{"id":6529,"date":"2022-03-03T16:00:00","date_gmt":"2022-03-03T15:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6529"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"zehn-jahre-zweitwohnungsinitiative-was-wenn-regulierungen-nicht-das-halten-was-sie-versprechen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/03\/03\/zehn-jahre-zweitwohnungsinitiative-was-wenn-regulierungen-nicht-das-halten-was-sie-versprechen\/","title":{"rendered":"Zehn Jahre Zweitwohnungsinitiative: Was, wenn Regulierungen nicht das halten, was sie versprechen?"},"content":{"rendered":"\n

Von Daniel Steffen (HSLU)<\/a><\/em><\/p>\n

Vor 10 Jahren hat das Schweizer Stimmvolk mit der Annahme der ZWI Immobilienm\u00e4rkte in vielen Regionen \u00fcber Nacht auf den Kopf gestellt: In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 20% und mehr, d\u00fcrfen seit der Annahme der ZWI keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Was auf den ersten Blick nicht besonders dramatisch klingen mag, bedeutet f\u00fcr die Immobilienm\u00e4rkte der Alpenregion einen drastischen Einschnitt (siehe Abbildung 1). In den Kantonen Wallis und Graub\u00fcnden sind 70 Prozent respektive 75 Prozent aller Gemeinden von diesem Baustopp betroffen. Im Kanton Graub\u00fcnden wird fast jede zweite Wohnung als Zweitwohnung genutzt. In den Bergkantonen ist es auch nicht selten, dass touristische Gemeinden einen Zweitwohnungsanteil von deutlich \u00fcber 50% aufweisen. Entsprechend gross ist das Potenzial der ZWI in diesen M\u00e4rkten f\u00fcr Turbulenzen zu sorgen. Aber auch gesamtschweizerisch spielen Zweitwohnungen mit einem Marktanteil von rund 16% keine zu vernachl\u00e4ssigende Rolle.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: \u00dcbersichtskarte Schweiz (Quelle: ARE, HSLU)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

\u00dcberraschende Effekte in den ersten Jahren: Immobilienpreise sinken deutlich<\/strong><\/h2>\n\n\n

Heute, genau ein Jahrzehnt nach der Annahme der ZWI, k\u00f6nnen wir mit statistischen Methoden beurteilen, zu welchen Turbulenzen es auf den betroffenen Immobilienm\u00e4rkten aufgrund der ZWI tats\u00e4chlich gekommen ist. Entgegen den Erwartungen der Immobilien\u00f6konomen hat die ZWI zun\u00e4chst f\u00fcr einen Preiseinbruch auf betroffenen Immobilienm\u00e4rkten gesorgt.<\/p>\n

Abbildung 2 zeigt die tats\u00e4chliche Preisentwicklung in betroffenen Gemeinden (durchgezogene Linie) und wie sich die Preise gem\u00e4ss statistischen Modellen ohne ZWI im selben Zeitraum entwickelt h\u00e4tten (gestrichelte Linie). Ab 2014 bis 2019 kommen die Immobilienpreise 10% bis 20% tiefer zu liegen, als sie gem\u00e4ss Modell ohne ZWI zu liegen gekommen w\u00e4ren. Erst im Jahr 2020, auch unter dem Einfluss der Pandemie, haben sich die Preise erholt und kommen im 1. Quartal 2021 genau dort zu liegen, wo sie auch ohne ZWI zu liegen gekommen w\u00e4ren.<\/p>\n

\u00d6konomen haben vor der Annahme der ZWI eine Zweiteilung des Marktes vorhergesagt: Einerseits gibt es altrechtliche Wohnungen (Baubewilligung vor der Annahme), die weiterhin beliebig als Erst- oder Zweitwohnung genutzt werden k\u00f6nnen. Andererseits gibt es neurechtliche Erstwohnungen, die explizit nur noch von Einheimischen genutzt werden d\u00fcrfen. Da es einen Baustopp f\u00fcr altrechtliche Wohnungen mit lokaler und \u00fcberregionaler Nachfrage gibt, wurde in diesem Bereich mit steigenden Preisen gerechnet. Umgekehrt wurden f\u00fcr neurechtliche Wohnungen sinkende Preisen erwartet, da diese weiterhin gebaut werden d\u00fcrfen, aber ein grosser Teil der Nachfrage ausgeschlossen wird. Weil altrechtliche Wohnungen mit \u00fcber 90% der Transaktionen den Markt bestimmen, wurde mit gesamthaft steigenden Preisen gerechnet. Die Frage ist nun also, wie es zwischenzeitlich zu so stark sinkenden Preisen kommen konnte.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Tats\u00e4chliche Preisentwicklung in betroffenen Gemeinden vs. Preisentwicklung ohne ZWI jeweils in tausend CHF (Quelle: SRED, eigene Berechnungen)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Was ist in den betroffenen Immobilienm\u00e4rkten passiert?<\/strong><\/h2>\n\n\n

