{"id":6084,"date":"2021-06-28T06:43:00","date_gmt":"2021-06-28T04:43:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6084"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"die-mieter-app-eine-innovative-und-wirtschaftliche-profilierungsmoeglichkeit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/06\/28\/die-mieter-app-eine-innovative-und-wirtschaftliche-profilierungsmoeglichkeit\/","title":{"rendered":"Die Mieter-App \u2013 eine innovative und wirtschaftliche Profilierungsm\u00f6glichkeit"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\n

Von Silvan Hunkeler und Jessica K\u00e4ch<\/em><\/p>\n\n\n\n

Status quo \u2013 so vernetzt ist die Immobilienwirtschaft<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

1% bis 5% des Jahresumsatzes \u2013 soviel lassen sich gem\u00e4ss der Studie \u00abDigital Real Estate Umfrage 2021<\/a>\u00bb die schweizerischen und deutschen Bewirtschaftungsunternehmen die Digitalisierung pro Jahr kosten. Laut der Studie, welche seit 2015 den Digital Real Estate Index (DRE-i)<\/a> f\u00fcr die Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft erhebt, hinkt die Immobilienwirtschaft punkto Digitalisierung jedoch nach wie vor der Transformation hinterher. Der DRE-Index<\/a> misst j\u00e4hrlich, in welchem Ausmass sich Immobilienunternehmen mit der Digitalisierung auseinandersetzen und wie weit sie diese bereits umgesetzt haben. Die Skala reicht von 1 (sehr tiefe Digitalisierung) bis 10 (sehr hohe Digitalisierung). Im Jahr 2021 ist der DRE-Index<\/a> von 3.9 auf moderate 4.2 angestiegen (Baldegger et al., 2021, S. 9-12).<\/p>\n\n\n\n

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\u00abBevor vor rund f\u00fcnf Jahren mit der Immobilienbranche ein schlafender Riese hinsichtlich Digitalisierung geweckt wurde, war die gr\u00f6sste Innovation in der Immobilienbewirtschaftung \u00fcber die letzten 30 Jahre der Ersatz der Schreibmaschine durch den PC.\u00bb<\/strong> <\/p>\nPatrick Rohner (2021) | Leiter Business Development Privera AG<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

In den vergangenen Jahren waren die Fortschritte der Digitalisierung innerhalb der Immobilienwirtschaft noch sehr unterschiedlich. Im Jahr 2019 zeichnete sich der Bereich \u00abPlaner und Bauunternehmer\u00bb, im Vergleich zu den anderen T\u00e4tigkeitsbereichen der Immobilienwirtschaft im Digitalisierungsindex<\/a>, durch einen deutlichen Vorsprung aus. Durch die Einf\u00fchrung von digitalen Mieterakten, die Automatisierung des Vermietungsprozesses und neue L\u00f6sungen, wie Mieter-Portale sowie Mieter-Apps, konnten die \u00abBewirtschafter\u00bb im Jahr 2021 mit einer Zunahme von 0.7 Punkten die \u00abPlaner und Bauunternehmer\u00bb einholen. Wie in Abbildung 1 ersichtlich, h\u00e4ngt der Anstieg des Indexes der \u00abBewirtschafter\u00bb auch damit zusammen, dass dieser Bereich vergleichsweise viel in Innovation und Digitalisierung investiert (Baldegger et al., 2021, S. 11-12).<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 1: Investitionen in Innovation und Digitalisierung in Prozent des j\u00e4hrlichen Umsatzes (Baldegger et al., 2021, S. 12)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

In der Vergangenheit hatte die Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft, insbesondere bei kleineren Unternehmungen, aufgrund der hohen Komplexit\u00e4t und fehlendem internen IT-Know-how, eine noch sehr geringe Relevanz. Jetzt wendet sich jedoch das Blatt definitiv. So ist gem\u00e4ss der Digitalisierungsstudie von ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.) und EY (2020, S. 16)<\/a> inzwischen die Mehrheit der befragten Unternehmen davon \u00fcberzeugt, dass die Digitalisierung zur Generierung n\u00fctzlicher Daten (98%), zu einer Optimierung und Automatisierung von Gesch\u00e4ftsprozessen (97%) und zur Standardisierung der Prozesse f\u00fchren wird (95%).<\/p>\n\n\n\n

