{"id":6640,"date":"2022-06-08T06:55:00","date_gmt":"2022-06-08T04:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6640"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-3-3-zins-bewertungseffekte-und-ausblick","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/06\/08\/wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-3-3-zins-bewertungseffekte-und-ausblick\/","title":{"rendered":"Wie resilient bleibt der Wohnungsmarkt? Teil 3\/3: Zins-, Bewertungseffekte und Ausblick"},"content":{"rendered":"

Von Christian Kraft<\/a> und Daniel Steffen<\/a><\/em><\/p>\n\n\n

Zusammenfassung Zins-, Bewertungseffekte und Ausblick<\/h2>\n\n\n\n

Starke Mietzinssteigerungen k\u00f6nnten diese negativen \u00dcberlagerungen eind\u00e4mmen oder kompensieren. Die Beispielrechnung zeigt deshalb, wie wichtig jetzt die Fl\u00e4chennachfrage und die Ertragsaussichten sind. Denn der Inflationsschutz der Immobilienanlage funktioniert nur, wenn Kosten- und Zinssteigerungen in einem wirtschaftlich gesunden Umfeld stattfinden, das \u00fcber Lohnerh\u00f6hungen h\u00f6here Mietzinszahlungen ausl\u00f6st. In einer Stagflation, d.h. bei konjunktureller Stagnation bei gleichzeitig anhaltender Inflation, versagt dieser Mechanismus. Deshalb liegt jetzt das ganze Augenmerk auf der weiteren konjunkturellen Entwicklung. Gelingt es, den Wirtschaftsmotor am Laufen zu halten, k\u00f6nnen aus den Abw\u00e4rtsrisiken ganz neue Chancen entstehen \u2013 \u00f6konomisch, \u00f6kologisch und zur Korrektur von Fehlentwicklungen aus 13 Jahren Tiefzinsen.<\/p>\n\n\n

Der Einfluss von Energie- und Materialpreisinflation auf Erstellungs- und Nebenkosten im Mietwohnungsbau<\/h2>\n\n\n

Die Teuerung von Energie und Baumaterial im Hochbau d\u00fcrfte die Erstellung von typischen Mehrfamilienh\u00e4usern im laufenden Jahr um mindestens 6% verteuern (siehe Blogbeitrag vom 17. Mai 2022<\/a>). Bedingt durch den hohen Energiekostenanteil in den Nebenkosten d\u00fcrften Bruttomieten von Wohnungen, die mit \u00d6l geheizt werden, im laufenden Jahr um durchschnittlich 5.5%, im Falle einer Gasheizung um durchschnittlich 2.7% ansteigen. Die Streuung um diese Mittelwerte ist in Abh\u00e4ngigkeit der Wohnungs- und Haushaltsgr\u00f6sse sowie der Energieeffizienz des Hauses sehr hoch. In Regionen mit grossem Neubauangebot werden die Angebotsmieten von alten und ineffizienten H\u00e4usern mit fossilen Energietr\u00e4gern dadurch weiter unter Druck geraten und k\u00f6nnten der energetischen Sanierung Vorschub leisten. Aber auch an nachfragestarken, urbanen Standorten d\u00fcrften Mietende die Energiesysteme ihrer H\u00e4user zunehmend hinterfragen. Die starken Schwankungen der Rohstoffpreise mahnen insgesamt alle involvierten Parteien zur Ressourceneffizienz und zur Abkehr von fossilen Energietr\u00e4gern (siehe Blogbeitrag vom 25. Mai 2022<\/a>). Nun stellt sich die Frage, welche zus\u00e4tzliche Rolle die steigenden Zinsen im Gesamtgef\u00fcge spielen.<\/p>\n\n\n

