{"id":6882,"date":"2022-10-24T09:25:00","date_gmt":"2022-10-24T07:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6882"},"modified":"2026-02-11T14:53:18","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:18","slug":"oekosysteme-im-real-estate-management","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/10\/24\/oekosysteme-im-real-estate-management\/","title":{"rendered":"\u00d6kosysteme im Real Estate Management"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Ein Artikel von Benjamin Bischofberger<\/a> und Thomas Gerster<\/a><\/p>\n\n\n

Digitale \u00d6kosysteme als Trend der Digitalisierung<\/h2>\n\n\n

Digitale \u00d6kosysteme sind gem\u00e4ss Sommerer und Billiger (2021)<\/a> von Swiss Proptech sogenannte All-in-One-L\u00f6sungen. Dabei handelt es sich um flexible Systeme, welche mit offenen Programmierschnittstellen, sogenannten API-Schnittstellen, einen Datenaustausch mit weiteren Systemen erm\u00f6glichen (talend, ohne Datum)<\/a>. Durch diesen Datenaustausch k\u00f6nnen mehrere Systeme miteinander kombiniert werden, damit Prozesse und Problemstellungen besser bew\u00e4ltigt werden k\u00f6nnen. Die Branche hat die Vorteile der \u00d6kosysteme erkannt und ihre Strategie so ausgelegt, dass sich ihre Systeme an andere Systeme anbinden lassen. Durch diese Zusammenarbeit entstehen digitale \u00d6kosysteme, welche den Nutzern und Immobilieninvestoren neue L\u00f6sungen im Bereich des Immobilienmanagements bieten.<\/p>\n

Ein \u00d6kosystem bietet eine unbegrenzte Quelle f\u00fcr Gesch\u00e4ftsm\u00f6glichkeiten, da das \u00d6kosystem mittels Plattformen und weiteren Anwendungen beliebig erweitert und skaliert werden kann. So kann der digitale Zugang zu privaten Kunden oder Eigent\u00fcmern mittels digitalen Touchpoints erm\u00f6glicht werden. Ein \u00d6kosystem, welches auf die Bed\u00fcrfnisse der Firma abgestimmt ist, schafft Mehrwerte, die in den kommenden f\u00fcnf bis zehn Jahren einen Wettbewerbsvorteil erm\u00f6glichen. Die Prozesse k\u00f6nnen automatisiert und verk\u00fcrzt werden, was den Firmen Potenziale f\u00fcr Beratungen und Serviceleistungen zur Verf\u00fcgung stellt (Sch\u00e4rer & Cohen, 2022).<\/p>\n

Die \u00d6kosysteme kombinieren unterschiedliche Technologien, welche der Immobilienbranche Mehrwerte bringen sollen. In der Abbildung 1 von der pom+ Consulting AG (2022) sind die wichtigsten Rollen in der Immobilienwirtschaft sowie die aktuell relevanten technischen L\u00f6sungen aufgef\u00fchrt.<\/p>\n\n\n

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Abbildung <\/a>1: Nutzer\u00fcbersicht der Technologien pro Branche (pom+ Consulting AG, Z\u00fcrich, 2022, S. 19)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die vier Technologien \u00abPlattform & Portale\u00bb, \u00abData Science\u00bb, \u00abBIM\u00bb und \u00abSensors & Actuators\u00bb bringen allen Akteuren in der Immobilienwirtschaft einen wichtigen Nutzen. Der individuelle Nutzen der Technologien f\u00fcr die Umfrageteilnehmer wurde in Prozent angegeben. Vor allem in der Branche der Bewirtschaftung wurde die Technologie \u00abPlattform & Portale\u00bb mit 94% mit Abstand am st\u00e4rksten gewichtet. Mit diesem System stellen die Bewirtschaftungsfirmen den Nutzern und Eigent\u00fcmern die relevanten Informationen zur Verf\u00fcgung. Im Bereich Facility Management gibt es eine gr\u00f6ssere Palette an wichtigen Systemen. Mit jeweils rund 70 \u2013 80% sind \u00abPlattform & Portale\u00bb, \u00abData Science\u00bb, \u00abBIM\u00bb und \u00abSensors & Actuators\u00bb die wichtigsten vier Technologien.<\/p>\n

