{"id":3945,"date":"2020-01-12T06:30:57","date_gmt":"2020-01-12T05:30:57","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=3945"},"modified":"2026-02-11T14:53:13","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:13","slug":"smart-building-als-herausforderung-fuer-investoren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2020\/01\/12\/smart-building-als-herausforderung-fuer-investoren\/","title":{"rendered":"Smart Building als Herausforderung f\u00fcr Investoren"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Kevin Sch\u00f6pfer; Roger Sigg<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sensoren und Daten machen Geb\u00e4ude intelligent<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

ntelligente Geb\u00e4ude besitzen in vielerlei Hinsicht enormes Potenzial, welches heute aber l\u00e4ngst noch nicht ansatzweise ausgesch\u00f6pft wird. Es sind Leuchtturmprojekte wie beispielsweise der \u00abApple Park<\/a>\u00bb in Kalifornien, \u00abThe Edge<\/a>\u00bb in Amsterdam oder \u00abThe Dock<\/a>\u00bb in Dublin, die durch den Einsatz von intelligenter Geb\u00e4udetechnik und mit futuristischer Erscheinung erahnen lassen, wohin die Entwicklung von Immobilien gehen wird. (Buntz<\/a>, 2018, S. 5-15)<\/p>\n\n\n\n

Die Digitalisierung f\u00fchrt zu struktureller Ver\u00e4nderungen in der Entwicklung und im Betrieb von Immobilien (Roos<\/a>, 2018, S. 5). Konkret sind es Themengebiete wie Internet der Dinge (Internet of Things, kurz IoT) oder die Transparenz von Daten und Informationen (Roo<\/a>s<\/a>, 2018, S.7-8). Nicht weniger relevante Themen sind auch die \u00d6kologisierung  und die Beschleunigung von Kommunikation und Innovation (Roos<\/a>, 2018, S. 7). So bietet namentlich die k\u00fcnstliche Intelligenz (KI) L\u00f6sungen f\u00fcr Komfort, Assistenz, Sicherheit und h\u00f6here Energieeffizienzen an (Ampere<\/a>, 2017, S. 12).<\/p>\n\n\n\n

Smart Building ist nicht gleicht Smart Home oder Smart City <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein Smart Building ist ein intelligentes Zweckgeb\u00e4ude, welches professionell betrieben wird und in unterschiedlichen Formen anzutreffen ist. Smart Buildings k\u00f6nnen in unterschiedlichen Nutzungsformen wie B\u00fcro, Hotel, Logistikcenter, Spit\u00e4ler aber auch als Flughafen auftreten. (Wellener, Michalik, Manolian & Griffin<\/a>, 2018, S. 2)<\/p>\n\n\n\n

Im Gegensatz zum Smart Home gehen die Anwendungen \u00fcber die klassische Funktion einer automatisierten Steuerung von Heizung, Licht und Multimedia per Mobile-Ger\u00e4t hinaus (EY<\/a>, 2017, S. 2). Des Weiteren werden beim Smart Home die Daten vom Nutzer freiwillig erhoben, w\u00e4hrend dies bei Smart Building f\u00fcr den Nutzer eher unbewusst geschieht und somit auch rechtliche Aspekte bez\u00fcglich Datenschutz mit sich bringt (Roos<\/a>, 2018, S. 11). Smart Cities ihrerseits gehen daf\u00fcr noch einen Schritt weiter und greifen zus\u00e4tzliche Themengebiete wie Mobilit\u00e4t und Infrastruktur im Kontext von ganzen St\u00e4dten auf (European Commission<\/a>, 2019).<\/p>\n\n\n\n

Anatomie des intelligenten Geb\u00e4udes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Analog wie im Menschen werden bei einem intelligenten Geb\u00e4ude ebenfalls laufend Informationen erfasst, \u00fcbertragen und ausgewertet. Somit k\u00f6nnen die Komponenten und Vernetzungen in einem Smart Building gut mit dem Nervensystem des Menschen verglichen werden, sodass die Sensoren als Sinne, das Netzwerk als Nervenger\u00fcst und die Software respektive die Plattform als Hirn innerhalb des Geb\u00e4udes agieren. (Eschler, 2019)<\/p>\n\n\n\n

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Abb 1:<\/strong> Aufbau eines Smart Buildings (eigene Darstellung, 2019)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

In der Abbildung 1<\/strong> sind die einzelnen Elemente und deren Vernetzung schematisch dargestellt.<\/p>\n\n\n\n

