{"id":10083,"date":"2026-11-09T06:30:00","date_gmt":"2026-11-09T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=10083"},"modified":"2026-11-05T10:46:04","modified_gmt":"2026-11-05T09:46:04","slug":"hitze-in-zug-was-sensordaten-ueber-den-wohnungsmarkt-noch-nicht-sagen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/11\/09\/hitze-in-zug-was-sensordaten-ueber-den-wohnungsmarkt-noch-nicht-sagen\/","title":{"rendered":"Hitze in Zug: Was Sensordaten \u00fcber den Wohnungsmarkt (noch nicht) sagen"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Leonard Fister<\/a><\/p>\n\n\n\n

Ziehen Mietende aus Wohnungen weg, die im Sommer zu heiss werden? Die Stadt Zug misst die Lufttemperatur an rund 300 Orten und macht sichtbar, wie unterschiedlich warm die Tage (und N\u00e4chte) in derselben Stadt sind. Dieser Beitrag verkn\u00fcpft die Temperaturmessungen mit Mietinseraten von ImmoCompass AG und dem Geb\u00e4ude- und Wohnungsregister. Im Fokus steht der Sommer 2025: Ein m\u00f6glicher hitzebedingter Umzug kann erst Monate sp\u00e4ter folgen, und f\u00fcr die Zeit nach dem Sommer 2026 fehlen noch gen\u00fcgend Inserate. Ein erster Abgleich zeigt: An Orten mit vielen Tropenn\u00e4chten gibt es im Verh\u00e4ltnis zum Wohnungsbestand mehr Inserate, allerdings auch schon vor dem heissen Sommer 2025. Eine Ver\u00e4nderung danach, die sich eindeutig der Hitze zuschreiben liesse, ist nicht nachweisbar. Der Beitrag ordnet ein, warum sich Hitzebelastung nur schwer messen l\u00e4sst und warum es noch schwieriger ist, Hitzeeffekte auf den Wohnungsmarkt sauber zu identifizieren.<\/p>\n\n\n\n

Warum sind die Messungen der Stadt Zug besonders wertvoll?<\/h2>\n\n\n\n

Hitze belastet oft weniger durch den H\u00f6chstwert am Nachmittag als dadurch, dass es nachts kaum abk\u00fchlt: Wer sich in der Nacht nicht erholen kann, sp\u00fcrt die Hitze am st\u00e4rksten. Auch nachts unterscheiden sich die Temperaturen innerhalb einer Stadt deutlich. Eine einzelne Wetterstation erfasst solche Unterschiede innerhalb einer Stadt nicht. Daf\u00fcr braucht es ein dichtes Messnetz.<\/p>\n\n\n\n

Die Stadt Zug betreibt mit dem Thermal-Mapping ein solches Netz: Rund 300 Sensoren messen im Gemeindegebiet alle 15 Minuten Lufttemperatur und Luftfeuchtigkeit. Damit will die Stadt Hitzeinseln erkennen und Massnahmen planen, etwa Standorte f\u00fcr B\u00e4ume oder neue Gr\u00fcnr\u00e4ume. Die Daten sind als offene Beh\u00f6rdendaten<\/a> zug\u00e4nglich und auf einer interaktiven Karte<\/a> dargestellt. Geb\u00e4ude lassen sich dem n\u00e4chsten Messort zuordnen und erhalten so einen N\u00e4herungswert f\u00fcr die Hitzebelastung ihrer Mikrolage. Die Verkn\u00fcpfung ist einfach, ihre Interpretation aber sehr anspruchsvoll.<\/p>\n\n\n\n