Von der Ausstellung des Mietvertrages bis zur Schadensmeldung \u2013 alles digital<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Wie man eine Heizung entl\u00fcftet, verr\u00e4t neu ein einfaches Erkl\u00e4rvideo, mietrechtliche Fragen beantwortet der Chatbot und der Auftrag f\u00fcr die Tumbler-Reparatur wird durch einen digitalen Workflow abgewickelt. Diese und viele weitere Funktionen, vereint in einer einzigen Applikation \u2013 soweit das Wunschdenken der Akteure. <\/p>\n\n\n\n

Dieser Vision hat sich, um nur einen Anbieter zu nennen, die Firma Allthings<\/a>, ein ETH<\/a>-Spin-Off, angenommen. Sie entwickelte eine individuell auf die eigenen Bed\u00fcrfnisse personalisierbare, digitale Plattform, \u00fcber welche reale Objekte mit digitalen und optionalen smarten Diensten ausger\u00fcstet werden k\u00f6nnen. Die Web-App fokussiert sich auf die f\u00fcnf Kernfunktionen: Kommunikation, Ticketing, Dokumentation, Serviceangebote und Buchungsfunktionen. Die nachfolgende Abbildung 2 gibt einen kurzen \u00dcberblick \u00fcber die zentralen Funktionen (Allthings Technologies AG (a), online<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 2: F\u00fcnf Kernfunktionen der Allthings Plattform<\/em> (G\u00e4hwiler, S. 5<\/em>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Eine viel genutzte Funktion ist die Meldung eines Ger\u00e4tedefekts: Die Mietpartei erfasst auf dem Mobileger\u00e4t ein Ticket, f\u00fcllt durch Pflichtfelder alle notwendigen Daten zum Defekt und Ger\u00e4t ein, erg\u00e4nzt es mit Fotos und hinterl\u00e4sst im Idealfall einen Kommentar zu ihrer Erreichbarkeit. Die eigentliche Kommunikation f\u00fcr die Schadensbehebung findet nun direkt zwischen den Betroffenen ohne den Durchlauferhitzer \u00abBewirtschafter\u00bb statt (Allthings Technologies AG (b), online<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Best Practice \u2013 Livit AG \u00fcbernimmt Vorreiterrolle<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine Premiere in der Schweizer Immobilienbranche: Am 11. November 2020 konnte Livit <\/a>den ersten rechtssicher unterzeichneten Mietvertrag via \u00abSwipe\u00bb auf dem Smartphone abschliessen. Die digitale Unterschrift, mit welcher die Dauer zwischen Ausstellung des Mietvertrags bis zu dessen Abschluss von durchschnittlich acht Tagen auf 1.5 Stunden verk\u00fcrzt werden konnte, ist nur eines der Highlights der neuen webbasierten App \u00abmyLivit<\/a>\u00bb aus dem Hause Livit <\/a>und Merkle<\/a> (Livit AG, 2020<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Dieser Erfolgsmeldung geht eine intensive Zeit voraus, wie Beat Furger, Product Owner Mieterportal myLivit<\/a>, anmerkt. Angekn\u00fcpft an den bereits 2018 komplett digitalisierten Vermietungsprozess konnte, nach nur einem Jahr Entwicklungszeit, das neue innovative Portal ausgerollt und im Herbst 2020 mit den ersten der rund 180’850 von Livit<\/a> betreuten Mietobjekten getestet werden (Interview Furger, 2021). <\/p>\n\n\n\n

Wer sich in das Portal einloggt, lernt als erstes Mia, die hilfsbereite und doch nur aus Codezeilen bestehende pers\u00f6nliche Betreuerin kennen. Mia agiert als Stellvertreterin von Livit <\/a>und steht den Mietern rund um die Uhr bei den unterschiedlichsten Anliegen zur Verf\u00fcgung. Sie f\u00fchrt durch die einzelnen Schritte und erleichtert so die korrekte Eingabe von Informationen. Dabei begleitet sie die Wohnungsbewerbung, Vertragsunterzeichnung, Schadensmeldung und vieles mehr (Interview Furger, 2021). Folgendes Video gibt einen kurzen Einblick in die Arbeit von Mia:<\/p>\n\n\n\n

