{"id":4385,"date":"2020-03-23T06:30:12","date_gmt":"2020-03-23T05:30:12","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=4385"},"modified":"2026-02-11T14:53:14","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:14","slug":"wie-nachhaltige-massnahmen-mieten-und-kosten-beeinflussen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2020\/03\/23\/wie-nachhaltige-massnahmen-mieten-und-kosten-beeinflussen\/","title":{"rendered":"Wie nachhaltige Massnahmen Mieten und Kosten beeinflussen"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Von Christian Kraft<\/a> und Constantin Kempf<\/a>, Hochschule Luzern<\/a><\/p>\n\n\n\n

Das laufende Forschungsprojekt \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft\u00bb der Hochschule Luzern analysiert die Wechselwirkungen von \u00d6kologie, Lage, Finanzier- und Vermietbarkeit nachhaltiger Massnahmen im Mietwohnungsmarkt. In vorherigen Beitr\u00e4gen wurde aufgezeigt, dass Mietwohnungen in diesem Kontext eine ganz besondere Rolle spielen: Sie sind die dominante Wohnform in Schweizer St\u00e4dten. Dort lassen sich Umweltwirkungen lagebedingt reduzieren. Zudem sorgt die gute innerst\u00e4dtische Vermietbarkeit f\u00fcr nachhaltige finanzielle Potenziale, die langfristig f\u00fcr zyklische Investitionen in erneuerbare Energien eingesetzt werden k\u00f6nnen (Der richtige Standortentscheid ist die halbe Miete<\/em><\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Doch trotz \u00f6konomischer Potenziale ist die innerst\u00e4dtische Implementation erneuerbarer Energien im Bestand h\u00e4ufig schwierig. Der Unterschied zwischen Neu- und Umbau ist frappant. Unter 42\u2018000 Schweizer Wohnbauprojekten der Jahre 2010 bis 2018 sind vor allem die im Neubau sehr beliebte Geothermie und der Anschluss an Fernw\u00e4rmesysteme im Bestand selten anzutreffen. Im Umbau kommen Gasheizungen interessanterweise recht h\u00e4ufig zum Einsatz. W\u00e4hrend diese im Neubau heute vorwiegend als Back-up-Systeme erneuerbarer Technologien eingesetzt werden, d\u00fcrften viele Gasheizungen im Umbau immer noch weitgehend als alleinige Heizsysteme fungieren.<\/p>\n\n\n\n

Wirtschaftlichkeit vs. lokale technische Machbarkeit<\/h2>\n\n\n\n

Dass erneuerbare Energien im Bestand wirtschaftlich umgesetzt werden k\u00f6nnen, wenn langfristige Vermietbarkeit und eine \u00abCore-Strategie\u00bb im Vordergrund stehen, ist unbestritten (Wirtschaftlichkeit konkreter Sanierungsmassnahmen<\/a>). <\/em>Kritisch ist jedoch erstens der Zeitpunkt der Sanierung. Denn Bedingung f\u00fcr die wirtschaftlich-finanzielle Nachhaltigkeit einer Immobilie ist, dass die umfassende Sanierung zum richtigen Zeitpunkt im Lebenszyklus mit R\u00fccksicht auf die lokale Marktsituation erfolgt. Vorgezogene Sanierungen noch junger H\u00e4user verursachen mit dem Ersatz funktionierender Systeme Wertverluste. N\u00f6tige Mietzinsanpassungen starten in diesen F\u00e4llen von bereits hohen Niveaus und gef\u00e4hrden die soziale Nachhaltigkeit (Perspektive Mieter) und die langfristige Vermietbarkeit (Perspektive Vermieter). Zweitens ist die aus allen Perspektiven sinnvollste Variante der Objektstrategie nicht immer machbar oder bewilligungsf\u00e4hig.<\/p>\n\n\n\n

Vier Thesen zur Wirkung nachhaltiger Massnahmen <\/h2>\n\n\n\n

Neue Analysen nehmen die Wirkung nachhaltiger Auspr\u00e4gungen Schweizer Wohnbauprojekte auf Kosten- und Mietzinsstrukturen genauer unter die Lupe. M\u00f6gliche kausale Zusammenh\u00e4nge zwischen Nettomieten, Insertionsdauern, Baukosten und Nebenkosten und den verbauten Heiz- und Energiesystemen lassen sich mit Hilfe von Regressionsmodellen untersuchen. Vier Thesen k\u00f6nnen so \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

These 1: Der Einsatz nachhaltiger Technologien erh\u00f6ht die Erstellungskosten<\/h3>\n\n\n\n

Die erneuerbaren Energien zeigen im Vergleich zu Neubauprojekten, die keine energetischen Massnahmen angeben, h\u00f6here Baukosten: Geothermie +5,4%, Solarheizung +4,2%, Solarenergie +3,5% und W\u00e4rmepumpen +1,8%. Im Neubau gibt es zudem keinen signifikanten Kostenaufschlag f\u00fcr Holzbauprojekte. Bei Umbau- und Erweiterungsmassnahmen ist der Einbau nachhaltiger Technologien stark mit der Eingriffstiefe korreliert: Geothermie-Projekte fallen um 22 % teurer aus, Solarheizungen um 19 %. Der Aufschlag von 40 % bei Holzbauten im Umbau ist vor allem auf aufwendige Erweiterungen und Aufstockungen zur\u00fcckzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

These 2: Die h\u00f6heren Kosten lassen sich \u00fcber erh\u00f6hte Mieten decken<\/h3>\n\n\n\n

