{"id":6373,"date":"2021-11-08T06:55:00","date_gmt":"2021-11-08T05:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6373"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"fuenf-handlungsfelder-fuer-eine-nachhaltige-wohnungswirtschaft-teil-3-entwicklungsrisiken-im-innerstaedtischen-bestand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/11\/08\/fuenf-handlungsfelder-fuer-eine-nachhaltige-wohnungswirtschaft-teil-3-entwicklungsrisiken-im-innerstaedtischen-bestand\/","title":{"rendered":"F\u00fcnf Handlungsfelder f\u00fcr eine nachhaltige Wohnungswirtschaft: Teil 3: Entwicklungsrisiken im innerst\u00e4dtischen Bestand"},"content":{"rendered":"\n

Von Christian Kraft<\/a>, HSLU<\/em><\/p>\n

F\u00fcr das Ziel des g\u00fcnstigen Wohnraumes stehen h\u00e4ufig die Parameter Land- und Erstellungskosten, sowie Fl\u00e4chenverbrauch und Fl\u00e4cheneffizienz im Zentrum der Diskussionen. In einer Studie im Auftrag des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesens konnte zum Beispiel aufgezeigt werden, dass ein g\u00fcnstiges Produkt durch eine stark verbesserte Fl\u00e4chen- und Volumeneffizienz sowie durch eine Vereinfachung des Standards und der Ausstattung erreicht werden konnte. Die Baukosten lagen 12% bis 15% unter denjenigen eines h\u00f6herwertigen Vergleichsprojektes. Bei identischem Landwert und gleicher Rendite konnten die Nettomietzinse pro Quadratmeter um 9% gesenkt werden. Aufgrund von 17% bis 33% kleineren Wohnungen resultieren Anfangsmonatsmieten von bis zu 37% unter dem Vergleichsprojekt (BWO, 2012).<\/p>\n\n\n

Entwicklungsrisiken m\u00fcssen eingepreist werden<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Es resultieren zwei v\u00f6llig unterschiedliche Produkte. Entwicklungsrisiken werden in dieser Berechnung nicht ber\u00fccksichtigt. Dies obwohl in den Vorprojektphasen der Projektentwicklung grossvolumige Investitionsentscheide f\u00fcr derartige Produkte unter hohem Mass an Unsicherheit und hohem Komplexit\u00e4tsgrad gef\u00e4llt werden. Die bei der Projektinitiierung getroffenen Annahmen zu vielf\u00e4ltigen Chancen und Risiken sind nicht nur matchentscheidend f\u00fcr den finanziellen Erfolg des investierenden Unternehmens, sondern auch f\u00fcr den gesellschaftlichen und \u00f6konomischen Nutzen der entstehenden Projekte in Schweizer St\u00e4dten und Gemeinden.<\/p>\n\n\n

Hauptfaktor der Risiken ist Unsicherheit<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Business Cases einzelner Projektentwicklungen entstehen h\u00e4ufig in einer Phase, in der weder bauliche Machbarkeiten mit klaren Kostenstrukturen noch Nutzungsformen mit eindeutigen Ertragsm\u00f6glichkeiten vorliegen. Hinzu kommt ein hohes Mass an Unsicherheit bedingt durch \u00f6ffentliche Planungs- und Abstimmungsprozesse sowie zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt Risiken durch kaum vorhersehbare Einzeleinsprachen. Werden die Risiken identifiziert und nicht beseitigt, wirken sie sich preissteigernd auf Verkaufspreise und Mieten aus. Werden Risiken nicht erkannt, drohen finanzielle Verluste bei investierenden Unternehmen und Risikoaversion f\u00fcr weitere Projekte wie z.B. komplexe Innenentwicklungen mit hoher Dichte. Muss zudem das Land f\u00fcr die Projektentwicklung noch erworben werden, steht der gesamte initiale Business Case unter dem hohen Zeitdruck mehrstufiger Bieterverfahren.<\/p>\n\n\n

Unsicherheit ist in der Innenentwicklung besonders hoch<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Bis zu einem gewissen Grad sind diese Risiko\u00fcberlegungen normaler und fester Bestandteil des Investitions- und Planungsprozesses. Problematisch wird es jedoch dann, wenn Risiken, Regulierungen oder lokale Komplexit\u00e4ten sich derart \u00fcberlagern, dass es entweder zu starken Kostensteigerungen, Fehlinvestitionen oder Abkehr von Investoren f\u00fchrt. Diese Situation gef\u00e4hrdet den Prozess der inneren Verdichtung, wo die Risikomodellierung derart komplex wird, dass Investoren und Entwickler auf die verbleibende gr\u00fcne Wiese abwandern aufgrund risikoadjustiert h\u00f6herer Gewinne und Renditen.<\/p>\n\n\n

Mietende m\u00fcssen Unsicherheit finanziell mittragen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Die hohen innerst\u00e4dtischen Mieten in Neubauprojekten sind somit nicht nur auf hohe Baustandards und grosse Wohnungen zur\u00fcckzuf\u00fchren. Schwer greifbare Planungs-, Bewilligungs- und Einspracherisiken sowie eine zunehmende Regulierungs- und Abgabendichte m\u00fcssen eingepreist werden. Wer die Rechnung zahlt, ist situativ unterschiedlich. Sicher ist jedoch, dass Mietende in vielen innerst\u00e4dtischen Entwicklungen einen signifikanten Teil dieser Mehrkosten tragen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n

