{"id":6723,"date":"2022-08-08T06:55:00","date_gmt":"2022-08-08T04:55:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6723"},"modified":"2026-02-11T14:53:18","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:18","slug":"entwicklung-bueroflaechenmarkt-schweiz-corona-bringt-nicht-die-trendwende","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/08\/08\/entwicklung-bueroflaechenmarkt-schweiz-corona-bringt-nicht-die-trendwende\/","title":{"rendered":"Entwicklung B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt Schweiz \u2013 Corona bringt nicht die Trendwende"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Von Sebastian Gyr<\/a> und Fabrice Lanz<\/a><\/p>\n\n\n

Erholung bemerkbar – Die Schweizer Wirtschaft brummt wieder!<\/h2>\n\n\n

Die Schweizer Wirtschaft hat sich nach dem coronabedingten Wirtschaftseinbruch mehrheitlich wieder erholt. Im krisengesch\u00fcttelten Jahr 2020 brach das reale BIP-Wachstum in der Schweiz um 2.4% ein, w\u00e4hrenddessen der Einbruch in den USA (-3.4%) und im Euroraum (-6.5%) tiefgreifender war (Stocker, Bregovic, Droxler, & Monney, 2022). Bereits im zweiten Quartal 2021 wurde das Vorkrisenniveau wieder erreicht und das BIP konnte im Erholungsjahr 2021 um rund +3.6% zulegen (Hasenmaile & Hansen, 2021). Die Prognosen f\u00fcr die Schweiz sehen auch f\u00fcr 2022 positiv aus, so rechnet die Konjunkturforschungsstelle KOF der ETH sowie das BAK Basel mit einem realen BIP-Wachstum von rund 2.5% (Stocker, Bregovic, Droxler, & Monney, 2022). Pandemiebedingt erreichte die Arbeitslosenquote im Januar 2021 ihren H\u00f6chstwert von 3.7%. Jedoch zeigen die neusten Zahlen vom Bundesamt f\u00fcr Wirtschaft erfreuliches, so betr\u00e4gt die Arbeitslosigkeit aktuell 2.3%, was in Zahlen ausgedr\u00fcckt ca. 104`000 Personen entspricht (Staatssekretariat f\u00fcr Wirtschaft SECO – Direktion f\u00fcr Arbeit, 2022). Diese positive Wirtschaftsentwicklung wird aktuell durch die nicht absehbaren Folgen der weltweiten Lieferengp\u00e4sse, Inflations\u00e4ngste und dem russisch-ukrainischen Krieg beeintr\u00e4chtigt (Stocker, Bregovic, Droxler, & Monney, 2022).<\/p>\n\n\n

Trotz guten Wirtschaftsaussichten \u2013 Zur\u00fcckhaltung auf dem B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt<\/h2>\n\n\n

Normalerweise spricht eine allgemein tiefe Arbeitslosigkeit und ein dynamisches Besch\u00e4ftigungswachstum, insbesondere im terti\u00e4ren Sektor (Dienstleistungssektor), f\u00fcr eine erh\u00f6hte Nachfrage im B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt. Dieser kongruente Zusammenhang hat sich w\u00e4hrend der Coronapandemie teilweise in unterschiedliche Richtungen entwickelt (Hasenmaile & Hansen, 2021). Bedingt durch die Unsicherheiten in der Pandemiebek\u00e4mpfung und dem Homeoffice-Trend haben viele Firmen ihre Umzugspl\u00e4ne aufgeschoben und mit der Anmietung von zus\u00e4tzlichen Fl\u00e4chen gewartet. Trotz sinkendem Besch\u00e4ftigungswachstum stabilisierte sich die neu vermietete Fl\u00e4che bei rund 550`000 m\u00b2 pro Quartal (CBRE Switzerland, 2022). Parallel stieg die frei verf\u00fcgbare B\u00fcrofl\u00e4che an und betr\u00e4gt nunmehr etwa 2`425`000 m\u00b2. Im Vergleich zum Vorjahr nahm die Angebotsziffer im Durchschnitt um 7% zu (vgl. Tabelle 1). Das B\u00fcrofl\u00e4chenangebot wird weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben und folglich wird es durch das \u00dcberangebot zu einem leichten R\u00fcckgang der B\u00fcromietpreise kommen (Hasenmaile & Hansen, 2021). W\u00fcest Partner rechnet diesbez\u00fcglich mit einem Minus von 0.9% (W\u00fcst, 2022). Dar\u00fcber hinaus werden neu abgeschlossene B\u00fcromietvertr\u00e4ge k\u00fcnftig eine k\u00fcrzere Vertragslaufzeit haben (Meinzer, Cabane, Zaugg, & Scheidegger, 2022). Aktuell betr\u00e4gt die mittlere Vertragslaufzeit f\u00fcr B\u00fcror\u00e4umlichkeiten 5.3 Jahre (W\u00fcst, 2022). Trotz konjunktureller Erholung und anhaltendem Besch\u00e4ftigungswachstum wird die Nachfrage im B\u00fcromarkt also z\u00f6gernd verlaufen (Hansen, Hasenmaile, Rieder, Waltert, & Steffen, 2022).<\/p>\n\n\n

