{"id":5541,"date":"2020-12-14T06:45:00","date_gmt":"2020-12-14T05:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=5541"},"modified":"2026-01-30T10:00:34","modified_gmt":"2026-01-30T09:00:34","slug":"kleinunternehmen-im-immobiliendschungel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2020\/12\/14\/kleinunternehmen-im-immobiliendschungel\/","title":{"rendered":"KMU: Wichtige Signalgeber f\u00fcr den gesamten kommerziellen Immobilienmarkt"},"content":{"rendered":"\n

24’000 Kleinunternehmen arbeiten landesweit in B\u00fcro- oder Hybridr\u00e4umen mit gesch\u00e4tzten 150 bis 750 m2<\/sup> Fl\u00e4che. Um diese zu finden, k\u00e4mpfen sie sich mit knappen Ressourcen durch einen un\u00fcbersichtlichen Inserate-Dschungel. Den Preis, oft das h\u00e4rteste Entscheidungskriterium, erfahren sie meist nur \u00abauf Anfrage\u00bb. Vertragslaufzeiten, Nebenkosten oder technischer Zustand m\u00fcssen m\u00fchsam recherchiert werden. Vermieter haben es jedoch auch nicht leicht: Viele Kleinunternehmen sind preissensitiv, ben\u00f6tigen vertragliche Flexibilit\u00e4t und haben aufgrund ihrer Vielfalt heterogene Anspr\u00fcche an kleine R\u00e4ume. Das macht die Vermietung in klassischen Modellen wirtschaftlich kaum tragbar.<\/p>\n\n\n\n

Vor allem Kleinunternehmen mit 10 bis 49 Mitarbeitenden finden in der aktuellen Angebotsstruktur nur mit hohem Aufwand geeignete Fl\u00e4chen. Sie sind zu gross, um vom wachsenden Coworking-Angebot profitieren zu k\u00f6nnen. Sie sind zu klein, um als verhandlungsstarke Single-Tenants oder Ankermieter zu agieren. Und sie verf\u00fcgen selten \u00fcber spezialisierte Ressourcen f\u00fcr Fl\u00e4chensuche und -management. Dabei ist das Wachstum von Kleinunternehmen in vielen Branchen sehr dynamisch. Im Gesundheitswesen, im Bereich Forschung und Entwicklung, bei Kurierdiensten und in der IT-Branche hat die Besch\u00e4ftigung in Kleinunternehmen, und damit die Nachfrage nach Kleinfl\u00e4chen, zwischen 2011 und 2018 stark zugenommen.<\/p>\n\n\n

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Wachstum der Fl\u00e4chennachfrage nach Branchen (2011-2018), total und Kleinfl\u00e4chen (Quelle: BfS<\/a>, HSLU<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Fl\u00e4chen- und Angebotssegmentierung nicht mehr zeitgem\u00e4ss<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Angebotsanalyse zeigt, dass die Positionierung von Raumangeboten innerhalb starrer Immobiliensegmente die Bed\u00fcrfnisse der Unternehmen oft zu wenig abdecken. Die Tertiarisierung im Allgemeinen und die vertikale Integration im Besonderen l\u00f6sen eine Hybridisierung von Raumnutzungen aus, denen sowohl die starren Vorgaben von Arbeits-, Industrie und Gewerbezonen als auch die Segmentierung durch Immobilieneigent\u00fcmer und Dienstleistern immer weniger Rechnung tr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n

Eine Analyse der Fl\u00e4chenprofile von Z\u00fcrcher KMU im Bereich Gewerbe und Industrie kommt zu vergleichbaren Schlussfolgerungen: Der Anteil der Produktionsstufe an der Wertsch\u00f6pfung sinkt. Die alte Praxisregel, wonach 55% der Geschossfl\u00e4chen in Industrie- und Gewerbezonen der Produktion vorbehalten werden m\u00fcssen, wurde als nicht mehr zeitgem\u00e4ss beurteilt und 2018 auf ein Drittel der Geschossfl\u00e4chen reduziert (Infras, 2017<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Neben dem Mengenger\u00fcst ist jedoch vor allem die Frage von Bedeutung, wie KMU Fl\u00e4chen suchen und nutzen. Interviews mit KMU-Vertretern ergeben zusammen mit einer Umfrage ein klares Bild, das vor allem in den Themen Mieter-Vermieter-Kommunikation, Daten- und Informationsgrundlage und Standardisierung von Produkten und Services grosse Potenziale liegen.<\/p>\n\n\n

