{"id":5864,"date":"2021-04-19T06:29:00","date_gmt":"2021-04-19T04:29:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=5864"},"modified":"2026-02-11T14:53:15","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:15","slug":"retailimmobilien-unter-druck-in-der-digitalen-welt-sind-neue-ansaetze-gefragt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/04\/19\/retailimmobilien-unter-druck-in-der-digitalen-welt-sind-neue-ansaetze-gefragt\/","title":{"rendered":"Retailimmobilien unter Druck: in der digitalen Welt sind neue Ans\u00e4tze gefragt"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\n

Von Marisa Lienberger und Veronica Hilti<\/em><\/p>\n\n\n\n

Detaillisten, die um Ums\u00e4tze k\u00e4mpfen, Kunden, die immer mehr online bestellen \u2013 ein struktureller Wandel, der durch Corona nun noch beschleunigt wird (Kees Van, 2020). Das hat Folgen nicht nur f\u00fcr die Branche, sondern auch f\u00fcr die Verkaufsfl\u00e4chen. Wenn die Menschen weniger in den Gesch\u00e4ften kaufen, wird weniger Ladenfl\u00e4che ben\u00f6tigt. Aktuell stehen nicht nur vereinzelte Fl\u00e4chen an zentralen Lagen in Schweizer Innenst\u00e4dten leer. In peripheren Regionen sind nicht mehr genutzte Ladenfl\u00e4chen gar h\u00e4ufiger zu sehen. Manche Dorfzentren sind nicht erst seit Covid-19 weniger belebt als Folge von leerstehenden Ladengesch\u00e4ften und abnehmenden Kundenfrequenzen.<\/p>\n\n\n\n

Das ver\u00e4nderte Einkaufsverhalten wird nach Corona wohl \u00fcberwiegend beibehalten werden. Sch\u00e4tzungen gehen davon aus, dass der Online-Handel im Jahr 2020 um \u00fcber 50% auf 16 Mia. Franken anwachsen wird (Schultz, 2020)<\/a>. Mittel- und l\u00e4ngerfristig ist keine Trendumkehr zu erwarten. Im Gegenteil, der Online-Anteil d\u00fcrfte weiter zunehmen.<\/p>\n\n\n\n

Gesch\u00e4ftsinhaber unter Druck<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Herr M. ist Inhaber von zwei Schuhgesch\u00e4ften im Grossraum Z\u00fcrich. Pers\u00f6nliche und kompetente Beratung der Kunden sowie attraktive Ladengesch\u00e4fte, die alle paar Jahre erneuert werden, sind sein Erfolgskonzept. W\u00e4hrend das eine Gesch\u00e4ft an kleinst\u00e4dtischer Lage seit langem gut l\u00e4uft, k\u00e4mpft Herr M. mit seinem zweiten Gesch\u00e4ft in einem regional bekannten Einkaufszentrum bereits seit einiger Zeit mit Schwierigkeiten. Auf einen Onlineshop verzichtet Herr M. bewusst, f\u00fcr zwei Gesch\u00e4fte sei der Aufwand zu gross im Verh\u00e4ltnis zum Ertrag.<\/p>\n\n\n\n

Der Verkaufsstandort in der attraktiven Kleinstadt hat auch nach dem ersten Lockdown wieder Fahrt aufgenommen und die Vorjahresums\u00e4tze wurden im Herbst 2020 fast \u00fcbertroffen. F\u00fcr die Dauer des Lockdowns hat der Vermieter einen Mietnachlass gew\u00e4hrt. Das zweite Gesch\u00e4ft, im Einkaufszentrum mit meist etwas \u00e4lterer Kundschaft, hat in den letzten Jahren zunehmend an Umsatz und Kundenfrequenzen verloren. Der Mix der Ladengesch\u00e4fte im Center ist schlechter geworden. Seitens der Betreiber wurden kaum Massnahmen getroffen, um dem entgegenzusteuern. Auch intensive Gespr\u00e4che mit dem Vermieter haben weder vor Corona noch im Fr\u00fchling 2020 zu einem Entgegenkommen bei der Mietzinszahlung gef\u00fchrt. Im Einkaufszentrum, das in die Jahre gekommen ist, stehen vermehrt Ladenfl\u00e4chen leer. Die starke Zunahme vom Online-Handel wird laut Herrn M. zu einer weiteren Bereinigung im Detailhandel f\u00fchren. Wichtig, um dennoch im Markt bestehen zu k\u00f6nnen, sei das Gesamtpaket von zentraler Lage und attraktivem Gesch\u00e4ftsmix in der Umgebung. Auch das Preis-\/Leistungsverh\u00e4ltnis der Immobilie ist f\u00fcr Herrn M. entscheidend.<\/p>\n\n\n\n

