{"id":6570,"date":"2022-04-04T06:55:00","date_gmt":"2022-04-04T04:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6570"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"der-einfluss-von-megatrends-auf-stadtquartiere-und-finanzierungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/04\/04\/der-einfluss-von-megatrends-auf-stadtquartiere-und-finanzierungen\/","title":{"rendered":"Der Einfluss von Megatrends auf Stadtquartiere und Finanzierungen"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel aus dem Schweizer Immobilienbrief<\/a><\/p>\n

In den letzten Jahren konnte eine steigende Anzahl an Quartiersentwicklungen beobachtet werden. Diese weisen \u2013 je nach Auspr\u00e4gung \u2013 ein breites Spektrum an m\u00f6glichen Nutzungskombinationen auf und bieten Investoren ein hohes Diversifikationspotential. Gleichzeitig wird die Entwicklung von Standquartieren in besonderem Masse durch aktuelle Megatrends flankiert, unter anderem von Aspekten der Nachhaltigkeit oder der demographischen Entwicklung. Damit einher geht folglich die Frage, welche Stadtquartiere f\u00fcr Investoren geeignet sind, welche Kriterien ausschlaggebend f\u00fcr eine erfolgreiche Entwicklung sind und wie ein Auswahlprozess auf Quartiers- und Objektebene gestaltet werden kann. In diesem Zusammenhang ist ferner zu diskutieren, welche Bedeutung innovative Anlagegef\u00e4sse wie beispielsweise der sehr stark wachsende Markt der privaten Immobilienfinanzierungen (Private Real Estate Debt) bei Investitionen zuk\u00fcnftig einnimmt.
An dieser Stelle setzte das Webinar der RICS<\/a> und der Hochschule Luzern<\/a> an, zu dem Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein FRICS<\/a>, Pr\u00e4sident der RICS Schweiz<\/a> und Studiengangleiter des MScRE an der HSLU<\/a>, eingeladen hatte und das von ihm moderiert wurde. Im Rahmen des Webinars pr\u00e4sentieren monatlich f\u00fchrende Vertreter der internationalen Immobilienwirtschaft die neuesten Erkenntnisse aus Forschung und Praxis.<\/p>\n\n\n

Quartiere und «Real Estate Debt»-Produkte<\/h2>\n\n\n

Ren\u00e9 Parmantier<\/a>, CEO und Head of Private Debt der Corestate Bank GmbH<\/a>, und Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein FRICS<\/a> beleuchteten zun\u00e4chst die Bedeutung von Stadtquartieren und von passenden Investitionsstrukturen, gefolgt von einem \u00dcberblick zur aktuellen Finanzierungssituation.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Quelle: CORESTATE Research<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Seit einigen Jahren unterliegt die Vergabe von Darlehen durch Banken zunehmenden regulatorischen Auflagen u.a. durch die Vorgaben einer risikoadjustierten Eigenkapitalhinterlegung, des Risk-Managements und der gesch\u00e4ftlichen Ausrichtung der Bank. In Summe f\u00fchrt dies zu steigenden Anforderungen und einer restriktiveren Vergabe von Darlehen. Folglich bieten alternative Finanzierungsm\u00f6glichkeiten respektive Finanzierungsprodukte Vorteile wie etwa im Rahmen eines speziellen \u00abReal Estate Debt\u00bb-Gef\u00e4ss.
Investitionen in Immobilien und Produkte mittels \u00abReal Estate Debt\u00bb k\u00f6nnen eine attraktive Erg\u00e4nzung im Anlageportfolio vieler Investoren darstellen. Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Entwicklung mit sehr stark steigenden Kapitalzusagen in zahlreiche Anlagegef\u00e4ssen wider. Gleichwohl ist das Angebot vielf\u00e4ltig und eine zielf\u00fchrende Auswahl des passenden Anlageprodukts notwendig. Ferner stellen sich Fragen der Regulierung, der Strukturierung und der zuk\u00fcnftigen Entwicklungen des Marktes. In diesem Zusammenhang sind zahlreiche Fragen zu beantworten, so unter anderem, welche M\u00f6glichkeiten, Herausforderungen und Risiko- \/ Return-Profile vorhanden sind.<\/p>\n\n\n

