{"id":6963,"date":"2022-12-01T12:30:00","date_gmt":"2022-12-01T11:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6963"},"modified":"2026-02-11T14:53:18","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:18","slug":"steigende-hypothekarzinsen-und-stagnierender-referenzzinssatz-wie-kann-das-sein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/12\/01\/steigende-hypothekarzinsen-und-stagnierender-referenzzinssatz-wie-kann-das-sein\/","title":{"rendered":"Steigende Hypothekarzinsen und stagnierender Referenzzinssatz. Wie kann das sein?"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Steven Rowntree<\/a><\/p>\n

Die Inflation betrug im Oktober 2022 3%, was bereits der vierte Monat in Folge mit einer Inflation von 3% oder mehr ist. Zum letzten Mal wurde eine solche Inflation \u00fcber mehrere Monate hinweg im Jahr 1993 ausgewiesen (BfS, 2022)<\/a>. Als Reaktion darauf erh\u00f6hten die Zentralbanken die Zinsen, so auch die Schweizerische Nationalbank. Sie erh\u00f6hte den SNB-Leitzins im September um 0.75 Prozentpunkte auf 0.5%, was bereits die zweite Erh\u00f6hung in diesem Jahr ist (SNB, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Die Hypothekarzinsen stiegen infolgedessen ebenfalls stark. So lag beispielsweise der durchschnittliche Zinssatz f\u00fcr eine 10-j\u00e4hrige Hypothek im Oktober 2021 noch bei ungef\u00e4hr 1.4%, ein Jahr sp\u00e4ter bereits bei ungef\u00e4hr 3.4% – eine Erh\u00f6hung um 143% (MoneyPark (a), online)<\/a>. Hauseigent\u00fcmer und Immobilieninvestorinnen m\u00fcssen somit, sofern ihre Hypothek in diesem Zeitraum f\u00e4llig wird, stark steigende Finanzierungskosten in Kauf nehmen.<\/p>\n

Diese steigenden Finanzierungskosten k\u00f6nnen nur an die Mietenden weitergegeben werden, wenn der Referenzzinssatz steigt. Dieser Referenzzinssatz wird viertelj\u00e4hrlich durch das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) berechnet und publiziert (BWO, 2022)<\/a>. Die letzte Publikation vom 01.12.2022 zeigt einen unver\u00e4nderten Referenzzinssatz von 1.25%. Die Vermietenden haben aktuell also keine rechtlichen M\u00f6glichkeiten, die Mietzinsen den steigenden Zinsen anzupassen. Aber warum steigt der Referenzzinssatz nicht?<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Hinweis zur Grafik: Die Herleitung\/Erkl\u00e4rung zur Prognose wird unten ausf\u00fchrlich erl\u00e4utert. Der Referenzzinssatz ist in der Grafik an den Stichtag des Durchschnittzinssatzes gebunden. Effektiv w\u00fcrde eine \u00c4nderung erst ca. 2 Monate nach dem Stichtag des Durchschnittzinssatzes in Kraft treten. Bei der Prognose (Neukonditionierung) handelt es sich um einen gewichteten Durchschnittszinssatz aus dem Hypothekarzins 5-7J und<\/strong> dem SARON (siehe auch Annahmen untenstehend).<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Zur Berechnung des Referenzzinssatzes wird zuerst der volumengewichtete durchschnittliche Zinssatz der inl\u00e4ndischen Hypothekarforderungen berechnet und dieser danach auf Viertelprozente kaufm\u00e4nnisch gerundet. Dieses Vorgehen f\u00fchrt dazu, dass der Referenzzinssatz tr\u00e4ge ist. Die obige Grafik verdeutlicht, dass der Durchschnittszins (in rot) kurzfristige Schwankungen der Hypothekarzinsen (in gr\u00fcn) nicht oder kaum abbilden kann. So wirken sich die kurzfristigen Zinsanstiege der 5- bis 7-j\u00e4hrigen Festhypotheken nicht sofort auf den Durchschnittszinssatz aus. Weiter ist ersichtlich, dass der Durchschnittszinssatz aufgrund der Rundungsregel immer f\u00fcr eine gewisse Periode \u00fcber bzw. unter dem Referenzzinssatz (in blau) liegt. Daher ist es also nicht verwunderlich, dass der Referenzzinssatz trotzt steigenden Hypothekarzinsen konstant blieb.<\/p>\n