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R\u00e4umliche Entwicklung der B\u00fcroquartiere und Bauten. Nachfrage heute in Blau, B\u00fcrocluster in Rot, City in Gelb (Quelle: CRRA<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

L\u00f6sungen im Bestand<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine grosse Herausforderung liegt in der Frage, wie sich vor allem der Altbestand f\u00fcr KMU-Bed\u00fcrfnisse aktivieren l\u00e4sst. In der Region Z\u00fcrich entstanden zwischen den 1970er und 1990er Jahren 250 grosse B\u00fcrobauten, deren Zukunft in vielen F\u00e4llen ungewiss ist und von denen sich einige zu den Sorgenkindern ihrer Eigent\u00fcmer entwickelten. Aufgrund von relativ schlechten Lagen, Ver\u00e4nderungen der Arbeitswelt, baurechtlichen Vorschriften und g\u00e4ngigen Bewertungs- und Investitionsmechanismen d\u00fcrfte einigen dieser H\u00e4user, sofern noch nicht geschehen, der R\u00fcckbau drohen. Doch es w\u00e4re auch m\u00f6glich, viele dieser Geb\u00e4ude mit pr\u00e4zisen Massnahmen umzunutzen, verf\u00fcgen sie doch bereits \u00fcber gute bauliche und r\u00e4umliche Qualit\u00e4ten.<\/p>\n\n\n\n

Da viele der identifizierten Bauten sich oft in Clustern befinden ist es wichtig, den Vorschlag nicht nur als isolierte L\u00f6sung f\u00fcr einzelne problematische Bauten zu sehen, sondern als Chance, die monofunktionalen B\u00fcroquartiere unter anderen Vorzeichen weiterzuentwickeln. Die Diversifizierung der Nutzung, die Neuinterpretation der Aussenr\u00e4ume, und die \u00d6ffnung der Geb\u00e4ude zum Quartier sind Werkzeuge, um st\u00e4dtische Qualit\u00e4ten an diese oftmals peripheren Orte zu bringen und ihnen eine zeitgen\u00f6ssische Identit\u00e4t zu geben.<\/p>\n\n\n\n

Kleinunternehmen als Wegweiser f\u00fcr die zuk\u00fcnftige Entwicklung<\/span><\/h2>\n\n\n\n

In der gegenw\u00e4rtigen Situation der Covid19-Pandemie l\u00e4sst die Studie letztlich auch interessante Schl\u00fcsse f\u00fcr generelle strukturelle Ver\u00e4nderungen der Nachfrage zu. Viele Kleinunternehmen sind Vorreiter f\u00fcr Entwicklungen, die auch Grossunternehmen zunehmend pr\u00e4gen. Flexible Arbeitsorte und -zeiten, digitale Kollaboration mit Partnern, Kunden und Freelancern weltweit sowie kurzfristigere Ressourcen- und Finanzplanung werden die B\u00fcronachfrage insgesamt strukturell ver\u00e4ndern. Nicht \u00fcberall im gleichen Ausmass, und auch nicht \u00fcberall hin zu geringerer Nachfrage. Die Heterogenit\u00e4t der Nutzungsanspr\u00fcche wird jedoch deutlich zunehmen. Sie fordert eine st\u00e4rkere Diversifizierung und Flexibilisierung der Immobilienangebote.<\/p>\n\n\n\n

Die vollst\u00e4ndige Studie erhalten Sie hier:<\/span><\/h2>\n\n\n\n
KMU B\u00fcromieter Monitor 2020<\/strong> <\/a>Herunterladen<\/a><\/div>\n\n\n\n

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Homeoffice, flexible Arbeitszeiten und Arbeitsorte, kurzer Planungshorizont. Die Bed\u00fcrfnisse von KMUs an eine B\u00fcrofl\u00e4che haben sich in den letzten Jahren stark ver\u00e4ndert. F\u00fcr viele Firmen wird es immer schwieriger, trotz grossem Angebot geeignete R\u00e4umlichkeiten zu finden. F\u00fcr Vermieter ist es \u00e4usserst anspruchsvoll, geeignete Angebote innerhalb bestehender Strukturen wirtschaftlich rentabel bereitzustellen. 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