{"id":5654,"date":"2021-02-02T06:30:00","date_gmt":"2021-02-02T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=5654"},"modified":"2026-02-11T14:53:15","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:15","slug":"geringe-auswirkungen-von-airbnb-auf-den-mietwohnungsmarkt-in-den-staedten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/02\/02\/geringe-auswirkungen-von-airbnb-auf-den-mietwohnungsmarkt-in-den-staedten\/","title":{"rendered":"Geringe Auswirkungen von Airbnb auf den Mietwohnungsmarkt in den St\u00e4dten"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\n

Von Claudia Erni und Alexander Hausherr<\/em><\/p>\n\n\n\n

Das urspr\u00fcngliche Konzept von Airbnb<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Zu Beginn startete das Unternehmen aus San Francisco mit einem einfachen Luftmatratzen-Fr\u00fchst\u00fcckskonzept, woraus auch der Namen «Airbed and Breakfast» resultierte, der sp\u00e4ter in «Airbnb» abgek\u00fcrzt wurde. Die urspr\u00fcngliche Idee entstammt einer Situation von Wohnknappheit und beinhalte Homesharing von selbst bewohntem Wohnraum (airbnb, 2020<\/a>). Geboren war eine Plattform f\u00fcr Mitbewohnersuche, um die Miete der eigenen Wohnung aufzubessern, und sie war vorerst haupts\u00e4chlich noch auf dem Gemeinschaftsgedanken basierend.<\/p>\n\n\n\n

Innerhalb eines Jahrzehntes entwickelte sich das Unternehmen von einem Start-up zur f\u00fchrenden Vermittlungsplattform f\u00fcr Unterk\u00fcnfte, mit Milliardenums\u00e4tzen und in direkter Konkurrenz zur klassischen Hotellerie. Der anf\u00e4nglich gemeinschaftliche Sharing-Gedanke wurde und wird laufend ausgedehnt.<\/p>\n\n\n\n

Im Fr\u00fchjahr 2018, als Airbnb sein Jubil\u00e4um anl\u00e4sslich des zehnj\u00e4hrigen Bestehens feiern konnte, hat die Plattform ein neues Konzept namens Airbnb Plus auf den Markt gebracht. Auf Airbnb Plus werden exklusivere Angebote mit einem h\u00f6heren Standard angepriesen, wobei die Hosts entsprechend h\u00f6here Kriterien betreffend Sauberkeit, Komfort, Ausstattung und Design erf\u00fcllen m\u00fcssen und somit den Angeboten des Hotels immer \u00e4hnlicher werden (Freigang, 2018). Das Grundprinzip ist nach wie vor dasselbe und die G\u00e4ste mieten ihre Unterk\u00fcnfte direkt bei den Airbnb-Gastgebern. Die steigenden Anspr\u00fcche an die Gastgeber verdeutlichen die zunehmende Professionalisierung und Kommerzialisierung des Angebotes auf Airbnb.<\/p>\n\n\n\n

Rasante Entwicklung von Airbnb<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Neben Airbnb Plus hat Airbnb mit der \u00dcbernahme der Luxus-Reise-Plattform Luxury Retreates ein weiteres, noch luxuri\u00f6seres Angebot lanciert und bietet seit dem Fr\u00fchjahr 2018 mit «Beyond by Airbnb» individualisierte Reisen in exklusiven Unterk\u00fcnften an. Von der urspr\u00fcnglichen Idee von Airbnb des «Sharing» \u2013 seine eigenen vier W\u00e4nde zur kurzfristigen Vermietung anzubieten – ist nicht mehr viel \u00fcbriggeblieben (Freigang, 2018). Heute ist Airbnb gem\u00e4ss der Handelszeitung (2018) eines der wertvollsten Start-ups weltweit und wird von Investoren auf rund 31 Milliarden Dollar (27 Mrd. Euro) gesch\u00e4tzt. Die \u00fcber f\u00fcnf Millionen gelisteten Unterk\u00fcnfte in 191 L\u00e4ndern und rund 81 000 St\u00e4dten weltweit versinnbildlichen das disruptive Potential von Airbnb f\u00fcr die klassische Hotellerie (Handelszeitung, 2018). Als Vergleich dazu dient der weltgr\u00f6sste Hotelkonzern Marriott, der mit seinen rund 30 Marken Ende 2017 etwa 1,3 Millionen Zimmer im Angebot hatte.<\/p>\n\n\n\n

