{"id":6479,"date":"2022-01-31T06:55:00","date_gmt":"2022-01-31T05:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6479"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"nachhaltigkeitskriterien-als-drittes-auswahlkriterium-fuer-investitionsentscheidungen-neben-rendite-und-risiko","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/01\/31\/nachhaltigkeitskriterien-als-drittes-auswahlkriterium-fuer-investitionsentscheidungen-neben-rendite-und-risiko\/","title":{"rendered":"Nachhaltigkeitskriterien als drittes Auswahlkriterium f\u00fcr Investitionsentscheidungen \u2013 neben Rendite und Risiko"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Von Karin Gadient<\/a> und Tim Feuz<\/a><\/p>\n

Der Klimawandel bietet auch wirtschaftliche Chancen. Wenn es gelingt, die verf\u00fcgbaren Erkenntnisse aufeinander abzustimmen, wenn Regierungen, Beh\u00f6rden, Unternehmen und die Finanzwirtschaft in dieselbe Richtung arbeiten, ergeben sich einmalige Investitionsm\u00f6glichkeiten mit einem ultimativen Zusatznutzen: eine lebenswerte Welt f\u00fcr uns alle.<\/em> ESG-Kriterien sollen transparente Daten sowie relevante und spezifische Erkenntnisse zur Zielerreichung liefern und diese somit unterst\u00fctzen. Von bereits verf\u00fcgbaren Datenstandards in Bezug auf ESG-Daten und -Analysen lassen sich schon viele Investoren von Immobilien \u00fcberzeugen (Sauterel, 2021, S. 2), obwohl die Prozesse und Systeme noch wenig \u00fcbergreifend integriert sind. Grunds\u00e4tzlich handelt ESG von sozialem Engagement respektive von einem freiwilligen Beitrag an die Umwelt, die Wirtschaft und die globale Entwicklung.<\/p>\n\n\n

Bedeutung von ESG<\/mark><\/h2>\n\n\n

Die nachfolgende Grafik zeigt die 17 Nachhaltigkeitsziele der UNO, aufgeteilt auf die drei ESG-Kategorien. Die internationale Gemeinschaft hat das Ziel, bis 2050 die Emissionen auf Netto-Null zu reduzieren.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Globale Ziele \u201eNachhaltigkeit\u201c Agenda 2030
Quelle: W\u00fcest Partner (W\u00fcest Partner, 2021, online)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

\u00abEnvironmental\u00bb (zu Deutsch Umwelt) besitzt eine besonders grosse Bedeutung, da durch eine effiziente Strategie und durch die Einsparung von Ressourcen wie Wasser und Energie direkt Kosten eingespart werden k\u00f6nnen. Des Weiteren wird darauf geachtet, dass die CO2-Emissionen sich reduzieren, die Abf\u00e4lle korrekt verwertet sowie Materialien, Konstruktionen, Verkehrsmittel umweltfreundlicher werden.<\/p>\n

\u00abSocial\u00bb (zu Deutsch Gesellschaft) ist im heutigen Zeitalter ein sehr pr\u00e4sentes und bedeutendes Thema. Dieser Bereich handelt von Arbeitsbedingungen, Diversit\u00e4t und Integration, aber auch von Arbeitssicherheit. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass bei Arbeitnehmern die Thematik \u00abWork-Life-Balance\u00bb an Bedeutung gewonnen hat und nach flexibleren Arbeitsformen gesucht wird.<\/p>\n

\u00abGovernance\u00bb (zu Deutsch Unternehmensf\u00fchrung) umfasst Themen wie IT-Sicherheit, Diversit\u00e4t auf F\u00fchrungsebenen, Bestechung und Korruption sowie transparente Strukturen (Bundesamt f\u00fcr Statistik, 2021).<\/p>\n

Ein Immobilienunternehmen wird mit jeder dieser drei ESG-Kategorien konfrontiert \u2013 sei es auf Stufe des Objektes, des Portfolios oder der Unternehmung. Die Gewichtung dieser Kategorien ist je nach Unternehmung verschieden und kann Jahresberichten entnommen werden.<\/p>\n

