{"id":2381,"date":"2016-12-03T09:16:50","date_gmt":"2016-12-03T08:16:50","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=2381"},"modified":"2016-12-06T09:03:24","modified_gmt":"2016-12-06T08:03:24","slug":"wie-wir-uns-die-naechste-immobilienkrise-basteln","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2016\/12\/03\/wie-wir-uns-die-naechste-immobilienkrise-basteln\/","title":{"rendered":"Wie wir uns die n\u00e4chste Immobilienkrise basteln"},"content":{"rendered":"

\"Haus-Geld\"<\/a>Die Preise f\u00fcr Wohneigentum kannten in der Schweiz in den letzten 20 Jahren nur eine Richtung: nach oben. Wer damals gekauft hatte, wohnt heute fast gratis. F\u00fcr Neuk\u00e4ufer ist der Traum vom Wohneigentum aber h\u00e4ufig ausgetr\u00e4umt. Auch wenn das Wunschobjekt mit den aktuell tiefen Zinsen f\u00fcr viele theoretisch finanzierbar w\u00e4re, spielen die Banken mit ihren Tragbarkeitsrechnungen in vielen F\u00e4llen Spielverderber. Die Raiffeisenbank m\u00f6chte dem nun abhelfen und schl\u00e4gt vor, dass der Zinssatz f\u00fcr die Tragbarkeitsrechnung von 5% auf 3% gesenkt wird und so Wohneigentum wieder f\u00fcr mehr Leute zug\u00e4nglich wird. Wirklich eine gute Idee?<\/p>\n

Blenden wir ein paar Jahre zur\u00fcck: Die Lehman-Pleite markierte vor bald zehn Jahren den Ausbruch der globalen Finanzkrise. Banken wurden in ihren Grundfesten ersch\u00fcttert. Die UBS musste, wie weltweit verschiedene Institutionen, vom Staat gerettet werden. Die Krise griff auf die Realwirtschaft \u00fcber. Die Folgen sp\u00fcren wir noch heute: \u00fcberbordende Staatsverschuldung, Negativzinsen und darauf basierend explodierende Preise von Immobilien und weiteren vermeintlich sicheren Anlagen.<\/p>\n

Basis der ganzen Malaise war ein Wohneigentumsf\u00f6rderungsprogramm, das Pr\u00e4sident Clinton ins Leben rief. In diesem Zusammenhang wurden unter anderem die beiden grossen staatlichen Hypothekenfinanzierer angewiesen, Hypotheken auch f\u00fcr \u201eSchwellenhaushalte\u201c zu finanzieren. Die Immobilienunternehmer und Finanzdienstleister witterten ihre Chancen und in kurzer Zeit wurde ein grandioses Schneeballsystem aufgebaut, mit dem Immobilien in ganz USA an Personen verkauft wurden, die weder \u00fcber Eigenmittel noch ein stabiles, ausreichendes Einkommen verf\u00fcgten. Die Hypotheken wurden geb\u00fcndelt und dem ahnungslosen Publikum verkauft. Mit dem abflachen des Preiswachstums h\u00e4uften sich die Zahlungsausf\u00e4lle. Die globale Finanzkrise kam ins Rollen.<\/p>\n

In der Folge fielen auch die Hauspreise drastisch: In den USA teilweise um \u00fcber 50%, aber auch in Europa um teilweise 30-40%. Weil damit auch ein massiver Kaufkraftverlust der Privathaushalte verbunden war (und die Staaten lieber mit weiterem billigem Geld statt den notwendigen Strukturreformen reagierten), haben sich viele dieser L\u00e4nder bis heute nicht vollst\u00e4ndig davon erholt.<\/p>\n

