{"id":5592,"date":"2021-01-11T06:45:00","date_gmt":"2021-01-11T05:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=5592"},"modified":"2026-02-11T14:53:14","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:14","slug":"die-lage-der-wohnung-ist-fuer-digital-natives-nicht-kompensierbar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/01\/11\/die-lage-der-wohnung-ist-fuer-digital-natives-nicht-kompensierbar\/","title":{"rendered":"Die Lage der Wohnung ist f\u00fcr Digital Natives nicht kompensierbar"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\n

Von Pascal Schnyder und Fabian Romano<\/em><\/p>\n\n\n\n

Noch vor ein paar Jahren war das Einfamilienhaus auf dem Land f\u00fcr viele erstrebenswert. Dieser Trend hat mit den Digital Natives gedreht und qualitativ hochwertige Wohnungen in der Stadt wurden begehrenswert. Vernetztes Wohnen mit mehr Lebensqualit\u00e4t an zentralen Lagen ist im Schweizer Immobilienmarkt zu einem Modell mit \u00fcberdurchschnittlichem Potenzial geworden.<\/p>\n\n\n\n

Die Unterscheidung der Digital Natives<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzlich unterscheidet man bei den Digital Natives zwischen der Generation Y und der Generation Z. Zu der Generation Y geh\u00f6ren Personen, geboren zwischen 1980 und 2000, zu der Generation Z, Personen geboren zwischen 2000 und 2019.<\/p>\n\n\n\n

Die Generation Y ist in der digitalen Welt aufgewachsen und hat die gr\u00f6ssten Spr\u00fcnge in der Technik miterlebt. Was sie jedoch von der Generation Z unterscheidet ist, dass sie noch von der analogen Welt und somit eine Welt ohne Smartphone kennen. Anders als bei der Generation Y bestimmt in der Generation Z die digitale Welt ihren Alltag. Die Anspr\u00fcche an die Wohnform der Zukunft werden sich daher auch innerhalb der Digital Natives nach Lage, Kosten und Wohnformen unterscheiden. (IMMOMIG AG, 2017<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Lage vor Kosten<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In den n\u00e4chsten Jahren m\u00fcssen vermehrt Wohnungen in den Zentren erstellt werden, um den Bed\u00fcrfnissen der Digital Natives gerecht zu werden. Mit der Reduktion der Wohnfl\u00e4chen pro Wohnungseinheit k\u00f6nnen die Kosten f\u00fcr die Mieter verringert werden. Somit k\u00f6nnen sich mehr Personen das Leben an zentralen Lagen leisten. Mehrere kleine Wohnungen erzielen einen h\u00f6heren Ertrag als eine grosse Wohnung auf der gleichen Fl\u00e4che. (Prof. Dr. Hans-Rudolf Schalcher, 2017<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Wohnliegenschaften werden am Markt vorbeigebaut<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n
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Abbildung 1: Credit Suisse. Zyklus ohne Ende.
Schweizer Immobilienmarkt 202<\/a>0, Abb. 32)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Das Angebot im Mietwohnungsmarkt \u00fcbersteigt seit Jahren die Nachfrage. Immobilienentwickler sind vorsichtiger geworden, weshalb Baubewilligungsgesuche r\u00fccklaufend sind. Wie in Abbildung 2 ersichtlich, wird immer noch zu viel und am falschen Orten gebaut. In den l\u00e4ndlichen Gemeinden stehen die Wohnungen leer. Jedoch ist die Baut\u00e4tigkeit vielerorts hoch. Die Bauaktivit\u00e4ten in der Stadt sind derzeit leicht zunehmend. Diese reichen aber nicht aus, um die stark steigende Nachfrage auf dem Markt zu bedienen. In den Grosszentren fanden lediglich 11.7% von 2017-2019 der Baut\u00e4tigkeit statt.<\/p>\n\n\n\n

