{"id":5756,"date":"2021-03-15T06:45:00","date_gmt":"2021-03-15T05:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=5756"},"modified":"2026-02-11T14:53:15","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:15","slug":"verzicht-auf-immobilieninvestments-im-ausland-schweizer-pensionskassen-agieren-zu-passiv","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/03\/15\/verzicht-auf-immobilieninvestments-im-ausland-schweizer-pensionskassen-agieren-zu-passiv\/","title":{"rendered":"Verzicht auf Immobilieninvestments im Ausland: Schweizer Pensionskassen agieren zu passiv"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\n

Von Andrin Albrecht und David Gysin<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aktuelle Allokation von Immobilienanlagen innerhalb der Pensionskassenverm\u00f6gen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Im aktuellen Tiefzinsumfeld stehen Pensionskassen verst\u00e4rkt unter Druck, die Verzinsung des Alters- und Vorsorgekapital der versicherten ad\u00e4quat zu verzinsen. Ein tiefes Zinsumfeld stellt insbesondere ein Problem bei der Anlage der Pensionskassenverm\u00f6gen dar, nicht per se aufgrund der tiefen Zinsen, sondern wegen deren Wirkung auf die verschiedenen Assetklassen. Also auf die Wirkung, welche die tiefen Zinsen auf die Verm\u00f6gensanlagen einer Pensionskasse haben. Zu diesem Schluss gelangt ebenfalls Swisscanto (2020), welche in ihrer j\u00e4hrlichen Publikation \u00fcber das Anlageverhalten und die Anlageperformance der heimischen Pensionskassen berichtet. Als gr\u00f6sste Herausforderungen werden die Umw\u00e4lzungen an den Kapitalm\u00e4rkten sowie das Absinken der Zinsen bis in den negativen Bereich genannt (S. 27). Exemplarisch zeigt sich der Niedergang der Zinsen an der 10-j\u00e4hrigen Bundesanleihe der Schweiz;<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 1: Entwicklung der kurz- und langfristigen Zinss\u00e4tze in der Schweiz (Schweizerische Nationalbank (online) Datenportal der Schweizerischen Nationalbank https:\/\/data.snb.ch<\/em>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Immobilienallokation innerhalb der Pensionskassenverm\u00f6gen im Vergleich zu anderen Anlageklassen<\/strong> <\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Von der M\u00f6glichkeit, dass Pensionskassenverm\u00f6gen in Immobilienanlagen zu investieren, machten die Pensionskassen in der k\u00fcrzeren Vergangenheit regen Gebrauch und investierten in erster Linie zu Lasten der Verm\u00f6gensklasse der festverzinslichen Wertpapiere in Immobilien. Grunds\u00e4tzlich folgte der Trend in der Verm\u00f6gensallokation dem Credo, mehr Realwerte daf\u00fcr weniger inflationsanf\u00e4llige Nominalwerte.<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 2: J\u00e4hrliche Allokation des Pensionskassenverm\u00f6gens & Wachstum der Assetklassen von 2010 bis 2019 (in Anlehnung an Swisscanto, 2020)
Anm.: *bis 2016 Anlagen beim Arbeitgeber<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Quote der Obligationen fiel dem vorgenannten Credo denn auch zum Opfer. Ende Jahr 2019 lag diese auf dem historischen Tief bei 29,3%, sprich 7,3 Prozentpunkte tiefer als 2010. Daf\u00fcr legte die Allokation in Aktienanlagen in dieser Betrachtungsperiode um 4,2 Prozentpunkte zu. Nur Immobilienanlagen konnten noch kr\u00e4ftiger zulegen. Das Plus betrug 4,8 Prozentpunkte und erreichte Ende 2019 im Durchschnitt der Pensionskassen bei 24,3 %. Anders ausgedr\u00fcckt wuchs die Immobilienquote jedes Jahr um 2,48 % (Swisscanto, 2020, S. 57).<\/p>\n\n\n\n

Dass Immobilien in der Gunst der Pensionskassen liegen, zeigt sich ebenfalls am Prozentsatz der Pensionskassen, die basierend auf der Erweiterungsbegr\u00fcndung einer Anlagekategorie (Art. 50 Abs. 4 BVV2), sprich die \u00dcberschreitung der Allokationsgrenze, die Immobilienquote ausgeweitet haben.<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 3: Nutzung der Erweiterungsbegr\u00fcndung durch Pensionskassen.<\/em> (in Anlehnung an Swisscanto, 2020<\/em>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Insbesondere die kleinen Pensionskassen mit einem Pensionskassenverm\u00f6gen von unter 500 Mio. traten 2019 die Flucht vor den Negativzinsen mit Immobilieninvestitionen an, 70 % dieser Pensionskassen haben die Immobilienquote \u00fcber die gesetzlich festgelegte Quote ausgeweitet.<\/p>\n\n\n\n