Problemstellungen und Risiken des Gesch\u00e4ftsfeldes Airbnb<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00dcber die Plattform werden vor allem ganze Wohnungen und H\u00e4user vermietet. Die urspr\u00fcngliche Idee des geteilten Zimmers oder Wohnraumes ist kaum mehr sp\u00fcrbar. Bei rund 70% aller Angebote werden die Wohnungen exklusiv von Touristen genutzt. Nur bei rund 1% handelt es sich um die Kategorie «geteiltes Zimmer», bei der sich Touristen ein Schlafzimmer f\u00fcr sich und den Wohnraum mit den Vermietern teilen (Seidl, et al., 2018). Dabei wird ein betr\u00e4chtlicher Teil der vermieteten Unterk\u00fcnfte dauerhaft an G\u00e4ste vermietet und ausschliesslich als Ferienwohnungen genutzt.<\/p>\n\n\n\n

Bez\u00fcglich der Anbieter der Wohnungen, dass die Mehrheit der Angebote von Kleinanbietern angepriesen werden. Sie machen 60% der angebotenen Unterk\u00fcnfte aus, w\u00e4hrend die anderen 40% auf Hosts mit mehr als einem Objekt fallen. Obwohl die Mehrheit der Angebote durch Kleinanbieter erfolgen, sind es vor allem wenige Grosse, die den grossen Umsatz machen (Seidl, et al., 2018).<\/p>\n\n\n\n

Die dauerhafte Umnutzung von Wohnungen in Ferienunterk\u00fcnfte zieht Auswirkungen auf verschiedenen sozialen und \u00f6konomischen Ebenen nach sich. R\u00e4ume, die vorher f\u00fcr andere Nutzungen vorgesehen waren, werden neu f\u00fcr touristischen Zwecke genutzt und stehen dadurch dem regul\u00e4ren Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verf\u00fcgung. Dabei sind vor allem innerst\u00e4dtische Gebiete betroffen, bei denen die Mietpreise und die Nachfrage nach Wohnungen bereits sehr ausgepr\u00e4gt sind. <\/p>\n\n\n\n

Anhand von Abbildung 1 ist erkennbar, dass in verschiedensten St\u00e4dten die Airbnb-Angebote r\u00e4umlich stark konzentriert sind und eine hohe Dichte an Airbnb-Angeboten lokal starke Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Das verminderte Angebot f\u00fchrt zu h\u00f6heren Mietpreisen, wodurch einkommensschwache Bewohner aus innerst\u00e4dtischen Quartieren verdr\u00e4ngt werden (Seidl, et al., 2018).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: R\u00e4umliche Verteilung Airbnb-Angebote in ausgew\u00e4hlten St\u00e4dten (Donati & Klaus, 2017<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Neben Spannungen am Wohnungsmarkt werden auch Spannungen in den Wohnh\u00e4usern sp\u00fcrbar. Bewohner und Nachbarschaften leiden unter den Nutzungskonflikten und deren sozialen Folgen. Wenn in einer Liegenschaft mehrere Wohneinheiten dauerhaft an G\u00e4ste vermietet werden, zieht dies weitereichende Ver\u00e4nderungen auf die Atmosph\u00e4re und Gemeinschaft des Hauses sowie auf die Nachbarschaftsbeziehungen mit sich (Seidl, et al., 2018).<\/p>\n\n\n\n

Abgaben und Regulierungsmassnahmen in der Schweiz<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Anf\u00e4nglich stand Airbnb prim\u00e4r wegen den Auswirkungen auf die Hotellerie in der Kritik. Die zunehmend angespannte Mietwohnungssituation in den Innenst\u00e4dten r\u00fcckt die Sharing-Plattform aufgrund des Einflusses auf den Mietermarkt und die aus Sicht der Kritiker fehlenden Regulierungen verst\u00e4rkt in den Fokus (Donati & Klaus, 2017<\/a>). Themen wie Steuern, Sicherheitsanforderungen oder sozial-demografische Auswirkungen konnten mit dem rasanten Wachstum der Plattform nicht mithalten und stehen vermehrt auf der politischen Agenda. <\/p>\n\n\n\n

