{"id":6892,"date":"2022-10-31T12:30:00","date_gmt":"2022-10-31T11:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6892"},"modified":"2026-02-11T14:53:18","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:18","slug":"online-boom-am-retailmarkt-stationaerer-handel-bald-offline","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/10\/31\/online-boom-am-retailmarkt-stationaerer-handel-bald-offline\/","title":{"rendered":"Online-Boom am Retailmarkt \u2013 Station\u00e4rer Handel bald offline?"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Ein Artikel von Michael M\u00fcller<\/a> und Roger Heimo<\/a><\/p>\n\n\n

Steigende Preise dr\u00fccken auf die Konsumentenstimmung<\/h2>\n\n\n

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr den Detailhandel haben sich in den vergangenen Monaten deutlich eingetr\u00fcbt. Sorgen um die steigende Inflation und zunehmende Rezessionsrisiken haben der Konsumentenstimmung sp\u00fcrbar zugesetzt. Gem\u00e4ss der Juli-Umfrage des SECO, ist der Index der Konsumentenstimmung auf den tiefsten Stand seit Messbeginn im Jahr 1974 gesunken (SECO, 2022)<\/a>. Konsumenten d\u00fcrften in diesem Umfeld ihre Ausgaben verst\u00e4rkt in Richtung Verbrauchs- und weg von Konsumg\u00fctern steuern. Dies d\u00fcrfte insbesondere dem Non-Food-Segment weiter zusetzen. Obwohl die Unternehmen bis anhin h\u00f6here Einkaufspreise mehrheitlich an die Kunden \u00fcberw\u00e4lzen konnten, k\u00f6nnte der Erfolg weiterer Preiserh\u00f6hungen durch die sich eintr\u00fcbende Konsumentenstimmung gef\u00e4hrdet sein. Nach der Pandemie sehen sich Non-Food-Retailer damit mit einer weiteren Herausforderung konfrontiert. Die durch die Pandemie verursachten Lieferkettenprobleme entspannen sich bis anhin nur leicht. Dies hat viele Unternehmen dazu bewogen, ihre Lagerbest\u00e4nde zu erh\u00f6hen. Mit der sich abschw\u00e4chenden Konsumfreude erh\u00f6ht sich das Risiko, dass die Detailh\u00e4ndler auf ihren Lagern sitzen bleiben und die Ware mit Rabatten verschleudern m\u00fcssen. Dies w\u00fcrde die schrumpfenden Gewinnmargen weiter belasten und k\u00f6nnte eine weitere Konkurswelle nach sich ziehen.<\/p>\n

Lichtblicke gibt es von Seiten des Arbeitsmarktes. Dieser ist weiterhin in einer sehr soliden Verfassung. Die Arbeitslosenquote ist im August auf 2% gesunken und liegt damit so tief wie letztmals vor \u00fcber zwanzig Jahren (SECO, 2022)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Strukturwandel setzt sich fort<\/h2>\n\n\n

