{"id":6066,"date":"2021-06-21T06:19:00","date_gmt":"2021-06-21T04:19:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6066"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"covid-19-veraendert-den-hotelmarkt-in-ganz-europa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/06\/21\/covid-19-veraendert-den-hotelmarkt-in-ganz-europa\/","title":{"rendered":"COVID-19 ver\u00e4ndert den Hotelmarkt in ganz Europa"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\n

Von Charlie Spring und Stefanie Wallner<\/em><\/p>\n\n\n\n

Europa gilt als eine der meistbesuchten Regionen der Welt. Die Umsatzzahlen der Hotelbetreiber \u00fcbertrafen in den letzten zehn Jahren jedes Jahr erneut ihre Rekorde. Das belegt der europaweite Besch\u00e4ftigungsanteil von 5,4% in der Reise- und Tourismusbranche, was einer Erwerbsbev\u00f6lkerung von rund 12,1 Millionen Menschen entspricht. In den Jahren von 2010 \u2013 2018 verzeichnete die Tourismusbranche in Europa einen starken Nachfrageanstieg von rund 46% auf 710 Millionen Reisende pro Jahr. Analog dazu stiegen die Einnahmen aus dem Tourismussektor. In Zahlen ausgedr\u00fcckt bedeutet das ein wirtschaftliches Wachstum von 51% (2010-2018), sodass im Jahr 2018 durch den Tourismus 483 Milliarden Euro erwirtschaftet wurden (Catella<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Einfluss von COVID-19 (Coronavirus) auf die Hotellerie<\/strong> <\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Die am 31.12.2019 erstmals nachgewiesene Lungenkrankheit SARS-CoV-2, besser bekannt als COVID-19, wurde in der europ\u00e4ischen Hotellerie anfangs nicht als Gefahr wahrgenommen. Aufgrund der hohen Infektiosit\u00e4t des Virus sowie der reisefreudigen Weltbev\u00f6lkerung gelangte das Virus innert kurzer Zeit nach Europa und wurde durch die Weltgesundheitsorganisation <\/a>(WHO) am 11. M\u00e4rz 2020 zu einer weltweiten Pandemie erkl\u00e4rt. Im M\u00e4rz 2020 wurden in fast allen Staaten Europas Massnahmen getroffen, um die Infektionen einzud\u00e4mmen (mdr.de<\/a>). Die meisten Staaten beschlossen, ihre Grenzen zu schliessen, was die Hotellerie direkt zu sp\u00fcren bekam. Mittlerweile ist klar: die COVID-19 Pandemie hat einen dramatischen Einfluss auf die Hotellerie in ganz Europa. Der Jahresvergleich von 2019 und 2020 veranschaulicht dies. Der Rooms Revenue per Available Room \/ Umsatz pro verf\u00fcgbarem Zimmer (RevPAR) ging w\u00e4hrend der Monate April und Mai 2020 um bis zu 90% zur\u00fcck verglichen mit dem Vorjahr (hospitalitynet.org<\/a>). Im Jahr 2020 belief sich die Anzahl der \u00dcbernachtungen in Touristenunterk\u00fcnften der Europ\u00e4ischen Union auf 1,4 Milliarden, was einem R\u00fcckgang von 52% gegen\u00fcber 2019 entspricht (Europ\u00e4ische