Der Referenzzinssatz (aktuell 1.25%) w\u00fcrde erst steigen, wenn der Durchschnittszinssatz mind. 1.375% betr\u00e4gt (Aufrundung auf 1.5%). Der Durchschnittszinssatz m\u00fcsste also um 0.195% steigen (von aktuell 1.18%). Ist dies realistisch? Um eine Aussage \u00fcber die Entwicklung des Durchschnittszinses zu machen, lohnt es sich, zwei unterschiedliche Einflussfaktoren zu betrachten: Den aktuellen Hypothekarbestand und die Konditionen der Neuabschl\u00fcsse bzw. Verl\u00e4ngerungen.<\/p>\n

Hypothekarbestand:<\/strong> Per Ende August 2022 betrug der Hypothekarbestand im Inland rund CHF 1’135 Milliarden. Davon sind 20% innerhalb eines Jahres f\u00e4llig, die restlichen Hypotheken haben eine Laufzeit \u00fcber einem Jahr oder sind auf Sicht bzw. k\u00fcndbar (SNB, 2022)<\/a>. Somit wird in einem Jahr nur ungef\u00e4hr 1\/5 des gesamten Hypothekarvolumens erneuert, bzw. ca. 1\/20 in einem Quartal. Viele Hypothekarvertr\u00e4ge laufen also nach wie vor zu (vermutlich tiefen) Konditionen weiter und sind von den aktuellen Zinsanstiegen nicht direkt betroffen.<\/p>\n

Verzinsung der Neuabschl\u00fcsse:<\/strong> Im Juli wurden Neuabschl\u00fcsse mit Laufzeit von 7 bis 15 Jahre im Median zu 2.21% bis 2.29% abgeschlossen. Alle anderen Laufzeiten lagen deutlich darunter (SNB, 2022)<\/a>. Aktuellere Daten zeigen, dass die Hypothekarzinsen im Vergleich zum Juli wieder gestiegen sind, so wird die 5-j\u00e4hrige Festhypothek aktuell zu durchschnittlich 2.7% angeboten (MoneyPark (b), online)<\/a>. Die Frage ist nun nat\u00fcrlich, f\u00fcr welche Laufzeiten sich die Immobilieninvestorinnen entscheiden: Eher die teuren mittel- bis langfristigen Produkte oder die g\u00fcnstigeren variablen (SARON) und kurzfristigen Produkte? Aufgrund der hohen Volatilit\u00e4t der Zinsm\u00e4rkte kann man durchaus annehmen, dass sich die Investorinnen eher f\u00fcr kurzfristige Produkte entscheiden und abwarten, bis sich die Zinsm\u00e4rkte wieder beruhigt haben. Diese These wird auch dadurch gest\u00fctzt, dass im August 2022 der Durchschnittszins f\u00fcr allgemeinen Wohnungsbau bei der Berner Kantonalbank gegen\u00fcber dem Vormonat sogar leicht gesunken ist (BEKB, 2022)<\/a>. SARON-gebundene Produkte werden aktuell immer noch zu durchschnittlich 1.4% angeboten (MoneyPark (c), 2022)<\/a>.<\/p>\n