Diversifikation bei Investitionen in Quartiere<\/h2>\n\n\n

Im Anschluss befasste sich Mark Holz<\/a>, Group Head of Research der Corestate Capital Group<\/a>, mit der Nutzungsvielfalt von Quartieren. Durch komplement\u00e4re Nutzungsarten k\u00f6nnten unterschiedliche Akzente im Quartier gesetzt werden \u2013 und diese Nutzungsvielfalt sei auch f\u00fcr Investoren ein relevanter Faktor. Nicht nur, weil die Attraktivit\u00e4t der Quartiere die mieterseitige Nachfrage st\u00e4rke, sondern auch weil eine Sektordiversifikation innerhalb eines Investments Risiken mindere, so Holz. Ein Stadtquartier verbinde somit in \u00f6kologisch nachhaltiger Weise die Interessen von Investoren und Projektentwicklern mit denen der kommunalen Ebene und der Mieterseite. Damit werde es \u2013 und daf\u00fcr spreche auch die weiterhin grosse Pipeline an geplanten Quartiersentwicklungen \u2013 auch in Zukunft ein Erfolgskonzept bleiben, wobei das Auffinden von geeigneten Quartieren f\u00fcr Investitionen auf den individuellen Investitionskriterien der Investoren basiere.<\/p>\n\n\n

Klassifizierung von Quartieren<\/h2>\n\n\n

Im Rahmen einer empirischen Erhebung wurden Quartiere detailliert untersucht. Corestate hat \u00fcber 600 geplante respektive realisierte Stadtquartiere in Deutschland identifiziert, wovon ca. 300 in den A-St\u00e4dten liegen. Diese wurden in einer aktuellen Studie gegen\u00fcbergestellt und anhand von Kriterien zu Megatrends auf Investitionsm\u00f6glichkeiten bewertet. Die Quartiere unterschieden sich grunds\u00e4tzlich nach Gr\u00f6sse und Ausrichtung, stellen die Corestate-Researcher fest:
\u2022 Klassisches Quartier mit 20.000 bis 400.000 qm: Nutzungsmischung aus den Kernnutzungsarten Wohnen, Bu\u0308ro und Handel
\u2022 Kleinquartier bis 20.000 qm: Nutzungsmischung aus den Kernnutzungsarten Wohnen, Bu\u0308ro und
Handel
\u2022 Mega-Quartier ab 400.000 qm: Gemischt genutzt grossfl\u00e4chige Stadtteil-Entwicklung
\u2022 Kommerzielles Quartier mit 20.000 bis 400.000 qm: Dominante kommerzielle Nutzung (>90%
kommerzielle Nutzung)
\u2022 Wohnquartier mit 20.000 bis 400.000 qm: Dominante Wohnnutzung (>90% Wohnnutzung)
\u2022 Vertikales Quartier ab 40.000 qm: Hochhaus mit Nutzungsmischung aus den Kernnutzungsarten Wohnen, Bu\u0308ro und Handel
\u2022 Neben den genannten Subkategorien, lassen sich weitere Sonderkategorien ableiten wie bspw. das Technologie- bzw. Innovationsquartier.
Dieses hat meist einen Campus-Charakter und befindet sich im Umfeld von Universit\u00e4ten und Forschungseinrichtungen.<\/p>\n\n\n

Megatrends bei der Quartiersentwicklung<\/h2>\n\n\n

Als langfristige Wandlungsprozesse pr\u00e4gen Megatrends sowohl das Individuum als auch die Gesellschaft als Ganzes \u2013 und somit auch die Immobilienwirtschaft. Aktuelle Herausforderungen wie Nachhaltigkeit, Mobilit\u00e4t und soziale Themen erfordern ein \u00fcbergeordnetes Gesamtkonzept, welches sich auf Quartiersebene besser planen und umsetzen l\u00e4sst als auf Einzelobjektebene. Durch die Verbindung von Wohnen und Arbeiten, sowie sozialen und kulturellen Funktionen sind Quartiere Musterbeispiele des Konzeptes der Stadt der kurzen Wege.
Da Quartiere h\u00e4ufig im Zuge von Brachfl\u00e4chen-Revitalisierungen entstehen, f\u00f6rdern sie zudem die urbane Nachverdichtung und bieten neuen Wohnraum f\u00fcr unterschiedliche soziale Schichten und schaffen Arbeitspl\u00e4tze. Dies ist h\u00e4ufig mit positiver Strahlkraft auf das Umfeld verbunden. Ein Konzept also, das auch von kommunaler Seite gef\u00f6rdert und gefordert wird. In Summe, so waren sich alle Teilnehmer des j\u00fcngsten HSLU-RICS-Webinars einig, stellen Quartiersentwicklungen spannende Opportunit\u00e4ten f\u00fcr Investoren dar.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Quelle: Prequin<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Assessment von Quartieren und Tourismus Ressorts<\/h2>\n\n\n

