Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes ist das Thema der innerst\u00e4dtischen Verdichtung bei Investoren besonders in den Fokus ger\u00fcckt. Da das Bauland immer knapper wird, werden zunehmend auch in kleineren Gemeinden die Arealbebauungen forciert. Aber was macht eine Arealbebauung aus, und wie soll man gerade zu Beginn des Investitionsprozesses vorgehen?<\/p>\n
Abb. 1. Quelle Michael Wieczorek<\/em><\/span><\/p>\n Arealbebauungen werden von Gemeinde zur Gemeinde anders definiert. W\u00e4hrend bei den kleineren Gemeinden die minimal zu bebauende Fl\u00e4che bei 2000 qm\u00a0<\/span>beginnt, sind in der Stadt Z\u00fcrich schon 6000 qm\u00a0<\/span>Bauland notwendig. Als Investor, gerade bei kleinen Parzellen, die m\u00f6glicherweise nicht die Anforderungen einer Arealbebauung erf\u00fcllen, macht es Sinn, die Nachbarn als Miteigent\u00fcmer einzubeziehen und sie von der Idee der Arealbebauung zu \u00fcberzeugen. Dann k\u00f6nnen am Ende beide von einer h\u00f6heren Ausn\u00fctzungsziffer profitieren und somit die Rendite der Liegenschaft steigern.<\/p>\n Doch die Anforderungen an eine Arealbebauung sind hoch und k\u00f6nnen schnell von Planern untersch\u00e4tzt werden. Dabei ist nicht nur die Gr\u00f6sse der Parzelle entscheidend, sondern auch die Energieeffizienz der Geb\u00e4ude, eine gute Anpassung in das Siedlungs- und Landschaftsbild und die Vorgaben zu Kleinwohnungsanteilen.<\/p>\n Ausnutzung Erh\u00f6hen<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n Der wahre Anreiz einer Arealbebauung besteht in der M\u00f6glichkeit der Erh\u00f6hung der Ausn\u00fctzungsziffer sowie der Erh\u00f6hung der Geb\u00e4ude um ein zus\u00e4tzliches Geschoss. Je nach Gemeinde werden auch dort unterschiedliche Verfahren angewendet.<\/p>\n In der Gemeinde Baar zum Beispiel wird ein Ausn\u00fctzungsbonussystem angewendet: Werden zus\u00e4tzliche Auflagen zur Erh\u00f6hung der Wohnqualit\u00e4t erf\u00fcllt, kann in ausgewiesenen Bauzonen die Ausn\u00fctzung um 0,1 erh\u00f6ht werden. Diese Beurteilungspunkte beinhalten gute r\u00e4umliche Qualit\u00e4ten mit \u00fcberzeugendem Landschaftsarchitekturkonzept, einen geeigneten L\u00e4rmschutz, \u00fcberzeugende Retentionsmassnahmen, gute Fussg\u00e4nger- und Radwegverbindungen, unterirdische Parkpl\u00e4tze, Kinderwagen- und Fahrrad-Abstellpl\u00e4tze in der N\u00e4he der Eing\u00e4nge und Anpassbarkeit an die Bed\u00fcrfnisse f\u00fcr behinderte Menschen in 75% der Wohnungen bei Geb\u00e4uden ab sieben Wohnungen.<\/p>\n Die Vorabkl\u00e4rung ist das wichtigste Instrument zur Risikominimierung.<\/strong><\/span><\/p>\n Werden diese Massnahmen bei der Planung ber\u00fccksichtigt, kann die Erh\u00f6hung der Ausn\u00fctzungsziffer genehmigt werden. Eine grobe Rechnung zeigt auf, dass sich bei einer Parzellengr\u00f6sse von rund 4000 qm\u00a0<\/span>schnell eine zus\u00e4tzliche Wohnfl\u00e4che von circa 360 qm\u00a0<\/span>(abz\u00fcglich Erschliessung) ergibt, oder anders gerechnet, k\u00f6nnen je nach Gr\u00f6sse drei bis f\u00fcnf zus\u00e4tzliche Wohnungen gebaut werden.<\/p>\n So kann durch geringe Mehrinvestitionen und gute Planung schnell ein hoher Ertrag generiert werden. Arealbebauungen haben noch weitere Vorteile gegen\u00fcber der Einzelbauweise. Geb\u00e4udel\u00e4ngen k\u00f6nnen erh\u00f6ht werden und mit geschickter Planung sind auch Fl\u00e4chen f\u00fcr Kleinbetriebe oder vermietbare Nebenr\u00e4ume m\u00f6glich. Gerade kleine Unternehmen, wie zum Beispiel eine Arztpraxen-Beispiel einer erfolgreichen Areal\u00fcberbauung: \u00abLandhauspark\u00bb in Baar.<\/p>\n Sicht der Nachbarn<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n Neben den Anforderungen der Beh\u00f6rden sind weitere Mitspieler am Tisch, wenn es um Planungen von gr\u00f6sseren \u00dcberbauungen geht. Zun\u00e4chst sollten die Nachbarn mit ins Boot geholt werden. Sie sitzen am langen Hebel, k\u00f6nnen Einsprachen platzieren, die zu Verz\u00f6gerungen von mehreren Jahren f\u00fchren k\u00f6nnen. Je mehr Nachbarn w\u00e4hrend der Planung abgeholt werden, umso einfacher werden die n\u00e4chsten Schritte. Zu oft erleben wir in der Gemeinde, dass die Nachbarn vor vollendete Tatsachen gestellt werden.