{"id":3516,"date":"2018-10-29T06:44:07","date_gmt":"2018-10-29T05:44:07","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=3516"},"modified":"2018-10-11T13:55:51","modified_gmt":"2018-10-11T11:55:51","slug":"nachhaltigkeit-im-bestand-teil-3-wirtschaftlichkeit-konkreter-sanierungsmassnahmen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2018\/10\/29\/nachhaltigkeit-im-bestand-teil-3-wirtschaftlichkeit-konkreter-sanierungsmassnahmen\/","title":{"rendered":"Nachhaltigkeit im Bestand Teil 3: Wirtschaftlichkeit konkreter Sanierungsmassnahmen"},"content":{"rendered":"<h4><b>Das Forschungsprojekt \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft\u00bb untersucht verschiedene Aspekte nachhaltiger Geb\u00e4ude und Quartiere. In einer ersten Phase wurde gemeinsam mit dem Bau- und Entwicklungsunternehmen Implenia die \u00d6konomie der Nachhaltigkeit im Bestand unter die Lupe genommen. Die Ergebnisse aus der von Implenia ver\u00f6ffentlichten Studie \u201eNachhaltigkeit im Bestand: Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit und politische W\u00fcnsche\u201c werden hier in einer dreiteiligen Serie zusammengefasst. Am 6. Juni 2019 folgt eine \u00fcbergeordnete Konferenz zum Thema \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft\u00bb am IFZ in Zug.<\/b><\/h4>\n<p><em>Philippe Kaufmann, Implenia &amp;\u00a0Christian Kraft, Hochschule Luzern<\/em><\/p>\n<p>Aufgrund der hohen Bedeutung des Geb\u00e4udebestandes f\u00fcr Energieverbrauch und Emissionen wird der Nachhaltigkeit seit vielen Jahren analytisch grosse Beachtung geschenkt. Bei vielen Studien lag der Forschungsschwerpunkt nachhaltiger Geb\u00e4ude bislang vornehmlich auf der Analyse von Miet- und Preispr\u00e4mien, d.h. der Ertragsseite. Die Kostenseite sowie m\u00f6gliche Risiko mindernde Faktoren wie bspw. tiefere Leerst\u00e4nde und k\u00fcrzere Vermarktungsdauern verlangen nach einer vertieften Analyse. In einer ersten Analyse wird hierzu eine repr\u00e4sentative Stichprobe der Docu Media Datenback (Bauinfo-Center) auf einzelne bauliche Massnahmen und deren Wirtschaftlichkeit untersucht. Aufgrund der hohen Relevanz des Geb\u00e4udebestandes und dessen Sanierung f\u00fcr die Erreichung der Energieziele 2050, erfolgt diese Auswertung zun\u00e4chst f\u00fcr Umbauprojekte.<\/p>\n<p><strong>Auswirkungen der Massnahmen auf Werte und Investitionsrenditen<\/strong><\/p>\n<p>Quantitative Voranalysen (<em>siehe auch Blog-Beitrag vom 15. Oktober 2018<\/em>) deuten darauf hin, dass vor allem technisch elaborierte Sanierungsl\u00f6sungen wie der Einbau von W\u00e4rmepumpen die Vermarktungszeiten der Wohnungen im Vergleich zu weniger hochwertig sanierten Wohnungen reduzieren. Das Ziel dieses Beitrages ist es, aus Investorensicht f\u00fcr verschiedene energetische Sanierungen und Modellh\u00e4user durchzurechnen, welches die Rendite und der Gegenwartswert dieser Sanierungen sind.<\/p>\n<p><strong>Simulationen mit Modellh\u00e4usern<\/strong><\/p>\n<p>Um die Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungsmassnahmen vergleichend zu sch\u00e4tzen, werden als Basis einfache Modellh\u00e4user verwendet. Um trotzdem g\u00fcltige Aussagen machen zu k\u00f6nnen, werden vier verschiedene Variablen ver\u00e4ndert. Konkret sind dies:<\/p>\n<ul>\n<li>F\u00fcnf Modellh\u00e4user aus diversen Jahrzehnten<\/li>\n<li>Drei unterschiedliche Sanierungstiefen<\/li>\n<li>F\u00f6rdergelder in sechs Kantonen<\/li>\n<li>Drei \u00dcberw\u00e4lzungsformen auf den Mietzins<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Analyse von Modellh\u00e4usern und energetischen Sanierungen, angereichert mit F\u00f6rderprogrammen der Kantone, zeigt folgende Resultate:<\/p>\n<ul>\n<li>Bei Sanierungen ohne Mieterwechsel und \u00dcberw\u00e4lzung eines Teils der Investitionskosten gem\u00e4ss der Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen bringt die energetische Topsanierung keinen Mehrwert f\u00fcr den Immobilieneigent\u00fcmer, falls nur 60% \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen.<\/li>\n<li>Bei Anpassungen der Miete an den Markt bei Entleerung des Geb\u00e4udes sind die Investitionsrenditen ausreichend hoch, um auch aus energetischer Sicht tiefgreifende Sanierungen durchzuf\u00fchren.<\/li>\n<li>Die bescheidene Anpassung der Miete an das h\u00f6here Marktniveau ist viel entscheidender in der Barwertberechnung als F\u00f6rdermassnahmen.<\/li>\n<li>Eine energetische Mini-Sanierung mit D\u00e4mmung von Kellerdecke und Dachboden kann energetisch einen sehr positiven Effekt erzielen und f\u00fcr den Investor auch ohne F\u00f6rderbeitr\u00e4ge lukrativ sein.