Statistisch sind nur wenige beobachtete Effekte der eingesetzten Technologien auf Nettomieten signifikant. Den um 5,4% h\u00f6heren Kosten f\u00fcr Geothermie stehen um 3,6 % h\u00f6here Mieten gegen\u00fcber. Die Stichprobe der Mietzinsanalyse ist jedoch um ein Vielfaches kleiner, was einen direkten Vergleich erschwert. Der Holzbau zeigt bei Umbauten und Erweiterungen 3,6% h\u00f6here Nettomieten im Vergleich zu Projekten ohne diesen nachwachsenden Rohstoff.<\/p>\n\n\n\n

These 3: Erneuerbare Energien reduzieren die Nebenkosten<\/h3>\n\n\n\n

Die Analyse zeigt, dass W\u00e4rmepumpen im Schnitt -2,6%, Fernw\u00e4rme -4,8% und Solarenergie -5,1% tiefere Nebenkosten ausweisen. Bei Umbau- und Erweiterungsmassnahmen nehmen die Nebenkostenabschl\u00e4ge der erneuerbaren Technologien noch weiter zu. \u00d6l- und Gasheizungen l\u00f6sen sowohl im Neubau als auch im Umbau \/ Erweiterung h\u00f6here Nebenkosten aus. Die \u00d6lheizung zeigt bei Neubauprojekten +21,5 % h\u00f6here Nebenkosten im Vergleich zu Projekten, die keine energetischen Massnahmen ausweisen. Danach folgt die Gasheizung mit +6,1%.<\/p>\n\n\n\n

These 4: Die Vermarktungszeit von Wohnungen in nachhaltigen Projekten ist k\u00fcrzer<\/h3>\n\n\n\n

Diese These l\u00e4sst sich anhand der vorliegenden Daten weder best\u00e4tigen noch widerlegen. Keine der Technologien zeigt statistisch signifikante Assoziationen mit der Dauer der inserierten Wohnungen. Es ist daher anzunehmen, dass die Wahl der Heiz- und Energietechnologie in unserem Datensatz keinen Effekt auf die Vermarktungsdauer von Mietwohnungen hat. Einzig Umbauten und Erweiterungen mit Holz zeigen statistisch (schwach) signifikant l\u00e4ngere Insertionsdauern als solche ohne Holz.<\/p>\n\n\n\n

Fazit: Geringe Mietzins-, jedoch hohe Kostenimplikationen<\/h2>\n\n\n\n

Der Einfluss von Projekteigenschaften auf Mieten und Vermarktungszeiten ist, zumindest auf dieser groben Stufe, kaum erkennbar. Standorte und lokale M\u00e4rkte sind die zentralen erkl\u00e4renden Faktoren. Im Neubau sind Technologien mit erneuerbaren Energien zudem zum Standard geworden.<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Abbildung 1: Kostenanalyse (Hochschule Luzern<\/a>; detaillierte Regressionsergebnisse auf Anfrage)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Anders gestaltet sich die Situation auf Kostenebene (Abbildung). Im Neubau zeigen Heizungstypen mit erneuerbaren Energien einen Kostenzuschlag von 2 bis 5%. Projekte, die fossile Energietr\u00e4ger zur W\u00e4rmegewinnung nutzen, lassen sich um 5 bis 8% g\u00fcnstiger erstellen. Wer auf schnelle Gewinne aus ist, kann sich somit im Neubau kurzfristige Kostenvorteile verschaffen. Dies jedoch mit langfristig hohen Vermietungs- und Regulierungsrisiken. Nicht nur, weil Verbote drohen oder das \u00f6kologische Gewissen von Mietern zu Leerstandrisiken f\u00fchrt. Sondern auch, weil diesen Kosteinsparungen hohe Nebenkosten von 5 bis 20% f\u00fcr Mieter gegen\u00fcberstehen. Wertsichernd ist diese Strategie also nicht.<\/p>\n\n\n\n

Im Bereich Umbau und Erweiterung sind die Kostenzuschl\u00e4ge markant. Doch hier ist Vorsicht bei der Interpretation geboten: Die gemessenen Zuschl\u00e4ge gelten im Vergleich zu Sanierungen ohne Heizungsersatz oder ohne Angaben zum Heizsystem. Die Zuschl\u00e4ge signalisieren damit die Eingriffstiefe gegen\u00fcber leichten Sanierungen. Die Kostenaufschl\u00e4ge liegen zwischen 20 und 70%. Besonders teuer fallen Sanierungen aus, bei denen es zu einem Anschluss an Fernw\u00e4rmesysteme kommt. Mieter profitieren von dieser Massnahme jedoch mit einer Senkung der Nebenkosten um 12%. Ung\u00fcnstig ist die Kostensituation beim Heizungsersatz mit Gasheizungen. Zwar halten sich die Mehrkosten gegen\u00fcber leichten Sanierungen mit 29% vergleichsweise in Grenzen. Doch Mieter m\u00fcssen im Vergleich auch mit 5% h\u00f6heren Nebenkosten leben.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr weitere Informationen verweisen wir auf den vollst\u00e4ndigen Artikel<\/a>, welcher im Baublatt<\/a> erschienen ist. Inhaltlich und methodisch steht die Forschung bei diesen Fragen am Anfang. Die georeferenzierten Informationen der Baueingaben erm\u00f6glichen eine grobe, aber fl\u00e4chendeckende r\u00e4umliche Einordnung von Projektcharakteristiken. Wir danken Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung<\/a> und Docu Media Schweiz<\/a> f\u00fcr die datentechnische Unterst\u00fctzung. Der Fokus des Projektes \u00abNachhaltige Wohnwirtschaft\u00bb wird sich diesen Fragestellungen weiter widmen und den Fokus als n\u00e4chstes gemeinsam mit Projektpartnern st\u00e4rker auf die Perspektive der Mieter lenken.<\/p>\n\n\n\n

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