Die Mehrwertsteuer ist laut Publikation der eidgen\u00f6ssischen Steuerverwaltung mit rund 367’000 Steuerpflichtigen und einem Volumen von rund 22,5 Milliarden Franken pro Jahr nach wie vor die wichtigste Einnahmequelle des Bundes. Ungef\u00e4hr jeder dritte vom Bund eingenommene Franken stammt aus dem Topf der Mehrwertsteuer. Kein Wunder also, dass der Bund diese Quelle nicht versiegen lassen will. Er will sie viel lieber mit diversen Teilrevision noch ausbauen.\u00a0Dabei ist das Thema f\u00fcr den Laien schon heute un\u00fcbersichtlich und hoch komplex.<\/p>\r\n
Immobilien sind zwar grunds\u00e4tzlich von der Mehrwertsteuerpflicht ausgenommen. Dennoch gibt es hier Vorg\u00e4nge, die eine Steuerpflicht begr\u00fcnden.<\/p>\r\n
Erstellung und Umbau von Bauten f\u00fcr den Verkauf<\/strong><\/p>\r\n Laut Artikel 21 des Mehrwertsteuergesetzes sind Leistungen bez\u00fcglich Immobilien von der Steuer ausgenommen. Aber aufgepasst \u2013 im Zusammenhang mit der Erstellung oder dem Umbau von Bauwerken, die anschliessend ver\u00e4ussert werden, kann trotzdem eine Steuerpflicht entstehen. Betroffen sind s\u00e4mtliche Verk\u00e4ufe von neuerstellten Bauten oder von Umbauobjekten. Dabei ist es nicht relevant, ob der Verk\u00e4ufer eine juristische (AG\/GmbH) oder eine Privatperson ist. Ob der Verkauf einer neuerstellten oder umgebauten Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, h\u00e4ngt einzig und allein vom Zeitpunkt des Abschlusses und der \u00f6ffentlichen Beurkundung des Vor- oder Kaufvertrages \u2013 respektive des Werkvertrages \u2013 ab. Dabei ist entscheidend, ob der Baubeginn vor Unterzeichnung der genannten Vertr\u00e4ge erfolgt ist.<\/p>\r\n Wie unsere Beispiele aus der Praxis zeigen, bestehen f\u00fcr Verk\u00e4ufer und f\u00fcr K\u00e4ufer mehrwertsteuerrechtliche Risiken. Diese k\u00f6nnen jedoch durch den Abschluss der Vertr\u00e4ge nach Baubeginn f\u00fcr beide Seiten definitiv entsch\u00e4rft werden. Das Abschliessen von Reservationsvertr\u00e4gen, wie sie in der Praxis weit verbreitet sind, ist dabei nicht hinderlich, da die Reservationen in der Regel nicht \u00f6ffentlich beurkundet werden.<\/p>\r\n K\u00e4ufe und Verk\u00e4ufe von Privatwohnungen<\/strong><\/p>\r\n \u00a0<\/strong>Zwischen Weihnachten und Neujahr 2017 findet die Familie M\u00fcller in Zug eine tolle Eigentumswohnung, die neu erstellt wird. Die Wohnung entspricht auch aus finanzieller Sicht den M\u00f6glichkeiten der Familie. Herr M\u00fcller bestellt sogleich die Verkaufsunterlagen. Daraus wird ersichtlich, dass der Baubeginn erst Mitte 2018 erfolgen soll. Da sich die Familie M\u00fcller die Wohnung mit der traumhaften K\u00fcche und dem Wellnessbad auf keinen Fall entgehen lassen m\u00f6chte, schliesst sie im Februar 2018 den Werkvertrag mit der Bauherrschaft ab. Gleichzeitig wird der Kaufvertrag beim Notar \u00f6ffentlich beurkundet. Aus dieser Situation heraus wird nun der Bauherr f\u00fcr den Verkauf dieser Eigentumswohnung mehrwertsteuerpflichtig, losgel\u00f6st vom Verkaufsstand der anderen Wohnungen.<\/p>\r\n Herr M\u00fcller hat Sorgen, denn die Traumwohnung k\u00f6nnte somit um 7,7% teurer und f\u00fcr ihn und seine Familie sogar unerschwinglich werden. Nach Konsultation seines Steuerberaters kann er allerdings aufatmen. Da die Mehrwertsteuer im Kaufvertrag nicht explizit erw\u00e4hnt ist, wird davon ausgegangen, dass der Kaufpreis die allf\u00e4llige Mehrwertsteuer beinhaltet. Hart trifft es allerdings die Bauerstellerin und Verk\u00e4uferin, die auf der Differenz zwischen Verkaufspreis (abz\u00fcglich Landanteil) und Erstellungskosten 7,7% Mehrwertsteuer abliefern muss.<\/p>\r\n K\u00e4ufe und Verk\u00e4ufe von Gewerbeliegenschaften<\/strong><\/p>\r\n Auch die \u00dcbertragung von Gewerbe-Immobilien ist laut Mehrwertsteuergesetz von der Steuer ausgenommen. Wer nicht genau hinschaut, verliert unter Umst\u00e4nden viel Geld. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen den drei folgenden M\u00f6glichkeiten.<\/p>\r\n Die Variante \u00abVerkauf ohne Unterstellung der Mehrwertsteuer\u00bb ist in der Regel f\u00fcr beide Vertragsparteien keine empfehlenswerte Option, es sei denn, beim Verkaufsobjekt seien in der Vergangenheit keine oder relativ wenig Vorsteuern aus wertvermehrenden Aufwendungen, Investitionen oder aus sogenannten Grossrenovationen geltend gemacht worden.