{"id":1855,"date":"2015-07-18T17:02:27","date_gmt":"2015-07-18T15:02:27","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=1855"},"modified":"2015-07-18T17:02:27","modified_gmt":"2015-07-18T15:02:27","slug":"sanierungsfalle-stockwerkeigentum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2015\/07\/18\/sanierungsfalle-stockwerkeigentum\/","title":{"rendered":"Sanierungsfalle Stockwerkeigentum"},"content":{"rendered":"

\"Stockwerkeigentum_2spaltig\"<\/a>Das Stockwerkeigentum wurde 1965 in der Schweiz eingef\u00fchrt und ist eine Erfolgsgeschichte. Es hat das Wohneigentum breiten Bev\u00f6lkerungsgruppen zug\u00e4nglich gemacht. Der Anteil an Wohneigent\u00fcmer ist seit Einf\u00fchrung des Stockwerkeigentums auf rund 40% gestiegen. Die aktuell tiefen Zinsen f\u00fchren dazu, dass sich noch mehr Menschen den Traum von den eigenen vier W\u00e4nden erf\u00fcllen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Im Moment stehen vor allem Fragen zur Erschwinglichkeit, Finanzierbarkeit und Tragbarkeit im Fokus. Daneben geht ein wichtiger Aspekt, der viele Stockwerkeigent\u00fcmer auf dem falschen Fuss erwischen k\u00f6nnte, etwas unter.<\/p>\n

Die ersten Stockwerkeigentumsh\u00e4user kommen in ein Alter<\/strong>, in dem grosse Sanierungen anstehen. Aber auch bei j\u00fcngeren Einheiten stehen die Eigent\u00fcmer immer wieder vor Fragen, wie sie mit den gemeinschaftlichen Teilen umgehen wollen und welche Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten sie ausf\u00fchren wollen.<\/p>\n

Der K\u00e4ufer will vor allem die Freiheit in seinen eigenen vier W\u00e4nden geniessen und interessiert sich deswegen f\u00fcr seine Wohnung. Dabei vergisst er h\u00e4ufig, dass er daneben ja auch noch das Eigentum und die Verantwortung f\u00fcr die gemeinschaftlichen Teile des Hauses miterworben hat. Den wenigsten K\u00e4ufern ist bewusst, dass die gemeinschaftlichen Geb\u00e4udeteile rund zwei Drittel des gesamten Geb\u00e4udewertes ausmachen<\/strong>.<\/p>\n

Die Stockwerkeigent\u00fcmer m\u00fcssen somit nicht nur die eigene Wohnung im Schuss halten, sondern eben auch daf\u00fcr sorgen, dass diese gemeinschaftlichen Teile unterhalten und instand gestellt werden. Daf\u00fcr ist der Erneuerungsfonds vorgesehen, in den alle Stockwerkeigent\u00fcmer ihr Beitr\u00e4ge zu bezahlen haben. Diese Beitr\u00e4ge k\u00f6nnen von der STWE-Gemeinschaft festgesetzt werden.<\/p>\n

In der Praxis wird oft festgestellt, dass STWE-Gemeinschaften wenig Verst\u00e4ndnis f\u00fcr h\u00f6here Beitr\u00e4ge haben und Sanierungsmassnahmen \u00f6fters aufgrund der Kostenfolgen abgelehnt oder zur\u00fcckgestellt werden. Verschiedene Untersuchungen haben aufgezeigt, dass der Sanierungsfonds vielerorts bei weitem nicht ausreicht, um das Geb\u00e4ude tats\u00e4chlich im Schuss zu halten<\/strong>. Die Folge davon ist dann entweder ein aufgestauter Unterhaltsbedarf oder aber pl\u00f6tzlich grosse Kostenfolgen, wenn tats\u00e4chlich Massnahmen nicht mehr aufgeschoben werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Beim Kauf einer Neubauwohnung<\/strong> ist das Problem f\u00fcr den K\u00e4ufer weniger virulent, da in den ersten 10-15 Jahren sowieso kaum Sanierungen anfallen. Wenn Sie jedoch eine \u00e4ltere Wohnung kaufen, dann kann ein mangelhafter Erneuerungsfonds ziemlich kostspielig werden. Interessanterweise ist diese Problematik auch vielen Banken nicht bewusst: die wenigsten \u00fcberpr\u00fcfen bei Finanzierungsanfragen systematisch die H\u00f6he des Erneuerungsfonds.<\/p>\n

Was sollten Sie nun tun, wenn Sie Besitzer einer STWE-Wohnung sind?<\/strong> \u00dcberpr\u00fcfen Sie den Stand des Erneuerungsfonds und lassen Sie von Ihrem Verwalter eine Planung der anstehenden Massnahmen f\u00fcr die n\u00e4chsten 10-15 Jahre erstellen. So eine Planung braucht zwar etwas Sachkenntnis, ist aber mit vern\u00fcnftigem Aufwand machbar. Die Lebensdauer von Geb\u00e4udeteilen wie Lift, Dach, Aussenhaut, Fenster, etc. ist bekannt, so dass relativ einfach eine entsprechende Rechnung erstellt werden kann. Ein Vergleich des Erneuerungsfonds mit den Prognosen zu den Sanierungskosten zeigt Ihnen schnell, ob Sie ein Problem haben. Thematisieren Sie das an der STWE-Versammlung und versuchen Sie, zu L\u00f6sungen zu kommen.<\/p>\n

Wenn Sie eine \u00e4ltere STWE-Wohnung kaufen<\/strong>, lassen Sie sich unbedingt den Stand des Erneuerungsfonds sowie die Protokolle der letzten Versammlungen geben. Daraus ersehen Sie, wie die Gemeinschaft finanziell da steht und mit anstehenden Massnahmen umgeht. Die eigentlich erforderlichen Erneuerungsr\u00fcckstellungen kann ihnen ein Immobiliensch\u00e4tzer oder ev. auch Ihr Finanzierungsberater errechnen. Wenn Sie nun eine zu grosse Differenz entdecken, sollten Sie mit dem Verk\u00e4ufer nochmals \u00fcber den Preis verhandeln. Als Faustregel kann gelten, dass ca. 0.6-0.7% des Geb\u00e4udeversicherungswertes pro Jahr in den Sanierungsfonds eingelegt werden m\u00fcssten, damit die vollen Sanierungskosten gedeckt werden k\u00f6nnen. In der Praxis sind h\u00e4ufig Werte von ca. 0.3% zu beobachten.<\/p>\n

Die vielen Vorteile und Annehmlichkeiten bringen andererseits auch etwas Verantwortung und M\u00fche mit sich. Der kleine Aufwand lohnt sich jedoch, damit Sie m\u00f6glichst lange und nachhaltig Freude an Ihren vier W\u00e4nden haben.<\/p>\n

Dieser Artikel erschien am 18.7.2015 in der Neuen Luzerner Zeitung.<\/em><\/p>\n

Weiterf\u00fchrende Informationen:<\/p>\n