{"id":6499,"date":"2022-02-14T06:55:00","date_gmt":"2022-02-14T05:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6499"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"immobilienwerte-in-zeiten-eines-zinsanstiegs-effekte-von-zinsaenderungen-und-inflation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/02\/14\/immobilienwerte-in-zeiten-eines-zinsanstiegs-effekte-von-zinsaenderungen-und-inflation\/","title":{"rendered":"Immobilienwerte in Zeiten eines Zinsanstiegs – Effekte von Zins\u00e4nderungen (und Inflation)"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Prof. Dr. John Davidson<\/a> und Dr. Daniel Steffen<\/a><\/p>\n

Der Effekt eines Zinsanstiegs auf Immobilienwerte ist allerdings komplex und kaum eindeutig zu beantworten. Daf\u00fcr gibt es haupts\u00e4chlich zwei Gr\u00fcnde: Erstens ist der Zins selbst eine Funktion verschiedener f\u00fcr die Immobilienm\u00e4rkte relevanter gesamtwirtschaftlicher Gr\u00f6ssen, die aber simultan auch vom Zinssatz beeinflusst werden. Steigende Zinsen sind so zum Beispiel in der Regel eine Antwort auf Inflationsdruck und eine anziehende Konjunktur, welche ihrerseits einen Einfluss auf Immobilienpreise haben. Zweitens entfaltet ein Zinsanstieg seine Wirkung auf Immobilienwerte \u00fcber verschiedene sich verst\u00e4rkende oder widerstrebende Mechanismen.<\/p>\n\n\n

Direkte Mechanismen: Finanzierungskosten und Kapitalstr\u00f6me<\/mark><\/h2>\n\n\n

Zun\u00e4chst l\u00e4uft ein Anstieg der Zinsen mit einer Verknappung der Kapitalstr\u00f6me zusammen und hat damit eine Erh\u00f6hung der Finanzierungskosten zur Folge. So f\u00fchren h\u00f6here Zinsen zu h\u00f6heren Hypothekarkosten und sorgen daf\u00fcr, dass die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Auch die Immobilienentwicklung ist von den h\u00f6heren Investitionskosten betroffen und kann l\u00e4ngerfristig f\u00fcr ein tieferes Angebot sorgen. \u00dcber diese Mechanismen haben Zinsen einen direkten Einfluss auf die Nachfrage und das Angebot von Immobilien.<\/p>\n

Zudem haben die erh\u00f6hten Finanzierungskosten auch einen Einfluss auf laufende Investitionskosten von Bestandsimmobilien wie zum Beispiel auf die Instandhaltung und das daf\u00fcr ben\u00f6tigte Investitionskapital. Dies f\u00fchrt schliesslich zu einer Reduktion der (leveraged) Net Cash Flows und des Immobilienwertes.<\/p>\n

Schliesslich f\u00fchren h\u00f6here Zinsen zu einem h\u00f6heren Diskontsatz oder, anders betrachtet, zu einem h\u00f6heren erforderlichen Kapitalisierungssatz. Sowohl ein h\u00f6herer Diskontsatz wie auch ein h\u00f6herer erforderlicher Kapitalisierungssatz f\u00fchren ceteris paribus zu einer Verminderung der Immobilienwerte. W\u00fcrden zum Beispiel Renditen auf Staatsanleihen in den n\u00e4chsten f\u00fcnf Jahren um 200 Basispunkte (BP) steigen (von 3 Prozent auf 5 Prozent), die erforderlichen Kapitalisierungss\u00e4tze im Gleichschritt um 200 BP zulegen (von 5 Prozent auf 7 Prozent) und das erwartete Wachstum des Net Operating Income <\/em>(NOI) unver\u00e4ndert 3 Prozent pro Jahr betragen, dann w\u00fcrde der Immobilienwert \u00fcber diese 5 Jahre um 17 Prozent sinken.<\/p>\n

