Die Weltkonjunktur wird derzeit stark von der Covid-19 Pandemie beeintr\u00e4chtigt. In der Schweiz meldet die KOF<\/a> f\u00fcr 2020 einen BIP-R\u00fcckgang von rund 3 Prozent, was die mit Abstand st\u00e4rkste Rezession der letzten 45 Jahre darstellt. Sollte die Pandemie gebremst werden, zum Beispiel durch eine Impfung, k\u00f6nnte dies mit einem raschen und starken Aufschwung der globalen und damit auch der Schweizer Wirtschaft einhergehen. Ein damit verbundener globaler Anstieg der Nachfrage k\u00f6nnte sich durchaus in h\u00f6heren Verbraucherpreisen niederschlagen.<\/p>\n\n\n\n In Folge eines starken Wirtschaftswachstums und erh\u00f6hter Inflationsraten w\u00e4re ein h\u00f6heres Zinsniveau zu erwarten, wodurch Immobilien in einer solchen Periode gegen\u00fcber anderen Anlageklassen an Attraktivit\u00e4t einb\u00fcssen w\u00fcrden. Nach einer langen Zeit von Negativzinsen und massivem Anlagedruck h\u00e4tten Investoren wieder mehr M\u00f6glichkeiten, in andere profitable Verm\u00f6genswerte zu investieren. Andererseits k\u00f6nnten Investoren mit Immobilien an der Konjunktur partizipieren und gleichzeitig von prognostizierbaren Cashflows in Form von Mieteinnahmen profitieren. Innerhalb der Assetklasse Immobilien d\u00fcrften daher Gewerbeimmobilien im Zuge eines konjunkturellen Aufschwungs und indexierter Mietvertr\u00e4ge an Attraktivit\u00e4t gewinnen. Hingegen w\u00fcrden Wohnimmobilien an Attraktivit\u00e4t verlieren, da sich die Mieten kurzfristig nur bedingt anpassen lassen und sehr sensibel auf Zinserh\u00f6hungen reagieren.<\/p>\n\n\n\n Eine Inflation trotz stagnierendem oder negativem BIP-Wachstum wird durch adverse Preisschocks von Produktionsg\u00fctern wie \u00d6l oder anderen Rohstoffen ausgel\u00f6st. In der Folge werden Konsumg\u00fcter trotz konstanter Nachfrage teurer. Als Konsequenz sinkt die nachgefragte Menge und der Umsatz der Unternehmen, es kommt zu Entlassungen und die Arbeitslosigkeit steigt, was letztlich den Konsum reduziert und die Wirtschaftsleistung schrumpfen l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n In diesem Szenario, mit stagnierendem oder r\u00fcckl\u00e4ufigem BIP, werden Immobilien f\u00fcr Investoren wieder interessanter. Inflationssch\u00fctzende Merkmale, wie indexierte Mietvertr\u00e4ge oder Wohnungsmieten, erm\u00f6glichen es Investoren, ihr Kapital zu sch\u00fctzen, ohne der zyklischen Komponente von risikoreicheren Anlagen zu sehr ausgesetzt zu sein. Damit steigt innerhalb der Assetklasse Immobilien die relative Investmentattraktivit\u00e4t von risiko\u00e4rmeren Core-Immobilien. Die Tendenz zu stagnierendem oder negativem BIP-Wachstum beeintr\u00e4chtigt die Zahlungsf\u00e4higkeit von zyklischen Mietern. In der Folge werden Objekte mit solchen Mietern (z. B. B\u00fcros in C-Lagen, Industrie und produzierendes Gewerbe) risikoreicher und es kommt zu einer \u00abFlucht in Qualit\u00e4t\u00bb innerhalb der Assetklasse Immobilien.