{"id":6577,"date":"2022-04-11T06:55:00","date_gmt":"2022-04-11T04:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6577"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"lab-offices-analyse-eines-attraktiven-nischensektors","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/04\/11\/lab-offices-analyse-eines-attraktiven-nischensektors\/","title":{"rendered":"Lab Offices – Analyse eines attraktiven Nischensektors"},"content":{"rendered":"\n

Eine Analyse von Prof. Dr. John Davidson<\/a> und Dr. Daniel Steffen<\/a><\/p>\n

Bisher machen Lab Offices einen kleinen Anteil am gesamten B\u00fcrofl\u00e4chenbestand aus. In den USA entfallen beispielsweise etwa 4% der gesamten B\u00fcrofl\u00e4che auf Lab Offices. Dabei bilden sich h\u00e4ufig Cluster, in denen sich Life Science Unternehmen konzentrieren. Die gr\u00f6ssten Cluster in den USA sind dabei Boston\/Cambridge, San Francisco\/Bay Area und San Diego. Auch in Europa bilden sich vermehrt Life Science Cluster mit erh\u00f6hter Nachfrage nach Lab Offices, so etwa das Dreieck Cambridge-Oxford-London. Zentral f\u00fcr Life Science Cluster sind unter anderem der Zugang zu gut ausgebildeten Arbeitskr\u00e4ften und die N\u00e4he zu Top-Universit\u00e4ten.<\/p>\n\n\n

Marktumfeld: Nachhaltiger Nachfrageschub \u00fcbersteigt Fl\u00e4chenangebot<\/strong><\/h2>\n\n\n

Das Marktumfeld ist f\u00fcr Life Science Unternehmen sehr g\u00fcnstig und dadurch d\u00fcrfte die Nachfrage nach Lab Offices auch in Zukunft robust sein und einen nachhaltigen Schub erfahren. Verschiedene Trends n\u00e4hren die Nachfrage.<\/p>\n

Erstens<\/em> erh\u00e4lt die Life Science Industrie R\u00fcckenwind vom demografischen Trend der Alterung, welcher alle Industrienationen besch\u00e4ftigt. Allein in Nordamerika und Europa wird die Anzahl der \u00fcber 65-J\u00e4hirgen von aktuell ca. 200 Millionen innert 30 Jahren auf 300 Millionen steigen. Dabei wird in diesen Regionen der Anteil der \u00fcber 65-J\u00e4hrigen bis 2050 kontinuierlich auf \u00fcber 25% der Gesamtbev\u00f6lkerung wachsen (siehe Abbildung 1a<\/em>). Die fortschreitende Alterung der Gesellschaft sorgt in den n\u00e4chsten Dekaden f\u00fcr eine steigende Inanspruchnahme der Gesundheitsversorgung. Dadurch steigt auch die Nachfrage nach Medikamenten sowie anderen medizinischen Behandlungen und biotechnologischen Innovationen, welche die Life Science Industrie bereitstellt.<\/p>\n

Zweitens<\/em>, nimmt nicht nur der Anteil der \u00e4lteren Menschen und die Lebenserwartung zu, auch das Gesundheitsbewusstsein steigt in Industriestaaten an. Dies erh\u00f6ht Nachfrage nach medizinischen und biotechnologischen Innovationen weiter.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1: a) 65+ Bev\u00f6lkerung in Nordamerika und Europa (links) und b) Venture Capital Funding f\u00fcr Life Sciences in den USA (rechts). Quelle: UN\/Newmark Knight Frank<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Drittens<\/em>, die \u00f6ffentlichen und privaten Mittel, welche in den Life Science Bereich fliessen, sind in den letzten Jahren stetig gewachsen und befinden sich in einem Allzeithoch. Die \u00f6ffentlichen und privaten Finanzierungsmittel stiegen in den USA von knapp 80 Milliarden USD 2011 auf knapp 120 Milliarden USD 2018. Allein die j\u00e4hrliche Wachstumsrate des Venture Capital, das zwischen 2012 und 2019 in die Life Sciences und den Gesundheitsbereich geflossen ist, betr\u00e4gt rund 15% (Abbildung 1b<\/em>). Der Megatrend der Alterung und das erh\u00f6hte Gesundheitsbewusstsein d\u00fcrfte daf\u00fcr sorgen, dass die \u00f6ffentliche und private Finanzierung der Life Sciences weiter zunimmt.<\/p>\n

