{"id":6618,"date":"2022-05-17T06:55:00","date_gmt":"2022-05-17T04:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6618"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-1-energie-und-materialpreisinflation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/05\/17\/wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-1-energie-und-materialpreisinflation\/","title":{"rendered":"Wie resilient bleibt der Wohnungsmarkt? Teil 1: Energie- und Materialpreisinflation"},"content":{"rendered":"\n

Von Christian Kraft<\/a> und Daniel Steffen<\/a><\/em><\/p>\n

In einer dreiteiligen Blogserie nehmen wir die Ver\u00e4nderungen und ihre Auswirkungen genauer unter die Lupe. Heute: Was bewirkt die Preisexplosion von Baumaterial und Energie?<\/p>\n

Der Schweizer Wohnungsmarkt hat w\u00e4hrend der vergangenen 20 Jahre trotz grosser Herausforderungen immer wieder St\u00e4rke bewiesen. Daf\u00fcr gibt es gute Gr\u00fcnde (siehe Blog vom 21. November 2021<\/a>). Neben den strukturellen St\u00e4rken war es vor allem das wirksame Wechselspiel von Konjunktur (Fl\u00e4chennachfrage) und Geldpolitik (Finanzierungskosten, Investitionsinteresse), das den Markt in einem kontinuierlich wachsenden Gleichgewicht gehalten hat.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Phasen des Wohnungsmarktes inklusive Material- und Energiepreisteuerung (kombiniert; alle Indikatoren im Vorjahresvergleich). Quellen: SNB, IAZI, SECO, KBOB, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Ende 2021 wurde nun eine neue Phase eingel\u00e4utet (Abbildung 1). Die stark ansteigenden Material- und Energiepreise sind im Immobilienmarkt seit langem ein Novum. Einzig die Jahre 2004 bis 2008 zeigen mit politischen Unsicherheiten im Nahen Osten bis zum Ausbruch der Finanzkrise vergleichbare Muster der Teuerung. Doch zwei wesentlich Faktoren unterscheiden die Jahre 2004 bis 2008 von der Situation heute.<\/p>\n

Erstens war die Zeit gepr\u00e4gt von hohem Wirtschaftswachstum. Die Teuerung war zumindest zum Teil nachfrageinduziert. In dieser Situation konnte die SNB die Teuerung mit Zinsschritten im Zaum halten, ohne die Fl\u00e4chennachfrage zu stark zu bremsen. Mit Ausbruch der Finanzkrise bestand somit wiederum Handlungsspielraum, die Rezession durch drastische Zinsreduktionen zeitlich zu begrenzen.<\/p>\n

Zweitens waren das Ausmass und die Geschwindigkeit der immobilienrelevanten Teuerung (Material, Transport- und Betriebskosten) kaum vergleichbar mit dem, was nun zutage tritt. Der Materialpreisindex Hochbau (KBOB), der die Teuerung verschiedener Materialien repr\u00e4sentativ f\u00fcr ein Hochbauprojekt vereint, stieg von Januar bis April 2022 um 13.2% im Vergleich Vorjahreszeitraum. Allein im April beschleunigte der Index auf 18.4% im Vergleich zum April des Vorjahres \u2013 ein H\u00f6chstwert, der den letzten H\u00f6chstwert von 16.6% w\u00e4hrend anhaltender politischer Unsicherheiten im Nahen Osten und auf dem Gipfel des Wirtschaftsbooms im November 2006 \u00fcbersteigt (Abbildung 2).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: KBOB-Materialpreisteuerung im Vorjahresvergleich. Quellen: KBOB, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Einzigartig und neu ist dabei auch die parallele Entwicklung von Material- und Energiepreisen. Kombiniert man die Teuerung von Baumaterial f\u00fcr die Erstellung von Hochbauten mit den Transportkosten (Treibstoffen) und der f\u00fcr die Mehrzahl der Geb\u00e4ude relevanten Energieversorgung (Gas und Heiz\u00f6l), so resultiert ein aktueller Kostenanstieg von 35.8% f\u00fcr Baumaterial, Transport und Energieversorgung. Dieser Wert liegt weit \u00fcber der kombinierten Teuerung des Jahres 2006 (19.9%). Hinzu kommt, dass dieser Kostenanstieg in eine Zeit grosser wirtschaftlicher Unsicherheit f\u00e4llt. F\u00fcr alle Unternehmen, die diese Teuerung nicht an ihre Kunden weitergeben k\u00f6nnen, sind diese Entwicklungen drastisch. Auf die gesamten Erstellungskosten eines Geb\u00e4udes, d\u00fcrfte die Materialpreisteuerung entsprechend dem Kostenanteil von Material im Mittel hingegen nur mit rund 30% durchschlagen (Abbildung 3).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 3: Materialpreisteuerung vs. Teuerung der Erstellungskosten eines MFH. Im Vorjahresvergleich. Quellen: BfS, KBOB, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

So steigerte die Materialpreisteuerung von 12% bis 15.5% im Vergleichsjahr 2006 die Erstellungskosten eines Mehrfamilienhauses um 4%. Angesichts der momentan st\u00e4rkeren (April: 18.4%) und schnelleren Entwicklung ist im laufenden Jahr deshalb mit einem durchschnittlichen Anstieg der Erstellungskosten f\u00fcr ein Mehrfamilienhaus um mindestens 6% zu rechnen. Da der Baupreisindex des Bundesamtes f\u00fcr Statistik halbj\u00e4hrig erhoben und ver\u00f6ffentlicht wird, d\u00fcrften diese Werte erst in der sp\u00e4ten zweiten Jahresh\u00e4lfte sichtbar werden.<\/p>\n

Nicht nur die Erstellung der Geb\u00e4ude wird teurer, sondern auch deren Betrieb und Nutzung. Gem\u00e4ss KBOB sind die Preise f\u00fcr Heiz\u00f6l im April um 87%, jene f\u00fcr Gas um 42% gegen\u00fcber dem Vorjahr angestiegen. Im Mietwohnungsmarkt kommen damit markant h\u00f6here Nebenkosten auf die Mietenden zu. In vielen Regionen wird dies die Mietzinspotenziale bei der Neuvermietung von Wohnungen, die mit fossiler Energie geheizt werden, reduzieren. Auch hier gilt: Die Tragbarkeit dieser Teuerung wird massgeblich von der weiteren konjunkturellen Entwicklung abh\u00e4ngen. Es bestehen somit gute Chancen, dass der Schweizer Wohnimmobilienmarkt trotz der Herausforderungen stabil bleibt.<\/p>\n

Die weitere Analyse bez\u00fcglich Mieten und Nebenkosten, Zinsen und kombinatorischen Bewertungseffekten folgt in den kommenden Wochen auf diesem Blog.<\/p>\n\n\n

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Der gleichzeitige Anstieg von Zinsen, Material- und Energiepreisen l\u00e4utet eine neue Phase ein, die den Jahren 2004 bis 2008 \u00e4hnelt. Damals boomte die Wirtschaft. Der Immobilienmarkt konnte Teuerung und Zinsanstiege gut verkraften. 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