\u00abFood legt zu, Fashion ist r\u00fcckl\u00e4ufig\u00bb \u2013 diese Entwicklung hat schon lange vor der Pandemie eingesetzt, doch die Pandemie scheint sie weiter beschleunigt zu haben. W\u00e4hrenddem die Ums\u00e4tze im Food-Bereich gegen\u00fcber Vorpandemie-Niveau deutlich zulegen konnten, tendierten jene im Non-Food-Segment, welches auch Fashion beinhaltet, seitw\u00e4rts bzw. waren sogar r\u00fcckl\u00e4ufig. Dabei fordert der Onlinehandel den station\u00e4ren Handel unnachgiebig heraus. Der Einkauf von Kleidung, M\u00f6beln und Heimelektronik wird immer h\u00e4ufiger online abgewickelt. Der Online-Anteil im Non-Food-Segment ist im vergangenen Jahr weiter angestiegen und betr\u00e4gt mittlerweile 18.1%, im Bereich der Heimelektronik sogar 50%. Gleichzeitig werden im Food-Segment nur gerade 3.8% der Eink\u00e4ufe online abgewickelt (GfK Switzerland, 2022)<\/a>. Durch den aktuell sehr schwachen Euro-Wechselkurs d\u00fcrfte die Attraktivit\u00e4t ausl\u00e4ndischer Onlineshops weiter erh\u00f6ht werden.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Entwicklung Online-Anteil im Food- und Non-Food-Segment (eigene Darstellung in Anlehnung an GfK Onlinehandelsmarkt 2021<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Einen Blick in den von ImmoCompass und Van Dijk Consultancy pulizierten Retail Atlas 2022 zeigt, dass zwischen 2019 und 2022 im Bereich Mode und Schuhe 205 Filialen der gr\u00f6ssten Modeketten in der Schweiz geschlossen wurden. Vor allem bei den Ketten der Schuhbranche gab es eine starke Abnahme. V\u00f6gele Shoes, Bingo Shoes und Navyboot haben in den letzten drei Jahren mehr als 20 Filialen geschlossen. Bei den Ketten der Bekleidungsbranche schlossen unter anderem La Halle und Zebra Fashion viele ihrer Filialen. Im Food-Segment hingegen hat die Anzahl der Filialen zugenommen. Insbesondere Aldi, Lidl und Spar haben ihr Filialnetz ausgebaut. Coop und Migros haben sich vorwiegend auf die Neuer\u00f6ffnung von kleineren L\u00e4den in Quartieren und Randregionen fokussiert. Der langfristige Trend in Richtung E-Commerce d\u00fcrfte damit in den kommenden Jahren den station\u00e4ren Handel im Non-Food-Segment weiter belasten. Umso wichtiger sind seitens der Retailer im aktuellen Umfeld eine breite Produktdiversifikation, starke Marken und eine erh\u00f6hte Preissetzungsmacht. (ImmoCompass und Van Dijk Consultancy, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Die Dynamik im Retailmarkt hat auch Auswirkungen auf die Einkaufsgebiete. Weil die neu er\u00f6ffneten Superm\u00e4rkte sich meistens ausserhalb von Zentrumsgebieten befinden, hingegen die geschlossenen Filialen im Modebereich oft in den Zentrumgebieten liegen, findet eine Verschiebung aus den Ortszentren statt. Die Innenst\u00e4dte stehen wegen des sich schnell \u00e4ndernden Angebots immer \u00f6fters vor einer Neuorientierung.<\/p>\n\n\n

Mieten von Verkaufsfl\u00e4chen im Sinkflug<\/h2>\n\n\n

Im zweiten Quartal waren auf den Immobilienplattformen der Schweiz rund 660’000 m\u00b2 Verkaufsfl\u00e4chen zur Vermietung ausgeschrieben, wie Daten von W\u00fcest Partner zeigen. Dieser Wert liegt markant \u00fcber dem langj\u00e4hrigen Durchschnitt. Die Mieten f\u00fcr Verkaufsfl\u00e4chen sind in den vergangenen f\u00fcnf Jahren deutlich g\u00fcnstiger geworden. Gegen\u00fcber dem Vorjahr sind die Angebotsmieten schweizweit um 8.5% gesunken (W\u00fcest Partner, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Bei den Detailh\u00e4ndlern kommen diese g\u00fcnstigeren Mietkonditionen jedoch nur bedingt an. Was zuerst einmal paradox klingt, h\u00e4ngt stark mit der Lage zusammen. An Top-Lagen sind die Mieten weiterhin hoch. Vor allem an den Knotenpunkten mit hoher Passantenfrequenz und Besch\u00e4ftigungsdichte sind Nachfrage und Zahlungsbereitschaft nach wie vor gegeben. An weniger begehrten Standorten an peripheren Lagen hingegen sind die Mieten deutlich unter Druck geraten.<\/p>\n