Wie attraktiv sind Immobilien im Umfeld steigender Zinsen?<\/h2>\n\n\n

\u201eWas passiert, wenn die Zinsen steigen?\u201c Diese Frage ist in den letzten Wochen und Monaten in der Immobilienbranche omnipr\u00e4sent. Denn in dieser Phase beispiellos tiefer Zinsen, erfreuen sich Immobilien als Anlage einer grossen Beliebtheit \u2013 unter anderem als Ersatz f\u00fcr Staatsanleihen. Der Blick nach vorne zeigt, dass sich der Wind dreht: Renditen auf langj\u00e4hrige Staatsanleihen sind j\u00fcngst deutlich gestiegen (Abbildung 1). Marktbeobachter gehen davon aus, dass die SNB die geldpolitischen Schrauben in diesem Jahr etwas enger anziehen k\u00f6nnte (siehe Avobis<\/a> f\u00fcr eine aktuelle Einsch\u00e4tzung zum Zinsmarkt). Ein Zinsanstieg betrifft den Immobilienmarkt auf mehreren Ebenen gleichzeitig. Deshalb haben sich Branchenexperten in den letzten Tagen aus verschiedenen Blickwinkeln mit der Thematik befasst. In einer aktuellen Analyse hat die UBS<\/a> einen Ausblick f\u00fcr Hypothekarnehmer skizziert. Die Credit Suisse<\/a> hat das Thema in ihrem j\u00fcngsten Immobilienmonitor unter die Lupe genommen, was die Zinsanstiege einerseits f\u00fcr den Mietwohnungsmarkt und andererseits f\u00fcr Anleger bedeuten.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1: Entwicklung Net Cash Flow (NCF) und Staatsanleihenrenditen. Quelle: IAZI\/CIFI, FRED St.Louis, SNB, WSJ, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die Credit Suisse<\/a> zeigt in ihrer Analyse auf, dass die Net Cash Flow (NCF) Rendite seit Jahren stetig sinkt und die Wert\u00e4nderungsrendite zunehmend an Bedeutung gewonnen hat. Da die Renditen auf Staatsanleihen in den letzten Wochen stark angezogen haben, verkleinert sich der Spread zwischen NCF Renditen und dem risikolosen Zinssatz in Form von langj\u00e4hrigen Renditen von Staatsanleihen merklich (siehe Abbildung 1 in Anlehnung an Immobilienmonitor der Credit Suisse<\/a>). Als letzten Datenpunkt sind in Abbildung 1 die Renditen auf Staatsanleihen vom 3. Juni 2022 dargestellt, um zu veranschaulichen, wie stark diese gerade in den letzten Wochen anziehen. Langj\u00e4hrige US-Amerikanische Staatsanleihen werfen teilweise vergleichbare oder h\u00f6here Renditen ab als Immobilien. Dies f\u00fchrt dazu, dass Staatsobligationen gegen\u00fcber Immobilien wieder an Attraktivit\u00e4t gewinnen und sich Kapitalstr\u00f6me ver\u00e4ndern. Moderierend wirkt darauf aber ein, dass Immobilien in weiten Kreisen als guter Schutz vor Inflation gelten. Laufende Ertr\u00e4ge von Immobilienanlagen d\u00fcrften in diesem Umfeld gegen\u00fcber Wert\u00e4nderungsrenditen wieder verst\u00e4rkt in den Vordergrund r\u00fccken.<\/p>\n\n\n

Bewertungseffekte: Wie sich in die Entwicklungen in Kombination auswirken k\u00f6nnen<\/h2>\n\n\n

Die skizzierten Entwicklungen k\u00f6nnen sich unterschiedlich \u00fcberlagern und je nach weiteren Entwicklungen die Bewertung von Anlageobjekten im Mietwohnungsmarkt beeinflussen. Die St\u00e4rke der Effekte h\u00e4ngt dabei auch von der heutigen Bewertung der Immobilien ab, die Bedeutung der Effekte davon, welchen Stellenwert der Immobilienwert f\u00fcr den Eigent\u00fcmer oder finanzierende Institutionen und Investoren einnimmt. Mit anderen Worten: Je nach Anlagezielen, Finanzierung, Liegenschaftsart und Projektphase spielen Wert\u00e4nderungen ganz unterschiedliche Rollen und Abwertungen m\u00fcssen nicht automatisch zu Problemen f\u00fchren.<\/p>\n