Kommission<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Europ\u00e4ischer RevPAR 2019\/20; Umsatz pro Zimmer im Jahr 2019 verglichen mit dem Umsatz im Jahr 2020, ausgedr\u00fcckt in Prozent zum Vorjahr (www.hospitalitynet.org<\/a>)<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Dynamik der Hotellerie w\u00e4hrend Krisenzeiten<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die COVID-19 Pandemie ist nicht die erste Krise in der Hotellerie, unterscheidet sich aber von den vorherigen Abschwungphasen. Vergleicht man die aktuelle Situation mit Anderen in der Tourismusbranche, wie etwa den Anschl\u00e4gen vom 11. September 2001 oder der globalen Finanzkrise 2009, ist zu erkennen, dass sich die Performance der Branche nach ca. sechs Jahren wieder auf dem gleichen Niveau befand wie vor diesen Ereignissen. Der Unterschied zu den vorhergehenden Krisen liegt in der Tatsache, dass gesetzliche Pr\u00e4ventionsmassnahmen eine Regeneration erschweren. Die geringere Ausnutzung von Fl\u00e4chen, h\u00f6here Hygienestandards, strengere Auflagen im Gastronomiebereich geh\u00f6ren zu den Herausforderungen der Hotelbetreiber. Sie sind daf\u00fcr verantwortlich, dass die Abstandsregeln unter den Hotelg\u00e4sten und dem Personal umgesetzt werden. Viele Beherbergungsbetriebe sind einem zunehmenden Druck auf den Cashflow ausgesetzt, da sie ihre Einrichtungen mit erh\u00f6hten Betriebskosten f\u00fcr eine reduzierte G\u00e4stezahl wiederer\u00f6ffnen. Um den steigenden Betriebskosten entgegenzuwirken, werden die Personalaufw\u00e4nde niedrig gehalten (hospitalitynet.org<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Hoffnungen der Hotellerie<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Bei der Auflistung der Chancen f\u00fcr die Branche ist klar zwischen Privat- und Gesch\u00e4ftsreisen zu unterscheiden. Im privaten Sektor, welcher vom World Travel & Tourism Council<\/a> (WTTC) mit Sitz im UK beobachtet wird, wird die Hotelbranche von vier Trends angetrieben. Diese vier Trends umfassen: Nachfrageentwicklung, Gesundheit und Hygiene, Innovation und Digitalisierung sowie Nachhaltigkeit (wttc.org<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Bei Privatreisen sind inl\u00e4ndische Ferien im Trend um Testungen und\/oder Quarant\u00e4nepflichten bei der Ein- und Ausreise zu umgehen (nzz.ch<\/a>). Sobald die Landesgrenzen wieder offen sind, steht das Vertrauen in Gesundheits- und Sicherheitsinfrastrukturen an erster Stelle. Somit wird die Wahl des Reiseziels unmittelbar mit einem funktionierenden Gesundheitssystem im Land einhergehen. Das Virus ist ein Katalysator f\u00fcr das Streben des Reise- und Tourismussektors nach Innovationen und Integration neuer Technologien.<\/p>\n\n\n\n

