Markus Schmidiger<\/em><\/span><\/p>\n Die Immobilie als Anlageklasse hat in der jungen Vergangenheit eine wahre Renaissance erlebt. Viele Pensionskassen haben in den letzten Jahren ihre Immobilienquote auf 20\u201325 Prozent gesteigert.<\/p>\n Auch Privatinvestoren fragen vermehrt Immobilien nach, vor allem in Form von Mehrfamilienh\u00e4usern. Neben den grossen institutionellen Anlegern gibt es u\u0308berraschend viele kleinere und mittlere Portfolien in privater Hand. Privatinvestoren mit Immobilien im Wert von CHF 50\u2013500 Mio. sind keine Seltenheit. Auch mittlere und kleinere Pensionskassen verfu\u0308gen h\u00e4ufig u\u0308ber Immobilienportfolien in dieser Gr\u00f6ssenordnung. Die Hochschule Luzern kam bei verschiedenen Untersuchungen zur Fu\u0308hrung der Immobilienbest\u00e4nde zu interessanten Ergebnissen.<\/p>\n Grossinvestoren haben in den letzten Jahren Kompetenzen ausgebaut<\/span><\/strong><\/p>\n Generell kann festgestellt werden, dass gr\u00f6ssere Investoren mit einem Bestand von u\u0308ber CHF 500 Mio. in den letzten Jahren ihre Kompetenzen ausgebaut haben. Personelle Ressourcen sowohl im Portfoliomanagement als auch in Transaktions- und Entwicklungsabteilungen wurden ausgebaut. Mit Hilfe von Portfoliomanagement- Systemen hat etwa die H\u00e4lfte die Datenhoheit internalisiert, so dass sie mit der eingesetzten Bewirtschaftungsorganisation \u00abauf Augenh\u00f6he\u00bb verkehren k\u00f6nnen1<\/span>. Dementsprechend sind vermehrt klare Vorgaben und intensive Diskussionen in der Fu\u0308hrung von externen Dienstleistern wie etwa Property Managern zu beobachten. Zielvorgaben fu\u0308r Marktmieten und Objektstrategien, Benchmarking der Kosten und Ergebnisse verbreiten sich zunehmend.<\/p>\n Kleine und mittlere Investoren zu wenig professionell aufgestellt<\/span><\/strong><\/p>\n Anders sieht die Situation bei kleineren Pensionskassen und vielen Privatinvestoren aus. Obwohl sie tendenziell einen \u00e4lteren Immobilienbestand aufweisen, der mehr Aufmerksamkeit und Fu\u0308hrung verlangen wu\u0308rde, verfu\u0308gen sie h\u00e4ufig nicht u\u0308ber die notwendigen Kompetenzen und Systeme. Weder sind klare Objektstrategien beobachtbar, noch haben sie l\u00e4ngerfristige Unterhalts- und Sanierungsstrategien oder klare Vorgaben an die Bewirtschaftung betreffend Marktmieten und weiterer wichtiger Eckdaten. Auch laufende Objektbewertungen mit damit verbundener Zukunftsplanung finden nur teilweise statt.<\/p>\n \u00abHands-off\u00bb-Fu\u0308hrung des operativen Gesch\u00e4fts ungenu\u0308gend<\/span><\/strong><\/p>\n Im Gegensatz zu Aktien, bei denen der Investor keinen Einfluss auf den Gesch\u00e4ftsverlauf nehmen kann, erfu\u0308llen Immobilien und Immobilienm\u00e4rkte in geradezu idealtypischer Weise viele Voraussetzungen, die dazu geeignet sind, sich aufgrund strategischer Vorgehensweisen Konkurrenzvorteile und \u00dcberrenditen zu sichern.<\/p>\n Das bedeutet jedoch, dass der Investor sich nicht als passiver, prim\u00e4r auf optimierte Kapitalallokation fokussierter Kapitalanleger positioniert, der m\u00f6glichst viele Aufgaben delegiert, sondern sich als strategisch denkender und handelnder Unternehmer begreift. Empirische Studien zeigen, dass nur auf hohe Einkommen (Net Cashflows) ausgerichtete Strategien nachhaltig eine risikoadjustierte \u00dcberperformance zu generieren verm\u00f6gen. <\/span>Damit kommt demKompetenzaufbau in der Betriebsphase eine u\u0308berragende Bedeutung zu. Interessanterweise sind die Effekte einer u\u0308berdurchschnittlich guten \u00abProperty Selection\u00bb (Einkaufs- und Verkaufsstrategie) nicht nachhaltig, w\u00e4hrend hohe Entwicklungsaktivit\u00e4ten sogar einen negativen Einfluss auf die risikoadjustierte Performance haben.