Eine Quadratmetermiete in der Stadt ist doppelt so hoch wie auf dem Land<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine gleichwertige Wohnung in der Stadt kostet mehr als doppelt so viel wie eine auf dem Land. Allein der Unterschied von dem Stadtkern zu den peripheren Lagen ist erheblich. In Abbildung 3 ist ersichtlich, dass ein Quadratmeter in der Stadt Z\u00fcrich rund 320.- im Jahr kostet. Wohingegen f\u00fcr den Quadratmeter in Buchs ZH \u00abnur\u00bb 240.- gezahlt wird. Das gleiche Bild zeigt sich bei den St\u00e4dten Bern und Genf. In Basel haben die Gemeinden Riehen und Bettingen das gleiche Niveau wie die Stadt. Dies ist auf den grossen Druck der Stadt und das Mietgesetzt zur\u00fcckzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Vergleich Quadratmeterpreise; eigene Darstellung (Daten von Fahrl\u00e4nder Partner AG)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Wandel der beruflichen Bed\u00fcrfnisse f\u00fchrt zu Angebotsengp\u00e4ssen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Fr\u00fcher war die Berufslehre die meist get\u00e4tigte Erstausbildung. Heute sind vielfach junge Leute nicht mehr f\u00fcr eine Lehre als Grundausbildung zu begeistern. Um sich langfristig finanziell absichern zu k\u00f6nnen, ist das Studium oftmals die verlockendere Alternative. Wie in Abbildung 4 ersichtlich, hat die Zahl der Leute mit Fachhochschul- oder Universit\u00e4t-Abschluss gegen\u00fcber jener, die eine Berufslehre absolvieren, stark zugenommen. (Veronica DeVore, 2014<\/a>)<\/p>\n\n\n

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Abbildung 3: Studenten in der Schweiz nach Ausbildungs-Typus (swissinfo.ch)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Die heutigen jungen Leute denken, lernen und arbeiten anders als die Generation vor ihnen. Heute wachsen die Leute mit der digitalen Lebenswelt auf. Sie haben oftmals bereits viel von der Welt gesehen und die Einstellung zu Arbeit und Karriere unterscheidet sich stark von fr\u00fcher. Hinzu kommt, dass heute das Studieneintrittsalter deutlich niedriger ist. Dadurch steht den Absolventen im Anschluss an das Studium noch eine lange berufliche Zukunft bevor. (Antje Busch-Sperveslage, 2019<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Wie Studenten den Wohnungsmarkt in den Zentren \u00fcberhitzen<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Seit Einf\u00fchrung des Bologna-Prozesses 1999, erfreuen sich in der Schweiz immer mehr Hochschulen \u00fcber ansteigende Teilnehmerzahlen. Mit den kontinuierlich ansteigenden Teilnehmerzahlen ist die Nachfrage nach Studentenwohnungen an den zentral gelegenen Campus stark angestiegen. Die N\u00e4he zum st\u00e4dtischen Treiben f\u00fchrt dazu, dass die Wohnung an zentralem Standort bei ihnen an erster Stelle steht. Somit h\u00f6hergestellt als die Ersparnisse, welche sie mit einem m\u00f6glichen Umzug in periphere oder l\u00e4ndliche Gemeinden machen k\u00f6nnten. (Alexandra Kohler, 2018<\/a>; Bundesamt f\u00fcr Statistik, 2020<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Die stetig wachsende Zahl der Studenten sowie die oben erl\u00e4uterten Punkte des vorbeibauens am Markt und der \u00fcberteuerten Quadratmeterpreise an zentraler Lage, f\u00fchren k\u00fcnftig zu einem Engpass. <\/p>\n\n\n\n

Neue Wohnformen an den Hotspots sind gefragt<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Um hohe Leerst\u00e4nde zu vermeiden soll die Schere zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt nicht zu gross werden. Gleichzeitig sollen f\u00fcr den Trend der Individualisierung und Urbanisierung gen\u00fcgend Wohnungsm\u00f6glichkeiten in Stadtzentren geschaffen werden. Neue flexible und an gutem Standort gelegene Wohnungskonzepte sollen zus\u00e4tzlich hierf\u00fcr konzipiert und erstellt werden.<\/p>\n\n\n\n

