{"id":6453,"date":"2022-01-10T06:55:00","date_gmt":"2022-01-10T05:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6453"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"blockchain-in-der-immobilienwirtschaft-disruptive-technologie-mit-startschwierigkeiten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/01\/10\/blockchain-in-der-immobilienwirtschaft-disruptive-technologie-mit-startschwierigkeiten\/","title":{"rendered":"Blockchain in der Immobilienwirtschaft: Disruptive Technologie mit Startschwierigkeiten"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Ein Artikel von Christian Arnet<\/a><\/em><\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich lassen sich alle Verm\u00f6genswerte digitalisieren, seien dies Kunst, Geld oder Immobilien. Wesentlich ist, dass die digitalisierten Verm\u00f6genswerte sicher aufbewahrt werden k\u00f6nnen und eindeutig identifizierbar sind. Eine L\u00f6sung f\u00fcr die Speicherung von digitalen Verm\u00f6genswerten bietet die Blockchain. Der Begriff Blockchain hat sp\u00e4testens mit dem massiven Hype rund um Bitcoin Ende 2017 den Mainstream erreicht. Dies spiegelt sich auch in den Suchanfragen f\u00fcr den Begriff auf Google wider.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Interesse im zeitlichen Verlauf, weltweite Suchanfragen auf Google zum Stichwort Blockchain (Google Trends)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Zwar hat sich das \u00f6ffentliche Interesse seit 2017 etwas gelegt. Umso mehr wurden in der Zwischenzeit aber neue Anwendungsfelder erschlossen. Die Blockchain wird mittlerweile f\u00fcr mehr als nur ein digitales Zahlungsnetzwerk genutzt. In der Immobilienwirtschaft blieb es jedoch vergleichsweise ruhig um das Thema. In einzelnen Bereichen wurde zwar mit der Blockchain experimentiert, durchgesetzt hat sie sich aber nirgends. Da stellt sich die Frage, ob die Branche zu wenig innovativ f\u00fcr die Digitalisierung mithilfe der Blockchain ist, oder ob die Blockchain der Branche keinen Zusatznutzen bieten kann.<\/p>\n\n\n

Die Blockchain als dezentrale Infrastruktur<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Eine Grundidee hinter der Blockchain ist, eine dezentrale Alternative gegen\u00fcber den aktuell zentralisierten digitalen Infrastrukturen wie etwa dem Finanzsystem aufzubauen. Technisch gesehen ist eine Blockchain eine kryptografisch gesicherte, dezentrale Datenbank: \u00abEine Blockchain ist eine verteilte Datenbank, die aus einer Kette von durch kryptografische Verfahren miteinander verbundenen Datenbl\u00f6cken besteht und gleichzeitig auf mehreren Computern gef\u00fchrt wird.\u00bb (Markheim & Berentsen, 2021). Dank der kryptografischen Verkn\u00fcpfung der Datenbl\u00f6cken ist eine Blockchain schwer manipulierbar. Jeder Block wird \u00fcber einem sogenannten Hash identifiziert, welcher \u00fcber einen Algorithmus erzeugt wird. Und da jeder Block auf den Hash des vorherigen Blockes referenziert, sind die Bl\u00f6cke miteinander verkn\u00fcpft. Die Transaktionsdaten werden in einem entsprechenden Block gespeichert und k\u00f6nnen nicht mehr ge\u00e4ndert werden. Alle Teilnehmer des Netzwerkes haben jederzeit Zugriff auf die Transaktionshistorie.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Funktionsweise einer Blockchain (eigene Darstellung)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Vielf\u00e4ltige Einsatzm\u00f6glichkeiten<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Idee hinter der Blockchain ist relativ simpel. Die sich daraus ergebenden Anwendungsm\u00f6glichkeiten sind jedoch sehr vielseitig. Als bekannteste Anwendung z\u00e4hlt Bitcoin. Im Jahr 2008 als dezentrales W\u00e4hrungs- und Zahlungssystem erschaffen, verhalf es der Technologie zum Durchbruch. In den letzten Jahren sind vor allem programmierbare Blockchains aufgekommen, welche als Plattformen f\u00fcr verschiedenste Anwendungen fungieren. Die gr\u00f6sste und bekannteste davon ist Ethereum. Neben der netzwerkeigenen Kryptow\u00e4hrung Ether beherbergt die Blockchain tausende Anwendungen und versteht sich als \u00ab\u2026die weltumspannende programmierbare Blockchain.\u00bb (Ethereum, 2021).<\/p>\n

