{"id":2760,"date":"2017-09-11T06:00:14","date_gmt":"2017-09-11T04:00:14","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=2760"},"modified":"2026-02-11T14:53:12","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:12","slug":"immobilieninvestitionen-bei-pensionskassen-weiter-hoch-im-kurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2017\/09\/11\/immobilieninvestitionen-bei-pensionskassen-weiter-hoch-im-kurs\/","title":{"rendered":"Immobilieninvestitionen bei Pensionskassen weiter hoch im Kurs"},"content":{"rendered":"

Karsten Schwendimann<\/span><\/em><\/p>\n

Fast 10 Jahre nach der Finanzkrise stellt KPMG im Rahmen seiner dritten Auflage die ersten Versuche des Ausstiegs aus einer ultraexpansiven Geldpolitik dar, denn ausgehend von einem Wirtschaftswachstum ziehen die Leitzinsen langsam an. Eine wesentliche Ver\u00e4nderung des Zinsumfelds und eine damit verbundene Abk\u00fchlung im Immobilienmarkt wird derzeit nicht erwartet. Weiter wird die Frage beantwortet, ob steigende Leerst\u00e4nde und schwindende Immobilienrenditen zum Problem f\u00fcr Pensionskassen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Fast ein F\u00fcnftel des Investitionsvolumens in Immobilien<\/strong><\/span><\/p>\n

Im Jahr 2016 waren fast ein F\u00fcnftel des Investitionsvolumens von Pensionskassen in Immobilien angelegt. In Zeiten von Negativzinsen und tiefen Renditen setzen Pensionskassen verst\u00e4rkt auf Immobilienanlagen. Steigende Leerst\u00e4nde und sinkende Renditen vermindern jedoch den relevanten Beitrag zur Gesamtperformance der Vorsorgewerke in der Schweiz. Bei Auslandsimmobilien besteht hingegen mehr Investitionspotential. Die durchschnittlichen Bruttorenditen im untersuchten Immobilienpool betragen \u00fcber alle Liegenschaften 5.4%.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Abb. 1: Entwicklung Auslandsimmobilien an den Gesamtinvestitionen von Pensionskassen<\/span><\/em><\/p>\n

Im Umfeld sehr tiefer Zinsen und schwankender Aktienm\u00e4rkte leisten Pensionskassen und Vorsorgeeinrichtungen einen bedeutenden Beitrag, dass die Sparkapitalien in der obligatorischen beruflichen Vorsorge die Mindestverzinsung von 1.00% pro Jahr (2017) erreichen. Die wachsende Baut\u00e4tigkeit in der Schweiz und der tiefere Referenzzinssatz haben steigende Leerst\u00e4nden und stagnierenden bis sinkenden Mietzinseinnahmen zur Folge. Deshalb kommen die Pensionskassen nun auch in dieser Anlageklasse unter verst\u00e4rkten Renditedruck.<\/p>\n

62% des untersuchten Immobilienpools in der Studie sind Wohnliegenschaften. 38% werden gemischt oder kommerziell genutzt, wobei der Hauptanteil auf die gemischt genutzten Liegenschaften mit einem relativ hohen Wohnanteil entf\u00e4llt. Die Bruttorenditen des Wohnsegments liegen mit 5.3% unter den Renditen des gemischt\/kommerziellen Segments mit 5.6%. Die hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien mit Wohnnutzung setzt die Renditen f\u00fcr dieses Anlagesegment unter Druck: Lagen die Nettorenditen 2013 noch bei 4.7%, waren es 2016 noch 4.3%. Investitionen in rein kommerziell genutzte Liegenschaften stellen bei den Vorsorgewerken nach wie vor eine Minderheit dar. Spezialimmobilien werden von den untersuchten Pensionskassen kaum gehalten.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Abb. 2: Entwicklung der durchschnittlichen Renditen nach Segment<\/em><\/span><\/p>\n

Die Leerstandsquote bzw. der Ertragsausfall \u00fcber die gesamten Immobilienanlagen der untersuchten Pensionskassen liegt bei 3.6% der Jahres-Sollmiete. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen also beide Segmente einen deutlichen Anstieg der Leerst\u00e4nde: Wohnliegenschaften weisen einen durchschnittlichen Ertragsausfall von 2.9% (2016: 2.4%) und die gemischt\/kommerziell genutzten Liegenschaften eine Leerstandsziffer von 5.6% auf (2016: 4.0%).<\/p>\n

Durch den Ausbau des Immobilienengagements der Pensionskassen und Versicherer sowie das beschr\u00e4nkte Angebot sind ad\u00e4quate Investitionsm\u00f6glichkeiten in Schweizer Immobilien weitgehend schlechter geworden. Somit werden seit einigen Jahren werden verst\u00e4rkt Investitionen in Auslandsimmobilien diskutiert. W\u00e4hrend viele Vorsorgeeinrichtungen das Potenzial des Schweizer Immobilienmarktes mittels einer sehr hohen Anlagequote bereits aussch\u00f6pfen, sind Investitionen in ausl\u00e4ndische Immobilien mit 1.3% des Gesamtverm\u00f6gens weiterhin relativ selten. Vom Regulator vorgesehen w\u00e4re f\u00fcr Pensionskassen ein maximaler ausl\u00e4ndischer Immobilienanteil von 10%, wobei insgesamt 30% des Gesamtverm\u00f6gens in Immobilienanlageklassen investiert werden d\u00fcrfen. Jedoch k\u00f6nnen die Vorsorgeeinrichtungen diese Anlagebegrenzungen gem\u00e4ss Art. 50 Abs. 4 BVV 2 selbst\u00e4ndig \u00fcberschreiten, sofern sie im Anhang der Jahresrechnung schl\u00fcssig darlegen k\u00f6nnen, dass diese Investitionen gewissen Kriterien betreffend Auswahl, \u00dcberwachung und Diversifikation entsprechen.<\/p>\n

Die Studie k\u00f6nnen Sie beziehen unter: Pensionskassen Real Estate Benchmark<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

Kontakt: Kilian Schwendimann, <\/span><\/u>Senior Manager, Real Estate, +41 58 249 36 27, <\/span>kschwendimann@kpmg.com<\/a><\/p>\n

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