Geographische Allokation innerhalb der Immobilienquote<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nun sind die Schweizer Pensionskassen zu einem guten Viertel mit ihrem Anlageverm\u00f6gen in Immobilien investiert. Im Gegensatz zu Aktienportfolien l\u00e4sst jedoch eines der grundlegendsten Prinzipien der Verm\u00f6gensanlage in den Immobilienportfolien zu w\u00fcnschen \u00fcbrig, die Diversifikation.<\/p>\n\n\n\n

Im Vergleich zu den Obligationen und Aktienportfolien der Pensionskassen sind die Immobilienportfolien sehr einseitig auf die Schweiz ausgerichtet, sprich auf den Heimmarkt. Es fragt sich nun, ob diese krasse \u00dcbergewichtung des Heimmarktes \u2013 dieses Investorenverhalten ist auch unter dem Begriff Home Bias bekannt \u2013 sinnvoll bzw. aus Risikomanagement-\u00dcberlegungen noch vertretbar ist.<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 4: Entwicklung des Home Bias \u00fcber die letzten 10 Jahre (in Anlehnung an PPC Metrics (2020<\/em>)
Anm.: *Barclays Global Aggregate Index, **FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index, ***MSCI World Index<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Steigende Risiken bei anhaltend attraktiver Renditen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Gr\u00fcnde f\u00fcr eine derart starke \u00dcbergewichtung des Schweizer Marktes innerhalb der Immobilienquote schweizerischer Pensionskassen l\u00e4sst sich wohl durch die starke Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes seit 2002 erkl\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 5: Renditedifferenz zwischen kotierten Immobilienfonds (Aussch\u00fcttungsrendite und Schweizer Staatsanleihen, in Basispunkten<\/em> (Credit Suisse, 2020a)<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Wie Credit Suisse (2020a) aufzeigt, stieg die Renditedifferenz kotierter Immobilienfonds und der 10-j\u00e4hrigen Bundesanleihe insbesondere nach der Finanzkrise stark an. Sicherlich auch bedingt durch die Tendenz sinkender Zinsen, aber auch bedingt durch einen starken Schweizer Immobilienmarkt, welcher jahrelang von einer starken Zuwanderung und einer intakten Wirtschaftslage profitieren konnte.<\/p>\n\n\n\n

Risiken sind jedoch sehr wohl vorhanden. Insbesondere auf Seiten der Nachfrage. Die Leerwohungsziffer wie Credit Suisse (2020b) berichtet, steigt national betrachtet auf 1,72% an, ein neues Allzeithoch seit 1988.<\/p>\n\n\n

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Abb. 6 a+b: Entwicklung der Leerwohnungsziffer im Schweizer Immobilienmarkt (Credit Suisse, 2020b)<\/em> <\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Ebenfalls geht der Anstieg der Leerwohnungsziffer vollumf\u00e4nglich auf das Segment der Mietwohnungen zur\u00fcck. 2,75% der Mietwohnungen in der Schweiz stehen leer. D.h. gerade in dem Segment, in welchem die Schweizer Pensionskasse \u00fcberallokiert sind, akkumulieren sich die Risiken.<\/p>\n\n\n\n

Verst\u00e4rkte Fokussierung auf L\u00e4nder- und sektor\u00fcbergreifende Diversifikation<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Wie nun sollen Pensionskassen in der Schweiz dem Dilemma aus tiefen Zinsen, mangelnden Anlageperspektiven und einem \u00fcberhitzten Schweizer Immobilienmarkt entfliehen. Ein st\u00e4rkerer Fokus auf Risiko als auf Rendite sowie Diversifikation innerhalb der Immobilienquote in Bezug auf L\u00e4nder- und Sektorallokation kann eine L\u00f6sung sein.<\/p>\n\n\n\n

Diversifikation hat als risikominimierendes Instrument bereits eine etablierte Bedeutung bei Anlagen in Aktien und festverzinslichen Wertpapieren. Gr\u00f6sstenteils verdankt das Konzept der Diversifikation seinen Erfolg Harry Markowitz (1952). Mit der Modern Portfolio Theory (i.e., \u201eMPT\u201c) legt Markowitz den Grundstein f\u00fcr das moderne Verst\u00e4ndnis, wie Anlageportfolien risikoadjustiert effizient gestaltet werden k\u00f6nnen. Der Grundgedanke folgt den zwei Kernaussagen;<\/p>\n\n\n\n