<\/li>\n<li>Generell gilt, je \u00e4lter die Liegenschaft, desto lohnenswerter f\u00fcr den Investor. Die Investitionskosten bei \u00e4lteren H\u00e4usern aus den 50er-Jahren oder \u00e4lter sind h\u00f6her, werden im Falle von Sanierungen im unbewohnten Zustand aber durch sehr grosse Energieeinsparungen \u00fcberkompensiert, was zu hohen Investitionsrenditen und Barwerten f\u00fchrt.<\/li>\n<\/ul>\n<figure id=\"attachment_3517\" aria-describedby=\"caption-attachment-3517\" style=\"width: 300px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2018\/10\/ab3.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-3517 size-medium\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2018\/10\/ab3-300x140.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"140\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2018\/10\/ab3-300x140.png 300w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2018\/10\/ab3-768x358.png 768w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2018\/10\/ab3.png 916w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-3517\" class=\"wp-caption-text\">Abbildung 1: Energiebedarf in Abh\u00e4ngigkeit der Sanierungsmassnahmen In KWh per annum, Quelle: Implenia, Kost + Partner<\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>Anreize aus Sicht Mietrecht mit Verbesserungsbedarf<\/strong><\/p>\n<p>Aus verteilungspolitischer Sicht sind die H\u00f6he der F\u00f6rderprogramme und die Ausgestaltung des Mietrechts entscheidend, denn schluss- endlich geht es darum, wer die enormen Kosten der Geb\u00e4udeparksanierung tragen soll. Dies gilt umso mehr, als dass es sich bei den\u00a0energetischen Sanierungsmassnahmen typischerweise nicht um diejenigen Investitionen handelt, die mit dem gr\u00f6ssten Qualit\u00e4tsanstieg, wie zum Beispiel einem Totalersatz von Nasszellen oder K\u00fcchen, einhergehen.<\/p>\n<p>Die Anreize f\u00fcr die Sanierung von Geb\u00e4uden funktionieren gut, solange die Miete angehoben werden kann. Wenn die f\u00fcr die Wirtschaftlichkeit notwendige Miete aber nicht mehr marktg\u00e4ngig ist oder das umliegende Angebot sehr kompetitiv ist, d\u00fcrfte die Zahl der energetischen Sanierungen aufgrund des zu hohen Vermietungsrisikos drastisch abnehmen.<\/p>\n<p>Die Berechnung der \u00dcberw\u00e4lzung von wertvermehrenden Investitionen auf die Miete muss in Bezug auf die F\u00f6rdergelder \u00fcberdacht werden. Solange hochwertige energetische Sanierungen bei laufenden Mietvertr\u00e4gen auch mit potenziellen F\u00f6rdergeldern kaum wirtschaftlich sind, besteht f\u00fcr Investoren wenig Anreiz, diese Sanierungen auszuf\u00fchren.<\/p>\n<p><em>Die gesamte Studie\u00a0&#171;Nachhaltigkeit im Bestand: Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit und politische W\u00fcnsche&#187; der <a href=\"https:\/\/www.implenia.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Implenia AG<\/a> (Hrsg.) in Zusammenarbeit mit der <a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/institute\/ifz\/immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Hochschule Luzern<\/a>\u00a0k\u00f6nnen Sie <a href=\"https:\/\/consulting.implenia.com\/studie\/2018-nachhaltigkeit-im-bestand\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">hier<\/a> beziehen.<\/em><\/p>\n<p><strong>Das\u00a0k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/strong><\/p>\n<p>Entdecken Sie die\u00a0<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/themen\/immobilien\/?sourceurl=\/immobilien\">Welt des Immobilienmanagements<\/a>\u00a0und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den\u00a0<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/weiterbildung\/mas\/ifz\/immobilienmanagement\/\">MAS Immobilienmanagement<\/a>\u00a0und andere Angebote zum Thema\u00a0<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/themen\/immobilien\/?sourceurl=\/immobilien\">Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen\u00a0<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/ueber-uns\/personensuche\/person-detail-site\/?pid=248\">Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a> und\u00a0<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/ueber-uns\/personensuche\/person-detail-site\/?pid=974\">Prof. Dr. John Davidson<\/a><a href=\"http:\/\/www.hslu.ch\/wirtschaft\/w-outside-navigation\/ifz\/w-ifz-ueber-uns\/w-ifz-person.htm?id_person=1124916&amp;id_teilschule=25650&amp;row=0\">\u00a0<\/a>vom\u00a0<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/ueber-uns\/institute\/ifz\/?sourceurl=\/ifz\">IFZ<\/a>\u00a0Ihre Fragen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das Forschungsprojekt \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft\u00bb untersucht verschiedene Aspekte nachhaltiger Geb\u00e4ude und Quartiere. In einer ersten Phase wurde gemeinsam mit dem Bau- und Entwicklungsunternehmen Implenia die \u00d6konomie der Nachhaltigkeit im Bestand unter die Lupe genommen. 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