Viertens<\/em>, die weltweite Covid-19-Krise sorgt f\u00fcr einen weiteren Schub der Life Science Industrie. Life Science Unternehmen d\u00fcrften als Sieger aus der Krise hervorgehen, weil das Bewusstsein f\u00fcr Gesundheit steigt, aber auch die Wichtigkeit medizinischer Innovation f\u00fcr die Gesellschaft einem globalen Publikum vor Augen gef\u00fchrt wird. Dies d\u00fcrfte die Nachfrage nach medizinischen G\u00fctern und damit die Finanzierungsstr\u00f6me auch \u00fcber die Pandemie hinaus positiv beeinflussen.<\/p>\n

Es gibt wenig Daten zur Entwicklung des Angebots an Lab Offices. Sch\u00e4tzungen gehen davon aus, dass der Bestand in den USA 2019 um satte 8% gestiegen sein d\u00fcrfte. Andere Studien versuchen aus historischen Daten des B\u00fcrofl\u00e4chenangebots die Entwicklung der Lab Offices abzuleiten und kommen auf eine annualisierte Wachstumsrate des Angebots von 1% zwischen 2010 und 2018.<\/p>\n

Das Marktergebnis zeigt, dass das robuste Nachfragewachstum die umgenutzten und neu entstehenden Lab Offices absorbiert. In den USA beispielsweise blieb 2019 die Leerstandsquote trotz der Fl\u00e4chenausweitung um 8% bei steigenden Mietpreisen flach. In den f\u00fchrenden Life Science Cluster der USA ist die Leerstandsquote unter 6% und die Mietpreise wachsen in den USA schneller als diejenigen von vergleichbaren B\u00fcrofl\u00e4chen. Insgesamt ist die Leerstandsquote von Lab Offices in fast allen US-M\u00e4rkten tiefer als diejenige von traditionellen B\u00fcrofl\u00e4chen.<\/p>\n\n\n

Chancen und Vorteile: Resilienz gepaart mit ansprechender Performance<\/strong><\/h2>\n\n\n

Neben der robusten und wachsenden Nachfrage, welche die Laborfl\u00e4chen auch mittelfristig st\u00fctzen wird, gibt es verschiedene andere Eigenschaften, die Lab Offices attraktiv machen. Eine erste attraktive Eigenschaft ist, dass R&D Aktivit\u00e4ten, das Kerngesch\u00e4ft der Life Science Unternehmen, aufgrund der ben\u00f6tigten Instrumente und Einrichtungen im Labor stattfinden m\u00fcssen. Dementsprechend ist Home Office in der Life Science Industrie nur sehr beschr\u00e4nkt m\u00f6glich und Lab Offices werden durch die Digitalisierung deutlich weniger stark unter Druck geraten als klassische B\u00fcrofl\u00e4chen.<\/p>\n

Eine weitere attraktive Eigenschaft ist die Krisenresilienz des Life Science Sektors. So hat beispielsweise die Anstellung im Life Science Sektor der USA in den Rezessionen der letzten 30 Jahre kaum oder nur leicht abgenommen, w\u00e4hrend sich die Anstellung in anderen Sektoren deutlich r\u00fcckl\u00e4ufig entwickelt hat (Abbildung 2a<\/em>).<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: a) Besch\u00e4ftigungsentwicklung in Rezessionen (links) und b) Cap Ex in % des Cash NOI (rechts). Quelle: Breakthrough Properties\/Green Street Advisors<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Auch ein Blick in die Entwicklung des NASDAQ Biotech Index zeigt, dass sich dieser w\u00e4hrend der Grossen Finanzkrise 2008\/09 ganz leicht positiv entwickelte (+1%), w\u00e4hrend der NASDAQ (-13%) und der S&P500 Index (-23%) starke Einbr\u00fcche verzeichneten. W\u00e4hrend der Covid-19-Pandemie zeigen sich die Kennwerte f\u00fcr Lab Offices sehr stabil, w\u00e4hrend traditionelle B\u00fcrofl\u00e4chen st\u00e4rker unter Druck geraten. Der Vergleich zwischen Lab Offices und klassischen B\u00fcrofl\u00e4chen w\u00e4hrend der Covid-19-Krise sollte aber mit Vorsicht beurteilt werden, da es sich um eine Gesundheitskrise handelt, in der medizinische Innovationen gefragt sind.<\/p>\n