Im Sommer 2025 z\u00e4hlten die ausgewerteten Messorte zwischen 0 und 28 Tropenn\u00e4chte (N\u00e4chte, in denen die Temperatur zwischen 22 und 6 Uhr nicht unter 20 \u00b0C fiel). Messorte mit vielen Tropenn\u00e4chten liegen vor allem im Zentrum und am Seeufer (Abbildung 1). Dichte Bebauung, versiegelte Fl\u00e4chen und wenig Gr\u00fcn k\u00f6nnen die n\u00e4chtliche Abk\u00fchlung begrenzen: Geb\u00e4ude und befestigte Fl\u00e4chen speichern tags\u00fcber W\u00e4rme und geben sie nachts wieder ab. Am Seeufer k\u00f6nnte zudem der See die N\u00e4chte warm halten. Die Karte pr\u00fcft diese Erkl\u00e4rungen jedoch nicht; insbesondere wurde die Versiegelung nicht gemessen. Sie zeigt aber, dass Lage und n\u00e4chtliche W\u00e4rme zusammenh\u00e4ngen. Dies ist ein Kernproblem beim Vergleich mit dem Wohnungsmarkt.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 1: Messorte nach Anzahl Tropenn\u00e4chten, Juni bis August 2025, in drei etwa gleich grossen Gruppen. Quelle: Stadt Zug, Karte \u00a9 swisstopo (eigene Darstellung). Stand: Sommer 2025.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Was Inserate (nicht) zeigen<\/h2>\n\n\n\n

Ziehen Mietende aus heissen Lagen weg, werden dort mehr Wohnungen frei und neu vermietet. Diese Spur l\u00e4sst sich mit Mietinseraten verfolgen: Sie zeigen, wo und wann Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben werden, und lassen sich \u00fcber ihre Koordinaten dem n\u00e4chsten Messort zuordnen. Sie dienen hier deshalb als indirekter Hinweis auf Wohnungswechsel.<\/p>\n\n\n\n

Nicht jedes Inserat folgt aber auf einen Auszug: Es gibt auch Erstvermietungen in Neubauten, zuvor selbst genutzte oder leerstehende Wohnungen sowie m\u00f6blierte, befristete Angebote. Ob jemand ausgezogen ist, weshalb oder ob jemand gerne umziehen w\u00fcrde, l\u00e4sst sich daraus nicht ablesen.<\/p>\n\n\n\n

Umgekehrt erscheint nicht jeder Mieterwechsel als Inserat. Der Kanton Zug hatte am 1. Juni 2025 mit 0.42 % die zweittiefste Leerwohnungsziffer der Schweiz (Schweiz: 1 %). In einem so knappen Markt k\u00f6nnen Wohnungen etwa \u00fcber Wartelisten oder Nachmietende ohne Inserat neu vermietet werden.<\/p>\n\n\n\n

Auch ein Umzugswunsch muss nicht zu einem Wechsel f\u00fchren: Alternativen fehlen, und langj\u00e4hrige Mietende m\u00fcssten bei einem Umzug oft eine deutlich h\u00f6here Miete bezahlen. Zudem h\u00e4ngt die Mobilit\u00e4t von der Lebensphase ab. Zwischen Hitzebelastung und Inserat liegen somit mehrere Schritte: Belastung, Umzugswunsch, tats\u00e4chlicher Umzug und \u00f6ffentliche Ausschreibung. Jeder davon kann ausbleiben und einen m\u00f6glichen Zusammenhang im Inserateaufkommen abschw\u00e4chen. Unver\u00e4nderte Inserate bedeuten deshalb keine Entwarnung bei Hitze; und steigende Inserate k\u00f6nnen auch andere Gr\u00fcnde haben.<\/p>\n\n\n\n

Zeigt sich die Hitze im Wohnungsmarkt?<\/h2>\n\n\n\n

Die explorative Auswertung vergleicht drei Gruppen von insgesamt 276 Messorten mit wenigen, mittleren oder vielen Tropenn\u00e4chten im Sommer 2025. Inserate werden dem n\u00e4chsten Messort zugeordnet, wenn er h\u00f6chstens 150 m entfernt ist. Um unterschiedliche Bebauungsdichten zu ber\u00fccksichtigen, werden die Inserate je 1’000 Wohnungen in bestehenden Mehrfamilienh\u00e4usern ausgewiesen. Die vollst\u00e4ndigen Angaben stehen unter \u00abDaten und Vorgehen\u00bb, siehe unten.<\/p>\n\n\n\n