Laufende oder neue Projekte m\u00fcssen hinsichtlich Bewertungen nun aber sicher auf den Pr\u00fcfstand. Abbildung 2 zeigt den kombinierten Einfluss von ver\u00e4nderten Mietzinspotenzialen und Kosten auf den Barwert eines geplanten Beispielprojektes (Standard Wohn\u00fcberbauung). Zinseffekte sind in Abbildung 2 nicht ber\u00fccksichtigt. Ohne Mietzinspotenziale resultiert ein Anstieg der Erstellungskosten um 5% eine Reduktion des Barwertes um 4.7%. Das ist verkraftbar und liegt im Rahmen normaler Kostenschwankungen. Kommt man zus\u00e4tzlich zum Schluss, dass sich zuk\u00fcnftig am gegebenen Standort 5% tiefere Mieten realisieren lassen, sinkt der Barwert um 14.3%. Mit Optimismus und 5% h\u00f6heren Mieten l\u00e4sst sich der kostentechnische negative Bewertungseffekt gar \u00fcberkompensieren. Es resultiert eine Aufwertung von 5% und das Projekt bietet den erhofften Inflationsschutz: Die steigenden Kosten k\u00f6nnen \u00fcber h\u00f6here Mieten kompensiert oder gar \u00fcberkompensiert werden.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: Sensitivit\u00e4tsanalyse der Barwertver\u00e4nderung (NPV) f\u00fcr eine beispielhafte Wohn\u00fcberbauung in Abh\u00e4ngigkeit von ver\u00e4nderten Mietzinspotenzialen und Kosten. Quelle: HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Abbildung 3 zeigt die gleiche Berechnung, wenn gegen\u00fcber dem Ausgangswert in Abbildung 2 der risikolose Zinssatz in der Kapitalisierung um 20 Basispunkte (von 1% auf 1.2%) angehoben wird. Die 20 Basispunkte verursachen einen Anstieg des risikolosen Zinnsatzes um 20%. Die gesamte Nettokapitalisierungsrate steigt im Beispiel dadurch von 2.3% auf 2.5% um 8.7% an.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: Sensitivit\u00e4tsanalyse der Barwertver\u00e4nderung (NPV) f\u00fcr eine beispielhafte Wohn\u00fcberbauung in Abh\u00e4ngigkeit von ver\u00e4nderten Mietzinspotenzialen und Kosten bei gleichzeitigem Anstieg des risikolosen Basiszinssatzes um 20 Basispunkte. Quelle: HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Isoliert von allen anderen Entwicklungen resultiert der Zinseffekt in einem um 15.9% tieferen Barwert. Mit zus\u00e4tzlichem Anstieg der Erstellungskosten um 5% wird der Abschlag auf 20.5% verst\u00e4rkt. Zuk\u00fcnftige Mietzinssteigerungen um 5% mildern den Abschlag auf 11.7% ab. Sie k\u00f6nnen die kombinierten Effekte jedoch nicht mehr kompensieren. Erst mit einem Mietzinsaufschlag von gut 10% k\u00f6nnten die negativen Ver\u00e4nderungen ausgeglichen werden.<\/p>\n\n\n

FAZIT<\/h2>\n\n\n

Diese rechnerischen Bewertungseffekte m\u00fcssen nicht per se problematisch sein. Die Auswirkungen h\u00e4ngen individuell stark davon ab, wie Objekte und Projekte in den vergangenen Jahren bewertet wurden und welche Anlageziele die Eigent\u00fcmer mit ihren Objekten verfolgen. Die Bewertungseffekte stellen auch nicht den Inflationsschutz der Immobilienanlage in Frage. Sie zeigen jedoch, wie wichtig jetzt die Fl\u00e4chennachfrage und die Ertragsaussichten sind. Denn der Inflationsschutz funktioniert nur, wenn Kosten- und Zinssteigerungen in einem wirtschaftlich gesunden Umfeld stattfinden, das \u00fcber Lohnerh\u00f6hungen h\u00f6here Mietzinszahlungen ausl\u00f6st. In einer Stagflation, d.h. bei konjunktureller Stagnation bei gleichzeitig anhaltender Inflation, versagt dieser Mechanismus.<\/p>\n