Starkes Wachstum in den Segmenten Food und Near-Food, w\u00e4hrend Non-Food-Ums\u00e4tze sinken<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Detailhandelsums\u00e4tze, die bereits seit Jahren r\u00fcckl\u00e4ufig waren, sind in den ersten Monaten des Jahres 2020 zwar angestiegen. Allerdings ist dieses Wachstum gr\u00f6sstenteils auf den wachsenden Online-Handel und nicht auf den station\u00e4ren Detailhandel zur\u00fcckzuf\u00fchren (Credit Suisse, 2020)<\/a>. Starkes Umsatzwachstum verzeichnen konnten die Segmente Food und Near-Food sowie Elektronik. Leichtes Wachstum erzielten die Segmenten Haushalt, Textil und Heimwerker. Deutlich abgenommen hat hingegen die Nachfrage nach Bekleidung und Schuhen. Dies zeigen auch die aktuellen Zahlen des Bundesamtes f\u00fcr Statistik (siehe Abbildung 3) (Bundesamt f\u00fcr Statistik, 2021)<\/a>.  <\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Detailshandelsstatistik j\u00e4hrlich (2016 -2019) und monatlich (Jan \u2013 Okt 2020) (BFS<\/a>, eigene Darstellung)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Der Fl\u00e4chenbedarf f\u00fcr den Verkauf von periodischen G\u00fctern (Food\/Near-Food, Produkte des t\u00e4glichen Bedarfs) wird in den kommenden Jahren vermutlich leicht zunehmen. Dies insbesondere in Regionen, in denen ein Bev\u00f6lkerungszuwachs stattfindet (Sch\u00f6nb\u00e4chler, 2020). Die Nachfrage nach Fl\u00e4chen f\u00fcr aperiodische G\u00fcter (Produkte, die nicht regelm\u00e4ssig gekauft werden wie Bekleidung, M\u00f6bel, u.a.) d\u00fcrfte hingegen auch zuk\u00fcnftig unter Druck bleiben und sich tendenziell r\u00fcckl\u00e4ufig entwickeln. Wie sich die Ver\u00e4nderung der Detailhandelsums\u00e4tze auf die Zahl der Filialen auswirkt, wird sich erst mit einer Verz\u00f6gerung von zirka 2 Jahren zeigen (Retail Atlas Schweiz, 2020)<\/a>.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 4: Entwicklung der Detailhandelsums\u00e4tze der periodischen und aperiodischen G\u00fcter und die Auswirkungen auf die Anzahl Filialen, (Retailatlas, 2020<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Im Corona-Jahr 2020 konnte der Schweizer Detailhandel profitieren, da weniger Waren im Ausland eingekauft wurden und viele Einheimische ihre Ferien in der Schweiz verbracht haben. Die Ausgangslage f\u00fcr den station\u00e4ren Handel bleibt hingegen schwierig und die Verkaufsfl\u00e4chen werden auch in Zukunft unter Druck bleiben. F\u00fcr 2021 werden gar sinkende Mieten erwartet (W\u00fcst Partner, 2020)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Verkaufsfl\u00e4chen unterschiedlich stark betroffen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Von den Entwicklungen im Detailhandel sind Verkaufsfl\u00e4chen an High-Street- und peripheren Lagen sowie in Shoppingcentern unterschiedlich beeinflusst.<\/p>\n\n\n\n

