{"id":6980,"date":"2023-01-09T06:30:00","date_gmt":"2023-01-09T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=6980"},"modified":"2026-02-11T14:53:18","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:18","slug":"impact-investments-im-staedtischen-bestand-dringender-denn-je","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/01\/09\/impact-investments-im-staedtischen-bestand-dringender-denn-je\/","title":{"rendered":"Impact Investments im st\u00e4dtischen Bestand: Dringender denn je<\/strong>"},"content":{"rendered":"

Von Christian Kraft<\/a>, Hochschule Luzern<\/em><\/p>\n\n\n\n

Immobilien eignen sich bestens als Impact Investment<\/strong><\/h2>\n\n\n

Immobilieninvestitionen eignen sich bestens f\u00fcr wirkungsorientiertes Investieren. In kaum einer anderen Anlageklasse ist der kausale Zusammenhang zwischen Massnahmen und Ergebnissen f\u00fcr Umwelt und Gesellschaft so eindeutig wie bei Immobilien. Staub-Bisang et al. (2022)* leiten in ihrem Grundlagenwerk drei Hauptmerkmale ab, die wirkungsorientierte von generell nachhaltigen Investitionen unterscheiden: Erstens muss der Investor explizit beabsichtigen, \u201eeine positive \u00f6kosoziale Wirkung zur erzielen\u201c (Staub-Bisang et al., 2022, S. 139). Zweitens sollte diese mit einer positiven Investitionsrendite einhergehen. Drittens muss die Wirkung der Investition auf die Realwirtschaft messbar sein.<\/p>\n

Erwirbt ein Investor zum Beispiel einen \u201egr\u00fcnen\u201c vollvermieteten Neubau, so ist diese Investition nachhaltig, nicht aber wirkungsorientiert. Denn die positive Wirkung des Neubaus auf Umwelt und Gesellschaft erfolgte vor dem Engagement des Investors. Besitzt oder erwirbt ein Investor hingegen eine \u201ebraune\u201c Liegenschaft und erweitert und saniert diese energetisch, so erzielt er eine konkrete messbare Wirkung. Aktuelle Zahlen vom erweiterten Geb\u00e4ude- und Wohnungsregister zeigen nun, wie es insbesondere um die \u00f6kologische Nachhaltigkeit von Wohngeb\u00e4uden in der Schweiz steht \u2013 und wie dringend jetzt wirkungsorientierte Investitionen im Bestand sind.<\/p>\n\n\n

Nachhaltigkeit ist in der Betriebsphase von Neubauten neuer Standard<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die gute Nachricht zuerst: Nur noch 15.7% aller seit 2016 erstellten Wohngeb\u00e4ude werden prim\u00e4r \u00fcber einen Heizkessel geheizt, der in 10% der F\u00e4lle mit Gas und 5% mit Holz betrieben wird (Abbildung 1). Das Verbrennen fossiler Energietr\u00e4ger ist also im Neubau kaum noch ein Thema. Da seit 2016 viele grosse Mehrfamilienh\u00e4user mit Systemen aus erneuerbaren Energien entstanden sind, profitieren viele Menschen von diesen positiven Entwicklungen und das starke Bev\u00f6lkerungswachstum konnte von vielen neuen energetisch nachhaltigen Geb\u00e4uden aufgefangen werden. \u00d6kologische Nachhaltigkeit im Neubau muss damit \u2013 zumindest auf dem heutigen Stand der Technik \u2013 als neuer Standard betrachtet werden. F\u00fcr jede von diesem Standard abweichende Investition m\u00fcssen h\u00f6here Risiken und tiefere Ertragschancen eingepreist werden. Das f\u00fchrt zu geringeren Mieteinnahmen und tieferen Marktwerten. Die \u00f6kologische Nachhaltigkeit bez\u00fcglich Dekarbonisierung im Betrieb ist somit im Neubau bereits marktgetrieben und auch wirtschaftlich nachhaltig \u2013 auch wenn die n\u00e4chsten grossen Herausforderungen bereits an die T\u00fcr klopfen: Wieviel graue Energie bindet ein Neubau ab der Erstellung und welche Rolle spielt er zur positiven Beeinflussung sozialer Ziele an einem Standort im Kontext zum Bestand?<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Anzahl Wohngeb\u00e4ude nach Baujahr und Energiequelle der Heizung; Quelle: BFS GWR<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Im Bestand liegt der Hund begraben<\/strong><\/h2>\n\n\n

