Aufgrund der hohen Bedeutung des Geb\u00e4udebestandes f\u00fcr Energieverbrauch und Emissionen wird der Nachhaltigkeit seit vielen Jahren analytisch grosse Beachtung geschenkt. Bei vielen Studien lag der Forschungsschwerpunkt nachhaltiger Geb\u00e4ude bislang vornehmlich auf der Analyse von Miet- und Preispr\u00e4mien, d.h. der Ertragsseite. Die Kostenseite sowie m\u00f6gliche Risiko mindernde Faktoren wie bspw. tiefere Leerst\u00e4nde und k\u00fcrzere Vermarktungsdauern verlangen nach einer vertieften Analyse. In einer ersten Analyse wird hierzu eine repr\u00e4sentative Stichprobe der Docu Media Datenback (Bauinfo-Center) auf einzelne bauliche Massnahmen und deren Wirtschaftlichkeit untersucht. Aufgrund der hohen Relevanz des Geb\u00e4udebestandes und dessen Sanierung f\u00fcr die Erreichung der Energieziele 2050, erfolgt diese Auswertung zun\u00e4chst f\u00fcr Umbauprojekte.<\/p>\n
Implikationen f\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer<\/strong><\/p>\n F\u00fcr Investoren, die Wohnungen vermieten, sind Nachhaltigkeit und Energieeffizienz kein Selbstzweck. Investitionen, die in diesem Bereich get\u00e4tigt werden, m\u00fcssen f\u00fcr das Unternehmen einen Wert generieren. Lassen sich nachhaltige Sanierungen \u00fcber h\u00f6here Mieteinnahmen rentabilisieren, ist der Fall einfach. Nachhaltige Sanierungsmassnahmen k\u00f6nnen jedoch durch h\u00f6herwertige Materialien auch die langfristigen Instandsetzungskosten reduzieren oder sich durch besseren Komfort und h\u00f6here Reputation von den leer stehenden Nachbar\u00fcberbauungen abheben. Dadurch sinkt der Leerstand.<\/p>\n Integraler Datensatz: Von der Baubewilligung zur Wohnungsvermarktung<\/strong><\/p>\n Ein Manko bisheriger Forschung ist der eingeschr\u00e4nkte Blickwinkel aus entweder Bau- oder Immobiliensicht. Interdisziplin\u00e4re Ans\u00e4tze sind rar. Ein erster Versuch, datentechnisch eine Br\u00fccke zwischen der Produktions- und Nutzungs-\/Investitionsseite zu schlagen, ist die Verkn\u00fcpfung von projektspezifischen Informationen des Docu Media Bauinfo-Centers mit dem sp\u00e4teren Vermarktungs- und Vermietungsprozess einzelner Wohnungen dieser Projekte. Konkret wurden hierf\u00fcr die rund 900 gr\u00f6ssten Umbauprojekte der letzten 9 Jahre aus der Baubewilligungsdatenbank von Docu Media Schweiz (Infomanager) selektioniert und mit Wohnungsangeboten dieser Liegenschaften in \u00dcbereinstimmung gebracht. Dies erm\u00f6glicht vielf\u00e4ltige Aussagen \u00fcber die Vermietung sanierter Wohnungen.<\/p>\n Technisch elaborierte L\u00f6sungen verk\u00fcrzen Vermarktungszeiten<\/strong><\/p>\n Erste Regressionsanalysen von ca. 9\u2018000 nach Sanierung inserierten Wohnungen deuten darauf hin, dass vor allem technisch elaborierte L\u00f6sungen wie der Einbau von W\u00e4rmepumpen und der Anschluss an das Fernw\u00e4rmenetz die Vermarktungszeiten der Wohnungen im Vergleich zu weniger hochwertig sanierten Wohnungen reduzieren. Der Einbau von Solarheizungen reduziert zudem die veranschlagten Nebenkosten drastisch. F\u00fcr die Analyse dieser Effekte wird zwischen den folgenden Sanierungsvarianten unterschieden (Abbildung 1):<\/p>\n \u201eQualit\u00e4t\u201c<\/strong>bedeutet, dass technische L\u00f6sungen zur Nutzung regenerativer Energien oder Fernw\u00e4rme zus\u00e4tzlich zur D\u00e4mmung der H\u00fclle eingesetzt werden. Zudem hat sich in Voranalysen gezeigt, dass sich Projekte mit Dachbegr\u00fcnung positiv auf die Vermarktungsgeschwindigkeit der einzelnen Wohnungen auswirken.<\/p>\n \u201eStandard\u201c <\/strong>sind Sanierungen mit Fensterersatz und\/oder einfache D\u00e4mmungen (aussen oder innen).<\/p>\n \u201eKeine Massnahmen\/Instandsetzung\u201c<\/strong>sind Sanierungen ohne explizit energetische Aspekte.<\/p>\n Instandsetzen oder Mehrwert schaffen. Zwischenl\u00f6sungen sind suboptimal.<\/strong><\/p>\n Die ersten Analysen deuten darauf hin, dass sich qualitativ hochwertige Sanierungen positiv auf Vermarktung und Leerstandsrisiken auswirken. Dies jedoch nur im Vergleich zu Standardsanierungen mit Fensterersatz und D\u00e4mmung, nicht jedoch gegen einfache Instandsetzungen. Die Median-Insertionsdauer von inserierten Wohnungen in effizient instandgesetzten H\u00e4usern liegt mit 32 Tagen unter derjenigen komplexer Sanierungen. Die Vermietung von Wohnungen nach einfachen Sanierungen (Standard) dauert dagegen mit 44 Tagen deutlich l\u00e4nger. Aus Vermarktungssicht scheint die schnelle und einfache energetische Sanierung zwischen Stuhl und Bank zu fallen. Sie bietet nach Fertigstellung nicht die gleiche Qualit\u00e4t wie h\u00f6herwertige Sanierungen mit innovativen technischen L\u00f6sungen. Trotzdem steigen Mieten durch \u00fcberw\u00e4lzte Kosten. Dieser schlechte Kompromiss wirkt sich nachteilig auf die Vermietungschancen aus.