W\u00e4hrendem die sinkenden Mieten an peripheren Lagen f\u00fcr die Detailh\u00e4ndler ein gutes Zeichen sind, bleibt es f\u00fcr Verkaufsfl\u00e4chenanbieter eine grosse Herausforderung das Mietpreisniveau zu halten und Leerst\u00e4nde zu vermeiden. Bei der Fl\u00e4chengr\u00f6sse geht der Trend klar in Richtung kleineren Verkaufsfl\u00e4chen. Dabei d\u00fcrften Anbieter mit Omni-Channel-Strategien vermehrt Standorte an Top-Lagen er\u00f6ffnen. Diese nutzen eine Verbindung von Online-Shop und station\u00e4rem Laden und punkten mit innovativen Shop-Konzepten und echten Kundenerlebnissen auf meist kleineren Fl\u00e4chen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Entwicklung der Angebotsmieten f\u00fcr Verkaufsfl\u00e4chen (eigene Darstellung in Anlehnung an W\u00fcest Partner<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Einen Lichtblick f\u00fcr das Fl\u00e4chenangebot gibt es von Seiten der Planungst\u00e4tigkeit. Die Anzahl der baubewilligten Verkaufsfl\u00e4chen ist in der ersten H\u00e4lfte von 2022 zur\u00fcckgegangen. Neben steigenden Baukosten und deutlich h\u00f6herer Zinsen d\u00fcrfte auch der r\u00fcckl\u00e4ufige Trend bei der Planungst\u00e4tigkeit von Wohnbauten zu diesem R\u00fcckgang gef\u00fchrt haben. Mit dem Wohnbauboom der letzten Jahre ist das Verkaufsfl\u00e4chenangebot sp\u00fcrbar angestiegen, weil im Erdgeschoss von Wohnbauten oft Verkaufsfl\u00e4chen realisiert wurden.<\/p>\n\n\n

Retailer erfinden sich neu und locken mit innovativen Konzepten<\/h2>\n\n\n

Wer diese Tage in den Haupteinkaufsstrassen der grossen St\u00e4dte verweilt, kann feststellen, dass diese nach wie vor gut besucht sind. Verschont bleiben diese jedoch vom Strukturwandel im Retailmarkt nicht. Vieles ist im Umbruch. Neue Ladenkonzepte k\u00f6nnen zunehmend beobachtet werden.<\/p>\n

Die Kombination von online und offline gewinnt an Bedeutung. Die Funktion des station\u00e4ren Detailhandels besteht zunehmend darin, das Online-Gesch\u00e4ft sinnvoll zu erg\u00e4nzen, anstatt m\u00f6glichst viele Produkte in allen Farben und Gr\u00f6ssen anzubieten. Erlebniswelten und Inspiration sind gefragt. Kombinierte Nutzungen wie das im Laden integrierte Caf\u00e9 oder der hippe Pop-up-Store bringen Abwechslung und wecken die Neugier der Konsumentinnen.<\/p>\n

Der station\u00e4re Handel kann sich mit dem Angebot von erg\u00e4nzenden Dienstleistungen vom Online-Handel differenzieren. Kleidergesch\u00e4fte haben beispielsweise eigene Schneidereien und Outdoor-Gesch\u00e4fte integrierte Reparatur-Center. Ein weiterer Aspekt der Erg\u00e4nzung zum Online-Handel stellt die pers\u00f6nliche Beratung dar. Marken betreiben vermehrt L\u00e4den, in denen sie kein einziges Produkt vor Ort anbieten, jedoch die Kundschaft beraten, damit diese anschliessend das passende Produkt online bestellen kann. Autohersteller wie Tesla er\u00f6ffnen an Top-Einkaufslagen Showrooms, um von den hohen Passantenfrequenzen zu profitieren und die Marke oder ein spezifisches Modell rascher bekannt zu machen. Vor Ort wird beraten, gekauft anschliessend online.<\/p>\n

Ein weiterer Trend der letzten Jahre zeigt sich im Verhalten der Markenhersteller. Diese er\u00f6ffnen eigene Brand-Stores, um so direkt bei ihren Endkunden zu sein (Direct-to-Consumer). Es gibt aber auch jene, die sich dies nicht leisten k\u00f6nnen oder wollen. Hier bietet sich ein v\u00f6llig neues Gesch\u00e4ftsmodel f\u00fcr Detailh\u00e4ndler.<\/p>\n

Sie erm\u00f6glichen f\u00fcr die Markenhersteller das Erlebnis vor Ort, die M\u00f6glichkeit der Kundschaft ein Produkt zu sp\u00fcren und auszuprobieren. Sie bilden so das Bindeglied zwischen Endkunden und Markenhersteller. Das Gesch\u00e4ftsmodell des Detailh\u00e4ndlers orientiert sich dabei nicht mehr vorwiegend am Umsatz der verkauften Produkte. Denn diese werden vermehrt online bestellt. Der Detailh\u00e4ndler wird stattdessen als Dienstleister bezahlt (Retail-as-a-Service). Er liefert den Markenunternehmen Daten zu Kundenverhalten und gibt wichtige Informationen dazu, wie ein Produkt bei der Kundschaft ankommt. Momentan ist dieses Konzept noch nicht in der Schweiz angekommen. In Zukunft d\u00fcrfte dies jedoch vermehrt anzutreffen sein (Martel, 2021)<\/a>.<\/p>\n

