{"id":4682,"date":"2020-05-11T06:30:19","date_gmt":"2020-05-11T04:30:19","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=4682"},"modified":"2026-02-11T14:53:14","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:14","slug":"immobilienpreisblase-muenchen-als-spitzenreiter-und-zuerich-deutlich-ueberbewertet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2020\/05\/11\/immobilienpreisblase-muenchen-als-spitzenreiter-und-zuerich-deutlich-ueberbewertet\/","title":{"rendered":"Immobilienpreisblase: M\u00fcnchen als Spitzenreiter und Z\u00fcrich deutlich \u00fcberbewertet"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Von Rosalie Basten,  Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug <\/em><\/p>\n\n\n\n

Preisblasen sind ein wiederkehrendes Ph\u00e4nomen auf den Immobilienm\u00e4rkten. Der Begriff «Blase» bezieht sich auf eine substanzielle und anhaltende Fehleinsch\u00e4tzung eines Verm\u00f6genswerts, deren Existenz nicht bewiesen werden kann, solange sie nicht platzt. Historische Daten zeigen jedoch Muster von Immobilienmarkt-Exzessen. Typische Anzeichen sind eine Entkoppelung der Preise von lokalen Eink\u00fcnften und Mieten sowie Ungleichgewichte in der Realwirtschaft, wie z.B. eine exzessive Kreditvergabe und Baut\u00e4tigkeit. Eine \u00c4nderung des makro\u00f6konomischen Umfelds, ein Stimmungsumschwung bei den Anlegern oder ein starker Angebotsanstieg k\u00f6nnte einen R\u00fcckgang der Immobilienpreise ausl\u00f6sen (UBS<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

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Preisblasenrisiko im internationalen Vergleich (UBS Global Real Estate Bubble Index 2019<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Preisblasenrisiken verlagern sich auf die Eurozone<\/h4>\n\n\n\n

Die gr\u00f6\u00dfte Gefahr einer Immobilienblase besteht derzeit in M\u00fcnchen, gefolgt von Toronto, Hongkong und Amsterdam. Frankfurt und Paris sind Neuzug\u00e4nge in der Risikozone einer Immobilienblase. In London hingegen ist das Blasenrisiko nach weiteren Preiskorrekturen gesunken, so dass die Stadt nur noch in der \u00fcberbewerteten Kategorie liegt. Die Bewertungen in Vancouver, San Francisco, Stockholm und Sydney sind stark gefallen. Auch New York und Los Angeles sind niedriger, w\u00e4hrend Singapur fast unver\u00e4ndert geblieben ist (UBS<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Erschwinglichkeit von Wohneigentum in M\u00fcnchen stark gesunken<\/h4>\n\n\n\n

Die Bewertungen auf dem Wohnungsmarkt sind aufgrund der starken und gut diversifizierten lokalen Wirtschaft, des soliden Bev\u00f6lkerungswachstums und des unzureichenden Neuangebots in die H\u00f6he geschnellt. Die realen Preise haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt, w\u00e4hrend die realen Mieten um 40% gestiegen sind. Obwohl die Realeinkommen um rund 15% gestiegen sind, ist die Bezahlbarkeit immer schwieriger geworden: So muss beispielsweise ein qualifizierter Mitarbeiter im Dienstleistungssektor acht Jahre lang arbeiten, um eine 60m2 Wohnung in der N\u00e4he des Stadtzentrums zu bezahlen. Da Deutschlands wirtschaftliches Wachstum ins Stocken ger\u00e4t, wird,\u00a0 trotz rekordtiefer Hypothekenzinsen, ein Ende des Booms auf dem Wohnungsmarkt erwartet (UBS<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Entwicklung von Sub-Indizes; Standardisierte Werte, in Prozent (UBS Gloabl Real Estate Bubble Index 2019<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Z\u00fcrcher Immobilienmarkt deutlich \u00fcberbewertet<\/h2>\n\n\n\n