Wohnungen m\u00fcssen den Marktbed\u00fcrfnissen angepasst werden<\/mark><\/h2>\n\n\n
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Abbildung 4: Haushaltsgr\u00f6ssen in der Schweiz, eigene Darstellung (Daten von Thomas Rieder, Credit Suisse)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n
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Abbildung 5: Zimmergr\u00f6ssen von Wohnungen; eigene Darstellung (Daten von Thomas Rieder, Credit Suisse)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Wie in Abbildung 4 ersichtlich, ist der Anteil der Haushalte nach Anzahl Personen mit einem Personenhaushalt von einer Person landesweit am h\u00f6chsten. In der Stadt Z\u00fcrich sind mit rund 75% rund dreiviertel der Haushalte mit einer oder zwei Personen belegt. Der Markt besteht jedoch, wie in Abbildung 5 zu erkennen ist, zu 65% aus Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern. Die Stadt Genf kommt dem Bed\u00fcrfnis von den rund 71% Ein- und Zweipersonenhaushalte, mit einem Angebot von rund 78% an Ein- bis drei Zimmerhaushalten schon viel eher entgegen. Klar ersichtlich ist in beiden Abbildungen, dass immer mehr Leute in Wohnungen mit weniger Zimmer wohnen wollen. Dies d\u00fcrfte auf die \u00fcberteuerten Quadratmeterpreise an guter Lage zur\u00fcckzuf\u00fchren sein.<\/p>\n\n\n\n

Nur anpassungsf\u00e4hige Wohnkonstruktionen sind konkurrenzf\u00e4hig<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Der Wohnungsmarkt von heute ist schnelllebiger denn je. Es ist anzunehmen, dass sich der gesellschaftliche Wandel in n\u00e4chster Zeit noch weiter beschleunigt. Wie sich die Wohnbed\u00fcrfnisse in 10 oder 20 Jahren pr\u00e4sentieren, ist heute noch nicht vorhersehbar. Anbieter sind daher gefordert, neue Wohnkonzepte, im Idealfall mit flexibler Nutzungsm\u00f6glichkeit, zu schaffen.<\/p>\n\n\n\n

Potential im Schweizer Wohnungsmarkt wurde noch nicht ausgesch\u00f6pft<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Heute z\u00e4hlt die Schweizer Wohnbev\u00f6lkerung gem\u00e4ss Bundesamt f\u00fcr Statistik rund 8.5 Mio. Einwohner. Mit einem Anteil von 46% fallen fast die H\u00e4lfte der Personen in die Kategorie der Digital Natives. 90% und somit rund 2.06 Mio. Personen aus der Generation Y leben in einem Mietverh\u00e4ltnis. Jedes Jahr ziehen rund 400’000 Haushalte in der Schweiz um.<\/p>\n\n\n\n

Singlehaushalte sind schon seit den 90er Jahren die h\u00e4ufigste Wohnform in der Schweiz. Das Bundesamt f\u00fcr Statistik prognostiziert f\u00fcr die kommenden 30 Jahren einen weiteren Anstieg auf rund 1,7 Millionen Haushalte (Stand heute 1,3 Millionen). Der Wohnungsmarkt in der Schweiz reagiert bislang eher z\u00f6gerlich mit entsprechenden Wohnangeboten.<\/p>\n\n\n\n