<\/p>\n\n\n\n Im letzten Jahrzehnt ist die Inflation nicht nur in der Schweiz, sondern auch in den USA ausgeblieben. Wie FED<\/a>-Pr\u00e4sident Powell im Jahr 2020 feststellte, ist eine zu niedrige Inflation aus Sicht der Zentralbank unerw\u00fcnscht, da sie mit niedrigen Zinsen einhergeht und damit der Zentralbank den Spielraum f\u00fcr geldpolitische Massnahmen im Falle einer Rezession nimmt. Die FED <\/a>h\u00e4lt nach wie vor ein Inflationsziel von rund 2 % f\u00fcr optimal. Nach einer langen Periode sehr moderater Inflation d\u00fcrfte die Inflation jedoch f\u00fcr einige Zeit auch h\u00f6her liegen, um im Laufe der Zeit einen Durchschnitt von 2 % zu erreichen. Langfristige Inflationserwartungen geh\u00f6ren zu den wesentlichen Determinanten der sich realisierenden Inflation. Mit einer Anpassung der Geldpolitik hofft die Fed daher, dass die Marktteilnehmer nach einer Periode mit langfristigen Inflationserwartungen von deutlich unter 2 % nun langfristig wieder eine h\u00f6here Inflation erwarten. Diese neue Geldpolitik wird als \u00abAverage Inflation Targeting\u00bb bezeichnet. Weitere Zentralbanken k\u00f6nnten diesem Modell folgen.<\/p>\n\n\n\n Volkswirte verwenden unterdessen die Fisher-Gleichung, um auf strukturierte Weise \u00fcber Zinss\u00e4tze und Inflation nachzudenken. Dieses einfache Modell besagt, dass der reale Zinssatz dem nominalen Zinssatz abz\u00fcglich der Inflationsrate entspricht. Es geht davon aus, dass ein rationaler Wirtschaftsakteur Investitionsentscheidungen auf der Grundlage des realen Zinssatzes trifft. Das heisst, die Rendite einer Investitionsm\u00f6glichkeit wird unter Ber\u00fccksichtigung der vorherrschenden Inflation beurteilt.<\/p>\n\n\n\n Die neue Geldpolitik d\u00fcrfte sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken. Wie eine Zentralbank mit der neuen Geldpolitik in der aktuellen Situation mit sehr niedriger Inflation dann effektiv agieren w\u00fcrde, h\u00e4ngt davon ab, wie sich das BIP entwickelt. Im ersten Szenario w\u00fcrde die Inflation mit einem Wirtschaftsaufschwung einhergehen. Beides w\u00e4re im Sinne der Zentralbank, so dass keine geldpolitischen Massnahmen zu erwarten w\u00e4ren. Nach der Fisher-Gleichung w\u00fcrden bei unver\u00e4nderten Nominalzinsen und steigender Inflation die Realzinsen fallen. F\u00fcr den Immobilienmarkt bedeutet dies, dass der Anlagedruck weiter zunehmen w\u00fcrde und noch niedrigere Immobilienanfangsrenditen zu erwarten w\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n Das Szenario mit stagnierendem oder negativem BIP-Wachstum k\u00f6nnte sogar zu einem Extremszenario f\u00fchren. Um der damit einhergehenden Stagnation bzw. dem negativen BIP-Wachstum entgegenzuwirken, m\u00fcsste mit einer weiteren geldpolitischen Lockerung gerechnet werden. Dies bedeutet, dass sich der Realzins nach den Fisher-Gleichungen noch weiter in den negativen Bereich bewegen w\u00fcrde. Die Marktteilnehmer w\u00fcrden dies als ein Szenario mit extremen negativen Realzinsen wahrnehmen. (siehe Link).<\/p>\n\n\n\n Eine anhaltende Inflation, die von den Zentralbanken nicht wirksam bek\u00e4mpft werden kann, k\u00f6nnte langfristig das Vertrauen in ein Geld- oder W\u00e4hrungssystem schw\u00e4chen. In den letzten Jahren haben die meisten Zentralbanken ihre Bilanzen durch Interventionen am Finanzmarkt massiv ausgeweitet. Mit dieser extremen Ausweitung der Geldmenge und der quantitativen Lockerung haben die Zentralbanken Neuland betreten. Sollte die Inflation mit einer zeitlichen Verz\u00f6gerung deutlich ansteigen, k\u00f6nnten die Wirtschaftsakteure zunehmend bef\u00fcrchten, dass die Situation ausser Kontrolle ger\u00e4t. Eine Flucht in andere W\u00e4hrungen oder in reale G\u00fcter