Es gibt drei Gr\u00fcnde, warum die Preise in den Zweitwohnungsgemeinden wider Erwarten vor\u00fcbergehend eingebrochen sind. Diese drei Gr\u00fcnde zeigen exemplarisch auf, warum es so schwierig ist, zielf\u00fchrende Regulierungen mit geringen Kollateralsch\u00e4den zu kreieren.<\/p>\n

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  1. Menschen reagieren auf Anreize
    <\/em>Bei jeder Regulierung muss damit gerechnet werden, dass Menschen ihr Verhalten anpassen und versuchen Regulierungen zu umgehen. Dies ist auch bei der ZWI der Fall, welche versucht die Zersiedelung einzud\u00e4mmen. Da nach der Initiative nur noch Erstwohnungen gebaut werden d\u00fcrfen, verliert Bauland automatisch an Wert. Entsprechend haben Landbesitzer einen Anreiz das Bauland noch vor der Regulierung zu bebauen, um die Option der Nutzung als Zweitwohnung nicht zu verlieren. Abbildung 3 zeigt eindr\u00fccklich, wie die Baubewilligungen in betroffenen Gemeinden rund um die Abstimmung der ZWI in die H\u00f6he geschossen sind: Im Anschluss an die Abstimmung springt die Zahl der Bewilligungen in betroffenen Gemeinden auf 633 pro Monat. Das ist mehr als eine Vervierfachung des langj\u00e4hrigen Durchschnitts von 143 Bewilligungen pro Monat. Genau gleich sieht es aus, wenn man Bewilligungen f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user betrachtet. Ironischerweise k\u00f6nnte also eine panikartige Flut an Baubewilligungen der Grund sein, warum es trotz Baustopp zu einem vor\u00fcbergehenden \u00dcberangebot kam.\n<\/li>\n
  2. Eingriffe in komplexe, verwobene M\u00e4rkte sind kaum bis ins Detail durchzuplanen
    <\/em>Verschiedene Studien zeigen, dass die ZWI unbeabsichtigt zu einer erh\u00f6hten Arbeitslosigkeit in betroffenen Gemeinden gef\u00fchrt hat. Dies d\u00fcrfte einerseits die lokale Nachfrage ged\u00e4mpft haben und sich indirekt auch auf die Gesamtnachfrage ausgewirkt haben (siehe Links am Ende des Blogs f\u00fcr genauere Ausf\u00fchrungen). Damit d\u00fcrften Kollateralsch\u00e4den der Regulierung f\u00fcr eine tiefere Nachfrage nach Wohnungen in betroffenen Gemeinden gef\u00fchrt haben.\n<\/li>\n
  3. Rechtliche Unsicherheit in \u00dcbergangsphase
    <\/em>Auch wenn die ZWI direkt nach der Abstimmung gegriffen hat und der Bundesrat noch im Sommer 2012 eine Verordnung verabschiedet hat, brauchte das Parlament bis 2015, um sich auf das Zweitwohnungsgesetz zu einigen. In dieser Phase der rechtlichen Unsicherheit kam es zu einem Lock-In Effekt: Daten zeigen, dass durch die ZWI vermehrt Wohnungen von schlechterer Qualit\u00e4t auf den Markt gekommen sind. Dies hat unweigerlich zu tieferen Preisen gef\u00fchrt.<\/li>\n<\/ol>\n

    Wie Abbildung 2 zeigt, haben sich die Preise in der Zwischenzeit vollst\u00e4ndig von diesen unbeabsichtigten und vor\u00fcbergehenden Effekten erholt. Spannend ist nun also die Frage, in welche Richtung die Preise im n\u00e4chsten Jahrzehnt gehen werden und ob die ZWI ihre beiden Ziele \u2013 bezahlbarer Wohnraum f\u00fcr Einheimische und Zersiedelungsstopp \u2013 erreichen kann.<\/p>\n\n\n

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    Abbildung 3: Anzahl Baubewilligungen von Einfamilienh\u00e4usern in betroffenen Gemeinden (pro Gemeinde und Monat) (Quelle: DocuMedia, eigene Berechnungen)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    Wie geht es im zweiten Jahrzehnt nach der Annahme der ZWI weiter?<\/strong><\/h2>\n\n\n

