Als Eigent\u00fcmer einer Renditeliegenschaft hat man eine hohe Verantwortung gegen\u00fcber seinen Mietern – nicht zuletzt hinsichtlich der Sicherheit. Denn der Eigent\u00fcmer haftet f\u00fcr den Schaden, der einem anderen durch sein Werk entsteht, auch wenn ihn kein Verschulden trifft. Nach dem verheerenden Hochhausbrand in London stellt sich neben den g\u00e4ngigen Problemen, wie der Gebrauchstauglichkeit und der Nachhaltigkeit bestehender Geb\u00e4ude, vermehrt auch die Frage nach dem Brandschutz; als weiterer Aspekt ist in Basel das Kriterium der Erdbebensicherheit zu ber\u00fccksichtigen. Denn Basel ist neben dem Wallis die erdbebengef\u00e4hrdetste Region der Schweiz.<\/p>\n
Die Basellandschaftliche Pensionskasse war mit diesen Themen hinsichtlich der zuk\u00fcnftigen Nutzung ihres Hochhauses an der Basler Heuwaage konfrontiert und musste sich zwischen Sanierung und Ersatzneubau entscheiden. Nahezu 35 Prozent des Wohnungsbestandes der Stadt Basel \u2013\u00a0wie auch der Schweiz \u2013\u00a0 ist \u00e4lter als 30 Jahre und wurde in der Bauperiode zwischen 1945 und 1980 erstellt. Davon ist ein grosser Teil sanierungsbed\u00fcrftig und weist bauliche und strukturelle M\u00e4ngel auf.<\/p>\n
Das Hochhaus an der Heuwaage wurde seit der Erstellung im Jahr 1955 nicht umfassend revitalisiert. Zwar wurde das Geb\u00e4ude laufend unterhalten und zwischenzeitlich auch die Fassade ersetzt, jedoch ist es demodiert und m\u00fcsste mittelfristig umfassend saniert werden: Neben den Oberfl\u00e4chen, den K\u00fcchen und B\u00e4dern sowie den Elektroinstallationen m\u00fcsste die gesamte haustechnische Infrastruktur erneuert werden; der nutzbare Restbestand beschr\u00e4nkt sich auf den massiven Rohbau.<\/p>\n
Doch dieser weist strukturelle M\u00e4ngel auf, die mit einer Sanierung nicht wesentlich verbessert werden k\u00f6nnen – etwa die niedrigen Geschossh\u00f6hen, die Schallisolation, energetische Defizite und die Bausubstanz, die den heutigen Anforderungen hinsichtlich Brandschutz und Erdbebensicherheit nicht mehr entsprechen. Eine Nachr\u00fcstung dieser baulichen Komponenten ist teilweise zwar technisch realisierbar, aber kostenintensiv – und die strukturellen Defizite blieben auch nach einer Sanierung bestehen.<\/p>\n
Kosten- und Nutzenverh\u00e4ltnis<\/span><\/strong><\/p>\n Ob ein Ersatzneubau gegen\u00fcber einer Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist, ist nicht einfach zu beantworten. In der Regel ist davon auszugehen, dass der Wert der bestehenden Bausubstanz \u00fcber die Jahre abnimmt und der Wert des Baulandes steigt. Um dieses Ungleichgewicht zu beheben, sind zyklische Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen erforderlich. Hinzu kommt, dass sich die Anspr\u00fcche an Wohnraum in den letzten 50 Jahren ver\u00e4ndert haben. Sprach man in den 50er Jahren noch von einem Wohnraumbedarf von 37 qm\/ Kopf, sind heute gem\u00e4ss Bundesamt f\u00fcr Statistik 45 Quadratmeter der Durchschnittswert. Der klassische 4-Personen-Haushalt weicht zunehmend karrierebewussten Paaren, Best-Agern, Singles und Patchworkfamilien, deren Bed\u00fcrfnisse die Standardwohnung mit kleiner K\u00fcche, einem Bad und drei Zimmern nicht zu decken vermag.<\/p>\n Um eine sinnvolle Sanierung durchf\u00fchren zu k\u00f6nnen, ist es bei einem Geb\u00e4ude dieser Dimension fast unumg\u00e4nglich, eine Totalsanierung im unbewohnten Zustand durchzuf\u00fchren.