{"id":4123,"date":"2020-01-20T06:30:28","date_gmt":"2020-01-20T05:30:28","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=4123"},"modified":"2026-02-11T14:53:13","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:13","slug":"bezahlbarer-wohnraum-ist-teil-der-sozialen-verantwortung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2020\/01\/20\/bezahlbarer-wohnraum-ist-teil-der-sozialen-verantwortung\/","title":{"rendered":"Bezahlbarer Wohnraum ist Teil der sozialen Verantwortung"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Jaqueline Andreae; Martin Barmettler <\/em><\/p>\n\n\n\n

20 Prozent des Einkommens f\u00fcr Miete<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Anteil der Mietausgaben betr\u00e4gt in der Schweiz seit mehr als 10 Jahren im Durchschnitt 20 Prozent des durchschnittlichen monatlichen Bruttohaushaltseinkommen. W\u00e4hrend die Mietausgaben bei den einkommensschwachen Haushalten in dieser Zeit auf \u00fcber 35 Prozent gestiegen sind, profitierten die \u00fcbrigen Haushalte von stabilen prozentualen Ausgaben. Bei einem monatlichen Bruttohaushaltseinkommen ab CHF 10’000 sinkt die Belastung auf unter 15 Prozent. 10 Prozent der Haushalte geben \u00fcber einen Drittel f\u00fcr das Wohnen aus. (Bundesamt f\u00fcr Statistik & Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen<\/a>, kein Datum)<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 1: Anteil der Haushalte nach Mietbelastungsklassen 2006 – 2016 (Bundesamt f\u00fcr Statistik BFS \/ Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO, eigene Darstellung, 2019)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
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Abb. 2: Durchschnittliche Mietbelastung nach Einkom-mensklassen 2006 – 2016 (Bundesamt f\u00fcr Statistik BFS \/ Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO, eigene Darstellung, 2019)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ungen\u00fcgende Wohnraumversorgung ist tendenziell ein urbanes Problem<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Weil bezahlbarer Wohnraum Teil der sozialen Verantwortung ist, sollte bei der Erarbeitung von gemeindlichen oder st\u00e4dtischen Wohnstrategien das Sozialdepartement eingebunden werden. Beispielsweise hat der Gemeinderat der Stadt Bern die Direktionsdepartemente mit der Erarbeitung einer st\u00e4dtischen Wohnstrategie beauftragt. Im Teilbericht der Stadt Bern – Direktion f\u00fcr Bildung, Soziales und Sport<\/a> (2017) wurden die identifizierten Problemkreise im Spannungsfeld von Wohnen und Armut beschrieben.<\/p>\n\n\n\n

Auf der anderen Seite f\u00fchrt eine bessere Planung zu einer erh\u00f6hten Lebensqualit\u00e4t und somit zu Quartieraufwertungen. Diese Aufwertungen tragen zum Preisanstieg von g\u00fcnstigen Wohnungen bei und k\u00f6nnen zu einer Verdr\u00e4ngung f\u00fchren, weil Mieter aus finanziellen Gr\u00fcnden in andere Quartiere umziehen m\u00fcssen. Zudem gehen g\u00fcnstige Wohnungen durch Sanierungen oder Abbr\u00fcche verloren. Da nur wenige neue g\u00fcnstige Wohnungen gebaut werden, kann das Angebot mit der Bev\u00f6lkerungsentwicklung derzeit nicht mithalten. (Stadt Bern \u2013 Direktion f\u00fcr Bildung, Soziales und Sport<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