Hohe innerst\u00e4dtische Entwicklungsrisiken bedrohen auch Sanierungen und<\/span> Erweiterungen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

m Bestand und in dichten innerst\u00e4dtischen Quartieren sind gesellschaftliche, wirtschaftliche und \u00f6kologische Potenziale hoch, die Umsetzung jedoch gleichzeitig am komplexesten. Mit dem \u00f6ffentlichen Verkehr sehr gut erreichbare Standorte sind gleichzeitig jene mit der h\u00f6chsten Bev\u00f6lkerungsdichte. An Projektstandorten der \u00d6V-G\u00fcteklasse A (sehr gute Erschliessung) lag die Bev\u00f6lkerungsdichte zwischen 2010 und 2020 bei durchschnittlich 138 Personen pro Hektar, gegen\u00fcber 39 Personen pro Hektar an Standorten der Klasse D (schlechte Erschliessung). Auf die Klasse D entfielen in diesem Zeitraum 26% aller Investitionen in Neubauten und 17% der Sanierungen. Auf Standorte der Klasse A entfielen hingegen 13% der Neubauinvestitionen, aber 27% aller Investitionen in bewilligungspflichtige Umbauten und Sanierungen. Neu gebaut wird somit dort, wo Platz ist. Umgebaut und erweitert wird hingegen dort, wo der Bedarf im Altbestand hoch ist und wo die Nachfrage einen hohen Return on Invest verspricht.<\/p>\n\n\n

Kooperative L\u00f6sungen sind gefragt<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

In dichten, urbanen Gebieten sind alle involvierten Partien gefragt, zusammen L\u00f6sungen zu erarbeiten. Dies mit einem Regelwerk, das gezielte Schritte f\u00f6rdert und erm\u00f6glicht und immer mit dem Bewusstsein, dass abseits der grossen Strategien der Teufel im Detail steckt: Was bedeutet die K\u00fcndigung aufgrund energetischer Sanierung f\u00fcr langj\u00e4hrige Mieter? Wie gestaltet man Sanierungen im bewohnten Zustand sozialvertr\u00e4glich ohne zu hohe Mietzinssteigerungen? Was sind die Alternativen zur 10-j\u00e4hrigen \u00d6l- oder Gasheizanlage, die noch lange nicht abgeschrieben ist? Welche Massnahmen sind in welcher Situation rentabel und bewilligungsf\u00e4hig und welche werden finanziell gef\u00f6rdert? Wie reagiert die Nachbarschaft auf eine Aufstockung oder Nachverdichtung? Mit wie vielen Einsprachen ist zu rechnen, und wie beeinflussen die Verz\u00f6gerungen und Risiken die Projektrechnung?<\/p>\n\n\n

Fragmentierte Eigent\u00fcmerschaft erschwert innerst\u00e4dtische Entwicklung<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Dies sind nur einige Fragen, die sich hinsichtlich der innerst\u00e4dtischen Entwicklung und energetischen Erneuerung dringend stellen, sich aber vor allem in den St\u00e4dten nicht universell beantworten lassen. Investitionsentscheide sind per se sehr individuell und die Eigent\u00fcmerschaft des st\u00e4dtischen Altbestandes ist stark fragmentiert und wenig organisiert. 65% aller Mietwohnungen mit Baujahr vor 1946 und 45% aller Mietwohnungen mit Baujahren zwischen 1946 und 1980 befinden sich im Privatverm\u00f6gen ihrer Eigent\u00fcmer (BfS). Sie haben keine gemeinsame \u00fcbergeordnete Portfoliostrategie, oftmals kein professionelles Management der Liegenschaften und auch keine ESG-Nachweispflichten gegen\u00fcber weiteren Investoren. Der Bezug zu den Bewohnenden ist oftmals direkter als bei grossen Gesellschaften. Der Informations- und Abkl\u00e4rungsaufwand ist hoch und mit nur einem oder mit wenigen H\u00e4usern im Eigentum werden bereits kleinere Sanierungen zum Klumpenrisiko. Hier besteht die grosse Herausforderung der innerst\u00e4dtischen Bestandsentwicklung. Gefragt sind Eigent\u00fcmer mit Unternehmergeist und Risikobereitschaft, aber auch Beh\u00f6rden, die im Bewilligungsprozess unterst\u00fctzen und Transparenz schaffen, um Unsicherheiten und damit teure Entwicklungsrisiken abzubauen.<\/p>\n

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Aus empirischen Arbeiten zeichnen sich f\u00fcnf grosse Handlungsfelder f\u00fcr die F\u00f6rderung und Sicherung einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft ab. Nach \u00abLangfristig bewerten und bewirtschaften\u00bb besteht der dritte grosse Handlungsbedarf im Abbau der innerst\u00e4dtischen Entwicklungsrisiken. Planungs- und Bewilligungsrisiken verteuern oder blockieren Verdichtungsprojekte und Sanierungen. An den nachfragestarken innerst\u00e4dtischen Lagen m\u00fcssen Mietende einen signifikanten Teil dieser Risiken mittragen. 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