherbergungsbetrieb fliesst. Ausserdem muss dieser Nettoerlös einen wesentlichen Anteil der Gesamtinvestition ausmachen.

Ist das Hotel aus Sicht der Besitzerin nicht mehr wirtschaftlich führbar, auch nicht mit Investitionen in die Hardware, so kann der Betrieb zu 50% der HNF zu Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung umgenutzt werden. Die objektive, mutmasslich nicht mehr vorhandene Wirtschaftlichkeit muss auch da durch ein unabhängiges Gutachten nachgewiesen werden.

Touristisch bewirtschaftete Wohnungen, welche ausschliesslich zur hotelmässigen Nutzung vorgesehen sind, bedürfen keines Gutachtens. Der Bau und Verkauf solcher Wohnungen ist erlaubt, sofern sie im Kontext eines strukturierten Beherbergungsbetriebes stehen (vgl. Art. 4 ZWV). Die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen.

Hat der Hotelier also räumliche Kapazität, das Hotel zu erweitern oder Teile davon zu Zweitwohnungen umzunutzen, kann ein solches Modell erheblich zur Finanzierung eines Projektes beitragen (SGH, 2021).

Die Gemeinden reagieren auf die steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen

Zweitwohnungen sind so beliebt wie schon lange nicht mehr. Nach mehreren Jahren stagnierender oder gar rückläufiger Zweitwohnungspreise hat die Corona-Krise diese in die Höhe schnellen lassen (Credit Suisse, 2022). Einerseits ist dies einer Verknappung des Angebots aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes geschuldet, andererseits hat die Coronapandemie die Nachfrage verstärkt. In den letzten beiden Jahren sind die Preise für uneingeschränkt nutzbare Zweitwohnungen im Schnitt um 8.1% gestiegen (Wüest Partner, 2022). Das aktuelle Preisniveau für Zweitwohnungen liegt in den Top-Tourismusdestinationen, wie Oberengadin und Zermatt, bei 15’000-17’000 CHF/m2, was einem Preisanstieg zwischen 15-20% seit dem vierten Quartal 2019 entspricht. In Hochpreis-Destinationen wie beispielsweise Gstaad kann der Quadratmeterpreis sogar um ein Vielfaches höher ausfallen.

Die gestiegene Nachfrage hat die Diskussion um die Problematik der kalten Betten in den Bergregionen wieder aufleben lassen. Erste Gemeinden reagieren bereits. Grächen oder Val de Bagnes im Wallis haben ihre Kurtaxen-Reglemente angepasst. Es sollen Anreize geschaffen werden, Zweitwohnungen über das ganze Jahr hinweg zu beleben. Eigentümer sollen motiviert werden, die Liegenschaften verstärkt zu vermieten oder diese vermehrt selbst zu nutzen. Andere Gemeinden, wie St. Moritz und Hasliberg, wenden sich direkt an die Eigentümer. Entweder, um diese zu motivieren, die Wohnungen vermehrt aufzusuchen oder um diese zur Vermietung zu überzeugen. Individuelle Konzepte werden von den Gemeinden gezielt gefördert.

Hoteliers finden kreative Lösungen

Es entstehen auch neue Beherbergungskonzepte mit touristisch bewirtschafteten Wohnungen. Das Swiss Peak Resort in Meiringen mit 79 Wohnungen ist ein solches Beispiel. Dieser Betrieb erzielte im ersten Betriebsjahr bereits eine Auslastung von 80% (RegioS, 2021). Ebenfalls Interesse an derartigen Investments haben verschiedene Bergbahnunternehmen, von denen mehr als 40% in solche Bereiche investieren.

Ein gelungenes Beispiel dafür, wie man wenig genutzte Zweitwohnungen, welche sich im Privatbesitz Dritter befinden, hotelmässig auslasten und dadurch Ertrag und Wertschöpfung generieren kann, zeigt das Beispiel des Projektes Berg & Bett in Wildhaus-Alt St. Johann. Das Toggenburg weist über 5’000 Zweitwohnungen auf, die Tourismus-Gemeinde Wildhaus-Alt St. Johann, in welcher sich das Projekt befindet, allein schon über 1’300. Die mögliche Folge: Kalte Betten, tiefe Wertschöpfung, eine unbelebte Tourismusregion.

Die Projektinitiantin des erwähnten Konzeptes betreibt aus der renovierten und umgestalteten Säntis Lodge (ehem. Hotel Säntis) heraus ein Ferienwohnung-Vermietungskonzept, bei welchem Zweitwohnungsbesitzer ihre Liegenschaften zur touristischen Vermietung zur Verfügung stellen können. Berg & Bett kümmert sich um die Vermarktung und den operativen Betrieb. Die Säntis Lodge fungiert dabei als Hub, als Anlaufstelle für die Ferienwohnungsgäste. Nebst dem Check-In/Check-Out bekommen die Gäste in der Säntis Lodge Informationen und Tipps über die Umgebung, ein F&B-Angebot, Beschäftigungsmöglichkeiten bei Schlechtwetter (z.B. Kino), einen kleinen Laden mit lokalen Produkten und vieles mehr. Die Ferienwohnungen sind somit nicht mehr einzelne Einheiten, welche von privaten Eigentümern genutzt oder von denen einzeln und direkt an Gäste vermietet werden. Vielmehr sind sie Teil eines dezentralen Hotelkonzeptes, welches den Gästen mehr bietet als eine klassische Ferienwohnung.

Die Zweitwohnungsbesitzer erhalten 70% der Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug von Endreinigungsgebühr, Kurtaxe, etc.) und stellen dafür die Wohnung, mit Ausnahme einer vereinbarten Eigennutzungszeit von 3 Wochen im Jahr, uneingeschränkt zur Verfügung. Sämtliche Liegenschaftskosten obliegen dabei weiterhin den Wohnungseigentümern.

Das Konzept ist innovativ und schafft eine Win-Win-Situation für alle involvierten Parteien. Die Wohnungseigentümer generieren mit Ihren Liegenschaften einen Umsatz, die Gemeinde bekommt mehr Frequenz und Wertschöpfung für alle Leistungsträger in der Region und der Betreiberin steht eine Vielzahl vermietbarer Einheiten zur Verfügung. Der Gast bekommt eine Ferienwohnung, welche die positiven Eigenheiten einer solchen mit zusätzlichen Servicedienstleistungen kombiniert (SGH / Berg & Bett Betriebs AG, 2022).

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