{"id":6470,"date":"2022-01-24T08:59:01","date_gmt":"2022-01-24T07:59:01","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6470"},"modified":"2026-02-11T14:53:16","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:16","slug":"preisguenstiger-wohnungsbau-zwei-volksentscheide-und-deren-auswirkungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/01\/24\/preisguenstiger-wohnungsbau-zwei-volksentscheide-und-deren-auswirkungen\/","title":{"rendered":"Preisg\u00fcnstiger Wohnungsbau: Zwei Volksentscheide und deren Auswirkungen"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Von Lars Bayard<\/a> und Jonas Keiser<\/p>\n

Das Leben in den St\u00e4dten ist heute beliebter, was sich an den steigenden Einwohnerzahlen zeigt. Die Stadt Z\u00fcrich rechnet bis 2040 mit einer Steigerung von aktuell 430’000 auf 520’000 Einwohner (Stadtentwicklung Z\u00fcrich, 2021). Doch das war nicht immer so. Ab den 1960er-Jahren entv\u00f6lkerten sich die St\u00e4dte und gerieten in eine sozio\u00f6konomische Abw\u00e4rtsspirale, welche als Suburbanisierung bezeichnet wurde.  W\u00e4hrend vor allem Familien und gut Verdienende in die Agglomeration zogen, blieben in den Innenst\u00e4dten folgende Personengruppen zur\u00fcck: Alte, Arme, Abh\u00e4ngige, Auszubildende, Arbeitslose und Ausl\u00e4nder. Der \u00d6konom Ren\u00e9 Frey benannte diese Entwicklung als \u201eA-Stadt-Bildung\u201c (Frey, 1996).<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Bev\u00f6lkerungsentwicklung Stadt Z\u00fcrich 1950-2040<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Wiederentdeckung des St\u00e4dtischen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Ab Mitte der 1990er-Jahre wurde die Suburbanisierung von einem Reurbanisierungsprozess \u00fcberlagert. Dieser f\u00fchrte zu einer sozialen Aufwertung der Kernst\u00e4dte und ver\u00e4nderte deren Erscheinungsbild. Besonders ausgepr\u00e4gt ist in Z\u00fcrich die Aufwertung und Erneuerung in den innerstadtnahen ehemaligen Arbeiter- und Industriequartieren, was zur Verdr\u00e4ngung bestimmter sozialer Gruppen f\u00fchrte (Gentrifizierung). Das urbane Leben wurde nicht nur f\u00fcr Kulturschaffende und junge urbane Professionelle (Yuppies), sondern auch f\u00fcr die breite Bev\u00f6lkerung wieder attraktiv. Der starke Anstieg der Bev\u00f6lkerungszahl seit der Jahrtausendwende, der stetig steigende Wohlstand sowie die zunehmende Finanzialisierung (Theurillat, 2014) der Immobilienm\u00e4rkte liessen die Mietpreise auf dem st\u00e4dtischen Wohnungsmarkt steigen. Unter diesen Umst\u00e4nden hatten immer mehr Menschen in unteren und mittleren Einkommensschichten Schwierigkeiten eine Wohnung zu finden, die ihren finanziellen M\u00f6glichkeiten entsprachen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Mietpreisentwicklung Stadt Z\u00fcrich seit 1950<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Volksentscheid 2011 \u201eBezahlbare Wohnungen f\u00fcr Z\u00fcrich\u201c<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Der steigende Druck auf dem st\u00e4dtischen Mietwohnungsmarkt in Z\u00fcrich hatte zur Folge, dass im Jahr 2010 drei Volksinitiativen eingereicht wurden, die haupts\u00e4chlich die st\u00e4dtische Wohnpolitik betrafen. Der Gemeinderat hat anschliessend auf deren Grundlage einen Gegenvorschlag entworfen, welcher im November 2011 zur Abstimmung vorgelegt wurde. <\/p>\n

Das Volk stimmte der Vorlage mit \u00fcber 75% Ja-Stimmen zu und die Gemeindeordnung der Stadt Z\u00fcrich wurde mit einem wohnpolitischen Grundsatzartikel (Art. 2quater<\/sup> GO) erg\u00e4nzt, der unter anderem den aktiven Schutz, die Erhaltung und die Erh\u00f6hung des Anteils von preisg\u00fcnstigen Wohnungen und Gewerber\u00e4umen durch die Gemeinde verankert. Der Anteil von gemeinn\u00fctzigen Wohnungen an den Mietwohnungen in der Stadt Z\u00fcrich soll bis 2050 auf einen Drittel ansteigen (sog. Drittelziel).<\/p>\n\n\n