<\/p>\n Mehrwert durch Ersatzneubau<\/strong><\/span><\/p>\n Seit dem Jahr 2012 befasst sich die Eigent\u00fcmerin mit der zuk\u00fcnftigen Strategie ihrer Liegenschaft. Das Hochbau- und Planungsamt der Stadt Basel wurde fr\u00fchzeitig in den Prozess eingebunden; 2015 einigte man sich darauf, ein Bebauungsplanverfahren zu starten. Im 2017 durchgef\u00fchrten Studienwettbewerb konnte sich das B\u00fcro Miller & Maranta mit seinem Entwurf gegen f\u00fcnf Mitbewerber durchsetzen; das Siegerprojekt dient nun als Grundlage f\u00fcr den Bebauungsplan, der vom grossen Rat genehmigt werden muss.<\/p>\n Im Vergleich zum bestehenden Geb\u00e4ude erm\u00f6glicht der Neubau fast eine Verdopplung der Hauptnutzfl\u00e4che. Die Anzahl der Wohnungen kann von 41 auf 69 erh\u00f6ht werden und bietet einen Mix aus 2,5- und 3,5-Zimmer-Einheiten, auch die Zahl der Retail- und B\u00fcrofl\u00e4chen in den unteren Geschossen wird erh\u00f6ht. Die Mehrkosten, die der Neubau gegen\u00fcber einer werterhaltenden Sanierung generiert, k\u00f6nnen durch die M\u00f6glichkeit der Mehrnutzung, die der Bebauungsplan festschreibt, relativiert und amortisiert werden. Zweifellos wird durch den Abbruch eines bestehenden Geb\u00e4udes ein Wert vernichtet. Der Mehrwert eines Neubaus l\u00e4sst sich demgegen\u00fcber durch das Potenzial einer h\u00f6heren Ausnutzung, die zielgruppengerechte Reaktion auf die Nachfrage, eine Reduktion der Leerst\u00e4nde und h\u00f6here Ertragsaussichten monet\u00e4r erfassen.<\/p>\n Anforderungen an den Brandschutz<\/span><\/strong><\/p>\n Die Vereinigung Kantonaler Geb\u00e4udeversicherungen (VKF) definiert in ihren Brandschutzvorschriften die Anforderungen an den baulichen Brandschutz. Diese Vorschriften stellen die gesetzliche Grundlage f\u00fcr die Ausf\u00fchrung des Brandschutzes in Geb\u00e4uden dar und z\u00e4hlen weltweit zu den h\u00f6chsten Sicherheitsstandards. Hochh\u00e4user \u2013 als solche gelten Geb\u00e4ude mit mehr als 30 m Gesamth\u00f6he \u2013 haben zus\u00e4tzliche Brandschutzanforderungen zu erf\u00fcllen, die sowohl bei Neubauten als auch bei Umbauten gelten. Diese Auflagen und Sicherheitseinrichtungen in bestehenden Geb\u00e4uden zu erf\u00fcllen und nachzur\u00fcsten, stellt nicht nur einen hohen Kostenfaktor dar, sondern ist technisch auch mit Komplikationen verbunden und nicht immer m\u00f6glich.<\/p>\n Auch beim Hochhaus an der Heuwaage war dies ein Argument f\u00fcr den Ersatzneubau, da das Nachr\u00fcsten der Sicherheitseinrichtungen nur mit einem Aufbrechen der bestehenden Strukturen und einer Reduktion der Grundrissfl\u00e4che zulasten der Wohnungen m\u00f6glich gewesen w\u00e4re. Gem\u00e4ss Bundesamt f\u00fcr Umwelt BAFU ist in der Schweiz das Erdbebenrisiko das bedeutendste Risiko aus Naturgefahren. Im weltweiten Vergleich ist die Gefahr als m\u00e4ssig bis mittel, jedoch in einigen Regionen \u2013\u00a0 so auch in Basel \u2013 als erh\u00f6ht einzustufen. Neue Bauwerke m\u00fcssen gem\u00e4ss den SIA-Normen (Tragwerksnormen SIA 260 bis 267) erdbebensicher geplant und gebaut werden.<\/p>\n Bestehende Bauwerke sollten bez\u00fcglich ihrer Erdbebensicherheit \u00fcberpr\u00fcft und wenn n\u00f6tig ert\u00fcchtigt werden. Im November 2004 wurde das Merkblatt SIA 2018 \u00ab\u00dcberpr\u00fcfung bestehender Geb\u00e4ude bez\u00fcglich Erdbeben\u00bb publiziert. Dieses definiert den Wert der akzeptierbaren Erdbebensicherheit f\u00fcr bestehende Bauten, unter Ber\u00fccksichtigung deren Restnutzungsdauer. Eine Sanierungspflicht besteht f\u00fcr Bestandsbauten heute noch nicht, jedoch werden bei Sanierungen h\u00e4ufig Auflagen zur Erdbebenert\u00fcchtigung gestellt. Aus Haftungsgr\u00fcnden des Werkeigent\u00fcmers gilt es diesen nachzukommen, um Risiken vorzubeugen.