<\/p>\n Da ist gute Kommunikation der sicherste Weg. \u00dcberraschungen mag keiner, gerade dann nicht, wenn man das Gef\u00fchl bekommt, die eigene Immobilie wird in der Zukunft durch die neue Bebauung minder bewertet. F\u00fcr aussenstehende Planer kann ein Gespr\u00e4ch mit der Nachbarschaft sehr fruchtbar sein, beispielsweise in Bezug auf den Quartiercharakter, denn nicht jede Form von Geb\u00e4uden wird in etablierten Quartieren von den Anwohnern akzeptiert.<\/p>\n Sicht des Investors<\/strong><\/span><\/p>\n Mit einer groben\u00a0<\/span>Markt- und Quartieranalyse kann der Investor wesentlich fokussierter an die Aufgabe herangehen. Da sich die Nutzerbed\u00fcrfnisse \u00e4ndern, gilt es einen gesunden Wohnungsmix zu w\u00e4hlen. Die Tendenz geht zu kleineren Wohnungen, die dem Mieter oder K\u00e4ufer einen hohen Flexibilisierungsgrad erm\u00f6glichen. Die Alterung und die zunehmende Individualisierung der Gesellschaft mit mehr Singlehaushalten f\u00fchren dazu, dass diese Wohntypologie in der Zukunft mehr nachgefragt wird. Dabei gilt es abzuw\u00e4gen, wo gebaut werden soll. Schon jetzt zeigt sich mit rund 65 000 leerstehenden Wohneinheiten (Stand 12.09.2017), dass Wohnungen in der Peripherie schwerer zu vermieten bzw. zu verkaufen sind. Die guten Lagen, mit Potenzial f\u00fcr Arealbebauungen, sind inzwischen teuer und reduzieren die Rendite erheblich. Grund genug, um die maximal Ausn\u00fctzungsziffer anzustreben. Wenn m\u00f6glich sollten daf\u00fcr Parzellenallianzen mit der Nachbarschaft gegr\u00fcndet werden. Zum Teil k\u00f6nnten alte Geb\u00e4ude abgerissen werden, und derWunsch nach Ersatzbauten mit einer gemeinschaftlichen Einstellhalle kann die L\u00f6sung zu einer h\u00f6heren Ausn\u00fctzungsziffer sein. Dabei bietet ein gut ausgearbeiteter Dienstbarkeitsvertrag der Baugemeinschaft die n\u00f6tige Sicherheit.<\/p>\n Sicht des Architekten<\/strong><\/span><\/p>\n Je nach Verfahren,\u00a0<\/span>ob Direktauftrag oder Wettbewerb, muss die Herangehensweise seitens des Architekten an eine Arealbebauung richtig vorbereitet werden. Vor allem m\u00fcssen Abkl\u00e4rungen zu Bewilligungsverfahren der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadt verstanden werden. Dabei sind der Terminablauf und die Planungsmeilensteine festzulegen. Je nach Gemeinde muss vor dem Einreichen des Baugesuchs eine Bauanfrage gestellt werden. Diese wird in den zust\u00e4ndigen Planungs- oder Stadtbildkomissionen diskutiert und deren Qualit\u00e4t sowie die M\u00e4ngel besprochen und Nachbesserungen, wenn n\u00f6tig, vorgeschlagen.<\/p>\n Als Grundsatz sollte dabei zuerst die richtige Erschliessung der Parzelle er\u00f6rtert werden, dazu der St\u00e4dtebau und die Architektur selbst. Nicht selten r\u00fccken diese Planungsgrunds\u00e4tze durch den \u00fcbergeordneten Entwurf des Architekten in den Hintergrund. Die selbst definierte architektonische Qualit\u00e4t des Geb\u00e4udes vernachl\u00e4ssigt dabei die W\u00fcnsche der Nachbarschaft oder der Gemeinde oder der Kantone. Die Vorabkl\u00e4rung ist dabei das wichtigste Instrument zu Risikominimierung. Denn der Architekt geht bei jeder Planung auch in Vorleistung, die im Planungsprozess entstandenen Fehler durch Mangel an R\u00fccksprache mit der Gemeinde k\u00f6nnen schnell einen hohen Frankenbetrag an Honorarleistungen kosten.