\u201eRevival\u201c des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus, aber nur absolut gesehen<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Der gemeinn\u00fctzige Wohnungsbau und dessen F\u00f6rderung durch die Stadt Z\u00fcrich, durch Vergabe von Baurechten und Darlehen an Genossenschaften oder durch kommunalen Wohnungsbau, hat eine \u00fcber hundertj\u00e4hrige Tradition. Verursacht durch die Industrialisierung zogen um 1860 viele Arbeiter aus l\u00e4ndlichen Gebieten in die Stadt, was zu massiver Verknappung von Wohnraum f\u00fchrte. Um dem entgegenzuwirken, wurden noch vor der Jahrhundertwende die ersten Baugenossenschaften gegr\u00fcndet, welche bis heute die gr\u00f6sste Tr\u00e4gerschaft von gemeinn\u00fctzigen Wohnungen in Z\u00fcrich sind. Weitere gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger sind die Stadt Z\u00fcrich und private Stiftungen. Als gemeinn\u00fctzige Wohnungen im engeren Sinn gelten gem\u00e4ss Gemeindeverordnung Wohnungen im Eigentum von gemeinn\u00fctzigen Wohnbautr\u00e4gern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip kostendeckender Mieten verpflichtet sind.<\/p>\n

In den 2000er-Jahren stagnierte die Anzahl von gemeinn\u00fctzigen Wohnungen bei 48\u2019000- 49’000, was ca. einem Viertel am gesamten Mietwohnungsbestand in Z\u00fcrich entspricht. Ab 2010 stieg die Anzahl der gemeinn\u00fctzigen Wohnungen an und lag 2019, gef\u00f6rdert durch den Volksentscheid von 2011, bei 54’100, was einer Zunahme von ca. 10% entspricht. Werden diese absoluten Zahlen in Relation zum gesamten Wohnungsbestand in Z\u00fcrich gesetzt, sieht die Bilanz jedoch eher ern\u00fcchternd aus. Durch die ebenfalls starke Baut\u00e4tigkeit im privaten Wohnungsbau ab 2010 ist auch der Gesamtwohnungsbestand in der Stadt Z\u00fcrich um ca. 10% von 208’000 auf 228’000 angestiegen. Dies hat zur Folge, dass es relativ gesehen keinen Zuwachs an gemeinn\u00fctzigen Wohnungen gegeben hat und deren Anteil immer noch bei rund einem Viertel liegt (Stadt Z\u00fcrich, 2020).<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Entwicklung Gemeinn\u00fctzige Wohnungen 1995-2019 in der Stadt Z\u00fcrich<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Volksentscheid des Kantons Z\u00fcrich 2014 f\u00fcr \u201eFestlegung Mindestanteil preisg\u00fcnstiger Wohnraum\u201c<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Im September 2014 kam es zu einer kantonalen Abstimmung \u00fcber eine Vorlage, die ebenfalls als Gegenvorschlag zu einer Volksinitiative zu Stande kam. Die Vorlage, welche mit 58% Ja-Stimmen angenommen wurde, erlaubt den Gemeinden, bei Auf- und Einzonungen einen Mindestanteil an preisg\u00fcnstigen Wohnungen festzulegen. Im neuen Artikel 49b vom Planungs- und Baugesetzes (PBG) und der Verordnung \u00fcber preisg\u00fcnstigen Wohnraum (PWV) wurden die Erstellungskosten der preisg\u00fcnstigen Wohnungen limitiert, Belegungsvorgaben gemacht und festgehalten, dass die Wohnungen zur Kostenmiete vermietet werden m\u00fcssen.<\/p>\n

Die Stadt Z\u00fcrich hat das kantonale Gesetz inzwischen umgesetzt. Das Gesetz verlangt, dass bei Auf- und Einzonungen auf mindestens 50% der Zusatzfl\u00e4che preisg\u00fcnstige Wohnungen entstehen. Die Neuregelung wird auf verschiedenen Wegen eingef\u00fchrt: Stehen Teilrevisionen der Bau- und Zonenordnung (BZO) oder Sondernutzungsplanungen an, wird das jeweils direkt umgesetzt und in einem Erg\u00e4nzungsplan zur BZO eingetragen. Zus\u00e4tzlich wird das Instrument auch bei Arealu\u0308berbauungen verpflichtend, wenn die Bauherrschaft von einem \u00dcberbauungsbonus profitiert. Dass nun auch private Investoren zum Bau preisg\u00fcnstiger Wohnungen angehalten werden k\u00f6nnen, sei \u201eein weiterer Puzzlestein\u201c im Bem\u00fchen nach mehr preisg\u00fcnstigen Wohnungen, sagt der Z\u00fcrcher Bauvorstand Andr\u00e9 Odermatt (NZZ, 2021). Es gilt zu beachten, dass die so geschaffenen Wohnungen nicht als gemeinn\u00fctzig im engeren Sinn gelten und somit nicht direkt zur Erreichung des Drittelziels beitragen.<\/p>\n\n\n