An hochfrequentierten Einkaufsstrassen werden auch weiterhin Retailer mit starken Marken pr\u00e4sent sein. Schwieriger wird es in der Peripherie, wo lokale Anbieter h\u00e4ufig ohne Multi-Channel-Strategie unterwegs sind.<\/p>\n\n\n\n

W\u00e4hrend die Er\u00f6ffnung des \u00abShoppi<\/a>\u00bb vor f\u00fcnfzig Jahren in Spreitenbach noch ein Ereignis war, k\u00e4mpfen die Shoppingcenter heute besonders gegen den Online-Handel an. Die zehn gr\u00f6ssten Onlineshops in der Schweiz erzielen mittlerweile mehr Umsatz als die zehn gr\u00f6ssten Shoppingmalls. Mit einem durchschnittlichen Alter von 26 Jahren haben viele Center ihre besten Jahre bereits hinter sich und m\u00fcssen \u00fcber Erneuerung oder Umnutzung nachdenken. Gleichzeitig ist in den letzten Jahren eine Reihe von neuen Shoppingcentern entstanden, oftmals getrieben von Investoren auf der Suche nach Rendite. Projekte wie \u00abThe Circle<\/a>\u00bb am Z\u00fcrcher Flughafen sollen Besuchern ein einmaliges Erlebnis nicht nur bez\u00fcglich Shopping, sondern auch in punkto Gastronomie, Gesundheit, Kunst und einiges mehr bieten (Gratwohl, 2019)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Investoren halten an Verkaufsfl\u00e4chen fest<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Wieso sollen trotz r\u00fcckl\u00e4ufigem Non-Food Markt, Corona-Effekt und bereits hoher Shoppingcenterdichte Investoren auch weiterhin in Retailimmobilien investieren?<\/p>\n\n\n\n

Mangelnde Anlagealternativen und der Glaube an physisches Shoppingerlebnis f\u00fchren dazu, dass Detailhandelsimmobilien f\u00fcr manche Investoren nach wie vor ein gutes Investment darstellen. Dabei gelten Objekte des periodischen Bedarfs als krisenresistenter (Meyder-Cyrus & Kraft, 2020)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Auch in Shoppingcenter wird weiterhin investiert. So entstehen trotz bereits hoher Dichte schweizweit sieben neue Einkaufszentren, zwei weitere sind in Planung (GFK, 2020)<\/a>. Der Bau von neuen Zentren ist aber nicht vom Detailhandelsmarkt getrieben, sondern weil Investoren Renditeliegenschaften suchen (Gratwohl, 2019)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Investoren glauben nach wie vor an funktionierende Verkaufsfl\u00e4chen an High-Street-Lagen. In Z\u00fcrich bleiben die Renditen f\u00fcr Toplagen gegen\u00fcber dem Fr\u00fchjahr 2020 stabil bei 2,4 %. In Genf (2,6 %), Luzern (2,8 %) und Basel (2,9 %) stiegen die prognostizierten Nettorenditen \u00fcber die COVID-Zeit sogar leicht an (PWC, 2020)<\/a>. Etwas differenzierter ist die Situation an peripheren Lagen. Dort zeigt sich ein anhaltender Trend zu sinkenden Renditen f\u00fcr Verkaufsfl\u00e4chen. Am deutlichsten ist der R\u00fcckgang in der Zentral- und Nordwestschweiz sowie im Mittelland (Seiler, 2019)<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Herausforderungen meistern<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Corona-Pandemie hat die Entwicklungen beschleunigt (Kees Van, 2020). Klar ist, dass es neue Ideen und L\u00f6sungsans\u00e4tze braucht. Shoppingcenter m\u00fcssen sich ein unverwechselbares Profil verschaffen, abgeleitet von den eigenen St\u00e4rken und ausgerichtet auf die Zielgruppen (Gratwohl, 2019)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Neue Konzepte sollten zus\u00e4tzlich zum Einkaufserlebnis Mehrwerte f\u00fcr die Zielgruppen bieten. Das kann zum Beispiel im Bereich Unterhaltung sein, mit Dienstleistungen wie Fris\u00f6r oder Physiotherapie, aber auch mit Arztpraxen und in der Gastronomie.<\/p>\n\n\n\n