Ebenso vielf\u00e4ltig wie die lokal und regional unterschiedliche Auspr\u00e4gung von Airbnb-Angeboten sind die politischen, organisatorischen oder steuertechnischen Reaktionen der lokalen Beh\u00f6rden. Die verwendeten Steuerungsinstrumente reichen dabei von repressiven Massnahmen bis hin zu einer Angleichung der Rahmenbedingungen an die etablierte Hotellerie. Grunds\u00e4tzlich verzichten die Schweizer Kantone weitgehend auf Verbote und setzen vielfach auf eine Minderung der Wettbewerbsverzerrung durch Erhebung von Kurtaxen. Vorl\u00e4ufer war hierbei der Kanton Zug, welcher bereits seit dem 01. Juli 2017 Beherbergungsabgaben via Plattform einzieht (Timmann, 2018<\/a>). Das f\u00f6deralistische System der Schweiz stellt dabei eine besondere H\u00fcrde dar, insbesondere da einzelne Kantone kein kantonales Kurtaxenreglement kennen, sondern dies an die Gemeinden delegieren.<\/p>\n\n\n\n

W\u00e4hrend beispielsweise die Kantone Z\u00fcrich oder Schwyz dem Zuger Modell folgten und das Steuerrecht als Regulierungsmassnahme nutzen, greifen St\u00e4dte vermehrt auf kommunale Instrumente wie Zonenvorschriften der Bauordnung (Fahrl\u00e4nder&Partner, 2017).<\/p>\n\n\n\n

Verbote im Ausland<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

W\u00e4hrend in der Schweiz prim\u00e4r auf regulierende Abgaben gesetzt wird, setzen Stadtregierungen im europ\u00e4ischen Ausland sowie in Nordamerika verst\u00e4rkt auf Verbote und zus\u00e4tzliche H\u00fcrden im Vermietungsprozess. Berlin versch\u00e4rfte beispielsweise in den letzten Jahren das Zweckentfremdungsverbot mehrmals, gepaart mit einem steigenden Bussgeldkatalog und verst\u00e4rkten personellen Ressourcen f\u00fcr \u00dcberpr\u00fcfungen und Kontrollen (Donati & Klaus, 2017<\/a>). \u00c4hnliche Regelungen finden sich in den deutschen St\u00e4dten Hamburg oder M\u00fcnchen. Privatrechtliche Einschr\u00e4nkungen kennen beispielsweise New York oder San Francisco, in welchen die Anbieter maximal eine Wohnung anbieten d\u00fcrfen, teilweise mit Selbstwohnpflicht (Fahrl\u00e4nder&Partner, 2017).<\/p>\n\n\n\n

Problem liegt tiefer<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die zunehmende Einschr\u00e4nkungs- und Regulierungsbegehren von lokalen Beh\u00f6rden ist als Reaktion auf sich versch\u00e4rfende Nutzungskonflikte zu verstehen. Einer der Nachfrageentwicklung hinterherhinkende Wohnraumentwicklung in den St\u00e4dten f\u00fchrt in vielen Wachstumsregionen zu einer Situation der Wohnraumknappheit und somit steigenden Mietpreisen. Treiber f\u00fcr die lokal steigende Nachfrage sind sowohl demographische Faktoren wie Sterblichkeitsentwicklung oder Zuwanderungssaldo sowie sozio-\u00f6konomische Faktoren wie Pro-Kopf-Wohnfl\u00e4chenkonsum (Henger & Voigtl\u00e4nder, 2019). Die Megatrends Urbanisierung und Globalisierung, gepaart mit einem starken Wirtschaftswachstum und umfassenden Wirtschaftsreformen, f\u00fchrten zu einem regelrechten St\u00e4dteboom (Schnell, et al., 2018<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