Aktuell gebaute Beispiele<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Siedlung Hornbach<\/u><\/p>\n

Das Z\u00fcrcher Seefeld z\u00e4hlt zu den beliebtesten Wohnquartieren der Stadt Z\u00fcrich und zugleich zu den teuersten. Noch vor drei Jahrzehnten bildeten Arbeiterfamilien, Einwanderer, Studenten und Senioren einen beinahe idealtypischen urbanen Mix aus verschiedenen sozialen Schichten und Lebensformen. In den letzten Jahren mussten durch die Gentrifizierung die Bewohnerinnen und Bewohner mit niedrigem Einkommen das Quartier verlassen. Heute leben \u00fcberwiegend Angeh\u00f6rige der oberen Einkommensklasse im Quartier.<\/p>\n

Die im Jahr 2011 angenommene Volksinitiative f\u00fcr mehr gemeinn\u00fctzigen Wohnraum gab den Anstoss f\u00fcr den Bau einer neuen gemeinn\u00fctzigen Siedlung im Seefeld. Treu dem Motto \u201eG\u00fcnstig wohnen trotz teurer Lage\u201c startete die Stadt Z\u00fcrich als Bauherrschaft Ende 2017 mit einem Objektkredit von 100.7 Millionen mit dem Bau der Siedlung Hornbach im Seefeldquartier. Die im Februar 2021 fertigerstellten Neubauten bieten Platz f\u00fcr 125 preisg\u00fcnstige Familienwohnungen, Gewerbefl\u00e4chen, Ateliers und Einrichtungen f\u00fcr Kinderbetreuung. F\u00fcr alle Wohnungen gilt das Prinzip der Kostenmiete. Eine 4\u00bd-Zimmer-Wohnung kostet zwischen 1580 und 1739 Franken, subventioniert zwischen 1372 und 1465 Franken. Die orts- und quartiers\u00fcblichen Marktmietzinsen stehen bei einer durchschnittlichen 4\u00bd-Zimmer-Wohnung im Seefeld bei rund 3700 Franken.<\/p>\n

Das Beispiel zeigt, wie die Stadt durch den Bau solcher Siedlungen aktiv gegen die Gentrifizierung vorgeht und gezielt soziale Diversit\u00e4t f\u00f6rdert (Espazium, 2021).<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Wohnsiedlung Hornbach \u00a9 Seraina Wirz<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Guggach Areal<\/u><\/p>\n

Das Stadtparlament Z\u00fcrich hat im September 2021 entschieden, der \u00f6ffentlich-rechtlichen Stiftung f\u00fcr bezahlbare und \u00f6kologische Wohnungen \u2013 Einfach Wohnen (SEW) das rund 8\u2019000 Quadratmeter grosse Guggach-Areal im Baurecht zu \u00fcberlassen. Die Stiftung will bis 2024 f\u00fcr rund 47 Millionen eine Wohnsiedlung realisieren. Auf dem Areal sollen nicht nur 111 bezahlbare und \u00f6kologische Wohnungen, Gewerbefl\u00e4chen und ein Kindergarten entstehen, sondern auch eine Schule mit Doppelturnhalle und ein Quartierpark. Diese Nutzungskombinationen sollen einen wichtigen Beitrag zur Entwicklung des Quartiers leisten.<\/p>\n