(Namics AG, online)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Digitalisierung als Kundenservice und Profilierungsm\u00f6glichkeit<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Angesprochen auf die Beweggr\u00fcnde f\u00fcr das Software-Projekt macht Furger klar, dass das Hauptziel der Digitalisierung in der internen Effizienzsteigerung und Erh\u00f6hung der Mieterzufriedenheit liegt. Auch ist Furger davon \u00fcberzeugt, dass der Digitalisierungsgrad und damit auch die M\u00f6glichkeit einer st\u00e4rkeren Serviceorientierung und individuelleren Betreuung in der Bewirtschaftung k\u00fcnftig eines der Hauptauswahlkriterien der Immobilieneigent\u00fcmer bei der Wahl der Verwaltung sein wird. Daher ist ein schrittweiser Ausbau der Digitalisierung ein Muss, um sich von den Mitbewerbern abheben zu k\u00f6nnen (Interview Furger, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Die Erfahrung zeigt, dass es oftmals eine echte Herausforderung ist, eingehende Anfragen konsequent auf den neuen Kommunikationskanal \u2013 in diesem Fall das \u00abmyLivit<\/a>\u00bb Portal \u2013 zu lenken. Gilt dies doch als eines der Hauptkriterien, um die prognostizierte Effizienzsteigerung auch wirklich realisieren zu k\u00f6nnen. Auf genau diese Problematik der Nutzungsrate angesprochen, reagiert Furger gelassen. Er ist sich sicher, dass die Mieter die Vorteile der einfach zu bedienenden App und die darin enthaltenen und laufend dazukommenden Funktionen schon bald mit grosser Begeisterung erkennen und nutzen werden. Furger merkt an, dass es auch k\u00fcnftig eine Koexistenz der verschiedenen Kan\u00e4le braucht. Der Mieter w\u00e4hlt dabei seinen bevorzugten Kanal selbst\u00e4ndig entlang seiner Bed\u00fcrfnisse aus und wird dort individuell und professionell betreut (Interview Furger, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Zeiteinsparung durch Digitalisierung<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Wie bereits das Beispiel von \u00abmyLivit<\/a>\u00bb gezeigt hat, k\u00f6nnen Immobilienverwalter und Geb\u00e4udeeigent\u00fcmer durch die Automatisierung der Bewirtschaftungsprozesse, anhand einer Mieter-App, viel Zeit und Kosten sparen. \u00c4hnliche Ergebnisse aus der Praxis werden auch von Allthings publiziert. Mit der Software von Allthings lassen sich bei einem Schadensfall knapp zwei Stunden und bei einem Ein- und Auszug etwas \u00fcber drei Stunden einsparen. Durch die Digitalisierung kann nicht nur der Aufwand reduziert, sondern langfristig auch die Mieterzufriedenheit gesteigert werden (Ebert, S. 3-4). Verschiedene Praxisbeispiele von Allthings zeigen, dass die Registrierungsrate jeweils \u00fcber 95% und die Nutzungsrate zwischen 80 \u2013 95% liegt, was zu durchschnittlich 90% weniger Anfragen per Telefon oder Post f\u00fchrt. Erw\u00e4hnenswert ist an dieser Stelle sicherlich, dass f\u00fcr diese Erhebung ausschliesslich Neubauprojekte oder Totalsanierungen, mit anschliessender Neuvermietung, herangezogen wurden. Um bei bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen eine solch hohe Registrierungsrate zu erreichen, m\u00fcssten Anreize geschaffen werden oder aber die Mietparteien k\u00f6nnen nur durch ein App-Login von bestimmten Services profitieren (Allthings Technologies AG (c), online<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Der Einsatz von digitalen Technologien ist nicht nur f\u00fcr die Erh\u00f6hung der Prozesseffizienz und Wettbewerbsf\u00e4higkeit relevant, sondern auch f\u00fcr die Steigerung der Arbeitgeberattraktivit\u00e4t. Durch die Digitalisierung k\u00f6nnen Arbeitsmodelle flexibel gestaltet, die Raumkosten gesenkt, Arbeitswege reduziert und die Datenverf\u00fcgbarkeit erh\u00f6ht werden. Um junge und gut ausgebildete Arbeitskr\u00e4fte zu gewinnen, werden diese Komponenten zuk\u00fcnftig unabdingbar sein (Schellinger et al., 2020, Kapitel 7.6.2.8).<\/p>\n\n\n\n