<\/p>\n Der Auswahl und Fu\u0308hrung des Property Managers kommt dementsprechend eine sehr grosse Bedeutung zu. Umso mehr u\u0308berrascht es, wie wenig sich viele Eigentu\u0308mer um die operative Fu\u0308hrung ku\u0308mmern:<\/p>\n Nur 73 Prozent der grossen und 60 Prozent die kleinen Objektbesitzer geben ihren externen Partnern Vorgaben zur Objektstrategie. Die u\u0308brigen u\u0308berlassen das Schicksal der Immobilie dem Talent und Interesse des Bewirtschafters. Lediglich 30 Prozent der grossen und sogar nur 18 Prozent der kleinen Objektbesitzer machen Vorgaben zum Soll-Mietzins.5 <\/span>Beziehungen zu Bewirtschaftern sind h\u00e4ufig u\u0308ber lange Zeit gewachsen. Die Resultate werden nur wenig in Frage gestellt. Ein Wechsel ist selten, das Vertrauen gerade von privaten Eigentu\u0308mern sehr gross.<\/p>\n Digitalisierung wird den Anbietermarkt aufmischen<\/span><\/strong><\/p>\n Eine aktuelle Erhebung <\/span>zeigt, dass Bewirtschafter betreffend Digitalisierung deutlich zuru\u0308ckhaltender sind als andere Sparten der Immobilienbranche.<\/p>\n Dies erstaunt insbesondere deshalb, da sich die Bewirtschaftungsbranche aufgrund klar etablierter Prozesse und stabilen, langfristigen Kundenbeziehungen optimal fu\u0308r Prozessoptimierungen aller Art anbieten wu\u0308rde. Die Zuru\u0308ckhaltung betrifft sowohl die Organisation, den Einsatz digitaler Instrumente als auch die Mitarbeiterfu\u0308hrung und Weiterbildung. Gleichzeitig glauben die Bewirtschafter jedoch, dass sich die Gesch\u00e4ftsmodelle und insbesondere die Kundenbeziehungen stark \u00e4ndern werden: Ein interessanter Gegensatz.<\/p>\n Momentan ist die Prozesskette in vielen Bereichen noch von sehr vielen Medienbru\u0308chen gekennzeichnet, welche grosses Effizienzsteigerungspotential aufweisen. Sowohl in der Mieterselektion als auch bei der Wohnungsu\u0308bergabe, M\u00e4ngelbehebung und Rechnungsstellung k\u00f6nnen durch den bevorstehenden Einsatz digitaler Mittel grosse Effizienzgewinne erreicht werden. Onlineplattformen, wie sie etwa in Deutschland im Zusammenhang mit der Einfu\u0308hrung des Bestellerprinzips entstanden sind, zeigen, wie einfach und effizient eine durchdachte, online optimierte Mieterselektion sein k\u00f6nnte. In der schweizerischen Bewirtschaftungspraxis sind diese Prozesse jedoch noch kaum angekommen. Auch in der Interaktion mit den Mietern steckt sehr viel Optimierungspotential durch digitale Unterstu\u0308tzung.<\/p>\n Erste Anbieter von entsprechenden Hilfsmitteln (wie etwa Allthings) zeigen, wo die Reise hingehen k\u00f6nnte: Quartier-Kommunikationsplattformen werden in die bestehenden Systeme eingebunden und vereinfachen s\u00e4mtliche Informations- und Kommunikationsprozesse rund um Wohnen und Arbeiten.