Der Wohnungsmarkt der Stadt Z\u00fcrich ist durch eine relativ schnelle Expansion gekennzeichnet, die den Preisdruck durch das lebhafte Nachfragewachstum teilweise abgemildert hat. Ungeachtet dessen sind die Marktbewertungen f\u00fcr Wohnimmobilien in Z\u00fcrich im vergangenen Jahr deutlich gestiegen. Der Markt ist nach wie vor stark \u00fcberbewertet. In Z\u00fcrich haben rekordtiefe Hypothekenzinsen und eine boomende Wirtschaft die Bewertungen in die H\u00f6he getrieben. Die gr\u00f6ssten Preissteigerungen erfolgten im mittleren Segment. Der Kauf einer Immobilie in diesem Segment zahlt sich in Z\u00fcrich erst nach 37 Jahren aus – die niedrigste Mietrendite aller St\u00e4dte im Vergleich (siehe UBS<\/a>). Damit sind die Renditen bei Buy-to lease-Investitionen auf Rekordtiefs gefallen. Sowohl bei den Preisen als auch beim Index hat Z\u00fcrich nun Genf \u00fcberholt (UBS<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Preisblasenrisiko in Europa exkl. Eurozone (UBS Global Real Estate Bubble Index<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Niedrige und immer noch sinkende Finanzierungskosten beg\u00fcnstigen die Nachfrage, sowie ein robustes Wirtschaftswachstum in der Region Z\u00fcrich und in der Schweiz insgesamt. Negative Zinss\u00e4tze sind der Schl\u00fcssel, um die Zahlungsbereitschaft der K\u00e4ufer f\u00fcr Immobilien auf dem aktuellen Niveau zu halten. Langsam steigende Leerstandsraten bei Mietwohnungen in der Agglomeration werden die lokalen Mieten weiter unter Druck setzen. Insgesamt d\u00fcrften die bestehenden Vorschriften f\u00fcr den Hypothekenmarkt und eine erwartete Verlangsamung der lokalen Wirtschaft das Preiswachstum in den n\u00e4chsten Quartalen in Grenzen halten (UBS<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Gegenw\u00e4rtig ist die Nachfrage im Wohnungssegment aufgrund von Einreisebeschr\u00e4nkungen bereits r\u00fcckl\u00e4ufig. Umzugs- und Kaufentscheidungen werden zur\u00fcckgestellt. Die durch die Pandemie ausgel\u00f6sten Verz\u00f6gerungen beim Bau von Mietwohnungen kompensieren jedoch vorerst die sinkende Nachfrage, so dass der Anstieg der leerstehenden Mietwohnungen nicht akzentuiert wird und sich die Mietpreise auf dem aktuellen Niveau einpendeln (ZKB<\/a>). Zus\u00e4tzlich ist die Zahl der Baugenehmigungen f\u00fcr Neubauten vergangenen Jahr bereits zur\u00fcckgegangen (UBS<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Leichte Preissenkungen zeichnen sich auf dem Transaktionsmarkt ab<\/h2>\n\n\n\n

