{"id":6387,"date":"2021-11-22T06:55:00","date_gmt":"2021-11-22T05:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6387"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"fuenf-handlungsfelder-fuer-eine-nachhaltige-wohnungswirtschaft-teil-5-investitionsanreize-und-marktreselienz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2021\/11\/22\/fuenf-handlungsfelder-fuer-eine-nachhaltige-wohnungswirtschaft-teil-5-investitionsanreize-und-marktreselienz\/","title":{"rendered":"F\u00fcnf Handlungsfelder f\u00fcr eine nachhaltige Wohnungswirtschaft: Teil 5: Investitionsanreize und Marktresilienz"},"content":{"rendered":"\n

Von Christian Kraft<\/a>, HSLU<\/em><\/p>\n\n\n

Vier Risikocluster bedrohen die Marktstabilit\u00e4t<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Erstens: Ver\u00e4nderungen erzeugen Impulse, nicht Niveaus<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Erstens zeigt die Analyse der vergangenen Markttreiber, dass die wesentlichen Marktimpulse aus Ver\u00e4nderungen der wichtigen Einflussfaktoren resultieren, nicht aus deren Niveau. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die dauerhaft tiefen Zinsen kritisch einzustufen. Fehlende Wirtschaftsleistung kann kaum mit g\u00fcnstigeren Finanzierungskonditionen kompensiert wer-den. Die Varianz einer der wichtigsten Variablen, der Zinsen, ist damit stark eingeschr\u00e4nkt. Abw\u00e4rtsrisiken sind in diesem Bereich zweifelsfrei h\u00f6her als Chancen.<\/p>\n\n\n

Zweitens: Der Anlagedruck verl\u00e4ngert die Reaktion des Angebotes<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Zweitens besteht ein Risiko in einer aussergew\u00f6hnlich langen Reaktionszeit des Angebotes, quantitativ und qualitativ. Quantitativ droht besonders durch die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien als Kapitalanlage ein \u00dcberschiessen des Angebotes, das weit \u00fcber normale Reaktionsschwankungen hinaus geht. Sp\u00e4testens seit der Salonf\u00e4higkeit von Negativzinsen haben sich Wohnimmobilen in der Form von Betongold als sehr interessante Alternative zu Staatsanleihen und anderen Anlageformen mit tiefen Risiken entwickelt. Diese Anlageinteressen blockieren zu einem gewissen Grad eine schnelle und stabilisierende Reaktion von Planung und Produktion auf eine geringere Nachfrage. Die weltweit expansive Geldpolitik zur kurzfristigen Stabilisierung von Volkswirtschaften und Staatshaushalten baut damit langfristig hohe Risiken im Bau- und Immobilienmarkt auf.<\/p>\n\n\n

Drittens: Disruption ver\u00e4ndert Lage- und Produktanspr\u00fcche der Nachfrage<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Drittens wird das quantitative \u00dcberschiessen durch disruptive qualitative Nachfragever\u00e4nderungen versch\u00e4rft. So stellt die momentane Covid19-Pandemie viele g\u00e4ngige Markt- und Produktmeinungen in Frage. Dazu geh\u00f6ren grosse r\u00e4umliche Fragen der st\u00e4dtischen Verdichtung versus l\u00e4ndliche Dezentralisierung genauso wie objekt- und woh-nungsspezifische Ausgestaltungen von Gr\u00f6ssen, Grundrissen, Aussenr\u00e4umen und letztlich Preisen. Eine Entkopplung der faktischen Nachfragebed\u00fcrfnisse von \u00fcbergeordneten Anlagezielen stellt auch hier eine Bedrohung f\u00fcr einen ausgeglichenen und nutzerorientierten Wohnimmobilienmarkt dar.<\/p>\n\n\n

Viertens: Marktteilnehmer leiden an \u00abansteckendem \u00dcberschwang\u00bb<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Viertens f\u00f6rdern 20 Jahre Wachstum und Stabilit\u00e4t eine Marktpsychologie, die Robert Shiller (2008) als \u00abinfectious exuberance\u00bb oder \u00abansteckenden \u00dcberschwang\u00bb bezeichnet. Durch die gegenseitige positive Best\u00e4tigung individueller positiver Markteinsch\u00e4tzungen entsteht eine kollektive Marktpsychologie, die steigende Preise als normal einstuft. Mit jedem weiteren Jahr Wachstum schwindet zudem die Anzahl aktiver Marktteilnehmer, die kritische Meinungen mit eigenen Erfahrungen aus Immobilien-, Finanz- und Wirtschaftskrisen untermauern und einbringen. Das Ergebnis ist die systematische Untersch\u00e4tzung immobilien- und marktspezifischer Risiken, tiefe Risikozuschl\u00e4ge und eine starke Verbreitung von Immobilieninvestitionen bei Privathaushalten und unerfahrenen Kleininvestoren. In der Praxis \u00e4ussert sich dies zum Beispiel in dem hohen Anteil kleiner Eigentumswohnungen, die mit dem Ziel der Einzelvermietung gekauft werden. Bei neuen st\u00e4dtischen Immobilienprojekten, die vordergr\u00fcndig selbstgenutztes Wohneigentum anbieten, sind Vermietungsquoten von 20% bis 40% keine Seltenheit. Dies in einem Markt, der momentan hinsichtlich der Nachfrage nach mittleren bis gr\u00f6sseren Eigentumswohnungen im urbanen Raum unterversorgt ist.<\/p>\n\n\n