Was die Performance betrifft, k\u00f6nnen Lab Offices mit tieferen mittelfristigen Capital Expenditures (Cap Ex) als traditionelle B\u00fcrofl\u00e4chen punkten. Die Erstellungs- oder Umnutzungskosten sind zwar aufgrund der erh\u00f6hten baulichen Anspr\u00fcche h\u00f6her als bei traditionellen B\u00fcrofl\u00e4chen. Allerdings sind die Mieterbindung (94% der Mieter bleiben mindestens 10 Jahre) und die Vertragslaufzeit h\u00f6her als bei traditionellen B\u00fcrofl\u00e4chen.  Hinzu kommt, dass die Wiederverwendungskosten und allgemeinen Vermietungskosten von Lab Offices tiefer zu liegen kommen als diejenigen von klassischen B\u00fcrofl\u00e4chen. Daraus resultiert in der l\u00e4ngeren Frist eine strukturell geringere Investitionsbelastung f\u00fcr Life Science Anlagen im Vergleich zu \u00e4hnlich gelegenen, hochwertigen B\u00fcroanlagen. Die Datenlage ist zwar beschr\u00e4nkt, deutet aber darauf hin, dass die mittelfristige Cap Ex in Prozent der Net Operating Incomes (NOI) von Lab Offices mit 15% etwa halb so hoch sein d\u00fcrfte wie diejenige von traditionellen B\u00fcrofl\u00e4chen (Abbildung 2b<\/em>).<\/p>\n

Weiter ist das gesch\u00e4tzte langfristige Wachstum der NOI von Lab Offices in den USA mit etwa 5.3% h\u00f6her als dasjenige der vergleichbaren B\u00fcrofl\u00e4chen mit 2.7% (Abbildung 3a<\/em>). Gleichzeitig ist die Capitalization Rate (Cap Rate) von Lab Offices in den USA von etwa 7% im Jahr 2012 auf etwas \u00fcber 5% im Jahr 2019 gesunken (Abbildung 3b<\/em>). Dabei ist in dieser Zeitspanne die Differenz der Cap Rates zwischen Lab Offices und klassischen B\u00fcrofl\u00e4chen stetig von etwa 150 Basispunkten im Jahr 2012 auf weniger als 50 Basispunkte im Jahr 2019 gesunken (Abbildung 3b<\/em>). <\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: a) NOI-Wachstum (links) und b) Nominale Cap Rates und Spread (rechts). Quelle: Green Street Advisors
Anmerkung: Nominal Cap Rates basieren auf dem Portfolio von Alexandria (gr\u00f6sster Besitzer von Lab Offices, 100% Lab Offices im Portfolio); der Spread zeigt die Differenz zwischen Alexandrias Portfolio und traditionellen Gateway B\u00fcro REITs.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Aktuellere Daten deuten darauf hin, dass sich Cap Rates von Lab Offices und diejenigen von B\u00fcrofl\u00e4chen 2020 weiter angeglichen haben d\u00fcrften und Cap Rates von Lab Offices sogar etwas tiefer zu liegen kommen als Cap Rates von B\u00fcros. Insgesamt versprechen Lab Offices mit st\u00e4rker wachsenden NOI und tieferen mittel- und langfristigen Cap Ex bei gleichzeitig st\u00e4rker sinkenden Capital Rates also einen tendenziell h\u00f6heren Return als traditionelle B\u00fcrofl\u00e4chen.<\/p>\n\n\n

Risiken und Nachteile: Regulierungen und Klumpenrisiken<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Konzentration auf eine einzelne Industrie, Life Science, stellt ein Klumpenrisiko dar. Die Abh\u00e4ngigkeit von der Life Science Industrie ist besonders hoch, weil sich die spezialisierten Lab Offices kaum f\u00fcr Abnehmer aus anderen Sektoren eignen.<\/p>\n

Ein weiteres Risiko stellt der bin\u00e4re Charakter von beh\u00f6rdlichen Zulassungen neuer Medikamente oder biotechnologischer Innovationen dar. Die Entwicklung medizinischer oder biotechnologischer Innovationen erfordern enorm hohe Startinvestitionen. Ein Scheitern oder auch nur eine Verz\u00f6gerung der beh\u00f6rdlichen Zulassung kann kleinere Life Science Unternehmen vor existenzielle Probleme stellen.<\/p>\n