In der Schweiz f\u00fchrte dies zu extrem tiefen Leerst\u00e4nden und somit steigenden Wohnungsmieten in Zentren wie Z\u00fcrich, Zug, Lausanne oder Genf (Jans & Graf, 2014). Dasselbe Muster ist in den gr\u00f6ssten deutschen St\u00e4dten wie Berlin, Hamburg, M\u00fcnchen oder K\u00f6ln mit quasi Null-Leerstand zu beobachten. Am Beispiel Berlin l\u00e4sst sich das Ausmass des strukturellen Wohnraumentwicklungsdefizit quantifizieren und relativieren. Sch\u00e4tzungen des empirica-Instituts (2019) gehen von bis zu 115`000 Wohneinheiten aus, welche im Zeitraum 2007 \u2013 2017, gemessen an der Nachfrage, zu wenig gebaut wurden. Die Wohnungsknappheit in den St\u00e4dten ist relativ betrachtet nicht prim\u00e4r auf die Marktdurchdringung von Sharing-Konzepten zur\u00fcckzuf\u00fchren. Die Anzahl angebotener Wohnungen bewegt sich im Promille-Bereich des Gesamtwohnungsbestandes und macht einen Bruchteil des Nachholbedarfs im Wohnungsbau aus.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Zuwachs an Haushalten und Wohnungsneubau 2007 – 2017 (empirica ag, 2019<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Auswirkungen von Covid-19 auf das Gesch\u00e4ftsmodell von Airbnb und einzelne Wohnungsanbieter<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In Zeiten von Covid-19 sind die Auswirkungen der Pandemie auf den Immobiliensektor allgegenw\u00e4rtig. Vermittlungsplattformen wie Airbnb sind davon nicht ausgenommen. Insbesondere die zunehmend eingeschr\u00e4nkten Reisem\u00f6glichkeiten aufgrund von Einreiseverboten oder Quarant\u00e4ne-Auflagen haben unmittelbaren Einfluss auf die Nachfrage nach \u00dcbernachtungsm\u00f6glichkeiten (Tourobs, 2019<\/a>). Ebenso kann davon ausgegangen werden, dass in Zusammenhang mit Covid-19 tiefgreifendere gesellschaftliche Ver\u00e4nderungen angestossen bzw. verst\u00e4rkt und beschleunigt werden. Nicht nur das Reiseverhalten f\u00fcr Privatreisen hat sich ver\u00e4ndert, ebenso setzten Unternehmen verst\u00e4rkt auf digitale L\u00f6sungen statt face-to-face Meetings.<\/p>\n\n\n\n

Inwiefern sich das Reiseverhalten zumindest tempor\u00e4r ver\u00e4ndert hat, zeigt sich deutlich an Abbildung 3. Im Zuge der Corona-Krise fand eine Verschiebung von Stadt zu Land statt.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Regionale Angebotsverschiebung Unterk\u00fcnfte Airbnb Mai 2019 – Mai 2020 (Raiffeisen Economic Research, 2020<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

W\u00e4hrend vor der Krise die St\u00e4dte Z\u00fcrich, Genf und Basel gepr\u00e4gt waren von steigender Nachfrage und einem regelrechten Boom von Airbnb-Angeboten, profitieren l\u00e4ndliche Regionen seit den Reisebeschr\u00e4nkungen vom Inlandtourismus. Die erh\u00f6hte Nachfrage f\u00fchrte wohl dazu, dass leerstehende Wohnungen als zus\u00e4tzliche Ferienwohnungen angeboten werden.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzlich positiv zu w\u00fcrdigen ist die aktive Auseinandersetzung von Beh\u00f6rden und Interessenvertretern, insbesondere auf kantonaler Ebene, mit der Sharing Economy, konkret mit Wohnraumvermittlungsplattformen wie Airbnb. Es kann davon ausgegangen werden, dass die digitale technologische Weiterentwicklung die Transaktionskosten und -h\u00fcrden zwischen Anbietern und Kunden weiter verringern werden. Die Folge ist eine erh\u00f6hte Nachfrage nach g\u00fcnstigeren und leichter sowie schneller zug\u00e4nglicheren Produkten, mit dem Einhergehen von unerw\u00fcnschten Nebeneffekten und Begleiterscheinungen.<\/p>\n\n\n\n

Im f\u00f6deralen System Schweiz reagierten eine zunehmende Anzahl Kantone mit regulatorischen Massnahmen, wie dem Erheben von Kurtaxen, w\u00e4hrend im Ausland verst\u00e4rkt auf repressive Massnahmen wie Umnutzungsverbote und Nutzungseinschr\u00e4nkungen zur\u00fcckgegriffen wird. Aufgrund der relativ geringen Bedeutung der Airbnb-Angebote im Verh\u00e4ltnis zum gesamten Wohnungsbestand sowie dem Entwicklungsbedarf im Wohnungsbau kann die Wohnungsknappheit in St\u00e4dten nicht mit der Etablierung von Airbnb begr\u00fcndet werden. Nichtsdestotrotz sind auf lokaler oder pers\u00f6nlicher Ebene mit der Vermietung von privatem Wohnraum negative Begleiterscheinungen oder Emissionen verbunden. Auf jeden Fall ist es nur zielf\u00fchrend, wenn allf\u00e4llige Vereinbarungen gemeinsam mit den Vermittlungsplattformen getroffen werden und somit tragf\u00e4hige und nachhaltige L\u00f6sungsans\u00e4tze erarbeitet werden k\u00f6nnten. Daraus k\u00f6nnten z.B. steuerliche Abgaben definiert werden, welche nicht nur in die Tourismusf\u00f6rderung, sondern auch in den gemeinn\u00fctzigen Wohnraum fliessen k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Beitrag ist w\u00e4hrend eines Projekt<\/strong>es der Studierenden des MAS Immobilienmanagement <\/a>entstanden.<\/h2>