<\/p>\n Grosse Firmen wie Wincasa oder Privera und auch Softwareanbieter wie Garaio investieren massiv in die Digitalisierung. Die externen Kundennutzen- und internen Effizienzgewinne werden in Ku\u0308rze spu\u0308rbar werden. Dem dadurch entstehenden Druck werden viele alteingesessene, kleingewerblich strukturierte Betriebe nur schwer widerstehen k\u00f6nnen. Allerdings ist gerade auch von Seiten privater Eigentu\u0308mer eine grosse Loyalit\u00e4t ihrem Bewirtschafter gegenu\u0308ber festzustellen.<\/p>\n Schwierigere M\u00e4rkte verlangen mehr N\u00e4he zum Asset<\/span><\/strong><\/p>\n Das Marktumfeld der letzten 20 Jahre war in der Schweiz sehr positiv fu\u0308r Immobilieninvestoren und Immobilienmanager. Es scheint, dass zurzeit sowohl bei kommerziellen Fl\u00e4chen als auch bei Mietwohnungen eine Trendwende stattfindet, der Markt nicht mehr alles absorbiert und individuelle Fehlleistungen bestraft werden. Um fu\u0308r diese h\u00e4rteren Zeiten gewappnet zu sein und auch dann noch bestehen zu k\u00f6nnen, ist ein anderes Denken und Handeln gefordert. Eigentu\u0308mer mu\u0308ssen sich st\u00e4rker engagieren, n\u00e4her an ihre Immobilien und Mieter ru\u0308cken und auch von ihrem Bewirtschafter mehr fordern.<\/p>\n Dazu mu\u0308ssen sie sich ihm gegenu\u0308ber allerdings auch als kompetenten, informierten und engagierten Partner pr\u00e4sentieren k\u00f6nnen.<\/p>\n Der Beitrag ist in der ersten Ausgabe 2018 zur Marktu\u0308bersicht \u00abAnbieter im Property Management\u00bb erschienen.<\/em><\/p>\n Literatur:<\/span><\/strong><\/p>\n Tru\u0308bestein, M.: Real Estate Investment und Asset Management in der Schweiz. Studienergebnisse 2017. Verlag IFZ: Zug, 2017.<\/p>\n Bu\u0308hlmann, R., Hu\u0308rzeler, M., St\u00e4ger, P.: Direkte Immobilienanlagen bei Pensionskassen in der Schweiz. Masterarbeit an der Hochschule Luzern. Zug, 2009 (unver\u00f6ffentlichte Studie).<\/p>\n Michell, P., Bond, S.: Property strategy in a modern world: Alpha Hunting or Beta Grazing. IPD\/IPF Property Strategies Conference, 2007.<\/p>\n Bu\u0308hlmann, R., (2009). Neuere Daten stehen nicht zur Verfu\u0308gung. Beobachtung lassen jedoch darauf schliessen, dass sich die Werte insbesondere bei den kleineren Best\u00e4nden nicht wesentlich erh\u00f6ht haben du\u0308rften.<\/p>\n Schmidiger, M., Kempf, C.: Digitalisierungsbarometer 2017. In: Schmidiger, M. et.al. (Hg.) Digitalisierungsbarometer \u2013 Die Immobilienbranche im digitalen Wandel. Verlag IFZ: Zug, 2017.<\/p>\n Das k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/strong><\/p>\n Entdecken Sie die Welt des Immobilienmanagements<\/a> und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den MAS Immobilienmanagement, den Master of Science in Real Estate (MScRE) <\/a> und andere Angebote zum Thema Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a>, Prof. Dr. John Davidson<\/a> <\/a> oder Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein<\/a> vom IFZ<\/a> Ihre Fragen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der schweizerische Immobilienbesitz ist breit gestreut. Insbesondere kleinere und mittlere Best\u00e4nde werden zu wenig professionell gefu\u0308hrt. In schwierigeren M\u00e4rkten ist eine \u00abHands-off\u00bb-Delegation an Dritte nicht mehr unbedingt zielfu\u0308hrend. Gleichzeitig steht der Bewirtschaftungsbranche ein Innovationsschub bevor.<\/p>\n","protected":false},"author":3971,"featured_media":3066,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3059","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alte-beitraege"],"acf":[],"yoast_head":"\n