Lange Zeit wurde das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche eher sekund\u00e4r behandelt. Heute ist ESG – nebst der Gesamtrendite – f\u00fcr Investoren und Dritte auf allen Ebenen ein zentrales und wichtiges Kriterium. Diverse Grossinvestoren sorgen im Anlageprozess daf\u00fcr, dass die grundlegenden Standards eingehalten werden. Konkret bedeutet dies, dass die Objekte auf Energieeffizienz, Nutzerkonformit\u00e4t, Nutzersicherheit, Standort und physische Risiken \u00fcberpr\u00fcft werden. Dar\u00fcber hinaus verpflichtet sich ein Grossteil der Unternehmen, auf den Grundlagen universeller Prinzipien des United Nations Global Compact verantwortungsvoll in Bezug auf Menschenrechte, Arbeitsnormen, Umwelt und Korruptionspr\u00e4vention zu handeln (SFP, 2020, S. 15).<\/p>\n\n\n

Verbindliche Standards aus Unternehmenssicht<\/mark><\/h2>\n\n\n

Die folgende Abbildung zeigt die Vielfalt vorhandener Standards in relevanten Bereichen wie Green Buildings, Bauprodukten, Funds & Portfolios sowie Unternehmens-Reportings.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: ESG-Ebenen
Quelle: Drees & Sommer (Drees & Sommer, 2021, S. 6)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Welche existierenden Standards sind in den relevanten Bereichen schweizweit oder international besonders erfolgreich?<\/p>\n

Auf der ESG-Ebene Green Buildings (siehe Abbildung) besetzt im internationalen Bereich das Label LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) die F\u00fchrerschaft. Es ist ein System zur Klassifizierung f\u00fcr \u00f6kologisches Bauen, das vom U.S. Green Building Council 1998 entwickelt wurde. In der Schweiz setzten sich die thematisch breiten Labels SNBS (Stand nachhaltiges Bauen Schweiz) und DGNB (Deutsche Gesellschaft f\u00fcr nachhaltiges Bauen) durch (W\u00fcest Partner, 2021). Im Wohnbereich ist Minergie in der Schweiz (daher nicht in Darstellung oben vermerkt) eine gesch\u00fctzte Marke f\u00fcr nachhaltiges Bauen. \u201eEine Befragung von 990 Bauherren zeigt, dass 91% wieder nach einem Minergie-Standard bauen w\u00fcrden\u201c (Bundesamt f\u00fcr Energie, 2016, S. 17).<\/p>\n

Bei den Bauprodukten setzt sich international und schweizweit das Geb\u00e4udezertifizierungssystem EPDs (Environmental Product Declarations) durch. Es beschreibt Baustoffe und Komponenten im Hinblick auf ihre Umweltwirkung auf Basis von \u00d6kobilanzen und erm\u00f6glicht Vergleiche zwischen Produkten und Dienstleistungen. F\u00fcr Ger\u00e4te sind es Energieplaketten aller Art, f\u00fcr Holzprodukte ist es der FSC Standard (Forest Stewardship Council).<\/p>\n

In der ESG-Ebene Funds & Portfolio ist international und in der Schweiz GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) der heute meistverwendete Standard. Es handelt sich um ein Assessment, das die ESG-Leistung bei Immobilien- und Infrastrukturfonds, Unternehmen und Anlagen weltweit erfasst, \u00fcberpr\u00fcf- und vergleichbar macht. Das Ziel ist die Verbesserung der Performance von nachhaltigen Investitionsentscheiden f\u00fcr Immobilienanlagel\u00f6sungen (Gantner, 2021). GRESB richtet sich mit seinen zuverl\u00e4ssigen Datensammlungen direkt an die Finanzm\u00e4rkte. Sein Einfluss auf die Entwicklung von ESG-Standards ist kaum zu untersch\u00e4tzen.<\/p>\n

Auf der ESG-Ebene Unternehmens-Reporting gibt es international und in der Schweiz drei verbreitete Standards: UN PRI (UN Principles for Responsible Investment) f\u00fcr Investment Management, GRI (Global Reporting Initiative) f\u00fcr Corporate Reporting und j\u00fcngst im Bereich CO2 auch TCFD (Task Force on Climate-related to Financial Disclosures).<\/p>\n

UN PRI, eine Investoreninitiative, hat zum Ziel, die Verpflichtung zu verantwortungsvollen und umweltschonenden Investments zu erh\u00f6hen. Mit der GRI werden Richtlinien zur Erstellung von Nachhaltigkeitsberichten angeboten. Die Expertenkommission \u00abTCFD\u00bb unterst\u00fctzt eine einheitliche Klimaberichterstattung und liefert Hinweise, wie Risiken und Chancen ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