Der Wohnungsmix soll vom Studio bis zur 10\u00bd-Zimmer-Wohnung f\u00fcr eine Wohngruppe reichen. Durch das Prinzip der Kostenmiete wird eine 4\u00bd-Zimmer-Wohnung zwischen 1360 und 1520 Franken kosten. Im Dezember 2021 starten die Bauarbeiten, die ersten Mietenden beziehen voraussichtlich im 2. Quartal 2024 die neue Wohnsiedlung (TA, 2021).<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Visualisierung Guggach-Areal \u00a9 Donet Sch\u00e4fer Reimer Architekten<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Gesellschaft im Umbruch: Auswirkungen von neuen Lebensformen auf die Architektur und den Wohnungsbau<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Gesellschaftliche Ver\u00e4nderungen sind nichts Neues. Haushaltsformen, Arbeitsstrukturen, Mobilit\u00e4tsverhalten und Lebensmuster haben sich schon immer an das jeweilige Zeitalter angepasst. Momentane Prognosen zeigen, dass wir l\u00e4nger leben, relativ gesund alt werden und weniger Kinder haben. Diese gesellschaftlichen Ver\u00e4nderungen werden sich im Wohnungsbau abbilden. Diverse Investoren aus dem In- und Ausland versuchen mittels neuen und kreativen Wohnprojekten den Trend abzubilden. Sie testen neue Wohnformen aus, experimentieren mit Nutzungsprogrammen und Gemeinschaftseinrichtungen, integrieren und durchmischen oder bieten spezifische Wohnl\u00f6sungen f\u00fcr ver\u00e4nderte Lebensrhythmen oder bestimmte Lebensphasen an (WBG ZH \/ HSLU, 2018).<\/p>\n\n\n

Blick in die Zukunft: Herausforderungen und Chancen beim preisg\u00fcnstigen Wohnungsbau<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Problematik der steigenden Wohnungspreise ist allgemein bekannt. Die Antworten darauf sind vielseitig: Ausweitung des Wohnungsangebots, Begrenzung der Zuwanderung und F\u00f6rderung des preisg\u00fcnstigen Wohnraums. Gemeinden und Kantone k\u00f6nnen \u00fcber die raumplanerischen Instrumente, preisg\u00fcnstigen Wohnraum f\u00fcr Haushalte mit geringem Einkommen schaffen. Die Stadt Z\u00fcrich ist durch die beiden Volksentscheide von 2011 und 2014 in dieser Hinsicht in einer Vorreiterrolle.  Der geschaffene Wohnraum soll dort entstehen, wo tats\u00e4chlich eine Knappheit besteht. Die Wohnungen sollen zudem vielf\u00e4ltig nutzbar und qualitativ hochwertig sein und gleichzeitig ressourcenschonend bereitgestellt werden. Diese hohen Anforderungen an die raumplanerischen Instrumente machen deren Auswahl und Ausgestaltung zu einer besonderen Herausforderung. Die Wirkung h\u00e4ngt stark von den lokalen Gegebenheiten und der konkreten Ausgestaltung ab. W\u00e4hrend ein Projekt beispielsweise in einer nachfragestarken Region gut funktionieren kann, kann es in einer anderen Region mit geringerer Nachfrage keine oder nur eine beschr\u00e4nkte Wirkung entfalten. Weiter ist die Verteilung ein Grundproblem des preisg\u00fcnstigen Wohnbauangebots: Nur mit aufw\u00e4ndigen Belegungsvorschriften und Kontrollmechanismen kann sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Haushalte vom Angebot profitieren.<\/p>\n

Doch wo liegen die Chancen beim preisg\u00fcnstigen Wohnungsbau? Die gr\u00f6sste Chance liegt darin, dass \u00fcberhaupt g\u00fcnstiger Wohnraum geschaffen werden kann. Einige Schweizer Haushalte werden durch die Wohnkosten stark belastet. Die F\u00f6rderung preisg\u00fcnstiger Wohnbauten birgt zudem ein \u201eSparpotenzial\u201c bei den Sozialleistungen der \u00f6ffentlichen Hand. Wenn Haushalte mit geringem Einkommen bei den Wohnkosten entlastet werden k\u00f6nnen, kann beispielsweise die Sozialhilfe reduziert werden. Gleichzeitig ist die lokale Verf\u00fcgbarkeit von preisg\u00fcnstigen Wohnungen Voraussetzung f\u00fcr funktionsf\u00e4hige Gemeinden und wettbewerbsf\u00e4hige Wirtschaftsr\u00e4ume. Lokal verf\u00fcgbare Arbeitnehmer mit geringen und mittleren L\u00f6hnen sind f\u00fcr die Funktions- und Leistungsf\u00e4higkeit der Gesellschaft notwendig (soziale Durchmischung).<\/p>\n

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Immobilienentwickler und die \u00f6ffentliche Hand zusammen preisg\u00fcnstigen Wohnraum schaffen k\u00f6nnen. Einerseits kann die \u00f6ffentliche Hand Bauland zu attraktiven Konditionen im Baurecht abgeben und h\u00f6here Ausn\u00fctzungen zulassen und andererseits m\u00fcssen die Immobilienentwickler bereit sein, das Prinzip der Kostenmiete strickt anzuwenden und auf einen Teil ihrer Renditen zu verzichten (BWO, 2012).<\/p>\n\n\n

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