{"id":6708,"date":"2022-08-03T06:55:00","date_gmt":"2022-08-03T04:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6708"},"modified":"2026-02-11T14:53:17","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:17","slug":"hotelimmobilien-und-zweitwohnungen-chance-fuer-innovation-und-warme-betten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/08\/03\/hotelimmobilien-und-zweitwohnungen-chance-fuer-innovation-und-warme-betten\/","title":{"rendered":"Hotelimmobilien und Zweitwohnungen – Chance f\u00fcr Innovation und warme Betten"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Von Julia Sch\u00f6nknecht<\/a> und Alois Schaltegger<\/a><\/p>\n\n\n

Die Hotellerie ist ein hartes Pflaster<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Coronakrise hat der Hotellerie stark zugesetzt. Die Anzahl der Logiern\u00e4chte ist zwar im Jahr 2021 auf 29.6 Mio. Logiern\u00e4chte angestiegen, jedoch entspricht dies immer noch einem Minus von rund 25% verglichen mit den Zahlen von vor der Krise 2019 (JLL, 2022). JLL schreibt in ihrem aktuellen Update \u00fcber die Logiern\u00e4chte in der Schweiz, dass vor allem die Nachfrage der inl\u00e4ndischen G\u00e4ste im vergangenen Jahr stark zugenommen hat, aber auch die Logiern\u00e4chte ausl\u00e4ndischer G\u00e4ste sind wieder angestiegen. Der Jahresauftakt 2022 war ebenfalls vielversprechend, was die Schweizer Hotellerie wieder hoffen l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Entwicklung der Logiern\u00e4chte in der Schweiz (JLL 2022)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Jedoch: Die Krisenjahre 2020\/21 haben sich negativ auf die finanzielle Lage der Hotels ausgewirkt. Die Pandemie hat den Fachkr\u00e4ftemangel in der Hotellerie versch\u00e4rft (HTR, 2022). Eine Umfrage der htr hotelrevue besagt, dass 68% der Hotelbetriebe vom Fachkr\u00e4ftemangel betroffen sind. 26% der betroffenen Betriebe mussten Abstriche in der Qualit\u00e4t der Dienstleistungen vornehmen und 10% mussten gar teilweise oder vor\u00fcbergehend den Betrieb einstellen. Insgesamt ergab sich f\u00fcr die Branche im Jahr 2021 dadurch ein Schaden von mehr als 122 Millionen Franken.<\/p>\n

Der wirtschaftliche Einbruch verst\u00e4rkt die grunds\u00e4tzliche Problematik der Hotellerie, Gelder f\u00fcr eine Investition zur\u00fccklegen zu k\u00f6nnen. Jeder in der Branche verdiente Franken fliesst unweigerlich zur\u00fcck in die Immobilie in Form von Unterhalt.<\/p>\n\n\n

Chronischer Investitionsstau<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Hardware muss immer in bestem Zustand sein und den neusten G\u00e4stebed\u00fcrfnissen und Trend entsprechen. Der damit einhergehende grosse Investitionsbedarf macht den Hoteliers zu schaffen. F\u00fcr einen mittelgrossen Familienbetrieb im 3* bis 4*-Segment belaufen sich die j\u00e4hrlichen Investitionen f\u00fcr Unterhalt und Ersatz schnell im f\u00fcnfstelligen Bereich. Hinzu kommen die verh\u00e4ltnism\u00e4ssig hohen operativen Kosten. Allen voran der Personalaufwand, welcher in der Ferienhotellerie rund 40% des Brutto-Betriebsertrages verschlingt. Die teils enormen Investitionen in die Infrastruktur sind demnach in den wenigsten F\u00e4llen aus eigener betrieblicher Kraft zu stemmen. (Immobilia, 2018)<\/p>\n