Die aktuell zwei gr\u00f6ssten Anwendungengsfelder befinden sich im Bereich des Decentraliced finance (DeFi) und der Non-fungible tokens (NFTs). Bei DeFi handelt es sich um die dezentrale Alternative zu dem aktuellen Finanzsystem. Alles, was tokenisiert ist, l\u00e4sst sich \u00fcber dezentrale Marktpl\u00e4tze rund um die Uhr und ohne Intermedi\u00e4r handeln. NFTs sind eine Art kryptografische Zertifikate auf eindeutig zuordenbare Verm\u00f6genswerte. Damit lassen sich Eigentumsrechte auf der Blockchain festhalten. Aktuell werden zum Beispiel digitale Kunstwerke, Gegenst\u00e4nde aus Videogames oder auch virtuelles Land als NFTs gehandelt und damit Milliardenums\u00e4tze generiert. F\u00fcr die Immobiliebranche d\u00fcrfte zuk\u00fcnftig insbesondere DeFi von Interesse sein. Denn die dezentralen Marktpl\u00e4tze bieten sich an, um dar\u00fcber tokenisierte Immobilie zu handeln. <\/p>\n\n\n

Tokenisierung einer Immobilie<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Um eine Immobilie auf der Blockchain abzubilden, muss diese tokenisiert werden. Die Tokenisierung wird aus aufsichtsrechtlicher Sicht mit einer Verbriefung gleichgesetzt (Markheim & Berentsen, 2021). Durch eine Verbriefung werden f\u00fcr ein an sich illiquider Verm\u00f6genswert handelbare Wertpapiere ausgegeben. Dabei liegt der Unterschied zwischen einer Tokenisierung und einer Verbriefung in der daf\u00fcr genutzten Infrastruktur und Technologie. Bei der Tokenisierung wird die Immobilie in \u00abuntereinander austauschbare und handelbare virtuelle Token\u00bb (Markheim & Berentsen, 2021) aufgest\u00fcckelt und die Eigentumsrechte an den Token auf der Blockchain festgehalten. Aus technologischer Sicht ist eine solche Tokenisierung problemlos m\u00f6glich. Aus regulatorischer Sicht gibt es aktuell jedoch grosse Unsicherheiten, da gem\u00e4ss Markheim & Berentsen noch keine umfassenden Rechtsvorschriften bestehen.<\/p>\n

Wie ein solcher Prozess der Tokenisierung aussehen kann, zeigt die untenstehende Abbildung.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Tokenisierung einer Immobilie (RICS, Hochschule Luzern Wirtschaft)<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die Vorteile einer Tokenisierung sind unter anderem Effizienzgewinn und zus\u00e4tzliche Liquidit\u00e4t. Die Immobilie kann mit wenigen Klicks rund um die Uhr gehandelt werden. Zudem kann eine Immobilie in eine beliebige Anzahl Token aufgeteilt werden und jedes dieser Token kann theoretisch einen anderen Eigent\u00fcmer haben. Das bedeutet, dass die Einstiegsh\u00fcrden f\u00fcr Investoren kleiner werden. Dies macht das Anlegen einer breiteren Gesellschaftsschicht zug\u00e4nglich. Heute sind die Einstiegsh\u00fcrden aufgrund der hohen St\u00fcckpreise gerade f\u00fcr den Mittelstand sehr hoch und eine Partizipation am Markt der direkten Anlagen fast nicht m\u00f6glich. Werden die Immobilien in kleinere Einheiten aufgeteilt und besser zug\u00e4nglich gemacht, kann dies eine breitere Investorengruppe ansprechen. Die Eigent\u00fcmerschaft hat den Vorteil, dass sie dank der einfachen Handelbarkeit unkompliziert zu liquiden Mitteln kommt. Zudem muss nicht die gesamte Liegenschaft verkauft werden, sondern nur der gew\u00fcnschte Anteil. Tendenziell d\u00fcrften dadurch die Immobilien an Wert gewinnen. Dazu beitragen sollte das erweiterte Feld an potenziellen Investoren, die vereinfachte Handelbarkeit und das Wegfallen von hohen Transaktionskosten.<\/p>\n\n\n

