{"id":6958,"date":"2022-11-28T06:30:00","date_gmt":"2022-11-28T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6958"},"modified":"2026-02-11T14:53:18","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:18","slug":"angebot-und-potential-von-nachhaltigen-immobilienfinanzierung-in-der-schweiz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/11\/28\/angebot-und-potential-von-nachhaltigen-immobilienfinanzierung-in-der-schweiz\/","title":{"rendered":"Angebot und Potential von nachhaltigen Immobilienfinanzierung in der Schweiz"},"content":{"rendered":"

Folgender Artikel gibt Einblick in die IFZ Retail Banking Studie 2022, geschrieben von Nadine Berchtold<\/a>, Jonas Illi<\/a>, Constantin Kempf<\/a> und Christian Kraft<\/a><\/p>\n\n\n\n

Die Rolle von Nachhaltigkeit bei Hypothekarfinanzierungen<\/strong><\/h2>\n\n\n

Nachhaltige Immobilien weisen ein charakteristisches Risiko-Rendite-Profil auf: Direkte finanzielle Vorteile k\u00f6nnen gemeinsam mit \u00f6kologisch und sozial produktiveren Wohn- und Arbeitsumfeldern vereinbart werden. Jedoch erfordern nachhaltige Immobilien oft h\u00f6here Anfangsinvestitionen, die es aus Sicht des Gesamtlebenszyklus zu beurteilen gilt (Kraft und Kempf, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Nationale und internationale Studien zeigen, dass mit einem Nachhaltigkeitslabel wie zum Beispiel BREEAM, LEED oder MINERGIE zertifizierte Wohn- und B\u00fcroimmobilien signifikant h\u00f6here Miet- und Verkaufspreise aufweisen. Gem\u00e4ss einer Metastudie von Fuerst & Dalton bewegen sich diese Pr\u00e4mien auf Mieten und Verkaufspreise internationaler Nachhaltigkeitsstandards in einer Bandbreite von circa 2-20 Prozent. Im Schnitt liegt die Mietpr\u00e4mie bei 6.02 Prozent und die Verkaufspr\u00e4mie leicht h\u00f6her bei 7.61 Prozent (Fuerst und Dalton, 2019)<\/a>. Grund f\u00fcr den Aufpreis sind auf der einen Seite die gestiegene Nachfrage nach nachhaltigen B\u00fcro- und Arbeitsfl\u00e4chen aufgrund erh\u00f6hter Nachhaltigkeits-Anforderungen f\u00fcr Unternehmen. Auf der anderen Seite sind Mieter bereit, einen Aufpreis auf ihre Nettomiete f\u00fcr erh\u00f6hten Komfort und l\u00e4ngerfristig tiefere Nebenkosten \u2013 aufgrund steigender fossiler Energiepreise \u2013 zu zahlen.<\/p>\n

Die Reduktion von Betriebs- bzw. Nebenkosten gilt als eines der Hauptargumente f\u00fcr nachhaltige Immobilieninvestitionen. Insbesondere vor dem aktuellen Hintergrund explodierender Energiekosten stellen tiefe und planbare Nebenkosten ein wichtiges Kriterium bei der Anmietung dar. Auch eigent\u00fcmerseitig gewinnt die Immobilie dadurch an Attraktivit\u00e4t, da mit tiefen Nebenkosten h\u00f6here Nettomieten im Vermietermarkt m\u00f6glich sind oder ein geringerer Leerstand im Mietermarkt in Kauf genommen werden muss.<\/p>\n\n\n

Banken tragen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung der Schweizer Wirtschaft<\/strong><\/h2>\n\n\n

Das Volumen ausstehender Kredite in der Schweiz betr\u00e4gt mit CHF 1.3 Billionen fast das doppelte des Bruttoinlandprodukt (SNB, 2022)<\/a>. Mit 85 Prozent des Kreditportfolios Schweizer Banken sind Hypothekarfinanzierungen der wichtigste Faktor. Hypotheken tragen daher einen wesentlichen Teil zur Finanzierung der Schweizer Wirtschaft bei und finanzieren gleichzeitig die Umweltbelastung dieser Unternehmen und Privatpersonen (SNB, 2022)<\/a>. <\/sup>Die Einflussnahme Schweizer Banken scheint somit gross. Sie k\u00f6nnen mit geeigneten Massnahmen das Gesamtkreditvolumen von CHF 1.3 Millionen zu nachhaltigen Investitionen und Aktivit\u00e4ten allozieren, auch wenn dies aufgrund der unterschiedlichen Laufzeiten der Kredite noch mehrere Jahre dauern kann. Im Jahre 2021 wurden CHF 83 Milliarden Neuhypotheken an Privat- und Gesch\u00e4ftskunden von Schweizer Banken vergeben. Die Banken k\u00f6nnen f\u00fcr diese j\u00e4hrlichen Neukredite aktiv Anreize schaffen, sodass das j\u00e4hrliche Hypothekarvolumen von circa CHF 83 Milliarden f\u00fcr nachhaltige Immobilienprojekte verwendet werden.<\/p>\n

