{"id":1405,"date":"2014-04-20T12:05:17","date_gmt":"2014-04-20T10:05:17","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=1405"},"modified":"2014-04-21T16:56:07","modified_gmt":"2014-04-21T14:56:07","slug":"beruhigungsmittel-oder-brandbeschleuniger-fuer-den-immobilienmarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2014\/04\/20\/beruhigungsmittel-oder-brandbeschleuniger-fuer-den-immobilienmarkt\/","title":{"rendered":"Beruhigungsmittel oder Brandbeschleuniger f\u00fcr den Immobilienmarkt?"},"content":{"rendered":"

Die Schweizer Immobilienpreise kannten die letzten fast zwanzig Jahre nur eine Richtung: nach oben. Die Angst vor einer \u00dcberhitzung auf dem Wohnimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren zu verschiedenen Massnahmen gef\u00fchrt. So m\u00fcssen Immobilienk\u00e4ufer seit letztem Jahr 10% des Kaufpreises in Barmitteln einbringen und die Verschuldung innerhalb von 20 Jahren auf 67% amortisieren. Banken m\u00fcssen ihre Hypothekarausleihungen mit mehr Eigenkapital hinterlegen.<\/p>\n

\"Eigenheim\"<\/a>Nachdem die Hypothekarausleihungen mittlerweile fast 150% des Bruttoinlandsproduktes<\/a> erreicht haben, ist die Finanzmarktaufsicht (FINMA) alarmiert und erw\u00e4gt zus\u00e4tzliche, einschneidende Massnahmen: In Tiefzinsphasen wie heute sollen Hypothekarschuldner in Zukunft nicht mehr den aktuellen Zins zahlen, sondern die von den Banken zur Tragbarkeitsberechnung verwendeten rund 5%. Die Differenz zum effektiven Marktzins soll zur Amortisation eingesetzt werden. Davon betroffen w\u00e4ren all jene, die ein Eigenheim kaufen oder eine Hypothek erneuern, deren Belehnung \u00fcber 67% liegt.<\/p>\n

Sind \u00fcberhaupt weitere Regulierungen notwendig?<\/b><\/p>\n

<\/b>Der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt hat sich abgeschw\u00e4cht, vermehrt sind auch Gegenden mit sinkenden Preisen zu beobachten. Selbst in Z\u00fcrich sind die Preise im letzten Quartal gem\u00e4ss ZKB nur noch um 0.3% gestiegen<\/a>. Die bisher getroffenen Massnahmen haben ihr Ziel offensichtlich zumindest teilweise erreicht. Kommt dazu, dass mit der durch die Einwanderungs-Initiative ausgel\u00f6sten Unsicherheit und der Aussicht auf eine verminderte k\u00fcnftige Zuwanderung die Preise weiter unter Druck kommen k\u00f6nnten. Von Maklern ist der Hinweis auf eine gewisse Kaufzur\u00fcckhaltung zu h\u00f6ren. Wenn man bedenkt, dass viele Massnahmen Zeit brauchen, um in den Statistiken aufzutauchen, scheint es,\u00a0 dass sich die Situation aufgrund all dieser Faktoren beruhigt und tats\u00e4chlich eine sanfte Landung m\u00f6glich ist.<\/p>\n

Was l\u00f6sen die geplanten Massnahmen aus?<\/b><\/p>\n

<\/b>F\u00fcr Eigenheimk\u00e4ufer und Haushalte, die ihre Hypothek erneuern m\u00fcssen, steigen die Gesamtkosten im Vergleich zur heutigen Regelung um mindestens 30%. In Extremf\u00e4llen k\u00f6nnen sie sich auch verdoppeln. Neuk\u00e4ufer w\u00fcrden damit beim Kauf wesentlich zur\u00fcckhaltender, bestehende Eigent\u00fcmer, die ihre Finanzierung verl\u00e4ngern m\u00fcssen, k\u00f6nnten sich diese Zwangsamortisation teilweise nicht leisten und\u00a0 unter Umst\u00e4nden sogar gezwungen werden, ihre Objekte zu verkaufen.<\/p>\n