COVID-19 zeigt, dass in der Gesch\u00e4ftswelt viele Arbeitsprozesse, welche bis anhin physisch von statten gingen, auch online umsetzbar sind. Videokonferenzen erfuhren w\u00e4hrend der Pandemie einen starken Zuwachs an Nutzern. Am Beispiel von \u00abZoom<\/a>\u00bb repr\u00e4sentiert sich der Nachfragezuwachs. Einst haupts\u00e4chlich auf Business-Anwender ausgerichtet, wuchs Zoom von rund 10 Millionen t\u00e4glichen Meeting-Teilnehmenden im Dezember 2019 auf 300 Millionen im M\u00e4rz 2020 (pcwelt.de<\/a>). Ob sich Gesch\u00e4ftsreisen nach der COVID-19 Krise wieder erholen werden, wird die Zukunft zeigen. Fakt ist, viele Unternehmen haben den Nutzen und die Vorteile der Technik als ihre Chance zur Optimierung der Arbeitsprozesse erkannt. Die Aufschl\u00fcsse \u00fcber das aktuelle Reiseverhalten lassen den Transaktionsmarkt nicht unber\u00fchrt (tophotel.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Ver\u00e4nderung des Investorenmarkts durch COVID-19<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dass die Assetklasse Hotel unter COVID-19 leidet, blieb bei den Investoren nicht unbemerkt. Dies f\u00fchrt dazu, dass das Transaktionsvolumen in Deutschland von knapp 2,2 Mrd. Euro das schw\u00e4chste Resultat seit sieben Jahren ist. Vergleicht man es mit 2019, steht ein R\u00fcckgang von 57% zu Buche und im 10-Jahres-Durchschnitt (3,2 Mrd. Euro) fehlt ein knappes Drittel. 50% des Gesamtumsatzes im Transaktionsmarkt wurden im ersten Quartal 2020 erzielt und das normalerweise starke vierte Quartal blieb mit rund 416 Mio. Euro weit hinter seinen Vorjahreswerten (realestate.bnpparibas.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die klassischen \u00abFire Sales\u00bb, Verk\u00e4ufe zu extrem reduzierten Preisen, sind aufgrund der aktuellen Lage eher die Ausnahme. Hotelinvestoren \u00fcben sich in Zur\u00fcckhaltung und greifen \u00fcberwiegend zu Kaufobjekten mit geringem Risiko, welche als Core- und Core-Plus-Investition bezeichnet werden. Mit einem Volumen von \u00fcber 1,1 Milliarden \u20ac bzw. einem Marktanteil von 58% wurde die Anlageklasse Core 2020 am h\u00e4ufigsten gehandelt und ist damit, wenig \u00fcberraschend, die bei Investoren beliebteste Risikoklasse. Im Vergleich zum Jahr 2019 bedeutet dies einen R\u00fcckgang von 9%. Core-Plus war mit 32% die zweitbeliebteste Risikoklasse 2020. Hier wurde bei einem Marktanteil von 5% eine Steigerung auf aktuell 32% verzeichnet. Risikoreiche Transaktionen, sogenannte Value-Add- oder Opportunistic-Investments, gab es nur vereinzelt. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt dementsprechend bei knapp 6%. Die begehrten Core-Produkte sind derzeit kaum verf\u00fcgbar. Core-Plus-Objekte sind f\u00fcr Investoren in der aktuellen Marktsituation, deutlich riskanter, da hierf\u00fcr ein gutes Marktverst\u00e4ndnis erforderlich ist. Value-Add-Produkte sind sp\u00e4rlich vorhanden, da sie im Vorfeld vielfach zu Core- oder Core-Plus-Liegenschaften entwickelt werden. Umnutzungen und Umwandlungen k\u00f6nnen als Chance gesehen werden, wenn im Planungsprozess bereits eine h\u00f6here Diversit\u00e4t angestrebt wurde. Bei \u00e4lteren Bestandsliegenschaften ist jedoch die Kosten-Nutzungs-Rechnung genau zu betrachten (fondsforum.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die deutschen A-Standorte verfehlten ihre Werte 2019 um 60% bei einem Investitionsvolumen von 1,3 Mrd. Euro. Die Absatzzahlen sind vor allem auf das verhaltene Schlussquartal zur\u00fcckzuf\u00fchren. Das Investoreninteresse an B- und C-Standorten ist, gemessen am Marktanteil, jedoch gestiegen. In den letzten 10 Jahren lag dieser bei B-, und C-Standorten zwischen 20% – 30%; im Jahr 2020 bei 40%.<\/p>\n\n\n\n