Schweizer Gesch\u00e4ftsbanken, insbesondere solche, die mit den Regionen und der Lokalbev\u00f6lkerung verbunden sind, investieren gerne in kleine und mittlere Hotels. Die dabei angewendeten Belehnungsgrenzen sind in der Regel immer gleich. Als Basis gilt der Ertragswert, welcher bei einem Ferienhotel mit rund 60-65% belehnt wird. Hinzu kommen zus\u00e4tzliche Finanzierungsinstitutionen wie beispielsweise die Schweizerische Gesellschaft f\u00fcr Hotelkredit sowie kantonale und private F\u00f6rdermittel. Da in der Ferienhotellerie der Ertragswert \u00fcblicherweise deutlich unter dem Anlagewert liegt, sind notwendige Investitionen oftmals dennoch nicht gedeckt.<\/p>\n

Dies f\u00fchrt nicht selten zu einer Abw\u00e4rtsspirale. Denn: wer nicht in seine Infrastruktur investiert, ist schnell nicht mehr marktf\u00e4hig. Kaum ist die Hardware veraltet, h\u00e4ufen sich die schlechten Bewertungen und die Zahl der G\u00e4ste nimmt ab. Der Umsatz sinkt und mit ihm der Ertragswert. Bestehende Finanzierungen k\u00f6nnen nicht mehr amortisiert werden und neues Fremdkapital aufzunehmen ist ausgeschlossen. Investitionen k\u00f6nnen nicht mehr get\u00e4tigt werden.<\/p>\n

Die NZZ schreibt, dass aufgrund einer Umfrage des Branchenverbandes HotellerieSuisse nur 20% der Hotels komplett energetisch saniert sind (NZZ, 2021). Die Investitionen fliessen f\u00fcr den Hotelier vorzugsweise in Bereiche, die der Gast sieht. Es besteht jedoch die Gefahr, dass diese Investitionen bei einer grunds\u00e4tzlich veralteten Anlage nicht nachhaltig sind. Zudem ist Bauen und Sanieren in den Schweizer Tourismusregionen ca. 10-20% teurer als im Mittelland. Die Erreichbarkeit der Hotels ist schlecht, die Anzahl Handwerkerbetriebe klein und die Komplexit\u00e4t aufgrund des Gel\u00e4ndes oft hoch.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 3: Energetische Sanierung bei Schweizer Hotels (Hotelleriesuisse, 2021)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Eine L\u00f6sung ist f\u00fcr Eigent\u00fcmer von Hotelliegenschaften mit Investitionsstau, mit dem Bau und Verkauf von Zweitwohnungen entsprechende Eink\u00fcnfte zu generieren.<\/p>\n\n\n

Das Zweitwohnungsgesetz als Finanzierungsinstrument f\u00fcr den Hotelier<\/strong><\/h2>\n\n\n

Das Zweitwohnungsgesetz verbietet im Grundsatz den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil 20% \u00fcberschreitet. Ausnahmen f\u00fcr die Hoteliers gibt es aber, um Investitionen in ihren Hotelbetrieb \u00fcber den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen quer zu finanzieren.<\/p>\n

Ist das Hotel heute faktisch unwirtschaftlich (oder wird dies zumindest in naher Zukunft sein) und gr\u00f6ssere Investitionen in die Infrastruktur sind unumg\u00e4nglich, um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit zu sichern, ist es gestattet, Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschr\u00e4nkungen im Umfang von 20% der Hauptnutzfl\u00e4che (HNF) zu bauen und zu ver\u00e4ussern.<\/p>\n

Der Hotelier muss jedoch mittels eines unabh\u00e4ngig erstellten Gutachtens belegen, dass die mangelnde Wirtschaftlichkeit mit dem vorgesehenen Investitionsprojekt in die Hotelliegenschaft wiederhergestellt wird und dass der Nettoerl\u00f6s aus dem Verkauf der Zweitwohnungen vollumf\u00e4nglich in den Beherbergungsbetrieb fliesst. Ausserdem muss dieser Nettoerl\u00f6s einen wesentlichen Anteil der Gesamtinvestition ausmachen.<\/p>\n

Ist das Hotel aus Sicht der Besitzerin nicht mehr wirtschaftlich f\u00fchrbar, auch nicht mit Investitionen in die Hardware, so kann der Betrieb zu 50% der HNF zu Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschr\u00e4nkung umgenutzt werden. Die objektive, mutmasslich nicht mehr vorhandene Wirtschaftlichkeit muss auch da durch ein unabh\u00e4ngiges Gutachten nachgewiesen werden.<\/p>\n