Birgit Hempel FRICS<\/a>, Member, RICS Governing Council \/ Senior Director Real Estate Valuation, Genost Consulting GmbH<\/a>, verdeutlichte in ihrem Referat die Kriterien der Bewertung von Investitionsm\u00f6glichkeiten, der detaillierten Bestandsaufnahme, Chancen- und Risikoanalyse in der Gegen\u00fcberstellung zur geplanten Finanzierungsstruktur, dem Projekt-Controlling sowie ferner das Spannungsfeld aus Equity und Debt-Strategien. Schliesslich wurde das Assessment anhand von drei Projektbeispielen in der DACH-Region kritisch analysiert.
Hierbei wurde in besonderem Masse der Bereich von Tourism Resorts \/ Village Centre \/ Branded Residences beleuchtet. Die Projektentwicklung von Tourismus-Ressorts kann in \u00abnew village centres\u00bb resultieren, die f\u00fcr Investoren durchaus eine attraktive Portfolioerg\u00e4nzung darstellen. An einem Projektbeispiel wurde ferner die wachsende Bedeutung von ESG im Rahmen der EU-Regularien erl\u00e4utert.<\/p>\n\n\n

Marktstruktur und Einsatz von «Debt»-Produkten<\/h2>\n\n\n

In seinem Impulsvortrag stellte Martin Bassermann<\/a>, Chairman of the Board of Directors, HFS Helvetic Financial Services AG<\/a>, anhand von ausgew\u00e4hlten Kennzahlen die Strukturen, Entwicklungen und Funktionsweisen der \u00abReal Estate Debt\u00bb M\u00e4rkte dar. Zun\u00e4chst ist der Themenbereich sehr umfangreich und vielf\u00e4ltig und reicht von \u00abSenior Loan-Financing\u00bb bis zu \u00abMezzanine Loans\u00bb mit besonderen Managementherausforderungen. Ferner ist zu unterscheiden, ob es sich um eine objektspezifische Finanzierung oder um ein Anlageprodukt handelt.<\/p>\n\n\n

Wachstum im Bereich «Debt»<\/h2>\n\n\n

Gleichwohl ist ein Wachstum im Debt Bereich klar vorhanden: Gem\u00e4ss einer Erhebung von Prequin stieg das Anlagevolumen im europ\u00e4ischen Private Real Estate Debt Bereich auf 75 Milliarden Euro in 2021. Fremdkapitalprodukte weisen dabei eine hohe Attraktivit\u00e4t auf: Produkte mit einer Senior Loan Strategie zielen, gem\u00e4ss INREV, auf einen durchschnittlichen IRR in H\u00f6he von 6,8 Prozent ab, risikoreichere Nachrangdarlehen auf einen durchschnittlichen IRR von 10,3 Prozent. Im Rahmen der Covid-19 Krise hat sich bei Banken in Europa die bestehende Tendenz der restriktiven Kreditvergabe fortgesetzt: Banken sind bei der Darlehnsvergabe weiter zur\u00fcckhaltend, fokussieren sich auf bestehende Engagements, reduzieren RePo-Linien, d.h. sind mit sinkenden Renditen konfrontiert und die Kapitalgenehmigungen werden verlangsamt. An dieser Stelle \u00f6ffnen sich die Opportunit\u00e4ten f\u00fcr neue Institutionen aus dem Bereich \u00abDebt\u00bb. Hierbei ist eine kritische Auswahl der Ziele von Bedeutung und f\u00fchrt zum Erfolg: So liegt bspw. der Ausfall bei HFS bei 0 Prozent.<\/p>\n\n\n

Webinare der RICS \/ HSLU<\/h2>\n\n\n

Die RICS<\/a> und die Hochschule Luzern<\/a> laden zu den weiteren Webinaren und Fachkonferenzen ein und freuen sich auf weitere Diskussionen:
\u2022 07.04.2022: Review and Outlook on the Real Estate Markets: What are future challenges?
\u2022 03.05.2022: Real Estate Investment and Asset Management for institutional investors: Empirical results and challenges
\u2022 04.05.2022: Retail is dead \u2013 or not? Best practices.
\u2022 01.06.2022: Change of the BVV 2: Effects of investments in Infrastructure
\u2022 23.06.2022: Investments in Logistics
\u2022 06.07.2022: Sustainability and the EU Taxonomie<\/p>\n\n\n

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In j\u00fcngster Zeit werden in der Schweiz viele innovative Immobilien- und Quartiersentwicklungen angeschoben oder bereits realisiert. Die Vorteile sind vielf\u00e4ltig, f\u00fcr Nutzer wie Investoren. Letzteren bietet sich ein breites Spektrum an Nutzungskombinationen und ein hohes Diversifikationspotential. 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