International sind also UN PRI und GRESB die zwei relevantesten \u00fcbergreifenden Plattformen f\u00fcr international anwendbare und transparent vergleichbare ESG-Kriterien bei Investitionsentscheiden im Immobilienbereich. Hier besteht die Aussicht, dass die beiden innert n\u00fctzlicher Frist global angewendet und kontinuierlich ausgebaut werden (Buchschacher, 2021, S. 10-12).<\/p>\n

Erkenntnis und Transparenz der steigenden Nachhaltigkeit sind nur so gut, wie die Daten, die sie unterst\u00fctzen. Es zeichnet sich ab, dass sich zumindest im internationalen Kontext im Bereich Green Buildings LEED, im Bereich Bauprodukte EPDs und FSC, im Bereich Funds & Portfolio GRESB und im Bereich Unternehmens-Reporting die Standards UN PRI, GRI und TCFD durchsetzen werden.<\/p>\n\n\n

Instrumente: ESG-Rating und ESG-Reporting<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Messung der Nachhaltigkeit auf Objekt- und Portfolioebene ist sehr anspruchsvoll. Die technischen Geb\u00e4udeteile sind eigentlich gut messbar, so kann beispielsweise der Wasser- und Energieverbrauch oder der CO2-Ausstoss dank der heutigen Messger\u00e4te gut analysiert und ausgewertet werden.<\/p>\n

Ein optimaler Einsatz der Technik zur Messung der Nachhaltigkeit muss bei jeder Liegenschaft individuell betrachtet und in Relation zur Lebensdauer der jeweiligen Materialien oder Ger\u00e4te gestellt werden. Eine kritische Pr\u00fcfung der Nachhaltigkeit muss schon in der Phase der Entwicklung eines Baus erfolgen.<\/p>\n

Das Konzept der Nachhaltigkeit kann gem\u00e4ss Kloess nur dann umgesetzt werden, wenn alle wesentlichen Beteiligten der Wertsch\u00f6pfungskette (Investor, Architekt, Nutzer) am selben Strang und in die gleiche Richtung ziehen.<\/p>\n

Auf der nachfolgenden Grafik werden die ESG-Ebenen mit dem Leitfaden Corporate Responsibility Interface Center (CRIC)verglichen. Grunds\u00e4tzlich kann festgehalten werden, dass die gleichen Themen und Inhalte dargestellt werden: es geht um \u00d6kologie, Mensch und Wirtschaft.<\/p>\n

Auf Portfolioebene wird die Gesamtheit aller Immobilien dargestellt und einer kritischen Pr\u00fcfung unterzogen. Die kritische Pr\u00fcfung umfasst folgende Elemente: Projektidee, Standort, Mittelherkunft (EK\/FK), Architektur, Bau, Bewirtschaftung, Umnutzung, R\u00fcckbau (KRE KloessReal Estate, 2018, S. 55).<\/p>\n\n\n

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Tabelle: Verbindung von ESG-Kriterien mit dem Leitfaden f\u00fcr ethische und nachhaltige Immobilienanlagen
Quelle: in Anlehnung an die Grafik von KRE KloessRealEstate (2018, S. 55)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Noch kein weltweit anwendbares Messinstrument<\/span><\/strong><\/h3>\n\n\n

ESG-Anlegern steht eine Flut von Messinstrumenten zur Verf\u00fcgung, doch die mangelnde Einheitlichkeit erschwert die Einsch\u00e4tzung, welche Daten wirklich f\u00fcr Erfolg respektive Nachhaltigkeit stehen.<\/p>\n

Immer mehr Anleger m\u00f6chten die ESG-Performance ihrer Immobilien messen (Gantner, 2021). Da derzeit noch kein international vereinheitlichtes Messinstrument existiert, werden f\u00fcr die jeweiligen Bereiche diverse Labels wie MINERGIE, GEAK, ESI, SNBS, w\u00fcestpartner, GRESB oder GRI verwendet.<\/p>\n

Gerade f\u00fcr Asset Manager bieten solche Bewertungen viele Vorteile. So k\u00f6nnen Portfolios und die entsprechenden Verm\u00f6genswerte anhand von Nachhaltigkeitsrisiken verwaltet und Verbesserungspotenziale identifiziert werden. Investoren k\u00f6nnen die Leistungsf\u00e4higkeit von Portfolios hinsichtlich Nachhaltigkeit beurteilen und auf dieser Basis Investitionsentscheidungen treffen. Ausserdem schlagen sich die Bewertungen von Chancen und Risiken auch immer st\u00e4rker auf die monet\u00e4re Bewertung von Immobilien nieder.<\/p>\n