Verglichen mit dem langj\u00e4hrigen Schnitt von 38% haben 2020 am Markt grossvolumige Transaktionen (>100 Mio. Euro) um 13% abgenommen. Entsprechend sank das durchschnittliche Transaktionsvolumen von 44 auf knapp 27 Mio. Euro pro \u00dcbernahme. Auff\u00e4llig hingegen ist die Zunahme der \u00abLow-Budget\u00bb-Transaktionen bis 10 Mio. Euro. Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 166 Mio. Euro steigerten sie ihr Ergebnis nicht nur in absoluten Zahlen, sondern auch prozentual.<\/p>\n\n\n\n

An der Investitionsspitze sind Immobilien AGs \/ Real-Estate-Investment-Trust (REIT) und Spezialfonds zu nennen, welche mit 22 bzw. 21% des Umsatzanteils vor den Investment- und Asset-Managern mit rund 11% liegen. Weiter sind Privatanleger, Versicherungen und Projektentwickler vertreten. Im ersten Quartal 2020 gab es vereinzelte Portfoliotransaktionen, diese wurden zu Jahresende hin durch Einzeldeals ersetzt.<\/p>\n\n\n\n

Der Marktanteil internationaler Investoren, welcher bereits seit Jahren r\u00fcckl\u00e4ufig ist und im Jahr 2020 bei 44% lag, zeigte eine grenz\u00fcberschreitende Zur\u00fcckhaltung und f\u00fchrte zum geringsten Wert seit 2009; vgl. 2019: 52%.<\/p>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzlich sind Investoren vorsichtiger geworden. 2020 wurden ca. 26% der Transaktionen als Forward Deal abgeschlossen, das ist ein moderater R\u00fcckgang verglichen mit dem Jahr 2019, als ca. 30% registriert wurden (tageskarte.io<\/a>). Der Forward Deal unterscheidet sich vom Erwerb einer Bestandsimmobilie einerseits dadurch, dass neben dem Grundst\u00fcckserwerb auch die Baumassnahme und gegebenenfalls die Vermietung geregelt werden m\u00fcssen. Andererseits ist aber auch der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Zahlung des Kaufpreises mit Lasten-Nutzenwechsel erheblich l\u00e4nger. Die Vertr\u00e4ge \u00fcber Forward Deals sind entsprechend komplex und erfordern eine sorgf\u00e4ltige Ausarbeitung (immobilienmanager.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Impfstrategie belebt die Assetklasse<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

COVID-19 f\u00fchrt dazu, dass viele Hotels am Markt wieder zum Verkauf stehen werden. Die daraus resultierenden Opportunit\u00e4ten werden den Assetmarkt beleben. Insbesondere in den A-St\u00e4dten sind die Auslastungsquoten mangels St\u00e4dtetouristen und Gesch\u00e4ftsreisender niedrig. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit bez\u00fcglich des weiteren Verlaufs der COVID-19 Krise blieben viele Investoren zum Jahresauftakt an der Seitenlinie, beobachten die Entwicklung aber wieder deutlich intensiver. <\/p>\n\n\n\n

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\u00abEine belastbare Prognose f\u00fcr das Investitionsvolumen am Hotelimmobilienmarkt 2021 ist aktuell aufgrund der pandemiebedingten Unsicherheiten nicht m\u00f6glich\u00bb<\/p>\nOlivia Kaussen, CBRE GmbH, Head of Hotels Germany<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Wenn im Jahresverlauf aufgrund von Fortschritten bei den Massnahmen gegen die Pandemie, allen voran die voranschreitende Impfkampagne, Reisen wieder verst\u00e4rkt m\u00f6glich werden, d\u00fcrfte sich auch der Hotelinvestmentmarkt langsam wieder erholen \u2013 das Vorkrisenniveau wird jedoch vorerst vermutlich nicht erreicht werden, denn aufgrund der durch die Krise geschw\u00e4chten Bonit\u00e4ten vieler P\u00e4chter werden sich manche Investoren vorerst zur\u00fcckhalten (cbre.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Immobilienberater von Colliers International sehen das \u00e4hnlich. \u00abIm Angesicht der anhaltenden Pandemie und den in Kraft bleibenden Infektionsschutzmassnahmen zeichnet sich schon jetzt ein schwieriges Jahr 2021 f\u00fcr die Hotellerie ab\u00bb teilt das Unternehmen mit. Besonders Konferenzhotels w\u00fcrden leiden, w\u00e4hrend Urlaubshotels ausserhalb der Ballungszentren auf ein solides Gesch\u00e4ft im Sommer hoffen k\u00f6nnen (tophotel.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Hotellerie muss ihre Konzepte teilweise \u00fcberdenken. Der gewohnte Erfolg l\u00e4sst sich nur erzielen, wenn auf aktuelle Trends am Markt eingegangen wird. Somit stehen traditionelle Beherbergungsbetriebe stehen im Konflikt mit zukunftsorientierten Marketingkonzepten; Messe- und Seminarhotels sind unter Zugzwang. Eine Aufgabe wird es sein, sich am Markt neu zu positionieren und die bestehenden Konzepte zu verbessern.<\/p>\n\n\n\n