Der Detailhandel wird damit vermehrt Sparring-Partner und Dienstleister der Markenhersteller. Um dabei erfolgreich zu sein, braucht er vermehrt Kooperationen. Br\u00fccken zwischen Einkaufen, Gastronomie und weiteren Nutzungen sind gefragt (SIX Group, 2021)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Liegenschaftseigent\u00fcmer m\u00fcssen eine aktive Rolle \u00fcbernehmen<\/h2>\n\n\n

Der Strukturwandel im Retailmarkt sowie die sich damit einhergehenden wandelnden Nutzeranspr\u00fcche zwingen auch die Vermieter zum Umdenken. Bereits seit einigen Jahren sinken die Mieten mit Ausnahme von gewissen Top-Lagen. Ladenfl\u00e4chen mit bescheidenen Passantenfrequenzen oder schlicht m\u00e4ssiger Lage stehen vermehrt leer. Um in Zukunft Leerst\u00e4nde zu vermeiden haben die Vermieter wieder eine aktivere Rolle bei der Vermarktung ihrer Fl\u00e4chen zu \u00fcbernehmen.<\/p>\n

Angefangen bei der Objektstrategie, empfiehlt es sich, diese wo notwendig zu \u00fcberarbeiten. Wo eine Retailnutzung nicht mehr sinnvoll ist und baurechtlich eine Umnutzung m\u00f6glich w\u00e4re, gilt es dies zu pr\u00fcfen. Obergeschosse an innerst\u00e4dtischen Lagen, welche bisher als Retailfl\u00e4chen genutzt wurden, k\u00f6nnen beispielsweise wom\u00f6glich in Wohnungen oder B\u00fcrofl\u00e4chen transferiert werden. Wo hingegen die Retailnutzung die sinnvollste ist und Leerst\u00e4nde mittels baulicher Investitionen vermieden werden k\u00f6nnen, sollten diese proaktiv get\u00e4tigt werden. Sei dies in das \u00e4ussere Erscheinungsbild der Liegenschaft, die haustechnischen Anlagen oder aber auch in die Nutzungsflexibilit\u00e4t der Fl\u00e4chen. Aufgrund der Fl\u00e4chenkonsolidierung bei vielen Detailh\u00e4ndlern sind heute wieder mehr kleinere als gr\u00f6ssere Fl\u00e4chen gesucht. Durch neue Kooperationen von verschiedenen Nutzern werden in Zukunft h\u00e4ufiger Mixed-Use-Konzepte gefragt sein. Hier bedarf es einer gewissen Flexibilit\u00e4t der Vermieter, wie aber auch etwas gem\u00e4ssigtere Anspr\u00fcche an die Mietertr\u00e4ge, um eine l\u00e4ngerfristige Vermietung sicherzustellen. Gleichzeitig bietet sich im st\u00e4dtischen Umfeld dadurch die Chance f\u00fcr mehr Vielfalt und einen besseren Ladenmix (Jordan, 2020)<\/a>.<\/p>\n

Bei der Vermarktung wird es vielerorts nicht mehr ausreichen, lediglich Plakate ins Schaufenster zu h\u00e4ngen, um den richtigen Mieter zu finden. Hier bedarf es einer professionellen Vermarktung mit Lokalkenntnissen und entsprechendem Netzwerk. Gleiches gilt f\u00fcr die Mietverhandlung. Aufgrund der Entwicklung der letzten Jahre d\u00fcrften je l\u00e4nger je mehr die Mieter am Dr\u00fccker sein und die Bedingungen diktieren. Vermieter tun also in jeglicher Hinsicht gut daran, in ihre Objekte zu investieren, um diese attraktiv und sogleich fit f\u00fcr die Zukunft am Markt zu positionieren.<\/p>\n\n\n

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Der Strukturwandel im Detailhandel ist bereits seit einigen Jahren im Gange. Sinkende Mieten und steigende Leerst\u00e4nde dominieren den Verkaufsfl\u00e4chenmarkt. Die Coronakrise war ein Beschleuniger dieses Trends, aber kein Game-Changer. Inflation und sinkende Konsumfreude tr\u00fcben die Aussichten weiter ein. Innovative Konzepte seitens der Detailh\u00e4ndler sind gefragter denn je. 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