Touristisch bewirtschaftete Wohnungen, welche ausschliesslich zur hotelm\u00e4ssigen Nutzung vorgesehen sind, bed\u00fcrfen keines Gutachtens. Der Bau und Verkauf solcher Wohnungen ist erlaubt, sofern sie im Kontext eines strukturierten Beherbergungsbetriebes stehen (vgl. Art. 4 ZWV<\/em>). Die Nutzungsbeschr\u00e4nkung wird im Grundbuch eingetragen.<\/p>\n

Hat der Hotelier also r\u00e4umliche Kapazit\u00e4t, das Hotel zu erweitern oder Teile davon zu Zweitwohnungen umzunutzen, kann ein solches Modell erheblich zur Finanzierung eines Projektes beitragen (SGH, 2021).<\/p>\n\n\n

Die Gemeinden reagieren auf die steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen<\/strong><\/h2>\n\n\n

Zweitwohnungen sind so beliebt wie schon lange nicht mehr. Nach mehreren Jahren stagnierender oder gar r\u00fcckl\u00e4ufiger Zweitwohnungspreise hat die Corona-Krise diese in die H\u00f6he schnellen lassen (Credit Suisse, 2022). Einerseits ist dies einer Verknappung des Angebots aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes geschuldet, andererseits hat die Coronapandemie die Nachfrage verst\u00e4rkt. In den letzten beiden Jahren sind die Preise f\u00fcr uneingeschr\u00e4nkt nutzbare Zweitwohnungen im Schnitt um 8.1% gestiegen (W\u00fcest Partner, 2022). Das aktuelle Preisniveau f\u00fcr Zweitwohnungen liegt in den Top-Tourismusdestinationen, wie Oberengadin und Zermatt, bei 15\u2019000-17’000 CHF\/m2, was einem Preisanstieg zwischen 15-20% seit dem vierten Quartal 2019 entspricht. In Hochpreis-Destinationen wie beispielsweise Gstaad kann der Quadratmeterpreis sogar um ein Vielfaches h\u00f6her ausfallen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 4: Preisentwicklung f\u00fcr Stockwerkeigentum (W\u00fcest Partner, 2022)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die gestiegene Nachfrage hat die Diskussion um die Problematik der kalten Betten in den Bergregionen wieder aufleben lassen. Erste Gemeinden reagieren bereits. Gr\u00e4chen oder Val de Bagnes im Wallis haben ihre Kurtaxen-Reglemente angepasst. Es sollen Anreize geschaffen werden, Zweitwohnungen \u00fcber das ganze Jahr hinweg zu beleben. Eigent\u00fcmer sollen motiviert werden, die Liegenschaften verst\u00e4rkt zu vermieten oder diese vermehrt selbst zu nutzen. Andere Gemeinden, wie St. Moritz und Hasliberg, wenden sich direkt an die Eigent\u00fcmer. Entweder, um diese zu motivieren, die Wohnungen vermehrt aufzusuchen oder um diese zur Vermietung zu \u00fcberzeugen. Individuelle Konzepte werden von den Gemeinden gezielt gef\u00f6rdert.<\/p>\n\n\n

Hoteliers finden kreative L\u00f6sungen<\/strong><\/h2>\n\n\n

Es entstehen auch neue Beherbergungskonzepte mit touristisch bewirtschafteten Wohnungen. Das Swiss Peak Resort in Meiringen mit 79 Wohnungen ist ein solches Beispiel. Dieser Betrieb erzielte im ersten Betriebsjahr bereits eine Auslastung von 80% (RegioS, 2021). Ebenfalls Interesse an derartigen Investments haben verschiedene Bergbahnunternehmen, von denen mehr als 40% in solche Bereiche investieren.<\/p>\n