<\/p>\n Fazit und Ausblick<\/strong><\/p>\n Aus verschiedenen Perspektiven bestehen unterschiedliche Anspr\u00fcche an nachhaltige Geb\u00e4ude. Private und institutionelle Eigent\u00fcmer m\u00fcssen Wohnungen mit einem definierten Mindestmass an Gewinn vermieten. Bei hoher Nachfrage nach g\u00fcnstigen Mietwohnungen und zunehmendem Wettbewerb durch viele neue \u00dcberbauungen ist die zentrale Frage somit, ob und wie sich energetisch optimierte Wohnungen nach der Sanierung vermieten lassen.<\/p>\n Kompromisssanierungen zwischen Stuhl und Bank<\/strong><\/p>\n Erste Ergebnisse einer quantitativen Analyse von Projekt- und Angebotsdaten signalisieren, dass es vor allem Wohnungen aus \u00abKompromisssanierungen\u00bb mit halbherzigen Einzelmassnahmen in der Vermarktung schwer haben. Ihre Miete steigt nach der Sanierung an, sei es durch \u00dcberw\u00e4lzung oder bei der Neuvermietung. Ein signifikanter Mehrwert f\u00fcr die Mieter entsteht jedoch kaum.<\/p>\n Gute Vermarktung nach Instandsetzung<\/strong><\/p>\n Einfache und effiziente Instandsetzungen bieten hingegen die M\u00f6glichkeit, intakte Wohnungen zu kompetitiven Mieten anzubieten. Die Vermarktungsdauern sind entsprechend kurz. Besonders im jetzigen, kompetitiven Umfeld, bietet diese Objektstrategie die M\u00f6glichkeit, sich preislich von teureren Neubauten abzuheben.<\/p>\n Erfolgreiche Neupositionierung nach energetischer Sanierung<\/strong><\/p>\n Die untersuchte Stichprobe enth\u00e4lt jedoch auch eine grosse Anzahl aufwendiger Sanierungen. Neben D\u00e4mmung der H\u00fclle, Fensterersatz und neuen, regenerativen Energiequellen kommen hier auch bei Sanierungen qualitative Aspekte wie zum Beispiel Dachbegr\u00fcnungen zum Einsatz. Wohnungen dieser Projekte werden sehr heterogen, gemessen an der Insertionsdauer jedoch erfolgreicher vermarktet als zum Beispiel Standardl\u00f6sungen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass der wirtschaftliche Erfolg dieser nachhaltigen Sanierungen nur \u00fcber die Neupositionierung der Wohnungen mit gesteigertem Qualit\u00e4tsstandard und entsprechend h\u00f6herer Miete entstehen d\u00fcrfte. Die Marktpositionierung der Wohnungen muss somit zentrales Element jeder einzelnen Sanierungsstrategie sein. Dies gilt besonders im zunehmend kompetitiven Mietwohnungsmarkt.<\/p>\n Detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen und energetische Simulationen auf Objektebene pr\u00e4sentieren wir Ihnen in zwei Wochen am 29. Oktober 2018.<\/strong><\/p>\n Die gesamte Studie\u00a0«Nachhaltigkeit im Bestand: Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit und politische W\u00fcnsche» der Implenia AG<\/a> (Hrsg.) in Zusammenarbeit mit der Hochschule Luzern<\/a>\u00a0k\u00f6nnen Sie hier<\/a> beziehen.<\/em><\/p>\n Das\u00a0k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/strong><\/p>\n Entdecken Sie die\u00a0Welt des Immobilienmanagements<\/a>\u00a0und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den\u00a0MAS Immobilienmanagement<\/a>\u00a0und andere Angebote zum Thema\u00a0Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen\u00a0Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a> und\u00a0Prof. Dr. John Davidson<\/a>\u00a0<\/a>vom\u00a0IFZ<\/a>\u00a0Ihre Fragen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Das Forschungsprojekt \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft\u00bb untersucht verschiedene Aspekte nachhaltiger Geb\u00e4ude und Quartiere. In einer ersten Phase wurde gemeinsam mit dem Bau- und Entwicklungsunternehmen Implenia die \u00d6konomie der Nachhaltigkeit im Bestand unter die Lupe genommen. Die Ergebnisse aus der von Implenia ver\u00f6ffentlichten Studie \u201eNachhaltigkeit im Bestand: Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit und politische W\u00fcnsche\u201c werden hier in einer dreiteiligen<\/p>\n","protected":false},"author":3971,"featured_media":3511,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3507","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alte-beitraege"],"acf":[],"yoast_head":"\n![\"\"](\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2018\/10\/ab1.png\")
<\/a><\/a>