{"id":6369,"date":"2021-11-01T06:55:00","date_gmt":"2021-11-01T05:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6369"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"fuenf-handlungsfelder-fuer-eine-nachhaltige-wohnungswirtschaft-teil-2-langfristig-bewerten-und-wirtschaften","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/11\/01\/fuenf-handlungsfelder-fuer-eine-nachhaltige-wohnungswirtschaft-teil-2-langfristig-bewerten-und-wirtschaften\/","title":{"rendered":"F\u00fcnf Handlungsfelder f\u00fcr eine nachhaltige Wohnungswirtschaft: Teil 2: Langfristig bewerten und wirtschaften"},"content":{"rendered":"\n

Von Christian Kraft<\/a>, HSLU<\/em><\/p>\n

Nachhaltigkeit verlangt per Definition, dass heutige Entscheidungen f\u00fcr sehr lange Zeitr\u00e4ume getroffen werden. Damit \u00e4hnelt die Immobilienwirtschaft der Forstwirtschaft, der das Konzept der nachhaltigen Bewirtschaftung entstammt. Die empirischen Ergebnisse des Projektes \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft\u00bb zeigen dabei einmal mehr, dass es vor allem die offensichtlichen, sichtbaren oder komfortspendenden Technologien und Materialen sind, die sich f\u00fcr eine langfristige Differenzierungsstrategie im Wohnimmobilienmarkt anbieten. Wird diese Differenzierungsstrategie auch in der Bewertung quantitativ in Form h\u00f6herer Mietzinspotenziale abgebildet, werden h\u00f6here Erstellungskosten sehr schnell egalisiert.<\/p>\n\n\n

Kurzfristige Kostenoptimierung f\u00fchrt zu kurzfristigen Investitionsvorteilen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Zum Beispiel zeigen die Analysen von 60’000 baubewilligten Projekten, dass geothermische Energiesysteme Neubauten im Durchschnitt um 4.9% gegen\u00fcber fossilen Energietr\u00e4gern verteuern. Die Wohnungen dieser technologisch nachhaltigen Projekte werden bei der Erstvermietung um 1.9% teurer vermietet. Unter Konstanz aller anderen Faktoren resultiert daraus in einem zweistufigen Bewertungsmodell \u00fcber 60 Jahre (erste Lebensphase) und Exit (f\u00fcr die zweite Lebensphase) ein um 1.1% tieferer Net Present Value (NPV) f\u00fcr das nachhaltige Projekt.<\/p>\n\n\n

Minimale langfristige Mietzinserosion konventioneller Projekte dreht das Bild<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Wie werden sich die Mietzinspotenziale dieser zwei Vergleichsgruppen (fossil vs. erneuerbar) \u00fcber 60 Jahre relativ zueinander entwickeln? Wer es schafft, sich zu langfristig relevanten Effekten eine fachlich fundierte Meinung zu bilden, wird sehr schnell \u00fcber kurzfristige Kostennachteile hinwegsehen. Es ist damit zu rechnen, dass Projekte mit konventionellem Heizsystemen nicht nur regulatorischen Risiken ausgesetzt sind, sondern im Wettbewerb um Mieter auch eine schleichende Mietzinserosion erleiden. Entfernt sich der realisierbare Ertrag \u00fcber 60 Jahre j\u00e4hrlich nur um -0.014% von der lokalen Marktmiete, sind die NPV beider Gruppen bereits auf Augenh\u00f6he. Liegt diese Erosion bei -0.12% pro Jahr, sprechen alle Werte und dynamischen Kennzahlen mit Ausnahme der Nettoanfangsrendite f\u00fcr die Investition in das nachhaltige Projekt.<\/p>\n\n\n

Fokus auf langfristige Chancen und Ertr\u00e4ge, anstatt auf kurzfristige Kostenoptimierung und unsichere Lebenszykluskostenmodelle<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Stellen sich zus\u00e4tzlich tiefere Lebenszykluskosten ein, d\u00fcrfte die Investitionsentscheidung aus Sicht einer langfristig dynamischen Bewertung auf der Hand liegen. Bei sehr neuen Technologien und alternativen Materialien fehlen zum Teil noch die Erfahrungswerte, um eindeutige Kosteneffekte \u00fcber mehrere Jahrzehnte abbilden zu k\u00f6nnen. Deshalb birgt die Annahme, dass die Wirtschaftlichkeit von Projekten, die wir heute als nachhaltig taxieren, langfristig von tieferen Lebenszykluskosten profitiert, eine zus\u00e4tzliche Unsicherheit. Zur Ber\u00fccksichtigung von Nachhaltigkeit in der Bewertung sollten deshalb wenige, daf\u00fcr jedoch \u00fcberzeugende und relevante Parameter in die langfristige Berechnung einfliessen.<\/p>\n

Das dritte Handlungsfeld \u00abEntwicklungsrisiken im st\u00e4dtischen Bestand abbauen\u00bb<\/strong> folgt in diesem Blog am 8. November 2021. Melden Sie sich hier<\/strong><\/a> an, um diese und weitere Themen am 15. Dezember 2021<\/strong> mit Expertinnen und Experten aus Praxis und Forschung pers\u00f6nlich zu diskutieren. Das Begleitbuch<\/a><\/strong> erscheint ebenfalls im Dezember.<\/p>\n\n\n

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Aus empirischen Arbeiten zeichnen sich f\u00fcnf grosse Handlungsfelder f\u00fcr die F\u00f6rderung und Sicherung einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft ab. Nach \u00abDatengrundlagen und digitaler Kompetenz\u00bb besteht der zweite grosse Handlungsbedarf im Feld des langfristigen Bewertens und Wirtschaftens. Wer es schafft, sich zu langfristig relevanten Effekten eine fachlich fundierte Meinung zu bilden, wird sehr schnell \u00fcber kurzfristige Kostennachteile hinwegsehen. 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