Die in diesem Abschnitt diskutierten Punkte f\u00fchren isoliert betrachtet \u2013 abgesehen von der eher l\u00e4ngerfristigen Reduktion von Immobilienentwicklungen \u2013 zu einer Minderung der Immobilienwerte. Nun wird hier aber ein ganz entscheidender Punkt v\u00f6llig ausgeblendet, n\u00e4mlich der Zusammenhang von steigenden Zinsen mit dem restlichen wirtschaftlichen Umfeld. Im oben genannten Beispiel wird etwa davon ausgegangen, dass der Anstieg des risikofreien Zinssatzes um 200 BP eins zu eins<\/em> auf den Kapitalisierungssatz weitergegeben wird und dass gleichzeitig das NOI-Wachstum unver\u00e4ndert bleibt. In der Realit\u00e4t sind steigende Zinsen aber mit weiteren Faktoren korreliert, die sich auf die Weitergabe des Zinsanstiegs auf den Kapitalisierungssatz (Risikozuschlag) und das NOI-Wachstum auswirken. Diese mit dem Zinsanstieg korrelierten, indirekten Einflussfaktoren werden im n\u00e4chsten Abschnitt diskutiert und es wird aufgezeigt, warum die hier diskutierten negativen Einflussfaktoren nicht isoliert betrachtet werden d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n

Indirekte Mechanismen \u00fcber gesamtwirtschaftliche Gr\u00f6ssen<\/mark><\/h2>\n\n\n

Zinserh\u00f6hungen sind in der Regel eine Reaktion auf Inflation, welche wiederum in den meisten F\u00e4llen im Umfeld eines Nachfrageschubs und anziehender Konjunktur stattfindet. Diese konjunkturelle Lage hat ebenfalls Auswirkungen auf die Immobilienwerte: In einer Phase des Wirtschaftsaufschwungs steigt die Nachfrage nach Immobilien grunds\u00e4tzlich, was Immobilienwerte steigen l\u00e4sst. Unternehmen haben zum Beispiel einen h\u00f6heren Bedarf an Gesch\u00e4ftsfl\u00e4chen und Leerst\u00e4nde nehmen dadurch ab. So erh\u00f6hen sich die Mieteinnahmen und damit das NOI-Wachstum. Ein h\u00f6heres NOI f\u00fchrt in der Immobilienbewertung wiederum zu einer Wertsteigerung.<\/p>\n

Dieser positive Effekt des Wirtschaftsaufschwungs ist umso st\u00e4rker, je mehr Mietvertr\u00e4ge neu abgeschlossen oder kurzfristig angepasst werden k\u00f6nnen. Neu abgeschlossene Vertr\u00e4ge und Vertragsanpassungen erlauben es, Mietzinse an die neue Marktsituation anzupassen und den NOI zu erh\u00f6hen. An dieser Stelle ist festzuhalten, dass die Mieten f\u00fcr das Wohnsegment in der Schweiz \u00fcber den Referenzzinssatz stark reguliert sind und damit weniger schnell an die konjunkturelle Lage angepasst werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Weiter h\u00e4ngt der Risikozuschlag auf den Kapitalisierungssatz vom wirtschaftlichen Umfeld ab. Bei guten wirtschaftlichen Aussichten sinken die Risikozuschl\u00e4ge tendenziell, wodurch der erforderliche Kapitalisierungssatz sinkt und Immobilienwerte steigen. Ein Anstieg des risikofreien Zinssatzes kann also teilweise durch einen tieferen Risikozuschlag abgefangen werden, wenn die wirtschaftlichen Aussichten gut sind. Auf der anderen Seite ist aber auch die Inflation mit steigenden Zinsen korreliert und steigende Inflation kann bei hohen Inflationsraten zu mehr Nervosit\u00e4t und damit einem h\u00f6heren Risikozuschlag an den M\u00e4rkten f\u00fchren. Dies wiederum k\u00f6nnte zu steigenden Kapitalisierungss\u00e4tzen und damit, ceteris paribus, zu sinkenden Immobilienwerten f\u00fchren. Immobilien bergen historisch betrachtet aber einen guten Schutz vor Inflation, auch wenn Vorsicht im Zusammenhang mit steigenden Risikozuschl\u00e4gen gilt.<\/p>\n