Inspiration und Erlebniswelten k\u00f6nnen durch Themenevents und saisonal passende Erscheinungsbilder geschaffen werden. Wechselnde Pop-Up-Stores \u00fcberraschen den Besucher und bieten Abwechslung. Shoppen als Freizeitgestaltung, verbunden mit Unterhaltung und sozialen Kontakten, f\u00fchrt zu l\u00e4ngerer Aufenthaltszeit des Besuchers. Von einem erfolgreichen Betriebskonzept profitieren die Mieter und schlussendlich die Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

Das Bed\u00fcrfnis der Kunden nach Freizeitaktivit\u00e4ten und pers\u00f6nlichen Begegnungen soll befriedigt werden. Die eigenen vier W\u00e4nde zu verlassen und ausserhalb die Zeit zu geniessen wird nach der Corona-Zeit mit ihren Einschr\u00e4nkungen umso wichtiger werden. Ganz wichtig wird in Zukunft die Multi-Channel-F\u00e4higkeit der Shops sein. <\/p>\n\n\n\n

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\u00abH\u00e4ndler m\u00fcssen die Digitalisierung nicht nur mit E-Commerce und Webshops vorantreiben. Sie m\u00fcssen ihr station\u00e4res Gesch\u00e4ft digital anbinden\u00bb.<\/p>\nThomas Rudolph, Professor f\u00fcr Marketing und internationales Handelsmanagement an der Universit\u00e4t St. Gallen<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Eine m\u00f6gliche Umsetzung davon k\u00f6nnte beispielsweise die elektronische Buchung der Lieblingsverk\u00e4uferin sein. Oder auch \u00abFitting-Living-Room\u00bb – eine riesige Umkleidekabine – in welcher online bestellt Pakete abgeholt und direkt vor Ort inkl. Stilberatung probiert werden k\u00f6nnen (Schuppisser & Knellwolf, 2021)<\/a>. \u00abClick and Collect\u00bb, die im Internet bestellte Ware im Ladengesch\u00e4ft abholen, ist ein weiteres wichtiges Thema der Zukunft, das online mit offline verbindet. Die Multi-Channel F\u00e4higkeit hat sich im Lockdown als sehr bedeutungsvoll erwiesen. Viele station\u00e4re Eink\u00e4ufe in der Lockdown-Endphase wurden digital vorbereitet und danach station\u00e4r \u00abumgesetzt\u00bb (Kessler, 2020)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

An st\u00e4dtischen Lagen und High-Street-Lagen kann der Fokus vermehrt auf die Produkte- und Markenpr\u00e4sentation gelegt werden, beispielsweise, um auf den dazugeh\u00f6rigen Onlineshop aufmerksam zu machen. Auch hier ist Multi-Channel-Kompetenz gefragt. Wenn die M\u00f6glichkeit zur Ausstellung an Wichtigkeit gewinnt, liegt die St\u00e4rke einer Retailimmobilie in Zukunft vermehrt in der verf\u00fcgbaren Schaufensterfl\u00e4che als in den Verkaufsfl\u00e4chen. Somit werden m\u00f6glicherweise neue Vermietungskonzepte angeboten. Etwa, dass sich die Miete in der High-Street-Lage st\u00e4rker an der Pr\u00e4sentationsfl\u00e4che orientiert und weniger am traditionellen Quadratmeterwert (Meyder-Cyrus & Kraft, 2020)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Die Eigent\u00fcmer von Detailhandelsimmobilien sind gefordert, ihre Objekte fit f\u00fcr die Zukunft zu trimmen. In einem schwierigen Umfeld ist die finanzielle Wertentwicklung der Immobilien kritisch zu sehen. Die Angst vor sinkenden Bewertungen ist zurzeit vorhanden. Nur wenn neue Ans\u00e4tze gefunden und erfolgreich umgesetzt werden, ist die Werterhaltung von vielen Immobilien in diesem Segment gesichert. Somit haben auch Gesch\u00e4ftsinhaber wie Herr M. in Zukunft eine Chance, ihr Gesch\u00e4ft nahe beim Kunden erfolgreich zu f\u00fchren. <\/p>\n\n\n\n