Vier strukturell-institutionelle St\u00e4rken wirken den Risiken entgegen<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Erstens: Heterogene Eigent\u00fcmerstruktur mit solider Finanzierung diversifiziert Risiko<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Erstens diversifizieren die vielf\u00e4ltigen Akteure die oben beschriebene Risiken stark. Gem\u00e4ss BfS (2020) halten Privateigent\u00fcmer 47% des gesamten Mietwohnungsbestandes im privaten Verm\u00f6gen. Professionelle Aktiengesellschaften und institutionelle Investoren sind mit 34% aller Mietwohnungen ebenfalls stark vertreten. Sie sind mit 46% aller nach 2000 erstellten Mietwohnungen besonders im Neubau aktiv, w\u00e4hrend st\u00e4dtischer Altbestand, der vor 1949 erstellt wurde, zu 65% im Eigentum von Privatverm\u00f6gen liegt. 12% der Mietwohnungen werden von gemeinn\u00fctzigen (Wohnbaugenossenschaften) und sozialen (St\u00e4dte und Gemeinden) Institutionen angeboten. Auch das selbstgenutzte Wohneigentum, dessen Marktanteil im internationalen Vergleich mit 40% gering ausf\u00e4llt, ist breit \u00fcber alle gesellschaftlichen Schichten gestreut und trotz hoher Preise solide finanziert.<\/p>\n\n\n

Zweitens: Kleiner und vergleichsweise transparenter Markt<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Zweitens ist der Markt vergleichsweise klein und vernetzt. Akteure sind im Austausch und physisch nahe, was ein effizientes und direktes Asset Management erm\u00f6glicht. Chancen und Risiken werden schnell augenscheinlich und k\u00f6nnen gesteuert werden.<\/p>\n\n\n

Drittens: Lex-Koller sorgt f\u00fcr geringe Volatilit\u00e4t<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Drittens ist der Markt f\u00fcr Wohnimmobilien auf Basis der Lex Koller vor zus\u00e4tzlichem ausl\u00e4ndischem Kapital mit stark spekulativen Intentionen weitestgehend gesch\u00fctzt. Das Risiko von \u00dcbertreibungen durch hohen Anlagedruck wird dadurch etwas entsch\u00e4rft. In ungesch\u00fctzten Bereichen stehen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Anbieter die hohen Markteintrittskosten zudem h\u00e4ufig in ung\u00fcnstiger Relation zum geringen Marktvolumen.<\/p>\n\n\n

Viertens: Im europ\u00e4ischen Vergleich investitionsfreundliches Umfeld<\/strong><\/mark><\/h3>\n\n\n

Viertens kann das wirtschaftliche Umfeld im europ\u00e4ischen Vergleich als investitionsfreundlich eingestuft werden. Trotz einzelner Aspekte, zum Beispiel im Bereich des Mietrechts, erscheinen grossmassst\u00e4bliche regulatorische Forderungen und Eingriffe, die Enteignungen gleichkommen und starke lokale Ungleichgewichte f\u00f6rdern, gesellschaftlich nicht tragbar.<\/p>\n

Die St\u00e4rken sorgen f\u00fcr hohe Resilienz mit Schutz vor einzelnen Fehlentwicklungen. Kombinatorische Effekte k\u00f6nnen dennoch gef\u00e4hrlich werden \u2013 mit hohem Verlustpotenzial nach 20 Jahren Wachstum.<\/strong><\/p>\n

Diese St\u00e4rken sorgen f\u00fcr eine hohe Resilienz. Einzelne Fehlentwicklungen und fehlerhafte Einsch\u00e4tzung einzelner Akteure bedrohen nicht die Gesamtstabilit\u00e4t. Entscheidend ist die Ausrichtung an der Fl\u00e4chennachfrage und das Einpreisen von Markt- und Zinsrisiken. Unter diesen Bedingungen hat der Schweizer Wohnimmobilienmarkt das Potenzial, auch in schw\u00e4cheren Zeiten stabil zu bleiben. Anf\u00e4llig wird der Markt jedoch dann, wenn Investoren und private Anleger mit hohem Anlagedruck die Fl\u00e4chennachfrage derart aus dem Auge verlieren, dass wenig marktgerechte Wohnungen entstehen, deren Leerstandsrisiko untersch\u00e4tzt und deren Mietzinspotenzial dauerhaft \u00fcbersch\u00e4tzt wird. Unter diesen Bedingungen k\u00f6nnten weitere konjunkturelle oder geldpolitische Schocks selbst die stabilen Schweizer Wohnimmobiliensegmente zu Fall bringen und eine weitere nachhaltige Entwicklung gef\u00e4hrden.<\/p>\n

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Verdichtetes urbanes Wachstum, Umsetzung erneuerbarer Energietr\u00e4ger im Bestand, zuk\u00fcnftige Klimaresilienz von Arealen und Quartieren und schonender Umgang mit nat\u00fcrlichen Ressourcen durch die Kreislaufwirtschaft sind die vier grossen Herausforderungen der nachhaltigen Schweizer Immobilienwirtschaft. Um diesen Herausforderungen zu begegnen, ist die wirtschaftliche Prosperit\u00e4t zentral. Die vergangenen 20 Jahre waren gepr\u00e4gt von wirtschaftlichem Wachstum in einem investitionsfreundlichen Umfeld. Die anstehenden Herkulesaufgaben werden sich ebenfalls nur in einem volkswirtschaftlich gesunden Umfeld mit starken Investitionsanreizen bew\u00e4ltigen lassen. 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