Deshalb liegt jetzt das ganze Augenmerk auf der weiteren konjunkturellen Entwicklung. Gelingt es, den Wirtschaftsmotor am Laufen zu halten, k\u00f6nnen sich aus den Abw\u00e4rtsrisiken ganz neue Chancen ergeben. Die hohen Energiepreise f\u00fchren zum Beispiel zum ersten Mal seit 2008, als der \u00d6lpreis \u00e4hnliche Kapriolen schlug, zu einer hohen Kongruenz \u00f6kologischer und \u00f6konomischer Ziele der Nachhaltigkeit. Der Handlungsdruck steigt, denn nun werden nicht mehr nur Investoren nach der Erf\u00fcllung von Nachhaltigkeitskriterien fragen. Auch Mieter werden ihre Heizsysteme st\u00e4rker hinterfragen \u2013 und sich nach Alternativen umsehen, sollten die Kosten aus dem Ruder laufen.<\/p>\n

Abschliessend haben dreizehn Jahre Tiefzinsen, seit 2015 stellenweise gar negativ, Spuren hinterlassen. Der Anlagehunger nach Mietwohnungen hat Entwicklern von Stockwerkeigentum den Landerwerb an attraktiven Lagen erschwert. Es folgten Ausweichbewegungen aufs Land, die zur Akzentuierung der Zersiedelung gef\u00fchrt haben. Jetzt steigen zwar auch die Finanzierungskosten f\u00fcr Eigenheime wieder an. Dennoch bietet ein nachlassender Anlagedruck auch Chancen, um zuk\u00fcnftig die aufgestaute Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum wieder st\u00e4rker bedienen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

Die Wohnungswirtschaft ist damit in einem wirtschaftlich gesunden Umfeld weiterhin resilient. Doch die Situation ist kurzfristig fragil und langfristig herausfordernd. Denn unabh\u00e4ngig von den jetzigen Abw\u00e4rtsrisiken, die durch einen externen Schock ausgel\u00f6st wurden, warten langfristig grosse Aufgaben. Die Internalisierung externer Umweltkosten sowie die Adaption von Immobilienbest\u00e4nden an den Klimawandel und an soziale Ver\u00e4nderungen in den St\u00e4dten sind nur zwei Beispiele, die es anzupacken gilt.<\/p>\n\n\n

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Wie stark sinken Immobilien- und Landwerte, wenn Zinsen und Erstellungskosten steigen und erh\u00f6hte Nebenkosten das Mietzinspotenzial limitieren? Drei Faktoren entscheiden \u00fcber das Ausmass der Abschl\u00e4ge: (1) Die konjunkturelle Stabilit\u00e4t, (2) das Ausmass vergangener Aufwertungen im Bestand und (3) Anpassungen in der Bewertung neuer Projekte, vor allem im Hinblick auf den risikolosen Basiszinssatz. Die Ver\u00e4nderung des risikolosen Basiszinssatzes von 1% auf 1.2% reduziert den Bar- bzw. den Landwert eines Beispielprojektes um 16%. Die Kosteneffekte verst\u00e4rken den Abschlag zus\u00e4tzlich auf 20%. 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Die starken Basiseffekte der tiefen Kapitalisierungss\u00e4tze werden somit zur Herausforderung.","og_url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/06\/08\/wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-3-3-zins-bewertungseffekte-und-ausblick\/","og_site_name":"Immobilienblog Hochschule Luzern","article_published_time":"2022-06-08T04:55:00+00:00","article_modified_time":"2026-02-11T13:53:17+00:00","og_image":[{"width":908,"height":276,"url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2022\/06\/Teil_3_Titelbild-002.png","type":"image\/png"}],"twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Geschrieben von":"","Gesch\u00e4tzte Lesezeit":"9\u00a0Minuten"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/06\/08\/wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-3-3-zins-bewertungseffekte-und-ausblick\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/06\/08\/wie-resilient-bleibt-der-wohnungsmarkt-teil-3-3-zins-bewertungseffekte-und-ausblick\/"},"author":{"name":"","@id":""},"headline":"Wie resilient bleibt der Wohnungsmarkt? 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