Dieser Beitrag ist w\u00e4hrend eines Projekt<\/strong>es der Studierenden des MAS Immobilienmanagement <\/a>entstanden.<\/h2>

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Save the Date: Konferenz Real Estate Investment und Asset Management 2021 (05. Mai, online)<\/p>\"\"<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\n\n\n

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Quellenverzeichnis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bundesamt f\u00fcr Statistik. (01 2021). Detailhandelstatistik<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Credit Suisse. (Oktober 2020). Immobilienmonitor<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Felix Thrunheer, Bouke-Pieter van Dijk,. (2020\/11). Mode und Gastronomie: Opfer der Corona-Krise. Die Volkswirtschaft<\/em>, 20.<\/p>\n\n\n\n

FRPE. (2020\/11). Metaanalyse Immobilien Schweiz.<\/em> FPRE.<\/p>\n\n\n\n

GFK. (2020). Entwicklung des Detailhandels.<\/em> GFK.<\/p>\n\n\n\n

GFK. (26. Mai 2020). Shopping Center Markt Schweiz<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Gratwohl, N. (11. Juni 2019). Trotz Krise entstehen neue Shoppingcenter in der Schweiz.<\/em> Von NZZ<\/a><\/p>\n\n\n\n

Kees Van, E. (11 2020). Immobilien Business: Stillstand ist keine Option. Immobilien Business<\/em>, S. 23-35.<\/p>\n\n\n\n

Kessler, P. (19. November 2020). Online im Aufwind<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Meyder-Cyrus, A., & Kraft, O. (6. Mai 2020). Retail-Immobilien nach Corona: Neustart statt R\u00fcckkehr zum Gewohnten<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

PWC. (November 2020). Immoperspektive 4. Quartal<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Retail Atlas Schweiz. (2020). Entwicklung Verkaufsfl\u00e4chenmakrt 2017-2019<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Sch\u00f6nb\u00e4chler, R. (12. 11 2020). Entwicklung Detailahandel Schweiz in Bezug auf Retailimmobilien. (M. Lienberger, & V. Hilti, Interviewer)<\/p>\n\n\n\n

Schultz, E. (19. November 2020). Statistiken zum E-Commerce Schweiz<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Schultz, E. (03 2020\/03). Detailhandelstatistik.<\/em> Statista. Von Entwicklung des Detailshandels Schweiz abgerufen<\/p>\n\n\n\n

Schuppisser, R., & Knellwolf, B. (9. Janaur 2021). L\u00e4den werden zu Erlebniscentern und Kunden zu Aktivisten. Luzerner Zeitung<\/em>, 2-3.<\/p>\n\n\n\n

Seiler, M. (19. Oktober 2019). PwC Real Estate Investor Survey<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

W\u00fcst Partner. (M\u00e4rz 2020). Immobilienmarkt Schweiz<\/em><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Geht es dem Detailhandel nicht gut, leidet auch der Verkaufsfl\u00e4chenmarkt. Um in Zukunft erfolgreich zu sein, braucht es zukunftsweisende Konzepte. Shops werden zu Erlebniswelten und das station\u00e4re Gesch\u00e4ft muss digital angebunden werden.<\/p>\n","protected":false},"author":105,"featured_media":5869,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"7089,7079,7071,7056,7050,7041","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153162,153166],"tags":[],"class_list":["post-5864","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maerkte","category-studentische-beitraege"],"acf":[],"yoast_head":"\nRetailimmobilien unter Druck: in der digitalen Welt sind neue Ans\u00e4tze gefragt - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Geht es dem Detailhandel nicht gut, leidet auch der Verkaufsfl\u00e4chenmarkt. 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