Regionale Unterschiede am B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt sp\u00fcrbar<\/h2>\n\n\n

Z\u00fcrich ist mit Abstand der gr\u00f6sste B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt in der Schweiz gefolgt von den Grosszentren Genf, Bern, Basel und Lausanne. Die f\u00fcnf Ballungszentren dominieren den Schweizer Markt und decken rund 63% der gesamten B\u00fcromarktfl\u00e4che ab. Regional gibt es grosse Unterschiede bedingt durch verschiedene Einfl\u00fcsse auf den jeweiligen B\u00fcrom\u00e4rkten (vgl. Tabelle 1). Das gr\u00f6sste Sorgenkind bildet hierbei der Genfer B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt. In Genf wurde das Angebot markant ausgebaut w\u00e4hrenddessen sich die Nachfrage nicht gleich dynamisch entwickelt hat. Auch der Ausbau der S-Bahnstrecke \u00abLeman-Express\u00bb hat zu h\u00f6heren Leerst\u00e4nden gef\u00fchrt. So ist die Genfer Agglomeration f\u00fcr B\u00fcroangestellte nun besser erreichbar. In Basel hat sich die Angebotsquote in den letzten Jahren ebenfalls massiv erh\u00f6ht. Hierf\u00fcr sind die grossen Pharmakonzerne verantwortlich, welche ihre Standorte konsolidieren (Hasenmaile & Hansen, 2021). Die genannten Beispiele zeigen deutlich auf, dass die jeweiligen regionalen B\u00fcrom\u00e4rkte unterschiedlichen Einfl\u00fcssen ausgesetzt sind und einen eigenen Charakter besitzen.<\/p>\n\n\n

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Tabelle 1: B\u00fcromarkt Schweiz \u2013 Verf\u00fcgbare B\u00fcrofl\u00e4chen
Quelle: CSL Immobilien AG, Immobilienmarktberichte 2022; 2021; 2020; 2019; 2018; 2017<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Entwicklung Investoren Markt<\/h1>\n\n\n\n

Divergierendes Agio<\/h2>\n\n\n

Die Agios von kommerziellen Immobilienfonds und Wohnimmobilienfonds haben sich vor der Pandemie sehr kongruent entwickelt. Bereits vor der Pandemie hat es einen Spread gegeben, welcher allerdings unter 10% lag (vgl. Abb. 1). Der Spread ist mit Ausbruch der Pandemie in der Schweiz sprunghaft angestiegen und betrug per Ende 2021 \u00fcber 20%. W\u00e4hrend der Pandemiezeit wurden am Markt kommerzielle Immobilienfonds verkauft, dagegen Wohnimmobilienfonds weiter im Depot gehalten. Trotz Beendigung der Homeofficeplicht hat sich der Spread nicht auf das Vorkrisenniveau zur\u00fcckentwickelt und betr\u00e4gt immer noch \u00fcber 20%. Die Mehrheit der Investoren bevorzugen demzufolge Wohnimmobilienfonds vor kommerziellen Immobilienfonds.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Agio der Wohnimmobilienfonds vs. kommerzielle Fonds
Quelle: ZKB Indirect Real Estate Investment Research, Z\u00fcrcher Kantonalbank<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kapitalisierungss\u00e4tze f\u00fcr B\u00fcroliegenschaften<\/h2>\n\n\n

Die Zunahme der Agios widerspiegelt sich nicht in der Entwicklung von Kapitalisierungss\u00e4tzen. Der Renditetalboden wurde 2021 bei B\u00fcroliegenschaften durchbrochen und das neue Renditetief betr\u00e4gt 1.9%. Die Nettoanfangsrendite ist f\u00fcr Topliegenschaften an bester Lage innerhalb eines Jahres um beachtliche 0.45% gesunken (vgl. Abb. 2). Einer der Hauptgr\u00fcnde d\u00fcrfte sein, dass der Wohnliegenschaftsmarkt ausged\u00fcnnt ist und die Investoren deshalb in den B\u00fcromarkt dr\u00e4ngen. Es l\u00e4sst sich feststellen, dass die Nettoanfangsrenditen von B\u00fcroliegenschaften an bester Lage inzwischen identisch sind mit denen von Wohnimmobilien an Toplagen. Hingegen ist die Entwicklung der Kapitalisierungss\u00e4tze bei B\u00fcroliegenschaften an peripheren Lagen nicht so auff\u00e4llig. Allerdings ist es bemerkenswert, dass auch hier die Kapitalisierungss\u00e4tze sinken und einen moderaten R\u00fcckgang von 4% auf 3.8% verzeichnen (CSL Immobilien AG, 2022).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Durchschnittliche Nettoanfangsrenditen in der Schweiz per Ende 2021
Quelle: CSL Immobilien AG, Immobilienmarktbericht 2022, Februar 2022<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Auswirkungen und Trends<\/h1>\n\n\n\n

