{"id":5203,"date":"2020-10-19T13:00:33","date_gmt":"2020-10-19T11:00:33","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=5203"},"modified":"2026-02-11T14:53:14","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:14","slug":"abschaffung-des-eigenmietwertes-umsetzungsvarianten-und-moegliche-auswirkungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2020\/10\/19\/abschaffung-des-eigenmietwertes-umsetzungsvarianten-und-moegliche-auswirkungen\/","title":{"rendered":"Abschaffung des Eigenmietwertes: Umsetzungsvarianten und m\u00f6gliche Auswirkungen"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Von Raphael Bucher und Daniel Grab<\/em><\/p>\n\n\n\n

In der Schweiz werden Eigenheimbesitzer und Stockwerkeigent\u00fcmer, welche die Liegenschaft selbst bewohnen, f\u00fcr die fiktive Miete vom Bund zur Kasse gebeten. In s\u00e4mtlichen Kantonen wird dieser Eigenmietwert nach der Bruttomethode ermittelt. Dabei wird ein Eigenmietwert herangezogen, von dem sowohl Schuldzinsen als auch Liegenschaftskosten in Abzug gebracht werden k\u00f6nnen. Die Berechnung der H\u00f6he des Eigenmietwertes wird in den Kantonen unterschiedlich gehandhabt, grunds\u00e4tzlich jedoch anhand vermieteter Vergleichsobjekte (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2015, S. 11).<\/p>\n\n\n\n

Das System der Eigenmietwertbesteuerung ist ausserdem gepr\u00e4gt durch das Gesetz der Wohneigentumsf\u00f6rderung. Dieses besagt, dass die Kantone den Eigenmietwert tiefer (mindestens aber 60% der Marktmiete) als die Vergleichsmieten ansetzen d\u00fcrfen (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2015, S. 5).<\/p>\n\n\n\n

Der Eigenmietwert im internationalen Vergleich<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine Schwachstelle des aktuell geltenden Systems birgt die hohe Hypothekarverschuldung. Wohneigent\u00fcmer werden zur Nichtbezahlung ihrer Schulden motiviert, da die Schuldzinsen steuerlich abgezogen werden k\u00f6nnen. Die Verschuldung privater Haushalte im Vergleich zum BIP liegt in der Schweiz mit rund 124% (2015) sehr hoch. Weltweit steht die Schweiz hinter Australien damit an zweiter Stelle (Busch, Lorenz & Morger, 2016). Sowohl die Organisation f\u00fcr wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD<\/a>) als auch der Internationale W\u00e4hrungsfonds (IWF<\/a>) haben der Schweiz empfohlen, die steuerlichen Anreize im Hinblick auf die Finanzstabilit\u00e4t zu beseitigen. Die Schweiz hat dies ebenfalls erkannt. In einem bereits 2016 ver\u00f6ffentlichten Bericht haben diverse Vertreter eidgen\u00f6ssischer Departemente und die schweizerische Nationalbank auf den Handlungsbedarf hingewiesen (Schweizerische Eidgenossenschaft, 2019, S. 11f).<\/p>\n\n\n\n

Von den europ\u00e4ischen L\u00e4ndern, welche ebenfalls die Besteuerung des Eigenmietwertes kennen (Luxemburg, Niederlande, Spanien, D\u00e4nemark), ist es lediglich noch in Luxemburg und D\u00e4nemark m\u00f6glich, die Schuldzinsen (eingeschr\u00e4nkt) steuerlich abzuziehen (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2015, S.28). In Luxemburg wird der Eigenmietwert im Vergleich zur Schweiz sehr tief angesetzt, bei ca. 4-6% des Steuerwertes (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2015, S.28). D\u00e4nemark liegt direkt hinter der Schweiz auf Platz 3, was die Verschuldung privater Haushalte im Verh\u00e4ltnis zum BIP angeht (Busch, Lorenz & Morger, 2016). Die traditionelle Eigenmietwertbesteuerung wurde in D\u00e4nemark allerdings im Jahr 2000 abgeschafft und durch eine Liegenschaftssteuer ersetzt. Nur in seltenen F\u00e4llen kommt das traditionelle Modell noch zur Anwendung.<\/p>\n\n\n\n

Das Schweizer System der Eigenmietwertbesteuerung wird sowohl vom Ausland als auch in der Schweiz kritisiert. Mit der Abschaffung k\u00f6nnte die hohe Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte gesenkt werden.<\/p>\n\n\n\n

Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Auf politischer Ebene wird ein Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung diskutiert. In den letzten Jahren hat es mehrere Anl\u00e4ufe f\u00fcr eine \u00c4nderung gegeben, welche allerdings nicht mehrheitsf\u00e4hig waren. In einem erneuten Anlauf der Kommission ist ein Systemwechsel geplant, der in sich konsistent, ausgewogen und finanziell verkraftbar ist. Es sollen keine Bevorteilungen der Mieterinnen oder Eigent\u00fcmerinnen entstehen. Zus\u00e4tzlich soll das Wohneigentum weiterhin gef\u00f6rdert werden, um der Verfassung gerecht zu werden (Schweizerische Eidgenossenschaft, 2019, S. 15).<\/p>\n\n\n\n

Bez\u00fcglich der Umsetzung gibt es allerdings noch keinen definitiven Vorschlag. Einerseits soll die Besteuerung des Eigenmietwertes abgeschafft werden. Andererseits soll der Hypothekarschuldzinsabzug eingeschr\u00e4nkt und der Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten aufgehoben werden. Diverse Ausnahmen, zum Beispiel f\u00fcr Ersterwerber, sollen eingearbeitet werden.<\/p>\n\n\n\n

Bez\u00fcglich Abzugsm\u00f6glichkeiten der Schuldzinsen stehen gem\u00e4ss Credit Suisse (2019) in der Vernehmlassung der Gesetzesanpassung diverse Vorschl\u00e4ge zur Diskussion (S. 5):<\/p>\n\n\n\n

  1. Abz\u00fcge im Umfang von 100% der steuerbaren Verm\u00f6gensertr\u00e4ge<\/li>
  2. Abz\u00fcge im Umfang von 80% der steuerbaren Verm\u00f6gensertr\u00e4ge<\/li>
  3. Abz\u00fcge im Umfang der steuerbaren Ertr\u00e4ge aus unbeweglichen Verm\u00f6gen plus CHF 50’000 f\u00fcr Beteiligungen von mindestens 10% am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft<\/li>
  4. Abz\u00fcge im Umfang der steuerbaren Ertr\u00e4ge aus unbeweglichem Verm\u00f6gen<\/li>
  5. Keine Abz\u00fcge<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Aus den Lagern der Bef\u00fcrworter und Gegner werden unz\u00e4hlige Argumente genannt. Die unseres Erachtens wichtigsten Argumente f\u00fcr und gegen eine Eigenmietwertabschaffung sind nachfolgend aufgelistet;<\/p>\n\n\n\n

    Argumente Pro (Drack, online):<\/strong><\/p>\n\n\n\n