Die Firma Halter AG<\/a> versucht mit Microapartments dieses Wohnsegment abzuholen. Sie hat bereits erste Microapartments im Betrieb und wollen bis 2045 7’500 Einheiten auf den Markt bringen. Der Quadratmeterpreis dieser Wohnungen ist tendenziell noch h\u00f6her, jedoch kostet die Wohnung in der Summe trotzdem weniger. Aus Kostengr\u00fcnden werden kleinere Wohnungen immer mehr gesucht. Bereits 44.5% der Haushalte in der Stadt Z\u00fcrich sind Singlehaushalte und es werden immer mehr. (Halter AG, 2019<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Unternehmen wie die Firma Corestate<\/a> w\u00fcrden nur zu gerne das Engagement in der Schweiz verst\u00e4rken. Vor allem die St\u00e4dte Genf, Z\u00fcrich und St.Gallen sind bei ihnen in den Fokus geraten. Gem\u00e4ss Movement Systems AG<\/a>, liegt derzeit die Hemmschwellen beim Mangel an geeigneten Grundst\u00fccken und Bestandesliegenschaften. (Mariam Misakian, 2019<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Die 1a Lage ist bei Digital Natives Trumpf<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Durch die steigende Anzahl an Singlehaushalten und dem Wunsch, kosteng\u00fcnstig in der N\u00e4he des Arbeitsplatzes zu wohnen, sind neue Wohnformen in Stadtzentren gesucht. Die zunehmende Urbanisierung l\u00e4sst den Bedarf an kleinen Apartments in Grossst\u00e4dten weiter anwachsen. In m\u00f6glichst kurzer Gehdistanz s\u00e4mtliche wichtigen Utensilien besorgen, kulturell am Leben der Stadt teilnehmen und ein m\u00f6glichst kurzer Arbeitsweg, hat f\u00fcr Digital Natives absolute Priorit\u00e4t. (Michael Sch\u00e4fer, 2017<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Privatr\u00e4umlichkeiten werden durch Gemeinschaftsr\u00e4ume ersetzt<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Die hohen Kosten, der Wunsch des Zusammenlebens, sowie der Wunsch an zentralen Lagen zu wohnen machen das Microliving interessant. Nebst dem Microliving versp\u00fcrt vorallem das Co-Living-Konzept \u00fcber m\u00e4chtig Aufwind. Ihnen beiden gemeinsam ist, dass die Wohnfl\u00e4che aus Kostengr\u00fcnden m\u00f6glichst klein gehalten werden soll. Bewohner des Co-Living-Konzeptes sind bereit, R\u00e4umlichkeiten wie K\u00fcche und Bad mit ihren Mitbewohnern zu teilen. Weiter dient das Co-Living Konzept der Wohngemeinschaftsform sich in den Gemeinschaftsr\u00e4umen mit den Mitbewohnern beruflich zu vernetzen und auszutauschen. Gesucht werden daher Wohnungen, die spezifische Bed\u00fcrfnisse abdecken, aber auch M\u00f6glichkeiten zur Beteiligung bieten. Der bewusste Verzicht auf Wohnfl\u00e4che ist erkennbar. Die Wohnqualit\u00e4t ist l\u00e4sst sich nicht mehr nur durch die Wohnfl\u00e4che messen. Wertsch\u00f6pfung generieren die Aneignungsr\u00e4umlichkeiten sowie Angebote im Quartier. (K-H Goedeckemeyer, 2019<\/a>; Nadine Br\u00fcgger, 2018<\/a>)<\/p>\n\n\n

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Abbildung 6: Co-living (www.jll.de)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Hohes Renditepotential bei schwer kalkulierbarem Risiko<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Die Medici Living Croup<\/a> geh\u00f6rt in Deutschland mit ihren rund 1300 Wohneinheiten zu den gr\u00f6ssten Anbietern von Co-Living-wohnungen. Die j\u00e4hrliche Auslastung ihrer Wohnungen liegt im Schnitt bei rund 96%. Erfahrungswerte, wie sich der Wohnungsmarkt in Zukunft und ob dieser Trend bestehen bleibt, fehlen leider. Mit einem Investment in das heute noch eher neue, noch nicht vollkommen etablierte Gesch\u00e4ftsmodell k\u00f6nnen hohe Renditen erzielt werden. Schwer kalkulierbare Risiken f\u00fchren jedoch dazu, dass sich viele Investoren die Finger am jungen Markt noch nicht verbrennen m\u00f6chten. (Mariam Misakian, 2019<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Ausblick: M\u00f6gliche Ausrichtungsm\u00f6glichkeiten im Mietwohnungsmarkt<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Schnelle Ver\u00e4nderungen und Anpassungen im Wohnungsmarkt auf die Bed\u00fcrfnisse von potenziellen Kunden sind im heutigen Mietwohnungsmarkt von entscheidender Bedeutung. Investoren und Anbieter m\u00fcssen nicht nur den Wohnungsmarkt von heute, sondern noch viel wichtiger den der Zukunft richtig deuten und Angebote massgeschneidert auf deren Bed\u00fcrfnisse auf den Markt bringen.<\/p>\n\n\n\n

Die Generation Z steht in den Startl\u00f6chern<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Derzeit bedient der Wohnungsmarkt vor allem Wohnungen mit analoger Pr\u00e4gung und somit ausgerichtet auf die Generation Y. Jedoch kommt die Generation Z mehr und mehr ins Erwachsenenalter und stellt sich somit in die Startposition als potenzielle Kunde.<\/p>\n\n\n\n