Aktuell nur wenige Anwendungen in der Praxis<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Gem\u00e4ss PwC ist entlang der gesamten Immobilienwertsch\u00f6pfungskette der Einsatz der Blockchain m\u00f6glich. Gerade im Bereich der Bezahlung von Immobilientransaktionen sowie zur Finanzierung \u00fcber Initial Coin Offerings wurde auf experimenteller Basis bereits auf die Blockchain gesetzt.<\/p>\n

Ist die Abdeckung der gesamten Immobilienwertsch\u00f6pfungskette durch die Blockchain das Ziel, bildet das Grundbuch einen guten Startpunkt. Dadurch k\u00f6nnen mit technologischer Unterst\u00fctzung Kosten und Zeit bei Immobilientransaktionen gespart werden. Ein erstes Pilotprojekt wurde im Jahr 2016 in Schweden gestartet, zusammen mit dem Blockchain-Startup ChromaWay (Kobylinska & Pereira, 2021). Ziel war es, die \u00abBlockchainisierung\u00bb des Grundbuches zu testen. Es wurde auch schon eine Transaktion \u00fcber die Blockchain abgewickelt. Jedoch handelt es sich in diesem Projekt nicht um ein Blockchain-basiertes Grundbuch, sondern um eine auf eine Blockchain gest\u00fctzte Transaktionsplattform (Anlegen in Immobilien, 2021). Dies stellt somit erst einen Zwischenschritt in der m\u00f6glichen Entwicklung dar. Aktuell liegt das Projekt aus regulatorischen Gr\u00fcnden auf Eis. Zudem muss in Betracht gezogen werden, dass die Grundb\u00fccher oftmals schon sehr gut funktionieren und digitalisiert sind. Es besteht wenig Druck, hier etwas zu \u00e4ndern. Es ist deshalb fraglich, ob die Vorteile isoliert betrachtet den Aufwand rechtfertigen.<\/p>\n

Generell steht die \u00abBlockchainisierung\u00bb der Immobilienwirtschaft immer wieder vor regulatorischen Herausforderungen. In den USA zum Beispiel d\u00fcrfen Immobilien nicht direkt tokenisiert werden, sondern nur juristische Personen (Kobylinska & Pereira, 2021). Somit wird immer nur die Gesellschaft gehandelt, welche die Immobilie h\u00e4lt und nicht die Immobilie direkt. Dadurch ergeben sich zwar gegen\u00fcber einer Verbriefung bereits Vorteile, wie die l\u00fcckenlose und transparente Transaktionsaufzeichnung oder die vereinfachte Handelbarkeit. Das volle Potenzial kann aber nicht ausgespielt werden, da es weiterhin einen Intermedi\u00e4r braucht.<\/p>\n\n\n

Tokenisierung in der Praxis<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

In der Praxis gibt es bereits einige Immobilien, welche \u00fcber diesen indirekten Weg tokenisiert wurden. Markheim & Berentsen haben in ihrer Arbeit die US-Amerikanische Firma RealToken genauer analysiert. Als erste Liegenschaft hat die Firma im Jahr 2019 ein Einfamilienhaus in Detroit im ERC20 Standard tokenisiert, welcher mit der Ethereum-Plattform kompatibel ist. Das Token kann derzeit \u00fcber dezentrale B\u00f6rsen wie Uniswap gehandelt werden. Der Handel ist weltweit rund um die Uhr m\u00f6glich. Dazu muss sich jeder K\u00e4ufer identifizieren (know your customer, kurz KYC) und eine Pr\u00fcfung zur Verhinderung von Geldw\u00e4sche durchlaufen (Anti Money Laundering, kurz AML).<\/p>\n

Mit dem Kauf des Tokens wird ein Anrecht auf einen Teil der Mieteinnahmen erworben. Die Mieteinnahmen werden t\u00e4glich in Form des Stablecoin DAI ausbezahlt, welcher eine an den Dollarkurs gebundene Kryptow\u00e4hrung ist. Die Rendite betr\u00e4gt abz\u00fcglich Verwaltungskosten und Steuern 13%. Gem\u00e4ss den Autoren Markheim & Berentsen ist es aktuell noch zu fr\u00fch, um zu sagen, ob eine Tokenisierung im Prozess g\u00fcnstiger ist als bei traditionellen Immobilienanlagenprodukten.<\/p>\n