Ein gelungenes Beispiel daf\u00fcr, wie man wenig genutzte Zweitwohnungen, welche sich im Privatbesitz Dritter befinden, hotelm\u00e4ssig auslasten und dadurch Ertrag und Wertsch\u00f6pfung generieren kann, zeigt das Beispiel des Projektes Berg & Bett<\/em> in Wildhaus-Alt St. Johann. Das Toggenburg weist \u00fcber 5\u2019000 Zweitwohnungen auf, die Tourismus-Gemeinde Wildhaus-Alt St. Johann, in welcher sich das Projekt befindet, allein schon \u00fcber 1\u2019300. Die m\u00f6gliche Folge: Kalte Betten, tiefe Wertsch\u00f6pfung, eine unbelebte Tourismusregion.<\/p>\n

Die Projektinitiantin des erw\u00e4hnten Konzeptes betreibt aus der renovierten und umgestalteten S\u00e4ntis Lodge (ehem. Hotel S\u00e4ntis) heraus ein Ferienwohnung-Vermietungskonzept, bei welchem Zweitwohnungsbesitzer ihre Liegenschaften zur touristischen Vermietung zur Verf\u00fcgung stellen k\u00f6nnen. Berg & Bett<\/em> k\u00fcmmert sich um die Vermarktung und den operativen Betrieb. Die S\u00e4ntis Lodge fungiert dabei als Hub, als Anlaufstelle f\u00fcr die Ferienwohnungsg\u00e4ste. Nebst dem Check-In\/Check-Out bekommen die G\u00e4ste in der S\u00e4ntis Lodge Informationen und Tipps \u00fcber die Umgebung, ein F&B-Angebot, Besch\u00e4ftigungsm\u00f6glichkeiten bei Schlechtwetter (z.B. Kino), einen kleinen Laden mit lokalen Produkten und vieles mehr. Die Ferienwohnungen sind somit nicht mehr einzelne Einheiten, welche von privaten Eigent\u00fcmern genutzt oder von denen einzeln und direkt an G\u00e4ste vermietet werden. Vielmehr sind sie Teil eines dezentralen Hotelkonzeptes, welches den G\u00e4sten mehr bietet als eine klassische Ferienwohnung.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 5: Betriebskonzept Berg & Bett (\u00a9 Berg & Bett Betriebs AG, 2022)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die Zweitwohnungsbesitzer erhalten 70% der Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug von Endreinigungsgeb\u00fchr, Kurtaxe, etc.) und stellen daf\u00fcr die Wohnung, mit Ausnahme einer vereinbarten Eigennutzungszeit von 3 Wochen im Jahr, uneingeschr\u00e4nkt zur Verf\u00fcgung. S\u00e4mtliche Liegenschaftskosten obliegen dabei weiterhin den Wohnungseigent\u00fcmern.<\/p>\n

Das Konzept ist innovativ und schafft eine Win-Win-Situation f\u00fcr alle involvierten Parteien. Die Wohnungseigent\u00fcmer generieren mit Ihren Liegenschaften einen Umsatz, die Gemeinde bekommt mehr Frequenz und Wertsch\u00f6pfung f\u00fcr alle Leistungstr\u00e4ger in der Region und der Betreiberin steht eine Vielzahl vermietbarer Einheiten zur Verf\u00fcgung. Der Gast bekommt eine Ferienwohnung, welche die positiven Eigenheiten einer solchen mit zus\u00e4tzlichen Servicedienstleistungen kombiniert (SGH \/ Berg & Bett Betriebs AG, 2022).<\/p>\n\n\n

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2012 wurde die Zweitwohnungsinitiative durch das Schweizer Stimmvolk angenommen, seit 6 Jahren ist das Zweitwohnungsgesetz nun in Kraft. In diesem ver\u00e4nderten Umfeld k\u00f6nnen Hoteliers und Investoren ihre Hotelliegenschaften (oder Teile dieser) nicht mehr ohne Weiteres in Zweitwohnungen umnutzen und ver\u00e4ussern. Hinzu kommt die Problematik der kalten Betten bei privaten Zweitwohnungen. Kreative Gesch\u00e4ftsideen von Hotels sorgen f\u00fcr die Belebung von Ferienwohnungen. 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