Die Generation Z ist mit dem Smartphone aufgewachsen und wird sicherlich Anspr\u00fcche im Wohnungssektor haben. Der Wunsch die Geb\u00e4udeautomation \u00fcber das Smartphone bedienen zu k\u00f6nnen sowie die Unterst\u00fctzung im Alltag wird im Wohnungsmarkt sicherlich zu Ver\u00e4nderungen f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Wie die Stadt in Zukunft aussehen wird<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Immobilienexperten wie Engel und V\u00f6lkers <\/a>prophezeien, dass sich das Leben der Zukunft in sogenannten Ballungszentren abspielen wird. Wohnraum, Arbeitsplatz, Einkaufsm\u00f6glichkeiten, Restaurants, Bars und viele andere M\u00f6glichkeiten zur Freizeitgestaltung sollen das Leben in Quartieren angenehm gestalten. Das klassische B\u00fcro k\u00f6nnte daher bald ausgedient haben.<\/p>\n\n\n\n

Mit der Digitalisierung und der anstehenden Umstellung von physischen zu elektronischen Datengrundlagen befasst sich heute beinahe jedes Unternehmen sehr intensiv. Steigende politische Unsicherheiten und Umweltereignisse f\u00fchren dazu, dass Leute vermehrt gezwungen werden, von zu Hause aus zu arbeiten. Haben sich die Leute einmal zu Hause installiert, k\u00f6nnte sich die neue Arbeitsweise vermehrt etablieren. Dadurch k\u00f6nnten sich Einsparpotentiale in den B\u00fcrofl\u00e4chen ergeben.<\/p>\n\n\n\n

Der Angebotsdruck auf die St\u00e4dte nimmt zu<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der Druck auf die Stadtkerne wird weiter steigen. Die St\u00e4dte bieten mit ihren guten \u00d6V – Anschl\u00fcssen, den zahlreichen Verpflegungs- und Ausgangsm\u00f6glichkeiten sowie interessanten Arbeitgebern, genau was sich die Digital Natives w\u00fcnschen. Die Gemeinden in der Agglomeration und der Peripherie k\u00f6nnen da meist nicht mithalten.<\/p>\n\n\n\n

Demographischer Wandel bringt weiteres Kundenpotential mit sich<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nicht nur Digital Natives k\u00f6nnten spannende Kunden f\u00fcr die neuen Wohnformen Microliving und Co-Living sein. Geburtenstarke Jahrg\u00e4nge der Nachkriegszeit k\u00f6nnten die Marktanfrage an solchen Wohnangeboten zus\u00e4tzlich ansteigen lassen. Diese Generation sucht nach Autonomie und Individualit\u00e4t. Zudem m\u00f6chten sie solange wie m\u00f6glich selbstst\u00e4ndig leben und sind bei guter Gesundheit. Aus diesem Grund gewinnt das Wohnen an zentraler Lage gerade in dieser Altersklasse enorm an Bedeutung. (Zemp, et al, 2018, S. 8)<\/p>\n\n\n\n

COVID-19 sch\u00fcttelt den Wohnungsmarkt durcheinander<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gerade in Zeiten des Lockdowns hat das Alleinwohnen gem\u00e4ss Gottlieb Duttweiler Institut<\/a> wieder an Attraktivit\u00e4t eingeb\u00fcsst. Mit dem eingeschr\u00e4nkten Aktionsradius f\u00fchlte man sich stark eingeschr\u00e4nkt. Wohnen nahm einen viel h\u00f6heren Stellenwert ein. So waren in dieser Zeitperiode Personen im Vorteil, welche in den eigenen Garten oder zu Verwandten auf das Land ausweichen konnten.<\/p>\n\n\n\n

Die wesentliche Frage, welche sich hier stellt, ist, ob dies nur ein kurzfristiger Schock war oder dies langfristige Auswirkungen mit sich bringen wird. Wie sich der Markt entwickeln wird, wird sich in Zukunft zeigen.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Beitrag ist w\u00e4hrend eines Projekt<\/strong>es der Studierenden des MAS Immobilienmanagement <\/a>entstanden.<\/h2>

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Die Anspr\u00fcche der Digital Natives werden die Entwicklung und Ausrichtung im Wohnungsmarkt der Zukunft stark beeinflussen. Wohnungen an urbanen Lagen sind die beliebtesten Orte, an denen Digital Natives leben wollen. Trotz der verh\u00e4ltnism\u00e4ssig hohen Mieten in den St\u00e4dten zieht es immer mehr junge Personen in die Zentren der Schweiz. 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