In St\u00e4dten und Agglomerationen sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren generell stark angestiegen. Betroffene nehmen unter Druck oft ungeeigneten oder mangelhaften Wohnraum an. Dies kann zu problematischen Wohnsituationen und verschiedenen Folgeproblemen f\u00fchren. Die ungen\u00fcgende Wohnraumversorgung, womit die Wohnkosten, Wohnsicherheit, Wohnungsgr\u00f6sse, Wohnungsqualit\u00e4t und Wohnlage gemeint sind, ist tendenziell ein urbanes Ph\u00e4nomen. (Soziale Sicherheit CHSS<\/a>, 2016)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dem kommunalen Handeln sind Grenzen gesetzt <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Um Ziele auf dem Wohnungsmarkt zu erreichen, haben Gemeinden vielf\u00e4ltige Handlungsm\u00f6glichkeiten. Ein Ziel kann die F\u00f6rderung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum sein. Die Gemeinde kann einerseits lenkend in den Immobilienmarkt eingreifen, indem sie planerische und rechtliche Vorgaben macht. Sie kann sich andererseits finanziell engagieren, indem sie direkte Finanzleistungen f\u00fcr die Gr\u00fcndung eines gemeinn\u00fctzigen Bautr\u00e4gers, durch die F\u00f6rderung von gemeinn\u00fctzigen Bautr\u00e4gern und \u00fcber Mietzinsbeitr\u00e4ge ausrichtet oder Land g\u00fcnstig an Dritte verkauft. (Ernst Baser + Partner, Beck, H\u00f6ppner & Thoma<\/a>, 2013)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es gibt jedoch Grenzen f\u00fcr den kommunalen Handlungsspielraum durch den \u00fcbergeordneten gesetzlichen Rahmen. Grunds\u00e4tzliche gesetzliche Vorgaben wie das Mietrecht oder die Planungs- und Baugesetze werden auf Bundes- und Kantonsebene gestaltet. Bei ihrem Handeln haben sich Gemeinden an diesen \u00fcbergeordneten Vorgaben auszurichten. Der Bund und die Kantone werden auch insk\u00fcnftig eine wichtige Rolle spielen bei der Steuerung des Wohnungs- und Immobilienmarkts. (E<\/em><\/a>rnst Baser + Partner, Beck, H\u00f6ppner & Thoma, 2013)<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Abb. 3: Rolle der Gemeinde auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenspiel mit weiteren Akteuren (Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO, eigene Darstellung, 2019)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Gemeinn\u00fctziger Wohnungsbau als Unterst\u00fctzung f\u00fcr benachteiligte Bev\u00f6lkerungsgruppen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Gemeinn\u00fctzige Wohnungen, welche von Genossenschaften angeboten werden, sind in allen Kantonen die am wenigsten verbreitete Eigentumsform. Die Anteile variieren stark. Die h\u00f6chsten Anteile erreichen die Kantone Basel-Stadt mit \u00fcber 11 Prozent, Z\u00fcrich mit knapp 10 Prozent und Luzern mit knapp 9 Prozent. Die Genossenschaften als Anbieter von preisg\u00fcnstigen und gemeinn\u00fctzigen Wohnungen konzentrieren sich insbesondere in st\u00e4dtischen Kantonen. Dabei bildet die stark genossenschaftliche Abst\u00fctzung in Luzern eine Besonderheit, weil der Kanton weder von einer starken Industrietradition noch von einem hohen Anteil an Bundesanstalten gepr\u00e4gt ist. (Wohnbaugenossenschaften Schweiz & WOHNEN SCHWEIZ<\/a>, ohne Datum)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Zur F\u00f6rderung des preisg\u00fcnstigen und gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus gibt es in der Schweiz zwei Dachorganisationen: Wohnen Schweiz \u2013 Verband der Baugenossenschaften mit seinem Sitz in Luzern und Wohnbaugenossenschaften Schweiz \u2013 Verband der gemeinn\u00fctzigen Wohnbautr\u00e4ger mit Sitz in Z\u00fcrich. (Wohnbaugenossenschaften Schweiz & WOHNEN SCHWEIZ<\/a>, ohne Datum)<\/em><\/p>\n\n\n\n

M\u00f6gliche F\u00f6rder- und Finanzierungsinstrumente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Bundesrat hat im Januar 2017 die Volksinitiative \u00abMehr bezahlbare Wohnungen<\/a>\u00bb vom Mieterinnen- und Mieterverband<\/a> abgelehnt mit dem Argument, dass die geforderten Massnahmen weder n\u00f6tig noch realistisch seien. Er ist sich jedoch bewusst, dass das Wohnen in der Bev\u00f6lkerung einen hohen Stellenwert hat und dass es f\u00fcr verschiedene Bev\u00f6lkerungsgruppen schwierig bleibt, eine angemessene finanziell tragbare Wohnung zu finden. Deshalb hat der Bundesrat entschieden, die Ablehnung mit einem Rahmenkredit im Umfang von CHF 250 Millionen zur Aufstockung des Fonds de Roulement<\/a> zugunsten des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus zu verbinden. Damit soll der gemeinn\u00fctzige Wohnungsbau seinen aktuellen Marktanteil von rund 4 Prozent l\u00e4ngerfristig halten k\u00f6nnen. (Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

Der Fonds de Roulement<\/a> richtet zinsg\u00fcnstige Darlehen aus. Wer Kapital aus dem Fonds beantragen will, muss Mitglied beim Wohnen Schweiz \u2013 Verband der Baugenossenschaften<\/a> – sein. (Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

Die Emissionszentrale f\u00fcr gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau (EGW<\/a>) ist ein weiteres wichtiges Instrument zur g\u00fcnstigen Finanzierung von Liegenschaften gemeinn\u00fctziger Wohnbautr\u00e4ger. Sie beschaffen ihre Mittel insbesondere durch die \u00f6ffentliche Ausgabe von Obligationenanleihen. Die Anleihen der EGW<\/a> werden von der Eidgenossenschaft verb\u00fcrgt und sind mit dem bestm\u00f6glichen Rating AAA bewertet. (Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

Die Hypothekar-B\u00fcrgschaftsgenossenschaft (HBG<\/a>) ist eine weitere M\u00f6glichkeit, um g\u00fcnstiges Kapital zu beschaffen. Die HBG<\/a> verb\u00fcrgt f\u00fcr Hypothekarkredite an gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger. F\u00fcr die kreditgebenden Banken bildet die B\u00fcrgschaft eine zus\u00e4tzliche Sicherheit und erlaubt dem Kreditgeber, eine h\u00f6here Hypothek zu gew\u00e4hren und\/oder wegen des geringeren Risikos g\u00fcnstigere Konditionen anzuwenden. (Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen<\/a>, 2017)<\/p>\n\n\n\n

Althaus, Schmidt & Glaser<\/a> (ohne Datum) stellen in ihrer Studie \u00abSicherung und verbesserter Zugang zu Wohnraum f\u00fcr sozial benachteiligte Haushalte<\/a>\u00bb folgende drei Garantiemodelle einander gegen\u00fcber:<\/em><\/p>\n\n\n\n