Der grosse wirkungsorientierte Handlungsbedarf liegt im Bestand. 78% aller Geb\u00e4ude, die vor 2000 erstellt wurden, nutzen einen Heizkessel oder Ofen zur W\u00e4rmeerzeugung. Heute heizen insgesamt noch genauso viele Menschen mit fossilen Energietr\u00e4gern wie im Jahr 2000. In Genf ist der Anteil der Bev\u00f6lkerung, die mit \u00d6l oder Gas heizt, von 96% auf 90% gesunken. Absolut heizen in Genf heute jedoch 17\u00b4000 Menschen mehr mit fossilen Energiequellen als im Jahr 2000. Insgesamt liegen alle gr\u00f6sseren Schweizer St\u00e4dte mit Ausnahme von Basel teils deutlich \u00fcber dem landesweiten Mittelwert des Bev\u00f6lkerungsanteils, der mit Gas oder \u00d6l heizt (Abbildung 2). Wie in Genf ist in einigen St\u00e4dten der Anteil nur aufgrund des starken Bev\u00f6lkerungswachstums gesunken. Absolut gesehen heizen heute in 10 der 17 St\u00e4dte mehr Menschen mit Gas oder \u00d6l als im Jahr 2000.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: Anteil der st\u00e4dtischen Bev\u00f6lkerung, der mit \u00d6l oder Gas heizt, 2000 und 2021; Quelle: BFS GWR<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die Gr\u00fcnde sind vielf\u00e4ltig und zwischen den St\u00e4dten unterschiedlich. Unternehmerische oder regulatorische Risiken f\u00fcr Sanierungen stehen teils in einem ung\u00fcnstigen Verh\u00e4ltnis zu zuk\u00fcnftigen Ertr\u00e4gen. Vielerorts sind optimale technologische L\u00f6sungen nicht m\u00f6glich, unwirtschaftlich oder werden baurechtlich eingeschr\u00e4nkt. Fortschritte gab es trotzdem. \u00d6lheizungen wurden grossfl\u00e4chig durch Gasheizungen ersetzt. In St. Gallen ist der Anteil der Menschen, die mit \u00d6l heizen, von 2000 bis 2021 um 40 Prozentpunkte gesunken. Der Anteil der mit Gas heizenden Bev\u00f6lkerung stieg dabei lediglich um 21 Prozentpunkte, was auch den deutlichen R\u00fcckgang der fossilen Energietr\u00e4ger in St. Gallen insgesamt erkl\u00e4rt (Abbildung 3). Dass insgesamt noch bis ins Jahr 2010 viele \u00d6lheizungen durch Gasheizungen ersetzt wurden, wird auch in Abbildung 1 ersichtlich.<\/p>\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: Ver\u00e4nderung des Bev\u00f6lkerungsanteils, der mit \u00d6l oder Gas heizt, 2000 bis 2021, in Prozentpunkten; Quelle: BFS GWR<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Fazit: Licht und Schatten der nachhaltigen Entwicklung<\/strong><\/h2>\n\n\n

Die Entwicklungen im Neubau sind zumindest bez\u00fcglich der Energiequellen f\u00fcr Heizungen seit zehn Jahren sehr positiv. Das Potenzial f\u00fcr wirkungsorientierte Ver\u00e4nderungen im Bestand ist hingegen enorm. Die aufgrund der starken urbanen Nachfrage hohen Werte der innerst\u00e4dtischen Lagen, das politisch erkl\u00e4rte Ziel der Innenentwicklung und das weiterhin starke Bev\u00f6lkerungswachstum verst\u00e4rken den Handlungsdruck. Die Entwicklungsrisiken sind im st\u00e4dtischen Bestand jedoch h\u00f6her als im Neubau auf der gr\u00fcnen Wiese \u2013 und sie nehmen weiter zu. Dies erfordert immer mehr unternehmerischen Mut. Denn viele regulatorische Massnahmen, die isoliert betrachtet sinnvoll erscheinen m\u00f6gen, kumulieren zu einer Regulierungsdichte, die viele Eigent\u00fcmer und Investoren abschreckt. Oftmals fehlt jedoch auch schlichtweg die Zeit, die Kompetenz oder das Interesse, die eigene(n) Liegenschaft(en) wirkungsvoll weiterzuentwickeln. An dieser Stelle k\u00f6nnen St\u00e4dte und Gemeinden, Beratungsunternehmen, Bildungsinstitutionen, finanzierende Banken und Institutionen wirkungsvolle Investitionen beratend und bildend unterst\u00fctzen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Impact Investment bedeutet wirkungsorientiert investieren, um messbare Ver\u00e4nderungen zu erzielen. Das ist dringender denn je. 2021 heizten 5.7 Millionen Menschen in der Schweiz mit \u00d6l oder Gas \u2013 fast genauso viele wie vor 20 Jahren. Damals entsprach dies 80% der Bev\u00f6lkerung, heute sind es noch 65%. Besonders herausfordernd ist die Situation im Altbestand der St\u00e4dte. In Genf ist der Anteil der Bev\u00f6lkerung, der mit \u00d6l oder Gas heizt, \u00fcber 20 Jahre zwar von 96% auf 90% gesunken. Aufgrund des starken Bev\u00f6lkerungswachstums sind das absolut betrachtet aber immer noch 10% mehr Menschen als im Jahre 2000. Das Potenzial im Bestand ist enorm, der m\u00f6gliche \u201eImpact\u201c riesig, die Umsetzung regulatorisch, technologisch, wirtschaftlich und sozial herausfordernd, aber m\u00f6glich.<\/p>\n","protected":false},"author":128,"featured_media":6984,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"3473,3802,294,3328,2552,5671","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153162],"tags":[7089,153152],"class_list":["post-6980","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maerkte","tag-immobilien","tag-impact-investments"],"acf":[],"yoast_head":"\nImpact Investments im st\u00e4dtischen Bestand: Dringender denn je - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Impact Investment bedeutet wirkungsorientiert investieren, um messbare Ver\u00e4nderungen zu erzielen. 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