Weiter werden beim Smart Building die technischen Bausteine zwischen den  Ebenen Geb\u00e4ude, \u00dcbertragung und Management differenziert.<\/p>\n\n\n\n

Auf Geb\u00e4udeebene werden Daten generiert und Komponenten oder Anlagen geregelt beziehungsweise gesteuert. Komponenten werden in passive und aktive unterschieden. W\u00e4hrend die passiven Komponenten (Z\u00e4hler und Sensoren) Zust\u00e4nde erfassen, bewegen aktive Komponenten sich. Zu den Sensoren und Z\u00e4hlern werden neben Kameras, Rauchmelder auch Thermostaten gez\u00e4hlt. Aktoren und Controller hingegen sind unter anderem Steckdosen, Pumpen oder Beleuchtungen. (Erbst\u00f6sser<\/a>, 2018, S. 10-11)<\/p>\n\n\n\n

Die Daten\u00fcbertragung (Transport der Daten) von einem Sensor auf einen Computer oder einen Aktor wird per Funktechnologie oder Kabel gew\u00e4hrleistet. Da jede Funktechnik \u00fcblicherweise ein eigenes Protokoll generiert, dient der Gateway als Bindeglied zwischen nicht kompatiblen Systemen, damit Software und Sensoren oder Aktoren miteinander kommunizieren k\u00f6nnen. (Erbst\u00f6sser<\/a>, 2018, S. 12)<\/p>\n\n\n\n

Auf der Managementebene werden die erhobenen Daten aus der Geb\u00e4udeebene laufend erfasst und ausgewertet. Hierbei gibt es f\u00fcr die Datenaufbereitung und Bereitstellung mittlerweile unz\u00e4hlige Plattformen. (Erbst\u00f6sser<\/a>, 2018, S. 12)<\/p>\n\n\n\n

Anwendungsm\u00f6glichkeiten reichen von Komfort bis Lebensrettung <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Anwendungsm\u00f6glichkeiten bieten Smart Buildings in unterschiedlichen Bereichen, wie Energiemanagement, Sicherheit, Komfort und mit zunehmender Bedeutung im Ambient Assistant Living (AAL) an.<\/p>\n\n\n\n

Im Energiemanagement kann die Steuerung von Heizungen beispielsweise durch Bewegungsmelder ausgel\u00f6st oder mittels einem Smart Device ferngesteuert werden. Ein Smart Building zeichnet sich aber auch dadurch aus, dass Komponenten miteinander verbunden sind und direkt miteinander kommunizieren. So reduziert sich etwa die Heizleistung bei ge\u00f6ffneten Fenstern automatisch. Wiederum \u00fcber ein Smart Device k\u00f6nnen gespeicherte Lichtszenarien auf Knopfdruck abgerufen und so den aktuellen T\u00e4tigkeiten im Wohnbereich angepasst werden.<\/p>\n\n\n\n

Auch im Bereich der Sicherheit gibt es diverse Anwendungsf\u00e4lle. Die Anwesenheit von Bewohner kann simuliert werden oder eine Einbruchmeldung wird direkt den Nutzern auf das Smart Device gesendet. (Konrad<\/a>, 2006, S. 16 ff.)<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 2:<\/strong> Anwendungsbeispiele AAL (Facit-Digital, 2019)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Das AAL seinerseits soll mittels technischer Unterst\u00fctzung die Lebensqualit\u00e4t von hilfsbed\u00fcrftigen Menschen erh\u00f6hen. Sie sollen dabei ihre Eigenst\u00e4ndigkeit im gewohnten Umfeld aufrechterhalten (Nierle, 2012). Anwendungen (vgl. Abbildung 2) sind unter anderem die Herdplatten, die automatisch abschaltet, sobald Sensoren im Boden merken, dass sich niemand mehr in der Wohnung aufh\u00e4lt (Eder<\/a>, 2017). Oder aber Sturzerkennungssysteme, welche ebenfalls mittels Sensoren einen Sturz erkennen und daraufhin automatisch den Notruf aktivieren (Eder<\/a>, 2017).<\/p>\n\n\n\n