Jeder Punkt in Abbildung 2 umfasst vier Monate:<\/strong> den beschrifteten Monat und die drei Folgemonate. \u00abJanuar 2026\u00bb steht also f\u00fcr Januar bis April 2026. Die Kurven zeigen das Inserateaufkommen in \u00fcberlappenden Zeitfenstern; die Punkte bilden keine einzelnen Monate ab. Zwei Befunde fallen auf.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 2: Inserate je 1’000 Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern nach Tropenn\u00e4chten am n\u00e4chsten Messort im Sommer 2025. Die x-Achse bezeichnet den Beginn des Viermonatsfensters, Januar 2025 bis Januar 2026; ber\u00fccksichtigt sind Inserate bis April 2026. Der graue Bereich markiert Juni bis August auf der Zeitachse. Auch fr\u00fcher beginnende Fenster enthalten bereits Sommermonate. Wohnungsbestand: GWR, 31. August 2025, Zuordnung zum n\u00e4chsten Messort bis 150 m. Die Zahlen rechts nennen die verschiedenen Inserate je Gruppe, die zwischen Januar 2025 und Januar 2026 mindestens einen Tag online waren; jedes Inserat ist einmal gez\u00e4hlt, auch wenn es in mehreren Fenstern vorkommt. Quelle: Stadt Zug, BFS (GWR), ImmoCompass (eigene Darstellung).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Der Niveauunterschied besteht schon vor dem Sommer 2025.<\/strong> In der Gruppe mit vielen Tropenn\u00e4chten liegen die Werte durchgehend bei rund 12 bis 19 Inseraten je 1’000 Wohnungen, in den anderen Gruppen bei 3 bis 8. Die Einteilung beruht auf den Tropenn\u00e4chten im Sommer 2025; der Unterschied ist jedoch bereits vorher sichtbar. Er l\u00e4sst sich deshalb nicht als Folge dieses Sommers interpretieren. Eine l\u00e4ngerfristige Wirkung fr\u00fcherer Hitze bleibt offen, denn heisse Orte bleiben von Jahr zu Jahr gr\u00f6sstenteils dieselben.<\/p>\n\n\n\n

Eine m\u00f6gliche, aber nicht ausreichend grosse Erkl\u00e4rung liegt im Wohnungsbestand: In der Gruppe mit vielen Tropenn\u00e4chten sind die Wohnungen im Mittel kleiner (94 statt 99 m2). Der Anteil Ein- und Zweizimmerwohnungen betr\u00e4gt 29 %, gegen\u00fcber 19 % bis 20 % in den anderen Gruppen. Dort k\u00f6nnten h\u00e4ufiger mobile Einzelpersonen und junge Haushalte leben. Eine einfache Modellrechnung verdeutlicht die Gr\u00f6ssenordnung: W\u00fcrden kleine Wohnungen zwei- bis dreimal so oft inseriert wie gr\u00f6ssere, erg\u00e4be der Unterschied zwischen 29 % und 20 % kleinen Wohnungen bei sonst gleichen Inserateh\u00e4ufigkeiten einen um rund 8 % bis 13 % h\u00f6heren Wert. In der Abbildung liegt er \u00fcberwiegend mehr als doppelt so hoch. Weitere m\u00f6gliche Gr\u00fcnde (etwa mehr Mietwohnungen im Zentrum, Erstvermietungen oder m\u00f6blierte Angebote) scheinen also einen grossen Einfluss zu haben.<\/p>\n\n\n\n

In sp\u00e4ter beginnenden Fenstern steigt der Wert der Gruppe mit vielen Tropenn\u00e4chten.<\/strong> In den Fenstern ab April bis Juni 2025 liegt er bei rund 12 Inseraten je 1’000 Wohnungen, mit 69 Inseraten am Tiefpunkt. Ab September sind es 14 bis 15 (82 bis 90 Inserate). Die mittlere Gruppe liegt dann bei etwa 5 bis 7. In der Gruppe mit wenigen Tropenn\u00e4chten sinkt der Wert vom Fenster ab Juni mit rund 6 (25 Inserate) auf rund 3 ab Oktober (11 bis 12 Inserate). Daraus l\u00e4sst sich aus mehreren Gr\u00fcnden kein Hitzeeffekt ableiten:<\/p>\n\n\n\n