Vor der Krise verzichteten Immobiliengesellschaften, Pensionskassen und Anlagestiftungen darauf, ihre bestehenden Immobilien zum Verkauf anzubieten, um zus\u00e4tzliche Kapitalertr\u00e4ge und damit negative Einlagenzinsen zu vermeiden (JLL<\/a>). Vor allem Privatinvestoren und Family Offices verzichteten wegen des hohen Fremdfinanzierungsanteils auf den Verkauf von Immobilien, da die Refinanzierung alter Hypotheken durch neue, g\u00fcnstigere Hypotheken die Schaffung von Eigenkapital erm\u00f6glichte (JLL<\/a>). Kapitalzufl\u00fcsse wurden zunehmend in werterhaltende Sanierungen oder wertschaffende Massnahmen investiert. Bisher ungenutzte Potentiale wurden abgerufen und neue Entwicklungsprojekte angestossen (PwC<\/a>). Die verbleibenden Transaktionen beschr\u00e4nkten sich in erster Linie auf risikoreiche Immobilien (JLL<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Ein weiterer Bau- und Sanierungsschub h\u00e4tte zwar das angestrebte Ziel erreicht, durch Zinssenkungen Investitionen zu f\u00f6rdern und so die Wirtschaft anzukurbeln, jedoch h\u00e4tte dies auch einen Anstieg der durchschnittlichen Mietpreise zur Folge gehabt (JLL<\/a>). In der gegenw\u00e4rtigen wirtschaftlichen Situation, bem\u00fchen sich Portfoliomanager den Verlusten mit einer tieferen Capex-Planung entgegenzusteuern, sodass der Bau- und Sanierungsboom gebremst wird (PwC<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die derzeitige Risikoaversion der Investoren setzt die Bauland- und Projektpreise zunehmend unter Druck, und einige Immobilien werden wieder vom Markt genommen. Diese Z\u00f6gerlichkeit der Investoren in Kombination mit der steigenden Leerstandsrate f\u00fchrt zu einem Baustopp, welcher die bereits begrenzte Angebotsmenge auf ein Minimum reduziert (Fahrl\u00e4nder & Partner<\/a>). Wohnungseigent\u00fcmer sind jedoch vorerst nicht bereit, Preiszugest\u00e4ndnisse zu akzeptieren, es wird jedoch vor\u00fcbergehend mit leichten Preissenkungen gerechnet. Ein Preiseinbruch ist eher unwahrscheinlich, da das derzeit niedrige Zinsumfeld viele Eigent\u00fcmer dazu verleitet, ihre Immobilien zu behalten (W\u00fcest und Partner<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Auswirkungen der Pandemie tragen in Z\u00fcrich zu einer gesunden Preisbildung bei<\/h2>\n\n\n\n

Die Entwicklung des Immobilienmarktes vor der Krise war gepr\u00e4gt von mehreren Warnsignalen f\u00fcr eine Preisblase. Das Niedrigzinsumfeld f\u00fchrte zu einer erh\u00f6hten Nachfrage nach Immobilien, die das Angebot deutlich \u00fcberstieg und einen Bau- und Sanierungsboom verursachte. Langfristig h\u00e4tten die zunehmenden Investitionen in bestehende Immobilien die Preise von den Mieten entkoppelt. Das Wirtschaftswachstum und die Lohnentwicklung h\u00e4tten dieses rasche Wachstum langfristig nicht kompensieren k\u00f6nnen. Die Renditen von Buy-to-Lease-Investitionen erreichten schon vor der Pandemie Rekordtiefs, und f\u00fcr eine Trendwende gibt es derzeit keine Anzeichen.<\/p>\n\n\n\n

Der Einbruch des Konsums hat zu einem Nachfrager\u00fcckgang und weniger Bauvorhaben gef\u00fchrt. Dies wird sich positiv auf das Verh\u00e4ltnis von Angebot und Nachfrage auswirken. Die geringe Zahl der Transaktionen wird sich erst in den n\u00e4chsten Quartalen, sobald die Nachfrage wieder steigt, bemerkbar machen. Insgesamt sind auf dem Z\u00fcrcher Markt Anzeichen f\u00fcr eine Preisblase zu erkennen. Ein Einbruch der Immobilienpreise kann jedoch aufgrund der hohen Nachfrage und der g\u00fcnstigen Finanzierungsm\u00f6glichkeiten vorerst ausgeschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr weiterf\u00fchrende Informationen verweisen wir auf den Bericht: UBS Global Real Estate Bubble Index 2019<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

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Der UBS Global Real Estate Bubble Index stellt den Wohnungsmarkt in eine langfristige Perspektive und soll das Risiko von Immobilienblasen in globalen St\u00e4dten abbilden. Die gr\u00f6\u00dfte Gefahr einer Blase besteht derzeit in M\u00fcnchen. Auch der Z\u00fcrcher Markt geh\u00f6rt zu den stark \u00fcberbewerteten. 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