Ein drittes Risiko stellen regulatorische Massnahmen in verschiedenen M\u00e4rkten dar. In verschiedenen L\u00e4ndern wird der Ruf nach weitergehenden regulatorischen Massnahmen, z.B. im Pharmabereich, lauter. Insbesondere in den USA findet die Idee, Medikamentenpreise st\u00e4rker zu regulieren, breite Unterst\u00fctzung in beiden politischen Lagern. Derartige regulatorische Massnahmen k\u00f6nnten das robuste Wachstum der Life Science Industrie teilweise ausbremsen.<\/p>\n

M&A sind im Life-Science Sektor sehr verbreitet und k\u00f6nnen Vermietern aufgrund eines geringeren Fl\u00e4chenbedarfs Gegenwind bescheren. In den letzten f\u00fcnf Jahren gab es eine Welle von Fusionen und \u00dcbernahmen in der Pharmaindustrie, was zur Zusammenlegung und Reduktion von Lab Offices f\u00fchren kann. Trotz dieser Welle von M&A im Life Science Sektor blieben die fundamentalen Kennwerte der Lab Offices aber stabil.<\/p>\n\n\n

Fazit: Chancen d\u00fcrften Risiken \u00fcbertreffen<\/strong><\/h2>\n\n\n

Ausblickend d\u00fcrften Trends wie die Alterung und das steigende Gesundheitsbewusstsein den Lab Offices auch in den n\u00e4chsten Jahren eine robuste Nachfrage bescheren. Zu diesem positiven Ausblick kommt die ansprechende Performance von Lab Offices im Vergleich zu B\u00fcrofl\u00e4chen hinzu: Die Returns von Lab Offices in den USA sind in der j\u00fcngsten Vergangenheit h\u00f6her gewesen als diejenigen der B\u00fcrofl\u00e4chen. Neben diesen zentralen Punkten spricht die hohe Resilienz gegen\u00fcber Wirtschaftsabschw\u00fcngen und dem Trend zu Home Office f\u00fcr die Attraktivit\u00e4t von Lab Offices.<\/p>\n

Neben diesen Chancen und Vorteilen gibt es aber auch einige Risiken, die zu beachten sind. Dazu z\u00e4hlen das Klumpenrisiko von einem einzigen Sektor abh\u00e4ngig zu sein, die regulatorischen Massnahmen, welche breite politische Zustimmung finden und das Risiko von existenziellen Bedrohungen f\u00fcr kleinere Firmen beim Scheitern von beh\u00f6rdlichen Zulassungen. Das Risiko abh\u00e4ngig von einem Sektor zu sein, wird durch den Umstand etwas abgeschw\u00e4cht, dass die Umnutzung von Lab Offices zu B\u00fcrofl\u00e4chen einfacher und billiger ist als umgekehrt.<\/p>\n

Insgesamt wird der Megatrend der Alterung und das erh\u00f6hte Gesundheitsbewusstsein dem Life Science Sektor starken Schub verleihen. Folglich d\u00fcrften die Chancen von Lab Offices deren Risiken eher \u00fcberwiegen und Lab Offices eine interessante Erg\u00e4nzung der Investitionsanlagen darstellen. Dies weckt aber auch das breite Interesse von Investoren, die immer st\u00e4rker auf der Suche nach Nischensektoren sind. Dies f\u00fchrte bereits zu erh\u00f6hten Preisen, was sich auch in den sinkenden Cap Rates widerspiegelt.<\/p>\n\n\n

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Lab Offices sind spezialisierte B\u00fcrofl\u00e4chen, die von Unternehmen aus dem Bereich Life Science genutzt werden. F\u00fcr diese Unternehmen steht die Nutzung der Fl\u00e4che f\u00fcr R&D Aktivit\u00e4ten im Zentrum. Entsprechend nehmen Laborr\u00e4umlichkeiten typischerweise rund 60% der gesamten Nutzfl\u00e4che von Lab Offices ein, w\u00e4hrend der restliche Anteil auf traditionelle B\u00fcrofl\u00e4chen entf\u00e4llt. 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