Wichtig bei der Hypothekarvergabe f\u00fcr nachhaltige Projekte ist der ganzheitliche Einbezug von Nachhaltigkeitskriterien. Ein Beispiel hierzu ist die Mittelverwendung von Ersthypotheken nach R\u00fcckzahlung der zweiten Hypothek. Diese sind anschliessend meist nicht mehr zweckgebunden und Banken verlangen nur selten, dass der Gesch\u00e4ftserfolg weiterhin f\u00fcr eine regelm\u00e4ssige Amortisation der Hypothek verwendet werden muss. Somit kann die (erste) Hypothek zur Sicherstellung von Betriebsmitteln dienen und muss nicht zwingend der Finanzierung von Immobilien dienen. Bei der Hypothekenvergabe sollten Nachhaltigkeitskriterien somit auf den effektiven Verwendungszweck der Mittel angewendet werden und nicht ausschliesslich auf die Immobilie als Sicherungsobjekt, denn dann handelt der Kreditgeber aus reiner Risikosicht. <\/p>\n\n\n

Angebots\u00fcbersicht der Hypothekarfinanzierung in der Schweiz<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Produktelandschaft f\u00fcr nachhaltige Hypothekarfinanzierung Schweizer Banken beziehen sich vorwiegend auf die \u00f6kologische Nachhaltigkeit, weshalb sie als gr\u00fcne Hypotheken bezeichnet werden k\u00f6nnen. Sogenannte gr\u00fcne Hypotheken werden derweil vorwiegend f\u00fcr Privatpersonen angeboten. Gesch\u00e4ftskunden k\u00f6nnen von diesen Standardprodukten aktuell nur bei ausgew\u00e4hlten Banken profitieren. Auf individueller Basis fliessen Nachhaltigkeitskriterien jedoch zunehmend auch bei Gesch\u00e4ftskunden ein. Die Hypothekarprodukte der verschiedenen Banken unterscheiden sich hinsichtlich F\u00f6rderungsvoraussetzungen, Zinsreduktion und maximaler Hypothekarh\u00f6he.<\/p>\n

Die Vergabe von gr\u00fcnen Hypotheken f\u00fcr energetische und nachhaltige Sanierungsmassnahmen sind im Gegensatz zur Finanzierung zum Erwerb von nachhaltigen Liegenschaften vermehrt zweckgebunden und haben klare F\u00f6rderungsvoraussetzungen.  Zum einen kann die F\u00f6rderungsvoraussetzung an die Verbesserung eines Ratings oder Zertifikates gebunden sein (zum Beispiel von GEAK E auf B oder ein MINERGIE-P Standard). Zum anderen werden F\u00f6rderungen gew\u00e4hrt, wenn vorher vereinbarte, konkrete energetische Massnahmen wie beispielsweise der Ersatz fossiler Heizungen oder die Verbesserung der W\u00e4rmed\u00e4mmung umgesetzt werden.<\/p>\n\n\n

Wirkung nachhaltiger Finanzierung<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die h\u00f6here langfristige Werthaltigkeit nachhaltiger Geb\u00e4ude und die tieferen Ausfallrisiken d\u00fcrften die Risikoabschl\u00e4ge auf der Finanzierungsseite rechtfertigen. Durch die tieferen Zinsen k\u00f6nnen bei Kunden zus\u00e4tzliche Anreize in Form tieferer Zinskosten geschaffen werden. Zur weiteren F\u00f6rderung der Nachhaltigkeit bei Eigent\u00fcmern und Unternehmern sind dabei zwei Fragen elementar: Wie hoch k\u00f6nnen die Abschl\u00e4ge f\u00fcr Nachhaltigkeitskriterien aus einer Risikoperspektive ausfallen und unter welchen Kriterien bzw. f\u00fcr welchen Zweck werden diese gew\u00e4hrt? So k\u00f6nnen zum Beispiel verg\u00fcnstige Zinskonditionen f\u00fcr Geb\u00e4ude mit erneuerbaren Energietr\u00e4gern gesprochen werden. Sind dies bestehende Energietr\u00e4ger, wird ein nachhaltiger Status Quo finanziert.<\/p>\n

Wichtig ist die holistische Betrachtung: Die Gesamtrisiken einer Finanzierung sinken nur dann substanziell, wenn die Immobilie ganzheitlich nachhaltig eingestuft werden kann.  So weist ein peripher gelegenes Einfamilienhaus nicht zwingend tiefere Risiken auf, lediglich weil es mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Denn erstens ist die Lage der Immobilie der gr\u00f6sste Werttreiber beziehungsweise Wertstabilisator und zweitens tragen schlecht erschlossene und peripher gelegene Geb\u00e4ude zur Zersiedlung bei. Dadurch beschleunigen sie den Landverbrauch \u00fcberdurchschnittlich stark. <\/p>\n\n\n