Mit anziehender Impfquote erscheint eine deutliche Erholung der weltweiten Reisem\u00e4rkte im zweiten Halbjahr nicht unwahrscheinlich, was f\u00fcr Betreiber und Investoren wieder freundlichere Perspektiven er\u00f6ffnen w\u00fcrde. Im Zuge dessen k\u00f6nnten zur\u00fcckgestellte Investmentprozesse zum Abschluss gebracht werden, was sich in deutlich h\u00f6heren Investmentums\u00e4tzen niederschlagen w\u00fcrde (bnpparibas.de<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Dieser Beitrag ist w\u00e4hrend eines Projekt<\/strong>es der Studierenden des MAS Immobilienmanagement <\/a>entstanden.<\/h2>

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Quellenverzeichnis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Catella<\/em>. Von https:\/\/www.catella.com\/globalassets\/global\/mix-germany-corporate-finance\/201912_mt_hotel_nov19_final.pdf<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

ec.europa.eu<\/em>. Von https:\/\/ec.europa.eu\/eurostat\/de\/web\/products-eurostat-news\/-\/ddn-20210315-2<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

fondsforum.de<\/em>. Von https:\/\/fondsforum.de\/fileadmin\/events\/hoteleturn\/2020\/downloads\/HR20_Leaflet.pdf<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

maz-online.de<\/em>. Von https:\/\/www.maz-online.de\/Brandenburg\/Brandenburger-Hotels-waehrend-des-Lockdowns-Die-grosse-Leere<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

news.cbre.de<\/em>. Von https:\/\/news.cbre.de\/pandemie-schickte-den-hotelinvestmentmarkt-deutschland-2020-in-die-quarantaene\/<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

wttc.org<\/em>. Von https:\/\/wttc.org\/Research\/Economic-Impact<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.destatis.de<\/em>. Von https:\/\/www.destatis.de\/Europa\/DE\/Thema\/Verkehr\/flugpassagiere.html<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.hospitalitynet.org<\/em>. Von https:\/\/www.hospitalitynet.org\/opinion\/4100783.html<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.immobilienmanager.de. https:\/\/www.immobilienmanager.de\/forward-deals-das-sollten-sie-wissen\/150\/41384\/#:~:text=F%C3%BCr%20den%20Verk%C3%A4ufer%20bietet%20der,Risiken%20der%20Projektentwicklung%20zu%20beteiligen<\/a>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

www.mdr.de<\/em>. Von https:\/\/www.mdr.de\/nachrichten\/jahresrueckblick\/corona-chronik-chronologie-coronavirus-102.html<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.mrp-hotels.com<\/em>. Von https:\/\/www.mrp-hotels.com\/de\/covid-19\/<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.nzz.ch<\/em>. Von https:\/\/www.nzz.ch\/international\/ferien-und-corona-die-beliebtesten-laender-der-schweizer-im-check-ld.1558269#subtitle-15-liste-aller-risikol-nder-second<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.pcwelt.de<\/em>. Von https:\/\/www.pcwelt.de\/international\/Zoom-So-umgehen-Sie-das-40-Minuten-Zeitlimit-10788976.html#:~:text=Videokonferenzen%20sind%20w%C3%A4hrend%20der%20Pandemie,sp%C3%A4ter%20bei%20unserem%20ersten%20Lockdown<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.realestate.bnpparibas.de<\/em>. Von https:\/\/www.realestate.bnpparibas.de\/sites\/default\/files\/document\/2021-04\/bnppre-hotelimmobilien-investmentmarkt-deutschland-2021q1.pdf<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

www.tageskarte.io<\/em>. Von https:\/\/www.tageskarte.io\/hotellerie\/detail\/hotelinvestment-volumen-in-2020-um-fast-60-%-zurueckgegangen.html<\/a> abgerufen<\/p>\n\n\n\n

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Die Tourismusbranche geh\u00f6rt zu den Hauptbetroffenen der COVID-19 Pandemie. F\u00fcr die bis 2019 kontinuierlich wachsende Wirtschaft der Hotellerie hat das Coronavirus schwerwiegende Folgen. 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