Die Anwendungsfelder im Gewerbebau \u00fcberschneiden sich mit denjenigen aus dem Wohnbau (Konrad<\/a>, 2006, S. 16 ff.). Hier liegt jedoch der Fokus klar auf der Reduzierung der Betriebskosten (Konrad<\/a>, 2006, S. 16 ff.). Beispiele sind die Steuerung von Heizungs-, L\u00fcftungs- und Klimaanlagen sowie der Beschattung und des Lichts (Konrad<\/a>, 2006, S. 16 ff.). Dar\u00fcber hinaus gibt es Zusatzdienste, die der Benutzer in Anspruch nehmen kann. Als Referenz kann hier die Firma Locatee genannt werden, welche ihren Kunden durch den Einsatz ihrer Produkte und Dienstleistungen zur Optimierung der genutzten Fl\u00e4che, der Reinigungseffizienz oder aber zum Finden von Arbeitskollegen oder freien Besprechungsr\u00e4umen hilft (Locatee<\/a>, 2019).<\/p>\n\n\n\n

Win-win Situtation durch aktives Geb\u00e4udemanagement schaffen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein wesentlicher Vorteil von Smart Buildings sind die generierten Daten, welche gesammelt und ausgewertet werden k\u00f6nnen. Auf Basis dieser Daten sollen die verschiedenen Akteure ihre entsprechenden Mehrwerte erzielen. Um beispielsweise einen Ausfall einer relevanten Anlage zu verhindern, kann durch das Monitoring von technischen Anlagen vorausschauend die Instandhaltung und die Instandsetzung durch den Betreiber geplant werden. So k\u00f6nnen zum einen vom Betreiber die Leistungen und Ressourcen zielgerechter eingesetzt werden, zum anderen wird dadurch die Lebensdauer der Anlagen verl\u00e4ngert. F\u00fcr den Eigent\u00fcmer hat dies den positiven Aspekt, dass er so eine Neuanschaffung erst zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt t\u00e4tigen muss. (The agility effect<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

Weiter ist bei einem Smart Building die Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik zentral bedienbar. Zudem werden St\u00f6rungen und Fehler automatisch eruiert und gemeldet (Arbeitskreis der Professoren f\u00fcr Regelungstechnik<\/a>, 2013, S. 432). Von all diesen M\u00f6glichkeiten der aktiven Steuerung des Geb\u00e4udes profitieren sowohl der Nutzer wie auch der Betreiber und der Eigent\u00fcmer in Form von tieferen Betriebskosten. (The agility effect<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

Herausforderungen sind noch immer zahlreich vorhanden<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Neben den vielen positiven Aspekten eines Smart Buildings, gibt es nach wie vor zahlreiche Herausforderungen, die zu bew\u00e4ltigen sind. Ganzheitlich betrachtet gibt es noch immer einen Bruch zwischen der Planungs- und Betriebsphase. Hier fehlen oftmals durchg\u00e4ngige Prozesse, in welchen \u00fcber die gesamte Lebensdauer, von der Planung und Herstellung \u00fcber die Wartung bis hin zum R\u00fcckbau, abgebildet wird (Erbst\u00f6sser<\/a>, 2018, S. 22).<\/p>\n\n\n\n

Aus technischer Sicht stellt die nicht vorhandene Interoperabilit\u00e4t der unterschiedlichen Komponenten und Systeme eine Problematik dar. Dies bedeutet, dass jedes Produkt \u00fcber ein eigenes Netz verf\u00fcgt und mit einer eigenen \u00abSprache\u00bb kommuniziert, was schlussendlich eine Kombination von unterschiedlichen Herstellern erschwert.<\/p>\n\n\n\n

Ein weiterer Punkt ist das qualifizierte Fachpersonal. Zur Planung, Betreuung und Auswertung der Daten wird spezifisch ausgebildetes Personal in den Bereichen der Geb\u00e4udeinformatik, Data Science und Life Cycle Data Management zwingend ben\u00f6tigt. Auf dem aktuellen Arbeitsmarkt sind solche aber nicht ausreichend vorhanden. (Eschler, 2019)<\/p>\n\n\n\n

Aus Sicht der Investoren und Eigent\u00fcmer stellt die kurze Lebensdauer der Geb\u00e4udetechnik ein hohes Risiko dar. Niemand m\u00f6chte in modernste Technik investieren, wenn diese in einigen Jahren bereits \u00fcberholt und veraltet ist. (Stefan<\/a>, 2018, S. 26)<\/p>\n\n\n\n