Fazit und Ausblick<\/strong><\/h2>\n\n\n

Zinsvorteile auf nachhaltige Immobilien sind f\u00fcr Banken somit sinnvoll und logisch, wenn die Kreditrisiken dadurch sinken und\/oder Chancen wachsen.  Bei ganzheitlicher Betrachtung der Nachhaltigkeit m\u00fcssen wir heute davon ausgehen, dass nachhaltige gegen\u00fcber nicht nachhaltigen Investments langfristig tiefere Risiken aufweisen. Mit diesen Abschl\u00e4gen k\u00f6nnen Banken zweitens sehr viel Positives bewirken, wenn sie f\u00fcr spezifische, echte nachhaltige Ver\u00e4nderungen eingesetzt werden. G\u00fcnstige Konditionen f\u00fcr energetische Sanierungen oder Heizungsersatz sind typische Beispiele hierf\u00fcr. Aufgrund der insgesamt nur limitierten Opportunit\u00e4tskosten, die durch Rabatte entstehen, ist deren zielgerichtete Allokation auf nachhaltige Ver\u00e4nderungsprozesse deshalb sehr wichtig. Es darf von Banken als Einzelakteure allerdings kein Wunder erwartet werden. Der Hypothekarmarkt ist kompetitiv. Aufschl\u00e4ge als Malus f\u00fcr nicht nachhaltige Finanzierungen d\u00fcrften derzeit kaum durchsetzbar sein.  Zinsrabatte k\u00f6nnen hingegen gezielt als Anreize gesetzt werden. Entscheidet sich ein Kunde daf\u00fcr, dieses Angebot bei einer Bank f\u00fcr nachhaltige Massnahmen anzunehmen, gibt es vier Gewinner: Die Umwelt, der Kunde und zweimal die Bank. Denn erstens hat sie einen Kunden gewonnen und zweitens baut sie Umweltrisiken in ihrem Portfolio ab. Ob diese Gesch\u00e4fte auch profitabler sind f\u00fcr Banken bleibt aktuell unklar. Nachhaltigkeitskriterien entwickeln sich rasant weiter ohne R\u00fccksicht darauf, ob sie einerseits messbar sind und andererseits ob die konkreten Auswirkungen auf Risiko und Rendite bekannt sind. Somit entstehen bei Banken durch deren Pr\u00fcfung derzeit hohe Kosten, die sich erst in l\u00e4ngerer Frist auszahlen d\u00fcrften.<\/p>\n

Den vollst\u00e4ndigen Artikel finden Sie in der IFZ Retail Banking Studie 2022. Aufgrund der hohen Relevanz des Themas wird das IFZ im Sommer 2023 den ersten \u00abSustainable Lending Monitor\u00bb der Schweiz ver\u00f6ffentlichen. Die empirische Studie zum nachhaltigen Kreditmarkt in der Schweiz beleuchtet die nachhaltige Hypothekarfinanzierung und die nachhaltige KMU-Finanzierung im Detail.  Neben einem Markt\u00fcberblick des nachhaltigen Kreditangebotes in der Schweiz zeigen wir erste Erkenntnisse zu den Auswirkungen des neuen Zins-, Steuer- und Energiekostenumfeldes auf die Nutzung von nachhaltigen Finanzierungen auf. F\u00fcr die Studie wird allerdings nicht nur die Angebotsseite beleuchtet, sondern auch die Nachfrageseite. Sie wird der Frage nachgehen, ob das aktuelle Kreditangebot und die damit in Verbindung stehenden Dienstleistungen die Bed\u00fcrfnisse der Kreditnehmenden abdecken und wo Kreditanbieter aufholen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n

IFZ Retail Banking Studie 2022<\/h2>\n\n\n

Die 230-seitige \u00abIFZ Retail Banking-Studie 2022\u00bb kostet 290 Franken und kann unter ifz@hslu.ch<\/a> bestellt werden. Sammelbestellungen kosten ab 3 Exemplaren CHF 240.- pro Exemplar, ab 5 Exemplaren CHF 190.- und ab 10 Exemplaren CHF 140.- CHF pro Exemplar. Hier finden Sie das Inhaltsverzeichnis.<\/a><\/p>\n\n\n

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Immobilien sind f\u00fcr die H\u00e4lfte des weltweiten Verbrauchs nat\u00fcrlicher Ressourcen und f\u00fcr 40 Prozent der von Menschen verursachten CO2-Emissionen verantwortlich. In der Immobilienbranche wird sichtbar, weshalb der nachhaltigen Finanzierung eine grosse Bedeutung zugesprochen werden muss. Bis anhin richteten Banken und Wissenschaft das Augenmerk allerdings vorwiegend auf die Anlageseite (Sustainable Investing). Um die Transition zu einer nachhaltigen Schweiz zu erm\u00f6glichen, ist das Finanzierungsgesch\u00e4fts jedoch ebenso wichtig. 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