Als weiteres Beispiel einer Tokenisierung wird die Liegenschaft an der Bahnhofstrasse 52 in Z\u00fcrich genannt. Diese Token wurden auf einer \u00abpermissioned Blockchain\u00bb, also einer privaten Blockchain, ausgegeben. Auf eine solche Blockchain haben nur ausgew\u00e4hlte Teilnehmer Zugriff und die Token sind nicht \u00f6ffentlich handelbar.<\/p>\n\n\n

In der Theorie fast unbegrenzte M\u00f6glichkeiten<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Um das volle Potenzial einer \u00abBlockchainisierung\u00bb zu nutzen, m\u00fcsste idealerweise das gesamte \u00d6kosystem rund um die Immobilie mit einer Blockchain kompatibel sein. Und da die Immobilienwirtschaft eine sehr grosse Anzahl Schnittstellen hat, betrifft dies ein grosser Teil des Wirtschaftssystems. Zuerst m\u00fcsste der Staat eine digitale W\u00e4hrung akzeptieren. Dies k\u00f6nnte zum Beispiel \u00fcber ein staatliches Vehikel wie die angedachten CBDC (Central Bank Digital Currency) oder elektronische Versionen der bestehenden Fiat-W\u00e4hrungen passieren. Oder die Staaten akzeptieren die g\u00e4ngigsten privaten Kryptow\u00e4hrungen.<\/p>\n

Wird das Grundbuch \u00fcber die Blockchain gef\u00fchrt, kann \u00abein unmittelbarer Bezug zwischen Token und dem rechtlichen Anspruch auf die Immobilie hergestellt werden\u00bb (De la Rubia, 2021). Die Transaktion der tokenisierten Immobilie wird mit wenigen Klicks durchgef\u00fchrt.<\/p>\n

Auch im Bereich des Vertragswesens k\u00f6nnte die Blockchain zu mehr Effizienz und Transparenz f\u00fchren. Die Vertr\u00e4ge k\u00f6nnen \u00fcber sogenannte Smart Contracts auf der Blockchain abgebildet werden. Versicherungen, Mietvertr\u00e4ge oder Vertr\u00e4ge f\u00fcr Unterhaltsarbeiten k\u00f6nnen mithilfe solcher smarten Vertr\u00e4ge geregelt werden. Ein K\u00e4ufer der Immobilie hat dadurch die volle Transparenz. Die Daten sind in der Blockchain gespeichert und es wird ersichtlich, wann was gemacht wurde und wie die historische Vermietungs- und Sanierungssituation ausgesehen hat. Dadurch kann sich der K\u00e4ufer und der Bewerter ein deutlich besseres Bild \u00fcber den Wert der Immobilie machen und muss nicht auf die Aussagen des bisherigen Eigent\u00fcmers vertrauen.<\/p>\n

Einige Vertr\u00e4ge k\u00f6nnen zudem automatisiert werden. Das heisst, trifft ein bestimmtes Ereignis ein, wird durch den Smart Contract der vereinbarte Vorgang in Bewegung gesetzt. Dadurch k\u00f6nnten zum Beispiel auch die im Mietvertrag geregelten Zahlungen automatisch durchgef\u00fchrt und die Nebenkosten direkt weiterverrechnet werden. Ist das Geb\u00e4ude mit dem Internet of Things (IoT) verbunden, kann dies alles automatisiert geschehen.<\/p>\n\n\n

Grosses Potenzial mit einigen Unsicherheiten<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Die praktischen Anwendungen der Blockchain in der Immobilienwirtschaft sind noch sehr d\u00fcnn gestreut. Es ist aktuell zu fr\u00fch, um zu erkennen, ob die bereits get\u00e4tigten Experimente der Branche \u00fcberhaupt einen Mehrwert bieten k\u00f6nnen. Theoretisch hat die Blockchain das Potenzial, die Branche einen grossen Schritt weiterzubringen und die Digitalisierung und Automatisierung auf eine neue Ebene zu heben. Falls die Blockchain sich als die richtige L\u00f6sung herausstellt, d\u00fcrfte die Umsetzung aber seine Zeit in Anspruch nehmen und ein schrittweises Vorgehen notwendig sein. Aktuell sind oftmals die regulatorischen Unsicherheiten noch zu gross beziehungsweise das Wissen der Marktakteure zu klein. Entwickelt sich das technologische Potenzial weiter und trifft auf eine liberale Regulierung, findet sich die Immobiliebranche idealerweise in einem \u00d6kosystem wieder, welches komplett von der Blockchain durchdrungen ist.<\/p>\n\n\n

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