Eine weitere Herausforderung stellt die Diversit\u00e4t der Endnutzer dar. Je mehr Personen sich im Geb\u00e4ude befinden, desto differenzierter sind die Affinit\u00e4ten zu dieser technischen Unterst\u00fctzung. Ebenso ist beispielsweise das Behaglichkeitsempfinden ganz unterschiedlich. Eine f\u00fcr alle Nutzer passende Raumtemperatur ist praktisch unm\u00f6glich zu finden. In diesem Fall w\u00e4re ein Smart Building f\u00fcr den Nutzer eher eine empfundene l\u00e4stige St\u00f6rung als eine optimale Unterst\u00fctzung (Wilkes, 2016, S. 56). Abschliessend sind auch Herausforderungen in den umfangreichen Themengebieten der Cyber Security und des Datenschutzes noch zu erw\u00e4hnen (Lawson, 2018).<\/p>\n\n\n\n

Die Schweiz hinkt dem Ausland hinterher<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Als Referenzprojekt in der Schweiz ist gem\u00e4ss A. Battaglia (Senior Consultant bei pom+Consulting und Experte im Bereich Smart Home und Smart Building) im Bereich Wohnen das Projekt \u201eFlow\u201c in W\u00e4denswil hervorzuheben. Das zentrale Element in diesem Projekt bildet das Smartphone f\u00fcr die Nutzer. Mit dem Device k\u00f6nnen unter anderem T\u00fcren ge\u00f6ffnet oder Licht, Rolll\u00e4den, L\u00fcftung sowie Gegensprechanlagen gesteuert werden. Die Kommunikation zwischen Mietern und Vermietern erfolgt \u00fcber eine online-Plattform. Zus\u00e4tzlich lassen sich dar\u00fcber Services bestellen, wie beispielsweise das Blumengiessen w\u00e4hrend einer l\u00e4ngeren Abwesenheit. (Credit Suisse<\/a>, 2019)<\/p>\n\n\n\n

Im Bereich von Gewerbebauten gilt es das neue Headquarter von Siemens in der Stadt Zug gem\u00e4ss Battaglia zu erw\u00e4hnen. Mittels Building Information Modeling (BIM) wurde hier vorab ein \u201edigital Twin\u201c (virtuelle Repr\u00e4sentation eines physischen Objekts) des Geb\u00e4udes erstellt, welcher dem Betreiber nun ein effizientes, kostenoptimiertes und zukunftsorientiertes Geb\u00e4udemanagement erm\u00f6glicht (Hatcher<\/a>, 2018).<\/p>\n\n\n\n

Battaglia ist jedoch der Meinung, dass die Schweiz im Bereich von Smart Buildings gegen\u00fcber dem Ausland noch hinterherhinkt. In der Schweiz fehlen ausgewiesene Leuchtturmprojekt wie beispielsweise das Projekt \u201eThe Dock\u201c in Dublin, worin tausende Sensoren daf\u00fcr sorgen, dass das Geb\u00e4ude bestm\u00f6glich auf die Nutzer anpasst ist, eine manuelle Steuerung f\u00fcr geb\u00e4udebezogene Leistungen per Smartphone erm\u00f6glicht und dabei s\u00e4mtliche Daten auf einer zentralen IoT Plattform eingespeist und ausgewertet werden (Marson<\/a>, 2017). Das The Dock Geb\u00e4ude<\/a> gilt als eines der meist vernetzen Geb\u00e4ude weltweit und wird auch als erfolgreicher Pilotversuch eines modernen Arbeitsplatzes bezeichnet, der die Arbeitsweise von Personen signifikant beeinflusst hat (Smart Docklands<\/a>, 2019). Auf Grund der durchwegs positiven Erfahrungen beim The Dock wird Accenture nun das angewandte Konzept weltweit in weitere B\u00fcror\u00e4umlichkeiten integrieren, um so seinen Angestellten ein bestm\u00f6gliches Arbeitsumfeld zur Verf\u00fcgung zu stellen (Accenture<\/a>, 2019).<\/p>\n\n\n\n

Dieser Beitrag ist w\u00e4hrend eines Projektes der Studierenden des MAS Immobilienmanagement <\/a>entstanden.<\/p>\n\n\n\n

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Quellen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Accenture (2019), How can innovation enhance employee experience for over 420,000 people? Abgerufen am 27.10.2019 von www.accenture.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Ampere. (2017). K\u00fcnstliche Intelligenz: Vom Rechnen zum Denken. Abgerufen am 26.08.2019 von www.zvei.org<\/a> (Magazin)<\/p>\n\n\n\n