Das Zusammenspiel der \u00d6kosysteme kann anhand eines einfachen Beispiels aufgezeigt und veranschaulicht werden. Die interne Vermietung wird bei Betriebsliegenschaften von der Finanzabteilung koordiniert. F\u00fcr die Reinigung wird ein externer FM-Provider beauftragt und f\u00fcr den technischen Unterhalt ist ein interner Hauswart verantwortlich. Liegenschaftsverantwortliche m\u00f6chten die relevanten liegenschaftsbezogenen Informationen allen Beteiligten verf\u00fcgbar machen. Um dies zu erm\u00f6glichen, braucht es flexible Softwarel\u00f6sungen mit einem durchdachten Rollenkonzept, aber auch definierte Arbeitsabl\u00e4ufe und Abgrenzungen zwischen den Aufgabengebieten. Im Idealfall werden alle T\u00e4tigkeiten auf derselben Plattform abgewickelt und die relevanten Informationen den jeweiligen Parteien zur Verf\u00fcgung gestellt.<\/p>\n

Die Realit\u00e4t ist aber eine andere. Die Mehrheit der Beteiligten arbeitet mit geschlossenen Insell\u00f6sungen, um ihre Aufgaben abzuarbeiten. Mit einem \u00d6kosystem k\u00f6nnen Plattformen aufgebaut und laufend mit offenen L\u00f6sungen erweitert werden, um den Usern s\u00e4mtliche notwendige Daten aufbereitet zur Verf\u00fcgung zu stellen (Kellerhans, 2021)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Digitale Ausrichtung der Bewirtschaftungsfirmen<\/h2>\n\n\n

Diverse Immobiliendienstleister besch\u00e4ftigen sich bereits seit Jahren mit dem Thema Digitalisierung und sind in Zusammenarbeit mit Proptechs und IT-Firmen an der Erarbeitung von \u00d6kosystemen und Portalen. Dabei zeigt sich, dass besonders die grossen Player gezielt digitale \u00d6kosysteme aufbauen. Dies soll haupts\u00e4chlich der Digitalisierung der Prozesse und Dienstleistungen dienen.<\/p>\n

Bei Livit steht das \u00d6kosystem im Mittelpunkt der Digitalisierungsstrategie. Dieses \u00d6kosystem kann flexibel auf die Bed\u00fcrfnisse der Nutzer angewendet werden, indem dem jeweiligen Stakeholder die passenden Systeme zur Verf\u00fcgung gestellt werden. So ist Livit in der Lage den internen und externen Stakeholdern die passenden Funktionalit\u00e4ten als Mehrwert zur Verf\u00fcgung zu stellen. Das \u00d6kosystem von Livit w\u00e4chst stetig, um allen Bed\u00fcrfnissen der Partner und Lieferanten gerecht zu werden. Als Mehrwerte f\u00fcr Livit sind k\u00fcrzere Leerst\u00e4nde, zufriedenere Mitarbeitende, Mietende, Partner sowie Lieferanten zu nennen. Mit der Mieterapp myLivit wurde beispielsweise der Wiedervermietungsprozess digitalisiert und von 21 Tagen auf f\u00fcnf Tage verk\u00fcrzt. Das Ziel ist, dass die Anliegen der Mietenden so schnell wie m\u00f6glich bearbeitet und abgeschlossen werden k\u00f6nnen. Das Highlight von myLivit ist die digitale Mietunterschrift via Swipe (Neue Z\u00fcrcher Zeitung, 2021)<\/a>.<\/p>\n

Die Bewirtschaftungsfirma Wincasa (2018)<\/a> richtet ihre Strategie auf \u00abPlattformen\u00bb aus. Auf Basis des \u00d6kosystems werden den Stakeholdern verschiedene Plattformen zur Verf\u00fcgung gestellt, um die Bewirtschaftungsprozesse digitalisiert zur Verf\u00fcgung zu stellen. Dies bedeutet f\u00fcr die Zukunft, dass Wincasa als etablierter Player mit gezielten Systemen hochwertige und umfassende Beratungen und L\u00f6sungen anbieten kann. Wincasa verfolgt mit MyWincasa eine Portalstrategie zur Digitalisierung der Unternehmensprozesse. Damit sollen Nutzer-, Eigent\u00fcmer- und Lieferantenportale f\u00fcr jeweiligen Prozesse als Mehrwert digital zur Verf\u00fcgung stehen. Dazu werden neue Arbeitsformen implementiert, um diese ortsunabh\u00e4ngig den Kunden zur Verf\u00fcgung stellen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