<\/p>\n Einbindung in den st\u00e4dtischen Kontext<\/span><\/strong><\/p>\n Zu guter Letzt galt es zu ber\u00fccksichtigen, dass sich zuk\u00fcnftig der st\u00e4dtebauliche Kontext im Umfeld der Liegenschaft stark ver\u00e4ndern wird. Der Zugang zum Zoo Basel wurde bereits aufgewertet und neugestaltet. Das daran anschliessende Ozeanium, als neue Attraktion des Zoos, ist in Planung. Ein Kreisel unter dem Viadukt soll den Verkehr besser fliessen lassen, der Birsig-Parkplatz zum attraktiven Stadtraum f\u00fcr Fussg\u00e4nger, Velofahrer, Detailhandel und Gastronomie werden.<\/p>\n Mit der Auslobung des Studienauftrages wurden die st\u00e4dtebaulichen M\u00f6glichkeiten aufgezeigt und eine hochwertige und attraktive L\u00f6sung evaluiert. Wie Architekt und Jurymitglied Christoph Gantenbein mitteilte, lobte das beurteilende Gremium das Siegerprojekt als einen Beitrag, \u00abder mittels starker Pr\u00e4senz den Ort rund um die Heuwaage neu charakterisiert\u00bb. Aus Sicht von Beat Aeberhard wird mit dem Neubau und dem Ozeanium die Heuwaage deutlich aufgewertet. Es entstehe ein attraktives Eingangstor zur Basler Innenstadt, erkl\u00e4rte der Kantonsbaumeister von Basel-Stadt: \u00abDas Hochhaus-Projekt schafft es, sowohl den engeren Kontext der Heuwaage als auch die Stadtsilhouette \u00fcberzeugend neu zu definieren und sehr ansprechend zu gestalten.\u00bb<\/p>\n Jedes Geb\u00e4ude ben\u00f6tigt eine Strategie<\/span><\/strong><\/p>\n Unterdessen ist l\u00e4ngst nicht in jedem Fall einem Ersatzneubau gegen\u00fcber einer Sanierung der Vorzug zu geben. Das Abw\u00e4gen der verschiedenen Komponenten ist f\u00fcr den Eigent\u00fcmer von entscheidender Bedeutung, um einen nachhaltigen Entscheid f\u00fcr die Zukunft treffen zu k\u00f6nnen. Nicht zuletzt stellen die finanziellen Mittel und die Anlagestrategie des jeweiligen Eigent\u00fcmers die Weichen f\u00fcr dessen Immobilienstrategie. Im Falle des Hochhauses an der Heuwaage zeigte sich, dass durch den Ersatzneubau auf der eigenen Parzelle und die Erweiterung des baulichen Potenzials durch den Bebauungsplan, der st\u00e4dtebauliche Kontext aufgewertet und der Standort f\u00fcr Mieter und Eigent\u00fcmer attraktiv, zeitgem\u00e4ss und sicher gemacht werden kann.<\/p>\n Autorin: Anja Kalok, Dipl. Ing. (FH) Architektur, Immobilienbewerterin mit eidg. FA. Der Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern.<\/em><\/p>\n Entdecken Sie die\u00a0Welt des Immobilienmanagements<\/a>\u00a0und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den\u00a0MAS Immobilienmanagement<\/a>\u00a0und andere Angebote zum Thema\u00a0Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen\u00a0Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a> und\u00a0Prof. Dr. John Davidson<\/a>\u00a0<\/a>vom\u00a0IFZ<\/a>\u00a0Ihre Fragen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Das markante Hochhaus an der Heuwaage ist seit Mitte der 50er Jahre Bestandteil des Basler Stadtbildes. Im Jahr 2023 soll anstelle des in die Jahre gekommenen Wohn- Und Gesch\u00e4ftshauses eine neue Silhouette die Innenstadt pr\u00e4gen: Der Eigent\u00fcmer entschied sich f\u00fcr einen Ersatzneubau. Als Eigent\u00fcmer einer Renditeliegenschaft hat man eine hohe Verantwortung gegen\u00fcber seinen Mietern –<\/p>\n","protected":false},"author":3971,"featured_media":3651,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3650","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alte-beitraege"],"acf":[],"yoast_head":"\n