Mit geringem Investitionsaufwand zu h\u00f6herer Effizienz<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Insbesondere kleinere Bewirtschaftungsunternehmen f\u00fchren oft die scheinbar hohen Kosten ins Feld, wenn es darum geht, auf den Digitalisierungs-Zug aufzuspringen und erste Schritte in diese Richtung zu wagen. Aus diesem Grund wurde eine kurze, nicht repr\u00e4sentative Analyse durchgef\u00fchrt, welche dieses Argument zu entkr\u00e4ften versucht.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr die Analyse wurden w\u00e4hrend einer Woche die eingehenden Anfragen der \u00abImmoAG\u00bb, einem kleineren Immobilienbewirtschaftungsb\u00fcros aus dem Luzerner Hinterland, welches rund 3’000 Objekte betreut, n\u00e4her betrachtet und kategorisiert. Bei der Auswertung wurde angenommen, dass die ImmoAG aus Kostengr\u00fcnden nur \u00fcber ein sehr simples und selbst programmiertes Online-Tool verf\u00fcgt. Mit diesem Tool k\u00f6nnen die g\u00e4ngigsten Mieteranliegen 24\/7 der Verwaltung zur Abwicklung gemeldet werden.<\/p>\n\n\n\n

Wie in der Abbildung 3 dargestellt, h\u00e4tten rund 76% der total 143 eingegangenen Anfragen von den Mietern selbst\u00e4ndig \u00fcber das Mieterportal bearbeitet oder in Form eines standardisierten und halbautomatischen Auftrages an die Verwaltung gesendet werden k\u00f6nnen. Dies zeigt, dass mit einer einmaligen Investition in der H\u00f6he von rund CHF 2’000.-, pro Woche bereits rund vier Personalstunden eingespart werden k\u00f6nnten. Denn viel zu oft verursachen kurz gefasste E-Mails an die Verwaltung ohne Angabe von Ger\u00e4te-Typ, Erreichbarkeit, Schadenhergang, etc. unn\u00f6tige R\u00fcckfragen und folglich zeitliche Verz\u00f6gerungen.<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 3: Kategorisierung der Anfragen (Mail & Telefon) der ImmoAG w\u00e4hrend einer Woche<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Verschiedene M\u00f6glichkeiten der technischen Umsetzung<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Anzahl der Anbieter w\u00e4chst stetig. Beispielsweise bieten Huperty AG<\/a>, Allthings Technologies AG<\/a> oder die Deloitte AG<\/a> modular aufgebaute Softwarel\u00f6sungen an, welche ganz nach den eigenen W\u00fcnschen und Bed\u00fcrfnissen personalisiert werden k\u00f6nnen. Diese Module (bspw. Vermarktung, Bewirtschaftung, Facility Management, etc.) k\u00f6nnen einzeln lizenziert und in die eigene IT-Umgebung eingebunden werden. So kann die interne Prozessdigitalisierung in Etappen eingeteilt und dem internen Zeitplan angepasst werden. Zudem sind die Module im Einsatz erprobt, Updates werden laufend vom Hersteller geliefert, die Kosten sind durch das Lizenzsystem genau budgetierbar und bei auftretenden Problemen ist der Support durch Fachspezialisten garantiert. So verk\u00fcrzt sich die Entwicklungszeit seitens des Auftraggebers enorm und das Risiko f\u00fcr die Kosten-Blackbox in Form der Grundprogrammierung f\u00e4llt weg.<\/p>\n\n\n\n

Alternativ k\u00f6nnen Native- oder Web-App durch den Anwender individuell entwickelt werden. Beim Erarbeiten des Konzeptes und der anschliessenden Entwicklung muss aufgrund des komplexen Programmiervorgangs praktisch immer auf Experten zur\u00fcckgegriffen werden. Insbesondere f\u00fcr kleinere Unternehmen ist dies ein oftmals nicht zu stemmender Kostenblock.<\/p>\n\n\n\n

