![\"Geld-Hand\"](\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2013\/08\/Geld-Hand.jpg\")
<\/a><\/b><\/p>\nSp\u00e4testens seit der Steuerflucht von G\u00e9rard D\u00e9pardieu<\/b> wissen wir, dass Privatpersonen (und Firmen) bei einer zu hohen Steuerbelastung ihre Koffer packen und in g\u00fcnstigere Gefilde ziehen. Immobilien haben diese M\u00f6glichkeit nicht. Das macht sie f\u00fcr den Steuervogt \u00e4usserst attraktiv. Tats\u00e4chlich generieren die Immobilien von der Planung bis zum Verkauf verschiedenste Steuern und Geb\u00fchren f\u00fcr den Staat, welche von 2002 bis 2010 um \u00fcber 40% auf rund 5.5 Mrd. Franken pro Jahr gestiegen sind. Dazu kommen noch die Ertr\u00e4ge der Eigenmietwertbesteuerung.<\/p>\n
Insbesondere touristische Gemeinden<\/b> sind extrem abh\u00e4ngig von Transaktionssteuern. In St. Moritz etwa machen alleine die Hand\u00e4nderungs- und Grundst\u00fcckgewinnsteuern im Jahr 2011 rund 46% der gesamten Steuereinnahmen aus, 2007 waren es noch 30%. In urbanen Gebieten mit einem gr\u00f6sseren Anteil von juristischen Personen ist die Bedeutung der Liegenschaftensteuern naturgem\u00e4ss tiefer.<\/p>\n
Solange der Boom anh\u00e4lt,<\/b> sprudeln diese Geldquellen munter weiter. Sobald die Preise weniger stark steigen oder sogar zur\u00fcckgehen, werden Grundst\u00fcckgewinnsteuern, Hand\u00e4nderungsgeb\u00fchren und andere Liegenschaftensteuern wesentlich tiefer ausfallen.\u00a0 Gemeinden und Kantone tun somit gut daran, diese in ihrer Finanzplanung nicht als j\u00e4hrlich wiederkehrende Selbstverst\u00e4ndlichkeit zu betrachten, sondern deren (zumindest teilweise) aussergew\u00f6hnliche Situation einzukalkulieren.<\/p>\n
Gef\u00e4hrlich k\u00f6nnte die aktuelle Situation insbesondere f\u00fcr schnell wachsende Gemeinden sein<\/b>. Wenn in gr\u00f6sserem Umfang Eigentumswohnungen gebaut und verkauft werden, fallen entsprechend hohe Steuerertr\u00e4ge an. Diese k\u00f6nnen gef\u00e4hrliche strukturelle Fehlentwicklungen kaschieren, welche die k\u00fcnftige Finanzsituation der Gemeinde untergraben k\u00f6nnen.<\/p>\n
Insbesondere bei gr\u00f6sseren Einzonungen oder Quartierentwicklungen<\/b> kann die Nutzerzusammensetzung massive Auswirkungen auf die Gemeindefinanzen haben. Neue Bewohner bringen nicht nur Steuereinnahmen, sondern brauchen auch zus\u00e4tzliche Infrastrukturen wie Schulr\u00e4ume, Gesundheitsleistungen, aber auch Abwasserreinigung und Strassen. Insbesondere wenn, wie heute vielerorts \u00fcblich, verdichtet gebaut wird, k\u00f6nnen sich gr\u00f6ssere Neubauvorhaben massiv auswirken.<\/p>\n
Bei einer Gesamtkostenbetrachtung<\/b> zeigt sich, dass je nach konkreter Situation der Gemeinde ein Mittelklassehaushalt seine verursachten Zusatzkosten knapp decken kann. Haushalte im preisg\u00fcnstigen Wohnungssegment dagegen verursachen alleine auf Gemeindeebene ein Defizit von CHF 2’000 \u2013 6’000 pro Jahr. Das ist an sich kein Problem, da unser Gesellschaftssystem ja auf dem Grundsatz der Solidarit\u00e4t beruht. Wichtig ist einzig, dass die Defizite erkannt und kompensiert werden, was durch die Ansiedlung von Arbeitspl\u00e4tzen oder von gut bis sehr gut verdienenden Haushalten geschehen kann, welche wesentlich mehr Steuern bezahlen als sie an staatlichen Leistungen beziehen.<\/p>\n
Wenn, wie heute vielerorts \u00fcblich, Eigentumswohnungen <\/b>gebaut und verkauft werden, wird die Gemeinderechnung aufgrund der Transaktionssteuern massiv aufpoliert. Zusammen mit der Wachstumseuphorie weckt das neue Begehrlichkeiten an die Infrastruktur. Tolle neue Schulh\u00e4user, B\u00e4der, Gemeindes\u00e4le etc. werden gefordert und schlimmstenfalls sogar gebaut. Kurz nachdem die letzte Etappe abgeschlossen ist und die Ertr\u00e4ge aus Immobilentransaktionen wegfallen zeigt sich das Ausmass der strukturellen Probleme. Dann ist es jedoch zu sp\u00e4t.<\/p>\n
Verschiedene schnell gewachsene Gemeinden<\/b> stellen fest, dass sie sich eine zu teure Infrastruktur aufgebaut haben und mit einem gewissen Abflachen des Wachstums ihre Steuern erh\u00f6hen m\u00fcssen. Zu stark allerdings auch nicht, weil sonst die besten Steuerzahler vertrieben werden.<\/p>\n
Gemeinden sind gut beraten<\/b>, wenn sie sich von den hervorragenden Immobiliensteuerertr\u00e4gen der letzten Jahre nicht die Sicht vernebeln lassen. Die Auswirkungen von Einzonungen und Neubauprojekten k\u00f6nnen gut simuliert werden, so dass die zugrunde liegenden Mechanismen schnell und klar erkennbar werden. Es braucht den politischen Willen zu Klarheit, Transparenz und \u00f6ffentlichem Diskurs anstelle von unreflektierten populistischen Forderungen jeglichen Couleurs. Ansonsten ist der Kater garantiert.<\/p>\n
(Dieser Artikel erschien am 2.8.2013 auch als Kolumne in der «Zentralschweiz am Sonntag»)<\/p>\n
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