Arbeitskreis der Professoren f\u00fcr Regelungstechnik (2013). Digitale Geb\u00e4udeautomation: Ausgabe 3, Springer-Verlag<\/p>\n\n\n\n

Buntz, B. (2018). IoT World Today – Making Sense of Smart Building Technologies. Abgerufen am 26.08.2019. von www.iotworldtoday.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. (2019). Ein rundum smartes Zuhause. Abgerufen am 24.08.2019 von www-nzz-ch.cdn.ampproject.org<\/a><\/p>\n\n\n\n

Eder, K. (2017, 6. November). Auf in die Zukunft \u2013 Ambient Assisted Living (AAL) als Nutzen f\u00fcr den Alltag. Abgerufen am 24.08.2019 vonwww.pflege-professionell.at<\/a><\/p>\n\n\n\n

Erbst\u00f6sser, A.-C. (2018). Smart Buildings im Internet der Dinge. Abgerufen am 24.08.2019 vonwww.technologiestiftung-berlin.de<\/a><\/p>\n\n\n\n

Eschler, M. (2019). Der Facility Manager. Druckversion vorhanden http kann nicht abegrufen werden (Jahrgang 26, 29.04.2019)<\/p>\n\n\n\n

European Commission. (2019). What are smart cities? Abgerufen am 25.08.2019 von www.ec.europa.eu<\/a><\/p>\n\n\n\n

EY. (2017). Smart builidngs \u2013 The smart building ecosystem. Abgerufen am 25.08.2019 von www.ey.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Hatcher, J. (2018). Siemens opens smart buildings HQ. Abgerufen 24.08.2019 von www.smartbuildingsmagazine.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Konrad, K. (2006). lnnovationsfeldanalyse Smart Building Geb\u00e4udevernetzung – Katalysator f\u00fcr eine Restrukturierung der Versorgungsregime? Abgerufen von www.dora.lib4ri.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

Lawson, H. (2018). Megatrends: Smart Building Technology. Report BSRIA.<\/p>\n\n\n\n

Locatee (2019). L\u00f6sungen. Abgerufen am 15.08.2019 von www.locatee.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

Marson, M. (2017). What is it that makes The Dock a World-Leading Connected Building? Abgerufen am 24.08.2019. von www.accenture.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Nierle, J. (2012). Ambient Assisted Living \u2013 Massgeschneiderte Unterst\u00fctzung im Alter. Abgerufen am 24.08.2019 von kein http Link vorhanden, direkter Download von pdf \/ auf Internetseite Web-Code nicht auffindbar, itforhealph.ch nicht mehr abrufbar<\/p>\n\n\n\n

Roos, G. T. (2018). Megatrends und Herausforderungen f\u00fcr die Schweiz. Abgerufen am 25.08.2019. von www.digitalswitzerland.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Smart Docklands (2019), Projects Accenture \u2013 The Dock Abgerufen am 27.10.2019 von www.smartdocklands.ie<\/a><\/p>\n\n\n\n

Stefan, G. (2018). Smart Home im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Deutschschweiz. Abgerufen am 24.08.2019 von www.curem.uzh.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

The agility effect. (2017). F\u00fcnf Vorteile von intelligenten Geb\u00e4uden. Abgerufen am 24.08.2019 von www.theagilityeffect.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Wellener, P., Michalik, J., Manolian, H. A., & Griffin, J. (2018). Deloitte Insights \u2013 Four considerations for creating people \u2013 centered smart, digital workplaces. Abgerufen am 25.08.2019 von www.deloitte.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Wilkes, B. (2016). Smart Home f\u00fcr Altersgerechtes Wohnen. Systeml\u00f6sungen in Neubau und Bestand. (S.56) Berlin: VDE Verlag GmbH.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Internet der Dinge und Datentransparenz haben einen grossen Einfluss auf die Geb\u00e4udetechnik. Dies f\u00fchrt dazu, dass unter anderem der Komfort, die Sicherheit und die Energieeffizienz erh\u00f6ht wird. Noch gibt es jedoch einige Herausforderungen zu bew\u00e4ltigen, bevor Smart Buildings als Standard realisiert und betrieben werden k\u00f6nnen.<\/p>\n","protected":false},"author":6176,"featured_media":3952,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3945","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alte-beitraege"],"acf":[],"yoast_head":"\nSmart Building als Herausforderung f\u00fcr Investoren - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Internet der Dinge und Datentransparenz haben einen grossen Einfluss auf die Geb\u00e4udetechnik. 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