    Hat die ZWI ihr Ziel von bezahlbarem Wohnraum erreicht, da die Preise zwischenzeitlich gesunken sind? Tats\u00e4chlich sind die Preise vor\u00fcbergehend gesunken. Dies hatte jedoch auch seinen Preis in Form von erh\u00f6hter Arbeitslosigkeit, rechtlicher Unsicherheit, Mindereinnahmen der Gemeinden und Verm\u00f6gensverlusten f\u00fcr Landbesitzer oder kam sogar durch eine einmalige panikartige Flut an Neubauten und damit erh\u00f6hter Zersiedelung zustande. Zudem sind die Preise heute, 10 Jahre nach der Abstimmung, wieder genau dort, wo sie ohne ZWI w\u00e4ren. (siehe Abbildung 2).<\/p>\n

    Allerdings d\u00fcrfte sich in den n\u00e4chsten 10 Jahren die Prognose der \u00d6konomen mit etwas Versp\u00e4tung bewahrheiten: Altrechtliche Wohnungen d\u00fcrften weiter deutlich an Wert gewinnen, da das Angebot beschr\u00e4nkt ist und auch durch vermehrtes Home-Office die \u00fcberregionale Nachfrage nach Wohnraum in den Bergen solide bleiben d\u00fcrfte. Tats\u00e4chlich sind die Preise im letzten Jahr in den Alpen bereits nahezu explodiert.<\/a> Wollen oder k\u00f6nnen die Einheimischen nicht mit der zahlungskr\u00e4ftigen \u00fcberregionalen Nachfrage konkurrenzieren, bleibt ihnen nichts anderes \u00fcbrig, als auf den neurechtlichen Markt auszuweichen. Dieser ist aber (noch) viel zu klein, um diese zus\u00e4tzliche Nachfrage abdecken zu k\u00f6nnen. Entsprechend gibt es in diesem Falle nur zwei M\u00f6glichkeiten: Entweder der neurechtliche Markt wird ausgebaut, was wiederum die Zersiedelung f\u00f6rdern w\u00fcrde. Oder aber, die Preise werden auch auf dem neurechtlichen Markt steigen (wenn auch nicht ganz auf das Niveau von altrechtlichen Wohnungen) und nur wenige Gl\u00fcckliche werden in diesem kleinen Teilmarkt f\u00fcndig. Aufgrund des revidierten Raumplanungsgesetzes d\u00fcrften die M\u00f6glichkeiten des Ausbaus des neurechtlichen Marktes beschr\u00e4nkt sein, wodurch Einheimische mit der \u00fcberregionalen Nachfrage konkurrenzieren m\u00fcssten.<\/p>\n

    Gegeben einer soliden Nachfrage scheint es also auch in den n\u00e4chsten 10 Jahren kaum m\u00f6glich, dass beide Ziele \u2013 Zersiedelungsstopp und bezahlbarer Wohnraum f\u00fcr die Bev\u00f6lkerung \u2013 realisiert werden. Im Gegenteil deutet sich sogar eine von der ZWI ausgel\u00f6ste, starke Preiserh\u00f6hung ab. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob es nicht effektivere und effizientere Massnahmen g\u00e4be, um die gesellschaftlich breit abgest\u00fctzten Forderungen nach bezahlbarem Wohnraum und Zersiedelungsstopp in den Bergregionen zu erreichen und gleichzeitig die lokale Bev\u00f6lkerung weniger mit ungewollten Nebeneffekten zu belasten. Insbesondere, da die Ausgestaltung des Gesetzes sogar noch den Anreiz zu weiterer Zersiedelung bietet: Einheimische k\u00f6nnen ihre altrechtliche Wohnung teuer als Zweitwohnung verkaufen und daf\u00fcr eine neurechtliche Wohnung erstellen.<\/p>\n

    Eine Alternative zum starren Zweitwohnungsverbot k\u00f6nnte zum Beispiel eine Besteuerung von Zweitwohnungen sein<\/a>, die den betroffen Gemeinden in Form von Steuereinnahmen auch etwas zur\u00fcckg\u00e4be und eine gewisse Flexibilit\u00e4t f\u00fcr die heterogenen betroffenen Gemeinden bietet. Fraglich ist nat\u00fcrlich, wie man denn mit gut gemeinten Regulierungen umgeht, die nicht halten, was sie versprechen. Im Normalfall f\u00fchrt dies zu weiteren Regulierungen, die wiederum die unerw\u00fcnschten Effekte der Ausgangsregulierung abfedern sollen und endet in einer regelrechten Regulierungskaskade. Umso wichtiger ist es, dass wir bereits im Vorfeld von Regulierungen diese auf Effektivit\u00e4t und Effizienz untersuchen. Im Falle der ZWI st\u00fcnde in Form einer Besteuerung sogar eine Alternative bereit.<\/p>\n

    Sind Sie an ausf\u00fchrlichen Studien und Diskussionen zu Zweitwohnungen interessiert? Dann wenden Sie sich entweder direkt an Daniel Steffen<\/a> oder lesen Sie folgende Studien und Artikel:<\/p>\n