Damit ist die Klimavertr\u00e4glichkeit von Immobilien also l\u00e4ngst nicht mehr nur ein Thema f\u00fcr Bauingenieure, sondern ein relevanter Bestandteil der strategischen Unternehmensf\u00fchrung. Investoren und Portfoliohalter tun gut daran, sich mit den eigenen Handlungsoptionen auseinanderzusetzen, um ihre Rendite langfristig zu optimieren und Einsparpotenzial zu ermitteln (Gantner, 2021, S. 7).<\/p>\n\n\n

Treiber der Nachhaltigkeit<\/mark><\/h2>\n\n\n

Welche Anspruchsgruppen sind heute sichtbar oder haben das Potenzial, in Zukunft diese Entwicklung fundamental mitzugestalten? Heute werden die Entwicklungen politisch und durch Regulierungen gef\u00f6rdert. Mit dem Geb\u00e4udeprogramm unterst\u00fctzen Bund und Kantone bereits energetisch wirksame Massnahmen mit F\u00f6rdergeldern (Das Geb\u00e4udeprogramm, 2021).<\/p>\n

Mit der Offenlegungsverordnung der EU vom 10. M\u00e4rz 2021 wurde eine wichtige Etappe der europ\u00e4ischen ESG-Regulierung eingeleitet. Diese schreibt mehr Transparenz bei ESG-Kriterien vor und erfordert eine Klassifizierung der Fonds. Artikel-6-Fonds sind traditionell, Artikel-8-Fonds nutzen Nachhaltigkeitskriterien und Artikel-9-Fonds zielen auf ESG-Wirkung ab. Damit wird die EU zu einem starken Antreiber bei Investitionen in Immobilienfonds, die Nachhaltigkeit f\u00f6rdern (Brandes, 2021, S. 38).<\/p>\n

Weitere Treiber f\u00fcr mehr Nachhaltigkeit finden wir bei institutionellen und privaten Anlegern. Auch Ratingagenturen bewerten, wie unternehmerische Verantwortung von b\u00f6rsenkotierten Immobilienkonzernen wahrgenommen wird (Buchschacher, 2021, S. 36). Nicht zuletzt gewinnen ESG-Kriterien auch bei den konventionellen Kreditgebern bei der Risikobeurteilung und in den Due-Diligence-Prozessen f\u00fcr Hypotheken zunehmend eine Rolle (Buchschacher, 2021, S. 10). Vor allem die institutionellen Anleger wie Pensionskassen, Stiftungen und andere verlangen, st\u00e4rker nach sozialen, ethischen und \u00f6kologischen Aspekten zu investieren (Swisscanto, 2021, S. 37), wie folgende Grafik zeigt.<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Verankerung von ESG bei Pensionskassen im Anlagereglement
Quelle: Swisscanto (Swisscanto, 2021, S. 37)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Private Anleger priorisieren oft immer noch die Renditen. Private Mieter bevorzugen den eigenen Geldbeutel, vor den Aspekten der Nachhaltigkeit. Bei beiden ver\u00e4ndert sich der Einfluss auf nachhaltige Investitionsentscheidungen nur langsam (W\u00fcst, 2021, S. 36).<\/p>\n

Nachhaltigkeit ist heute auch ein Image-Thema. Nachhaltige Investments werden zunehmend bevorzugt und viele Anleger fordern vermehrt regelm\u00e4ssige Vergleichsm\u00f6glichkeiten zur ESG-Performance (Becker, 2021). Die Bedeutung des Themas Klimaschutz der Generation Millennials und der Generation Z ist seit der Fridays-for-Future-Bewegung kein Geheimnis mehr. Doch stellt sich die Frage, inwieweit diese jungen Generationen bereit sind, f\u00fcr den Klimaschutz Nachteile in Kauf zu nehmen. Hier ist anzunehmen, dass sich die imageorientierte Influencer-Kultur dort als Treiber von nachhaltigen Entscheidungen auswirkt, wo die Leute nicht direkt finanziell betroffen sind. Politische Prozesse, ausgel\u00f6st durch \u00f6ffentliche Meinungen, sind eher langsam und reaktiv (Buchschacher, 2021, S. 16).<\/p>\n