VERIT Immobilien (2022)<\/a> hat zusammen mit dem Proptech Flatfox eine digitale L\u00f6sung entwickelt, um schnelle und einfache Wiedervermietungen zu erreichen. S\u00e4mtliche Prozesse werden digital und innerhalb k\u00fcrzester Zeit abgewickelt, was die Chance auf eine Anschlussvermietung f\u00fcr Eigent\u00fcmer erh\u00f6ht. Die Dauer vom Gesamtprozess kann so um bis zu 90% reduziert werden. Mit dieser Prozessentwicklung ist VERIT Immobilien in der Lage den Bewerbungsprozess von Anfang bis zum Ende digital abzuwickeln. Dazu geh\u00f6rt beispielsweise der Bewerbungsprozess, die Abwicklung der Mietkaution wie auch die Bestellung der Namensschilder. Zudem haben VERIT Immobilien und Flatfox weitere Partner an Bord geholt, um das digitale \u00d6kosystem zu erg\u00e4nzen. Dabei sind unter anderem Partner wie ELCA Informatik, Skribble sowie Helvetia Versicherungen aufzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n

Fokus im Facility Management<\/h2>\n\n\n

Im Vergleich zur Bewirtschaftung gewichtet der Bereich Facility Management \u00abSensors & Actuators\u00bb und \u00abData Science\u00bb h\u00f6her als \u00abPlattform & Portale\u00bb (pom+ Consulting AG, 2022). Der Grund ist darin zu finden, dass das Thema der Plattformen vor allem im Bereich der Bewirtschaftung angesiedelt ist, die Systeme des Facility Management aber per Schnittstelle f\u00fcr optimale End-to-End-Prozesse an Plattformen der Bewirtschaftung angeschlossen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Die Facility-Management-Branche sieht in erster Linie Technologien als zukunftstr\u00e4chtig, die ihnen helfen Geb\u00e4ude zu verstehen, ihre Leistungen zu planen und massgeschneidert zum Einsatz zu bringen.<\/p>\n

Einen grossen Nutzen stiftet auf der einen Seite das Building Information Modeling kurz BIM, welches als digitaler Zwilling des Geb\u00e4udes s\u00e4mtliche geometrischen Informationen sowie Daten zu Bauteilen, Anlagen, inklusive Spezifikationen wie Material-, Hersteller- und Betriebsinformationen verwaltet (Pfeiffer, 2021)<\/a>. Auf der anderen Seite erachten sie das \u00abInternet of Thing\u00bb (IOT) und deren Sensoren als eine der zukunftweisenden Technologien. Diese Sensoren liefern in Echtzeit Daten aus dem Geb\u00e4ude, sind die Augen und Ohren der FM-Dienstleistern und helfen die Qualit\u00e4t der Leistungen kontinuierlich zu steigern.<\/p>\n

Dank der gesamtheitlichen Betrachtung des Lebenszyklus einer Immobilie begleiten heute FM-Spezialisten schon in der Phase der Vorstudie die Bauplanung und sichern fr\u00fchzeitig den einwandfreien Betrieb. Schon vor dem \u00dcbergang von der Erstellungsphase zur Bewirtschaftung stehen den Facility Managern die im BIM-Modell vorhandenen Daten und Informationen zur Verf\u00fcgung (Sigg, ohne Datum)<\/a>.<\/p>\n

Mit Hilfe dieser Daten k\u00f6nnen FM-Spezialisten fr\u00fchzeitig Betriebskonzepte und -prozesse erarbeiten, definieren sowie Ausschreibungen mit hoher Datenqualit\u00e4t erstellen. Die FM-Dienstleister k\u00f6nnen ihrerseits effizienter ihre Leistungserbringung planen, haben k\u00fcrzere Reaktionszeiten bei Ausf\u00e4llen von Anlagen oder Reparaturen von Bauteilen. Das Modell erm\u00f6glicht unter anderem Simulationen f\u00fcr Fl\u00e4chenmanagement, Evakuierung und Personenstr\u00f6me, Parkplatzmanagement sowie detaillierte Lebenszyklusplanung (Wills, N. Fauth, J. & Smarsly, K., 2020)<\/a>.<\/p>\n

F\u00fcr den optimalen Betrieb und Unterhalt einer Immobilie sind aber nicht nur Geb\u00e4udedaten, wie sie BIM liefern, relevant, sondern auch die Nutzungsdaten, wie sie beispielsweise IOT und Big Data liefern k\u00f6nnen. Es gibt heute Geb\u00e4ude, die mittels internetf\u00e4higer Sensoren und dem Geb\u00e4udeleitsystem in einer Stunde mehr Daten generieren als ein ganzes Geb\u00e4udeportfolio vor wenigen Jahren.<\/p>\n