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Quellenverzeichnis:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Airbnb, 2020. airbnb.com. <\/em>[Online]; Available at: www.airbnb.com
[Zugriff am 05 September 2020].<\/p>\n\n\n\n

Donati, S. & Klaus, P., 2017. INURA Z\u00fcrich Institut. <\/em>[Online]
Available at: https:\/\/files.designer.hoststar.ch\/5f\/5b\/5f5b422b-a7d2-413c-beeb-6e5c8ab88cd7.pdf
[Zugriff am 5 Oktober 2020].<\/p>\n\n\n\n

empirica ag, 2019. www.empirica-institut.de. <\/em>[Online]
Available at: https:\/\/www.empirica-institut.de\/fileadmin\/Redaktion\/Publikationen_Referenzen\/PDFs\/20190806_empirica-Studie-Einflussfaktoren-Wohnungsmarkt.pdf
[Zugriff am 19 Oktober 2020].<\/p>\n\n\n\n

Fahrl\u00e4nder&Partner, 2017. Zweitwohnungen Stadt Z\u00fcrich: Handlungsr\u00e4ume, <\/em>Z\u00fcrich: Stadt Z\u00fcrich, Hochbaudepartement.<\/p>\n\n\n\n

Freigang, C., 2018. Von der Luftmatratze zum Luxus-Penthouse. Tagesanzeiger<\/em>, 18 Februar.<\/p>\n\n\n\n

Handelszeitung, 2018. Am Anfang war die Luftmatratze. Handelszeitung<\/em>, 13 August.<\/p>\n\n\n\n

Henger, R. & Voigtl\u00e4nder, M., 2019. Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?, <\/em>K\u00f6ln: Institut der deutschen Wirtschaft K\u00f6ln.<\/p>\n\n\n\n

Jans, A. & Graf, S., 2014. Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz, <\/em>Winterthur: Fachstelle f\u00fcr Wirtschaftspolitik.<\/p>\n\n\n\n

Raiffeisen Economic Research, 2020. raiffeisen.ch. <\/em>[Online]
Available at: https:\/\/www.raiffeisen.ch\/content\/dam\/wwwmicrosites\/casa\/infografiken\/immostudieq320\/Immobilien%20Schweiz%203Q-20_CHL.pdf
[Zugriff am 25 September 2020].<\/p>\n\n\n\n

Schnell, F., R\u00fchli, L., M\u00fcller-Jentsch, D. & Rother, N., 2018. Avenir Suisse. <\/em>[Online]
Available at: https:\/\/cdn.avenir-suisse.ch\/production\/uploads\/2019\/01\/Beilage-Staedteprofile.pdf
[Zugriff am 25 September 2020].<\/p>\n\n\n\n

Seidl, R., Kadi, J. & Plank, L., 2018. Tourismus in der digitalen Stadt: das Gesch\u00e4ft mit Airbnb, <\/em>Wien: Department f\u00fcr Raumplanung, Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik, Technische Universit\u00e4t Wien.<\/p>\n\n\n\n

Seidl, R., Plank, L. & Kadi, J., 2017. Airbnb in Wien: eine Analyse, interaktiver Forschungsbericht. <\/em>[Online]
Available at: http:\/\/wherebnb.in\/wien
[Zugriff am 25 September 2020].<\/p>\n\n\n\n

Timmann, P., 2018. htr.ch. <\/em>[Online]
Available at: https:\/\/www.htr.ch\/story\/airbnb-wachstum-und-regulierung-in-der-schweiz-13971.html
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Tourobs, 2019. Walliser Tourismus Observatorium. <\/em>[Online]
Available at: https:\/\/www.tourobs.ch\/de\/artikel-und-news\/artikeln\/id-7556-monitoring-touristischer-kurzzeitvermietungen-in-der-schweiz\/
[Zugriff am 25 September 2020]. Wydler, J., 2019. In Luzern droht jetzt die Anti-Airbnb-Initiative. Zentralplus<\/em>, 06 August.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Bedeutung von Sharing-Economy-Plattformen wie beispielsweise Airbnb f\u00fcr den Wohnungsmarkt ist in St\u00e4dten regional sehr unterschiedlich. Das Airbnb-Angebot ist zunehmend kommerzialisiert und sehr stark nachfrageorientiert. Die daraus resultierenden Auswirkungen stossen vermehrt auf Kritik und f\u00fchren zu verst\u00e4rktem Bedarf nach Regulierungen. 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