<\/p>\r\n Um den Verk\u00e4ufer vor einer hohen R\u00fcckerstattung bezogener Vorsteuern zu sch\u00fctzen, wird die Anwendung des Meldeverfahrens oder aber der Verkauf mit Mehrwertsteuer empfohlen. Aus K\u00e4ufersicht besteht bei der offenen Abrechnung der Mehrwertsteuer die M\u00f6glichkeit, die bezahlte Steuer (7,7% vom Kaufpreis) gegen\u00fcber der eidgen\u00f6ssischen Steuerverwaltung als Vorsteuer geltend zu machen. Somit bleibt der Erwerb f\u00fcr ihn \u2013 zumindest im Zeitpunkt des Kaufs \u2013 steuerneutral.<\/p>\r\n Geschieht die Abwicklung im Meldeverfahren, fliessen beim Kauf keine Steuergelder. Bei dieser Variante ist es f\u00fcr den K\u00e4ufer aber unerl\u00e4sslich, dass er vom Verk\u00e4ufer s\u00e4mtliche f\u00fcr die Mehrwertsteuer relevanten Belege in Kopie erh\u00e4lt. Damit kann er sp\u00e4ter seine latente Vorsteuerkorrektur gegen\u00fcber der Steuerverwaltung transparent und vollst\u00e4ndig dokumentieren.<\/p>\r\n Alleinaktion\u00e4r Peter Hammer von der Hammer Metallbau AG in Z\u00fcrich kontaktiert im Januar 2018 seinen Treuh\u00e4nder. Er hat einen K\u00e4ufer f\u00fcr seine Gewerbeliegenschaft im Zentrum der Stadt Z\u00fcrich gefunden. Seine Firma benutzte die Liegenschaft in den letzten 20 Jahren f\u00fcr betriebliche Zwecke. Noch im Jahr 2015 hat die Hammer Metallbau AG zwei Millionen Franken zuz\u00fcglich 8% Mehrwertsteuer in die Liegenschaft investiert. Die entsprechende Vorsteuer hat sie allerdings vom Bund wieder zur\u00fcckgefordert. Auf der Suche nach einem K\u00e4ufer ist Herr Hammer f\u00fcndig geworden: \u00a0Der Kaufpreis f\u00fcr die Locher Metall AG wird auf 15 Millionen Franken vereinbart. Sein Treuh\u00e4nder r\u00e4t ihm, die Liegenschaft auf keinen Fall ohne Mehrwertsteuer zu verkaufen, denn das k\u00e4me ihn teuer zu stehen. In diesem Fall m\u00fcsste er dem Staat n\u00e4mlich weit mehr als 100’000 Franken Eigenverbrauchssteuer abliefern. Er gibt ihm den Rat, den Verkauf entweder mit Option und offener Abrechnung der Mehrwertsteuer oder mit der Anwendung des Meldeverfahrens abzuwickeln.<\/p>\r\n Bei der Ver\u00e4usserung oder dem Erwerb von Gewerbe-Immobilien kann mit der richtigen Beratung aus steuerlicher Sicht viel Geld gespart werden. Es tun daher beide Parteien gut daran, wenn sie die Mehrwertsteuer-Problematik gemeinsam \u00fcberpr\u00fcfen und f\u00fcr beide die beste L\u00f6sung eruieren lassen.<\/p>\r\n Fazit<\/strong><\/p>\r\n Das Mehrwertsteuergesetz bleibt auch in Zukunft hoch komplex. Um durch unn\u00f6tige Fehler nicht tief in die Kasse greifen zu m\u00fcssen, lohnt sich der fr\u00fche Beizug eines Steuerspezialisten. Die Thematik Mehrwertsteuer h\u00e4lt uns wohl weiterhin auf Trab.<\/p>\r\n Der Artikel wurde im Rahmen des MAS Immobilienmanagements<\/a>\u00a0der Hochschule Luzern<\/a> verfasst und in der\u00a0\u00abWohnen in der Zentralschweiz 02\/2018\u00bb publiziert.<\/em><\/p>\r\n \r\n\r\n<\/p>\r\n \r\n\r\n<\/p>\r\n Das\u00a0k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/strong><\/p>\r\n \r\n\r\n<\/p>\r\n Entdecken Sie die\u00a0Welt des Immobilienmanagements<\/a>\u00a0und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den\u00a0MAS Immobilienmanagement<\/a>\u00a0und andere Angebote zum Thema\u00a0Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen\u00a0Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a> und\u00a0Prof. Dr. John Davidson<\/a>vom\u00a0IFZ<\/a>\u00a0Ihre Fragen.<\/p>\r\n <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die Immobilienbranche erlebte in den letzten Jahren einen regelrechten Boom. Sowohl beim privaten als auch beim gewerblichen Liegenschaftsverkauf lauert allerdings die Mehrwertsteuer. Geld spart, wer sich rechtzeitig informiert.\u00a0 Die Mehrwertsteuer ist laut Publikation der eidgen\u00f6ssischen Steuerverwaltung mit rund 367’000 Steuerpflichtigen und einem Volumen von rund 22,5 Milliarden Franken pro Jahr nach wie vor die wichtigste<\/p>\n","protected":false},"author":3971,"featured_media":3379,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"8436,8271,8305,8191,8160,8138","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3378","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alte-beitraege"],"acf":[],"yoast_head":"\n