Basierend auf obigen \u00dcberlegungen l\u00e4sst sich eine Prognose herleiten. Folgende Annahmen wurden dabei getroffen: (i) Jedes Quartal werden 5% des Hypothekarbestandes neu konditioniert. (ii) Das Hypothekarportfolio w\u00e4chst pro Quartal um 0.9% (entspricht dem durchschnittlichen bisherigen Wachstum 2022). (iii) Die aktuellen festverzinslichen Zinss\u00e4tze stagnieren bis Mitte 2024 gem\u00e4ss Prognose der UBS (2022)<\/a>. Beim SARON gehen wir ebenfalls von einer Stagnation aus. Die verwendeten Zinsen sind: 5J: 2.64%; SARON: 1.4%. (iv) Die Hypothekarschuldner w\u00e4hlen zu 35% eine festverzinsliche Hypothek und zu 65% den SARON. (v) Der Zinssatz f\u00fcr die 5-j\u00e4hrige Festhypothek stellt ein Durchschnitt \u00fcber alle festverzinslichen Laufzeiten dar. (vi) Der durchschnittliche Zinssatz des gesamten Portfolios ist f\u00fcr die verbleibenden 93% im neuen Quartal unver\u00e4ndert.<\/p>\n

Mit obigen Annahmen kommt man zum Schluss, dass der Durchschnittszins zwar bald \u00fcber dem aktuellen Referenzzins liegt (voraussichtlich Q1 2023), die \u00abmagische\u00bb Grenze von 1.375% beim Durchschnittszinssatz jedoch erst im ersten Quartal 2024 erreicht wird. Somit wird der Referenzzinssatz voraussichtlich erstmals wieder per 31.03.2024 von 1.25% auf 1.50% erh\u00f6ht (bzw. per Publikation durch das BWO am 01.06.2024, mit Daten per 31.03.2024).<\/p>\n

Basierend auf der Tatsache, dass der Referenzzinssatz tr\u00e4ge ist, dass nicht das gesamte Hypothekarvolumen direkt von den steigenden Zinsen betroffen ist und der Annahme, dass die aktuellen Neufinanzierungen mehrheitlich kurzfristig finanziert werden, kann angenommen werden, dass sich der Referenzzinssatz kurzfristig nicht erh\u00f6hen wird. Stagnieren die Zinsen jedoch auf dem aktuellen Niveau (oder steigen weiter), m\u00fcssen immer mehr Finanzierung in diesem Bereich verl\u00e4ngert bzw. abgeschlossen werden. Dies erh\u00f6ht den durchschnittlichen Zinssatz der Hypotheken kontinuierlich, was sich mit einer Verz\u00f6gerung auch auf den Referenzzinssatz auswirkt. Eine Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte erscheint, je nach gemachten Annahmen, somit ab Anfang 2024 realistisch. Sollte der SARON stark ansteigen, w\u00e4re auch eine Erh\u00f6hung um bis zu zwei Quartale fr\u00fcher m\u00f6glich. Pro 0.25 Prozentpunkte steigender Referenzzinssatz h\u00e4tten die Vermieter dann das Recht, die Miete um 3% zu erh\u00f6hen (VMWG Art. 13)<\/a>.<\/p>\n\n\n

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In den letzten Monaten sind die Hypothekarzinsen stark gestiegen. Der Referenzzinssatz ist seit M\u00e4rz 2020 jedoch unver\u00e4ndert und liegt bei 1.25%. Warum wurde der Referenzzinssatz nicht angehoben? Wann ist damit zu rechnen? Und was bedeutet dies f\u00fcr die Mietenden? 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Diese und weitere Fragen werden in diesem Artikel beantwortet.","inLanguage":"de-CH","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/12\/01\/steigende-hypothekarzinsen-und-stagnierender-referenzzinssatz-wie-kann-das-sein\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"de-CH","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/12\/01\/steigende-hypothekarzinsen-und-stagnierender-referenzzinssatz-wie-kann-das-sein\/#primaryimage","url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2022\/12\/AdobeStock_301951593.jpeg","contentUrl":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2022\/12\/AdobeStock_301951593.jpeg","width":2048,"height":959},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/#website","url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/","name":"Immobilienblog Hochschule Luzern","description":"Immobilienmanagement am Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug - IFZ","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"de-CH"},{"@type":"Person","@id":""}]}},"featured_image_src":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2022\/12\/AdobeStock_301951593.jpeg","featured_image_src_square":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2022\/12\/AdobeStock_301951593.jpeg","author_info":{"display_name":"","author_link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/author\/"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6963","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/128"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6963"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6963\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9467,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6963\/revisions\/9467"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6965"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6963"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6963"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6963"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}