H\u00fcrden der Digitalisierung<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Digitalisierung ist mit verschiedensten Herausforderungen verbunden (s. Abbildung 4). Die im Sommer 2020 von ZIA und EY durchgef\u00fchrte Digitalisierungsstudie <\/a>zeigt auf, dass die gr\u00f6ssten Herausforderungen in der fehlenden Strategie, den personellen Ressourcen, der intransparenten Datenstruktur sowie in der Nutzerakzeptanz liegen (EY, 2020, S.21<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Abb. 4: Gr\u00f6sste Herausforderungen in der Umsetzung der Digitalisierungsstrategie (EY, 2020, S.21<\/em>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Auch die Ergebnisse der Online-Befragung<\/a> vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V<\/a> haben gezeigt, dass sich die Wohnungsunternehmen zwar immer \u00f6fter den Herausforderungen der Digitalisierung stellen, systematische Ans\u00e4tze auf dem Weg zum digitalen Unternehmen jedoch rar sind (vdv & vnw, Digitale Agenda 2025, 2018, S. 21<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Zudem ist es der Immobilienwirtschaft gr\u00f6sstenteils noch nicht gelungen, die relevanten digitalen Technologien auf breiter Basis produktiv einzusetzen. Im Gartner Hype-Zyklus 2021 zeigt sich eine Ansammlung der Technologien im \u00abTal der Entt\u00e4uschung\u00bb. Eine Ausnahme bildet die Technologie \u00abPlatforms & Portals\u00bb, welche sich bereits in der Phase \u00abPfad der Erleuchtung\u00bb befindet. Es ist wichtig, dass die Unternehmen anfangen sich mit den neuen Technologien auseinanderzusetzen und ein klares Verst\u00e4ndnis daf\u00fcr entwickeln. Nur so k\u00f6nnen die neuen Technologien die Reifephase erreichen und dem Unternehmen einen nachhaltigen Nutzen bieten (Baldegger et al., 2021, S. 20).<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Digitalisierung von immobilienwirtschaftlichen Prozessen ist f\u00fcr Bewirtschaftungsunternehmen zwingend notwendig, um im umk\u00e4mpften Wettbewerb um Dienstleistungs- und Prozessexzellenz attraktiv und wettbewerbsf\u00e4hig zu bleiben. Dennoch k\u00f6nnen nicht alle Ber\u00fchrungspunkte zwischen dem Vermieter und den Mietern durch eine digitale L\u00f6sung ersetzt werden. Bei jedem Prozess muss abgewogen werden, ob es, auch mit Blick auf die Umsetzungskosten, sinnvoll ist, ihn digital abzubilden und ob es dem Kundenwunsch entspricht, auf eine pers\u00f6nliche Interaktion zu verzichten.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Beitrag ist w\u00e4hrend eines Projekt<\/strong>es der Studierenden des MAS Immobilienmanagement <\/a>entstanden.<\/h2>

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Quellenverzeichnis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Allthings Technologies AG (a). Das Allthings \u00d6kosystem.<\/em> Abgerufen am 27.04.2021 von https:\/\/www.allthings.me\/de\/technologie<\/a><\/p>\n\n\n\n

Allthings Technologies AG (b). Ticketing-System.<\/em> Abgerufen am 27.04.2021 von https:\/\/www.allthings.me\/de\/ticketing?hsCtaTracking=0a76b826-d830-407c-81f9-bcc15c7262a2%7C111674e3-5785-4c96-aa0b-2caaf922e51c<\/a><\/p>\n\n\n\n

Allthings Technologies AG (c). Prozesse in der Immobilienverwaltung digitalisieren.<\/em> So wird es gemacht!.<\/em> Abgerufen am 27.04.2021 von https:\/\/cdn2.hubspot.net\/hubfs\/6100123\/Allthings%20Case%20Studies\/Case%20Study%20-%20Niederer%20(german).pdf?__hstc=260633682.210971ba36cd70cf7a51a0a6500d462a.1569509414336.1571905585709.1571909216562.66&__hssc=260633682.3.1571909216562<\/a><\/p>\n\n\n\n

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Furger, B. (2021). Interview mit Product Owner, Livit AG, 09.04.2021, 75 min.<\/p>\n\n\n\n

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Namics AG (ohne Datum). Livit einfache Schadensmeldung <\/em>[Video]. <\/p>\n\n\n\n

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Die Mieter-App wird als \u00abdirekter Draht\u00bb zum Mieter beworben und verspricht sehr gute M\u00f6glichkeiten zur Verbesserung der Mieterkommunikation. Durch standardisierte und automatisierte Prozessabwicklung kann eine deutliche Verschlankung und Beschleunigung der Bewirtschaftungsprozesse erreicht werden. 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