Professionelle Investoren zeigen traditionell einen eher geringen vision\u00e4ren Ansatz f\u00fcr Umweltbelange und agieren gem\u00e4ss kapitalistischem Grundsatz nach Profitmaximierung. Jedoch wird auch hier ein Umdenken sichtbar. Gem\u00e4ss einer Natixis ESG-Studie (siehe Diagramm) von 2019 glauben 38% der Investoren an die Risikominimierung durch ESG-Kriterien. \u201e65% glauben, dass ESG in den n\u00e4chsten f\u00fcnf Jahren Standardpraxis wird\u201c (Natixis, 2019, S. 30).<\/p>\n\n\n

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Abbildung: Investoren sehen ESG zunehmend als Teil ihrer treuh\u00e4nderischen Pflicht an
Quelle: Natixis Investment Managers (Natixis Investment Managers, 2019, S. 30)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Institutionelle Anleger wie Pensionskassen sehen ESG-Kriterien als zunehmenden Teil ihrer treuh\u00e4nderischen Sorgfaltspflicht. Diese in Verbindung mit langfristigen nachhaltigen Anliegen f\u00fchrt zu einem besonderen Fokus in Bezug auf Image und Reputation (Swisscanto, 2021, S. 13).<\/p>\n

Die st\u00e4rkste Wirkung auf Ver\u00e4nderungen gehen aktuell von den Regulierungsbeh\u00f6rden aus. Sie stellen konkrete Forderungen oder bieten attraktive Anreize zur Einhaltung von ESG-Kriterien in verschiedenen Bereichen und M\u00e4rkten. Das beste Beispiel daf\u00fcr ist die Offenlegungsverordnung der EU (Wiencke, 2021, S. 4).<\/p>\n

Auch wenn Regulierungsbeh\u00f6rden heute den Stab vorantragen, h\u00e4tten die politischen Prozesse das Potenzial, diese Vorreiterrolle durch entsprechende Gesetzgebungen zu \u00fcbernehmen – siehe Abstimmung des Energiegesetzes im Kanton Z\u00fcrich vom 18.11.2021.<\/p>\n

Die zunehmende Zahl von Klimakatastrophen in nah und fern haben dabei einen starken Einfluss auf Ver\u00e4nderung der \u00f6ffentlichen Wahrnehmung. Naturkatastrophen passieren nicht mehr nur im fernen Ausland, sondern auch bei uns (\u00dcberschwemmungen im Juni 2021, Trockenheit und Wasserknappheit im Juli 2019, erh\u00f6hte Bergsturzgefahr durch R\u00fcckgang des Permafrostes in den Alpen). Diese medial wirksamen Vorkommnisse haben starken Einfluss auf die \u00f6ffentliche Akzeptanz politischer Vorgaben.<\/p>\n\n\n

Ausblick<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n

Mit einem alle Unternehmensbereiche erfassenden ESG-Management in der Immobilienwirtschaft k\u00f6nnen Verbesserungsprozesse f\u00fcr die Klimaentwicklung unterst\u00fctzt werden. So entsteht auch eine wertsch\u00f6pfende R\u00fcckkopplung auf Rendite, Reputation und regulatorische Entwicklungen. Klimaschutz und emissionsarme Wirtschaft bieten auch viele Chancen neue Gesch\u00e4ftsfelder anzugehen und festigen das Vertrauen von Investoren und Kreditgebern in Unternehmen (Buchschacher, 2021, S. 2).<\/span><\/p>\n

Wenn sich die aktuelle Dynamik fortsetzt und das \u00f6ffentliche Interesse nicht erlahmt, d\u00fcrften ESG-Kriterien und nachhaltige Schwerpunkte bald zur Selbstverst\u00e4ndlichkeit und zum Standard in der Immobilienwirtschaft werden. Von dieser Entwicklung k\u00f6nnten alle Beteiligten profitieren.<\/p>\n\n\n

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Klimarisiken werden derzeit als gr\u00f6sste Bedrohung f\u00fcr unseren Planeten wahrgenommen. Die Absicht, bei Immobilien \u00fcber ihren gesamten Lebenszyklus einen ganzheitlichen Ansatz zu verfolgen, w\u00fcrde bedeuten, einen grossen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten zu k\u00f6nnen. In der Immobilienwirtschaft zeigt sich, wie die Einf\u00fchrung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) von der Nische zum Mainstream werden. 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