<\/p>\n Sicht der Beh\u00f6rden<\/strong><\/span><\/p>\n Die Ablaufprozesse\u00a0<\/span>bis zur Bewilligung einer Arealbebauungbasieren bei den Beh\u00f6rden auf langen Erfahrungswerten,\u00a0die f\u00fcr Aussenstehende oft nicht nachvollziehbar sind. Je nach Komplexit\u00e4t einer Arealbebauung k\u00f6nnen mehrere Monate vergehen bis der Entwurf reif f\u00fcr die Vorstellung bei der Planungs- oder Stadtbildkomission ist. Dabei sind im Voraus Gespr\u00e4che mit Fachstellen vom Tiefbau, dem Amt f\u00fcr Umwelt oder gar dem Denkmalamt zu f\u00fchren. Die Verz\u00f6gerungen sind oft nicht seitens der Beh\u00f6rden geschuldet, sondern durch Mangel an Vorabkl\u00e4rungen oder Verfahrensfehler bei der Planung.<\/p>\n Innerhalb der St\u00e4dte und Gemeinden gibt es Planungen, zum Beispiel Quartierpl\u00e4ne oder Strassenerweiterungen, die zum Teil vor Jahrzehnten beschlossen wurden. Diese Planungen werden oft bei der Entwicklung von Arealbebauungen von Architekten und Planern nicht ber\u00fccksichtigt. Aber auch andere Faktoren, wie die W\u00fcnsche und Ziele zum Wachstum und Ausrichtung der Gemeinde werden oft nicht abgeholt. Dieses Unwissen verhindert die weiteren Schritte zu Erlangung der Bewilligung. Diese Verz\u00f6gerungen k\u00f6nnen jedoch leicht umgangen werden, wenn man die Abl\u00e4ufe der Beh\u00f6rden kennt, denn diese bieten Beratungen anund wollen von Beginn an bei der Planung und am Prozess beteiligt werden.<\/p>\n Mit Kommunikation ans Ziel<\/strong><\/span><\/p>\n Wie soll man\u00a0<\/span>also alle Beteiligten am Prozess der Planung einer Arealbebauung abholen, und wie vermeidet man Fehler? Zuerst \u2013 so einfach es klingen mag \u2013 sollten alle, Architekten und idealerweise auch Investoren, die Bauordnung lesen oder deren Inhalte kennen. Als weiteren Schritt empfiehlt sich, nach Begehung der Parzelle die Beh\u00f6rden zu kontaktieren und alle Informationen zu der Parzelle und Nachbarschaft abzuholen. W\u00e4hrend des Planungsprozesses ist es sinnvoll, mit Pl\u00e4nen und Modellen ab einem Masstab von 1:500 bei der Beh\u00f6rde den Entwurf vorzustellen und die ersten Unklarheiten zu bereinigen. Weitere<\/p>\n Sitzungen mit gemeindlichen Beratern, die beigezogenen werden, k\u00f6nnen die Ausrichtung der Planung verfestigen. Dar\u00fcber hinaus er\u00f6ffnet die Meinung eines Externen neue Sichtwinkel und kann den Entwurf positiv beeinflussen. Sind die Planungen abgeschlossen, k\u00f6nnen sie bei der Beh\u00f6rde offiziell vorgestellt werden. Entstehen bei der Vorstellung noch kleine Anpassungen, k\u00f6nnen diese rasch angegangen werden. An dieser Stelle sollten auch die Nachbarn involviert sein, denn der Austausch kann weitere wichtige Planungsargumente liefern. Schlussendlich kann das Baugesuch eingereicht werden. Diese Planungsschritte sollten von Anfang an terminlich festgehalten werden. Nat\u00fcrlich bleibt das Risiko der Einsprachen durch direkt betroffene Nachbarn erhalten, doch diese haben wenig Aussicht auf Erfolg, wenn alle Vorabkl\u00e4rungen getroffen wurden.<\/p>\n Der Autor ist Architekt und Bauberater der Gemeinde Baar. Dieser Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement der Hochschule Luzern und wurde in der immobilia vom 10. Oktober 2017 ver\u00f6ffentlicht.<\/em><\/p>\n Das\u00a0k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/strong><\/p>\n Entdecken Sie die\u00a0Welt des Immobilienmanagements<\/a>\u00a0und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den\u00a0MAS Immobilienmanagement<\/a>\u00a0und andere Angebote zum Thema\u00a0Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen\u00a0Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a>,\u00a0Prof. Dr. John Davidson<\/a>\u00a0<\/a>und Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein<\/a> vom\u00a0IFZ<\/a>\u00a0Ihre Fragen.<\/p>\n \n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Von dem ersten Strich bis zur Fertigstellung einer Arealbebauung k\u00f6nnen Jahre vergehen. Dabei sind, neben guter st\u00e4dtebaulicher Einpassung und Architektur, ein fr\u00fchzeitiger Dialog mit allen Beteiligten und ein realistischer Terminplan die Schl\u00fcssel zum Erfolg. 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