Insgesamt gibt es also Mechanismen, die daf\u00fcr sorgen, dass die im ersten Abschnitt besprochene durch steigende Zinsen verursachten Wertminderungen entsch\u00e4rft werden k\u00f6nnten. Diese indirekten Effekte sollten aber nicht als Effekt der Zinsen selbst angesehen werden, sondern damit, dass Zentralbanken Zinserh\u00f6hungen meistens in einem Wirtschaftsaufschwung oder steigender Inflation ins Auge fassen. Dieser Aufschwungseffekt sorgt daf\u00fcr, dass Zinserh\u00f6hungen in der Regel mit Wertsteigerungen von Immobilien einhergehen (siehe Abbildung 1<\/em>).<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1<\/strong>: Zinss\u00e4tze (graue\/rote Linie), Immobilienwertentwicklung (blaue Linie) und Rezessionen (graue Balken). Quelle: Clarion Partners Research, 2018<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Schlussfolgerung<\/mark><\/h2>\n\n\n

Der Zusammenhang zwischen Immobilienwerten und Zinserh\u00f6hungen ist komplex. Einerseits sorgen h\u00f6here Zinsen f\u00fcr h\u00f6here Finanzierungskosten, knappere Kapitalstr\u00f6me und h\u00f6here erforderliche Kapitalisierungss\u00e4tze, was f\u00fcr einen negativen Zusammenhang zwischen Immobilienwert und Zinserh\u00f6hungen spricht. Andererseits fallen diese Zinserh\u00f6hungen in der Regel mit Wirtschaftsaufschw\u00fcngen zusammen, welche wiederum einen positiven Einfluss auf die Werte von Immobilien entfalten. Insgesamt kann festgehalten werden, dass zwei Szenarien betrachtet werden sollten:<\/p>\n

    \n
  1. In einem Szenario mit einer moderaten Erh\u00f6hung des Zinssatzes und gleichzeitig anziehender Konjunktur heben die h\u00f6heren NOI-Wachstumserwartungen negative Effekte durch h\u00f6here Finanzierungkosten und erforderliche Kapitalisierungss\u00e4tze sowie knappere Kapitalstr\u00f6me auf. Insgesamt resultiert in der Regel eine Wertsteigerung.<\/li>\n
  2. In einem Szenario mit einer moderaten Erh\u00f6hung des Zinssatzes und gleichzeitig keiner anziehenden Konjunktur d\u00fcrften die negativen Effekte \u00fcberwiegen und Immobilien Wertverluste erleiden.<\/li>\n<\/ol>\n

    Es besteht auch die M\u00f6glichkeit von abrupten und drastischen Zinserh\u00f6hungen. Diese sind aber eher unwahrscheinlich, d\u00fcrften aber die gesamten Finanzm\u00e4rkte in Probleme bringen und auch nicht spurlos an den Immobilienm\u00e4rkten vorbeigehen. Die Analyse zeigt zudem, dass Immobilien meist auch bei Inflation einen gewissen Schutz vor Wertverlusten bieten k\u00f6nnen. Positive Effekte d\u00fcrften st\u00e4rker sein, je flexibler Mieten angepasst werden k\u00f6nnen. In der Schweiz ist diese flexible Mietgestaltung durch regulatorische Einschr\u00e4nkungen nur bedingt m\u00f6glich.<\/p>\n

    Insgesamt m\u00fcssen Zinsanstiege f\u00fcr Immobilieninvestoren also keine schlechte Nachricht sein. Entscheidend ist, in welchem wirtschaftlichen Umfeld Zinsanstiege stattfinden. Allerdings sollte beachtet werden, dass diese Gesamtbetrachtungen auf historischen Daten beruhen und es keine Garantie gibt, dass zuk\u00fcnftige Zinsanstiege nach denselben Regeln spielen. Zudem handelt es sich bei den Gesamtbetrachtungen nur um Resultate des Durchschnitts, wobei es im einzeln durchaus Abweichungen davon geben kann.<\/p>\n

    Den ganzen Artikel \u00fcber die Effekte von Zins\u00e4nderungen und Inflation auf Immobilienwerte von Prof. Dr. John Davidson<\/a> und Dr. Daniel Steffen<\/a> bekommen Sie auf Anfrage.<\/p>\n\n\n

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    Wir befinden uns in einer historisch einmaligen Zinsphase: Noch nie waren die Zinsen so tief und noch nie waren sie dies \u00fcber eine so lange Zeit. Gemeinhin gelten tiefe Zinsen als Katalysator f\u00fcr steigende Immobilienwerte. 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