Gesamtschweizerisch w\u00fcrden die Haushalte mit rund 500 Mio. Franken mehr belastet. Einsparungen beim Konsum w\u00e4ren die logische Folge, was sich negativ auf den Gang der Wirtschaft auswirken w\u00fcrde.<\/p>\n

Wie vielerorts ist auch beim Hauskauf viel Psychologie im Spiel. F\u00fcr das Handeln der Akteure ist nicht nur relevant, was tats\u00e4chlich passiert, sondern, welche Erwartungen, Hoffnungen und \u00c4ngste dadurch ausgel\u00f6st werden. Die erste Reaktion bei einem externen Schock ist h\u00e4ufig, den Kaufentscheid vorerst aufzuschieben. Wie schon bei der Lehman-Pleite und der Griechenlandkrise, k\u00f6nnten auch die ins Auge gefassten Massnahmen der FINMA einen veritablen K\u00e4uferstreik\u00a0 nach sich ziehen. W\u00e4hrend sich die Nachfrage nach den beiden anderen Schocks nach einigen Monaten wieder normalisierte, wird hier eine Situation heraufbeschworen, die von Dauer ist.<\/p>\n

Vielerorts wird bereits jetzt das Platzen einer potentiellen Blase bef\u00fcrchtet. \u00a0Aufgrund der getroffenen Massnahmen und der politischen Unsicherheiten durch Zuwanderungsinitiative und des Steuerstreit ist der Markt bereits in einer Abk\u00fchlungsphase<\/a>. Damit k\u00f6nnte das der sprichw\u00f6rtliche Tropfen sein, der das Fass zum \u00dcberlaufen bringt.<\/p>\n

Wenn zu viele Leute glauben, dass die Preise nun sinken werden schieben sie ihre Kaufabsichten auf. Gleichzeitig kommen durch die momentane hohe Neubaut\u00e4tigkeit laufend neue Objekte auf den Markt. Dieses Gemisch k\u00f6nnte die Initialz\u00fcndung zu dem Preissturz werden, der eigentlich verhindert werden sollte. Die FINMA bewegt sich mit der Massnahme, sollte sie sie denn einf\u00fchren, auf einem sehr schmalen Grat. Die Absturzgefahr ist hoch.<\/p>\n

Was k\u00f6nnte stattdessen getan werden?<\/b><\/p>\n

<\/b>Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist es sinnvoll, wenn Haushalte erstens nicht ihre gesamte Pensionskasse pl\u00fcndern um Wohneigentum zu erwerben und zweitens die Hypothekarschulden im Verlauf der Zeit wieder abbauen. Ersteres wurde mit den bisher getroffenen Massnahmen wesentlich verbessert, zweiteres ist ein grunds\u00e4tzliches Problem unseres Steuersystemes, das Hypothekarschulden steuerlich stark beg\u00fcnstigt. Richtigerweise w\u00fcrde es gel\u00f6st, indem die Besteuerung des Eigenmietwertes abgeschafft und gleichzeitig die steuerliche Abzugsf\u00e4higkeit der Schuldzinsen aufgehoben w\u00fcrde.<\/p>\n

Nachdem sich die Marktentwicklung zur Zeit offensichtlich beruhigt<\/a>, w\u00e4re es angebracht, mit weiteren Massnahmen zuzuwarten. Sollten sich die positiven Zeichen fortsetzen, l\u00f6st sich das Problem von selbst. Sollte es so sein, dass die Banken ihre Vorgaben zur Hypothekarvergabe nicht ernst genug nehmen, ist dort anzusetzen.<\/p>\n

(Dieser Artikel erschien am 19.4.2014 als Kolumne in der Neuen Luzerner Zeitung)<\/em><\/p>\n

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