wie Gold oder Immobilien w\u00e4re zu erwarten. <\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Immobilieninvestitionen w\u00e4re in diesem eher unwahrscheinlichen Szenario mit neuen Wertermittlungsmechanismen zu rechnen, da Immobilienwerte in alternativen W\u00e4hrungen oder Geldsystemen berechnet oder umgerechnet werden m\u00fcssten. In der Folge k\u00f6nnte es zu sehr inkonsistenten Immobilienbewertungen kommen. Zudem ist davon auszugehen, dass die Marktliquidit\u00e4t massiv abnehmen w\u00fcrde, da die Wirtschaftssubjekte in einer Phase so hoher Unsicherheit nur noch aus der Not heraus reale Verm\u00f6genswerte verkaufen w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass, mit Ausnahme der \u00d6lkrise, ein starker Anstieg der Nachfrage die h\u00e4ufigste Ursache f\u00fcr h\u00f6here Inflationsraten war. In der aktuellen Konstellation einer COVID-geschw\u00e4chten Weltwirtschaft mit viel Nachholbedarf und Erholungspotenzial scheint dies auch der naheliegendste Ausl\u00f6ser f\u00fcr h\u00f6here Inflationsraten in der Zukunft zu sein. Sofern die Inflationsraten infolge einer raschen Erholung tats\u00e4chlich ansteigen, stellt sich jedoch die Frage, ob es sich dabei um tempor\u00e4re Effekte handelt oder ob die Inflationsraten \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum erh\u00f6ht bleiben werden.<\/p>\n\n\n\n Einige Faktoren, wie die Digitalisierung und die Globalisierung, welche in der Vergangenheit f\u00fcr niedrige Inflationsraten gesorgt haben, d\u00fcrften langfristiger Natur sein und mittelfristig einem tempor\u00e4ren Preisanstieg wieder entgegenwirken. Auch auf der Produktionsseite sollte es m\u00f6glich sein, bei einem starken wirtschaftlichen Aufschwung die Kapazit\u00e4ten mit einer gewissen Verz\u00f6gerung wieder hochzufahren. Damit k\u00f6nnte die gestiegene Nachfrage besser bedient werden, was den Wettbewerb wieder erh\u00f6hen und einer Lohn-Preis-Spirale entgegenwirken w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\n Hinsichtlich Neuakquisitionen k\u00f6nnte eine tempor\u00e4re Zur\u00fcckhaltung und Marktbeobachtung einsetzen, die in Kombination mit der Zur\u00fcckhaltung bei Desinvestitionen die Marktliquidit\u00e4t vor\u00fcbergehend reduzieren w\u00fcrde. Immobilieninvestoren sollten bereits heute in Szenarien denken und Strategien formulieren, um auf m\u00f6gliche steigende Inflationsraten vorbereitet zu sein.<\/p>\n\n\n Zum vollst\u00e4ndigen Fachartikel von JLL gelangen Sie hier: <\/p> Der neue CAS Real Estate Investment Management<\/a> bef\u00e4higt Sie, erfolgreich in Immobilien zu investieren und Immobilienportfolien erfolgreich zu f\u00fchren. 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Die Globalisierung setzt die Preise und L\u00f6hne in den Industriel\u00e4ndern mit g\u00fcnstigen Produktionsstandorten unter Druck. Zudem versch\u00e4rft die Digitalisierung den Wettbewerb durch erh\u00f6hte Preistransparenz, was wiederum Preissteigerungen entgegenwirkt. 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Auswirkungen einer neuen Geldpolitik<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Vertrauensverlust in das Geldsystem<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Fazit<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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