Die Nationalbank muss sich aufgrund des Aufwertungsdruckes auf den Schweizer Franken entscheiden, ob sie einen hohen Franken zulassen und damit die Exportindustrie abw\u00fcrgen und Arbeitspl\u00e4tze vernichten soll, oder aber mit Negativzinsen den Franken einigermassen tief halten und im Gegenzug den Immobilienmarkt weiter befeuern will. Richtigerweise hat sie sich f\u00fcr den m\u00f6glichst weitgehenden Erhalt von Arbeitspl\u00e4tzen entschieden. Damit ist es den Marktakteuren (und hier insbesondere den Banken) \u00fcberlassen, den Immobilienmarkt in die richtigen Bahnen zu lenken. Mit den vor rund einem Jahr eingef\u00fchrten Selbstregulierungsmassnahmen haben sie stark zu einer sanften Landung beigetragen: die Preise sind stabil, bzw. teilweise sogar r\u00fcckl\u00e4ufig. Die dabei beschlossenen Regeln zur Tragbarkeitsberechnung sollen nun mit der Forderung der Raiffeisen-Gruppe aufgeweicht werden.<\/p>\n

Was w\u00fcrde passieren, wenn die Tragbarkeitsberechnung gelockert w\u00fcrde? Logischerweise w\u00fcrden sich mehr Leute als bisher \u00fcberhaupt Eigentumswohnungen und Einfamilienh\u00e4user leisten k\u00f6nnen. Andere k\u00f6nnten sich ein sch\u00f6neres, gr\u00f6sseres, teureres Heim leisten. Diese steigende Nachfrage w\u00fcrde \u00fcber kurz oder lang dazu f\u00fchren, dass auch die Preise wieder steigen. Die Preissteigerung l\u00e4sst sich schwer beziffern, aber ein Anstieg um 10-20% scheint durchaus plausibel. Wenn die Anbieter merken, dass die Nachfrage steigt, kann der Preis sehr kurzfristig steigen. Gewinner dieser Situation w\u00e4ren die heutigen Wohnungs- und Landbesitzer sowie die Immobilienbranche.<\/p>\n

Der K\u00e4ufer w\u00e4re zwar nun stolzer Immobilieneigent\u00fcmer, m\u00fcsste seine Wohnung aber entsprechend teurer kaufen. Seine effektive Belastung aufgrund von Hypothekarzinsen und Amortisationen w\u00fcrde um diese 10-20% h\u00f6her ausfallen zudem w\u00e4re er um 10-20% h\u00f6her verschuldet. Die Tragbarkeitsrechnung dient auch dazu, die Auswirkungen einer allf\u00e4lligen k\u00fcnftigen Zinserh\u00f6hung abzufedern. Die Banken zwingen dem K\u00e4ufer eine gewisse Vorsicht auf. Bei einem allf\u00e4lligen Zinsanstieg oder einer Marktkorrektur h\u00e4tte er damit weniger Reserven und k\u00f6nnte schneller zu einem Notverkauf seines Objektes gezwungen sein.<\/p>\n

Der Vorschlag verkommt damit zu einem veritablen Schildb\u00fcrgerstreich: Kurzfristig w\u00fcrde er zwar den einen oder anderen Immobilienk\u00e4ufer gl\u00fccklich machen. Mittelfristig w\u00fcrde er zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise und der Hypothekarverschuldung der Schweizer beitragen. Langfristig w\u00fcrde er dazu f\u00fchren, dass bei der fr\u00fcher oder sp\u00e4ter zu erwartenden Korrektur die Fallh\u00f6he entsprechend h\u00f6her wird. Anstelle der momentan zu beobachtenden sanften Landung k\u00f6nnte uns dementsprechend in ein paar Jahren eine veritable Immobilienkrise ins Haus stehen. Was dann passiert, konnten wir in den 1990er Jahren in der Schweiz und in den letzten zehn Jahren weltweit beobachten. Es ist nicht notwendig, alte Fehler zu wiederholen.<\/p>\n

Dieser Artikel erschien am 3.12.2016 als Kolumne in der Neuen Luzerner Zeitung.<\/em><\/p>\n

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