Bereits heute gibt es eine Vielzahl innovativer Sensoren, die in Echtzeit Energieverbrauch, Lichtverh\u00e4ltnisse, F\u00fcllst\u00e4nde und Gewichte, Co2<\/sup> und Luftfeuchtigkeit, Personenpr\u00e4senz, Vibrationen und Ersch\u00fctterung sowie Raumtemperatur erfassen k\u00f6nnen. Diese Sensoren k\u00f6nnen beispielsweise dem FM-Dienstleister wichtige Hinweise liefern, wann Verbrauchsmaterial aufgef\u00fcllt, eine Reinigungsdienstleistung ben\u00f6tigt wird oder welche Anlage nicht mehr ordnungsgem\u00e4ss funktioniert und eine Wartung ben\u00f6tigt (Fuhrich, 2017)<\/a>.<\/p>\n

Durch die stringente Analyse der Sensor- und Geb\u00e4udedaten verbessern Facility Manager und Geb\u00e4udespezialisten ihr Verst\u00e4ndnis \u00fcber das Nutzerverhalten und das Geb\u00e4ude selbst. Werden die einzelnen Akteure, Sensoren und das Geb\u00e4udeleitsystem \u00fcber eine intelligente Steuerungsplattform (BOS-System) verbunden, k\u00f6nnen diese Daten sogar in Echtzeit ihren Einfluss auf die Steuerung der Beleuchtung, Frischluftverteilung, Heizung und K\u00fchlung von einzelnen R\u00e4umen bis zum Gesamtobjekt haben. So kann gleichzeitig die Nutzerzufriedenheit gesteigert werden, w\u00e4hrend der Ressourcen- und Energieverbrauch reduziert wird. Die Daten, insbesondere die Verkn\u00fcpfung von Echtzeitdaten, verbessern nicht nur den Energieverbrauch und Komfort von Geb\u00e4uden. Intelligent angewendet verbessern sie auch die Sicherheit in Geb\u00e4uden, optimieren Personenstr\u00f6me (Liftkoordination, Parkleitsystem, etc.), erm\u00f6glichen Vorhersagen \u00fcber den Mahlzeitenbedarf, reduzieren den Fl\u00e4chenbedarf und vieles mehr (Alcatel-Lucent Enterprise, 2021)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Technologien von morgen<\/h2>\n\n\n

Durch die immer gr\u00f6sser werdenden Einsatzm\u00f6glichkeiten der unterschiedlichen Technologien und die Vernetzung in \u00d6kosystemen entstehen laufend neue Gesch\u00e4ftsfelder. Gem\u00e4ss der Digital Real Estate Umfrage 2022 wurden durch die Befragten f\u00fcnf Technologien identifiziert, welche aktuell in den Fokus der Immobilienbranche gelangt sind und in n\u00e4herer Zukunft einen pr\u00e4genden Einfluss haben werden.<\/p>\n\n\n

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Abbildung <\/a>2: Top-5-Technologien in Planung (pom+ Consulting AG, Z\u00fcrich, 2022, S. 20)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Dabei handelt es sich um \u00abArtificial Intelligence & Machine Learning\u00bb, \u00abNavigation & Location Based Services\u00bb, \u00abData Science\u00bb, \u00abBIM\u00bb sowie \u00abVirtual & Augmented Reality\u00bb. Wie in der Abbildung 2 ersichtlich wird, kann davon ausgegangen werden, dass die geplanten Systeme in naher Zukunft einen wichtigen Teil in der Digitalisierung des Real Estate Management \u00fcbernehmen werden. Bei n\u00e4herer Betrachtung wird dabei ersichtlich, dass \u00abBIM\u00bb und \u00abData Science\u00bb bei der Konzipierung und Ausrichtung der neuen Systeme, Programme und Dienstleistungen eine wichtige Rolle spielen werden (pom+ Consulting AG, Z\u00fcrich, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Der Immobiliendienstleister von morgen wird sich dem ganzheitlichen Management von Fl\u00e4chen und Geb\u00e4uden widmen. Dabei werden diese Technologien und \u00d6kosysteme von grossem Nutzen sein, um die heutigen Immobilienverwalter zu Performancemanager mit hochproduktiven Fl\u00e4chen, Dienstleistungen und Nutzern zu transformieren (Deloitte, ohne Datum)<\/a>.<\/p>\n\n\n

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Die Digitalisierung hat im Immobilienbereich, insbesondere in der Bewirtschaftung und im Facility Management, lange geschlafen. Themen wie Corona, ESG, steigende Zinsen, Energieknappheit und neue Gesetze zwingen nun die Branche zum Umdenken. Eine Vielzahl an neuen Ideen und L\u00f6sungen sind in den letzten Jahren entstanden. F\u00fcr die grosse Effizienzsteigerung ist es jedoch notwendig, dass Einzelsysteme und Insell\u00f6sungen der unterschiedlichen Stakeholder zusammengeschlossen werden. 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