Baut\u00e4tigkeit im B\u00fcromarktsektor l\u00e4sst nach<\/h2>\n\n\n

Werden aktuell B\u00fcrofl\u00e4chen fertiggestellt und kommen auf den Markt, kann dies regional zu grossen Ungleichgewichten f\u00fchren. Die Baut\u00e4tigkeit ist deshalb ein wichtiger Indikator f\u00fcr die Entwicklung und Ver\u00e4nderung in einem regionalen B\u00fcromarkt. Die Baukosten sind zuletzt wegen Lieferkettenproblemen und steigenden Energie- und Rohstoffpreisen angestiegen. Auch die langfristigen Zinsen haben angezogen, was zu erh\u00f6hten Finanzierungskosten f\u00fchrt. Schweizweit wurden im Jahr 2021 insgesamt Baubewilligungen von CHF 1’598 Mio. f\u00fcr B\u00fcrofl\u00e4chen erteilt. Nichtsdestotrotz liegt diese Summe rund 17% unter dem langj\u00e4hrigen Mittel seit 1995. Das l\u00e4sst darauf schliessen, dass die Investoren am B\u00fcromarktsektor zur\u00fcckhaltender geworden sind. Dasselbe gilt f\u00fcr Investitionen in B\u00fcroumbauten, welche mit CHF 363 Mio. ebenfalls sehr tief ausfallen (Hansen, Hasenmaile, Rieder, Waltert, & Steffen, 2022). Zwar werden steigende Energie- und Rohstoffpreise sowie ESG-Themen beim Mieter und Vermieter daf\u00fcr sorgen, dass \u00e4ltere B\u00fcrokomplexe an Innenstadtlagen saniert werden und somit zus\u00e4tzlich an Marktattraktivit\u00e4t gewinnen (CBRE Switzerland, 2022). Trotzdem kann davon ausgegangen werden, dass k\u00fcnftig die Baut\u00e4tigkeit im B\u00fcromarktsektor weiter unter dem langfristigen Mittel liegen wird (Hasenmaile & Hansen, 2021). F\u00fcr die Jahre 2022 und 2023 sind in der Gr\u00f6ssenordnung rund 200’000 m\u00b2 in der Entwicklungspipeline. Dies entspricht lediglich 1.2% des aktuellen B\u00fcromarktbestandes (CBRE Switzerland, 2022).<\/p>\n\n\n

\u00abWar of Talents\u00bb<\/h2>\n\n\n

Viele Firmen und Berufsgruppen leiden bereits unter dem Fachkr\u00e4ftemangel und diese Tendenz wird sich aufgrund der demographischen Entwicklung in der Schweiz noch verst\u00e4rken. F\u00fcr viele Unternehmen war bereits vor Corona eine der Hauptsorgen gut ausgebildetes Personal zu finden und sich gegen Mitbewerber im Kampf um Mitarbeitende durchzusetzen. In Zukunft wird der Mensch noch weiter ins Zentrum jeder Unternehmensstrategie r\u00fccken, damit man einerseits geeignete Mitarbeitende anziehen und bestehendes Personal halten kann. Dabei spielen die hybriden Arbeitsformen eine zentrale Rolle (Stocker, Bregovic, Droxler, & Monney, 2022). Diesen Eindruck best\u00e4tigt auch eine Umfrage von McKinsey wobei 61% der befragten Unternehmen erwarten, dass Homeoffice und flexiblere Arbeitszeiten \u00fcber die COVID-19-Krise hinaus gen\u00fctzt werden (Becker, M\u00fcller, N\u00e4gele, & Ziegler, 2021). Im Zeitalter von Homeoffice wird sich das B\u00fcro zu einem Identifikations- und Interaktionstreffpunkt entwickeln (Meinzer, Cabane, Zaugg, & Scheidegger, 2022). Damit dies gelingt und die besten Talente angestellt werden k\u00f6nnen, sind Firmen auf der der Suche nach qualitativen guten B\u00fcrofl\u00e4chen mit guter \u00d6V-Anbindung in Innenst\u00e4dten (Stocker, 2021).<\/p>\n\n\n

Zukunftsausblick B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt Schweiz<\/h2>\n\n\n

Die Coronapandemie hat die Arbeitswelt eindrucksvoll ver\u00e4ndert. Hybride Arbeitsmodelle, die Akzeptanz von Homeoffice, die beschleunigte Digitalisierung, moderne Infrastruktur und passende B\u00fcroraumgestaltung sind in aktuelle Trends und werden das Angebot und die Nachfrage nach B\u00fcror\u00e4umlichkeiten in Zukunft weiter besch\u00e4ftigen. Was die Frage aufwirft, was bringt die Zukunft im B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt Schweiz?<\/p>\n

Im Auftrag des Bundesamtes f\u00fcr Raumentwicklung und des Staatssekretariates f\u00fcr Wirtschaft (SECO) hat Ecoplan und KPMG eine Prognose der B\u00fcrobesch\u00e4ftigung im Jahr 2060 erarbeitet. Auf Basis dieser Daten hat die Credit Suisse eine Modellierung und Prognose mit nachfolgenden Eckpunkten f\u00fcr den B\u00fcrofl\u00e4chenbedarf im Jahr 2060 vorgenommen:<\/p>\n