{"id":7291,"date":"2023-03-13T06:30:00","date_gmt":"2023-03-13T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7291"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"enorme-auswirkungen-von-esg-auf-immobilieninvestoren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/03\/13\/enorme-auswirkungen-von-esg-auf-immobilieninvestoren\/","title":{"rendered":"<strong>Enorme Auswirkungen von ESG auf Immobilieninvestoren<\/strong>"},"content":{"rendered":"<div class=\"blue-box\">\n\t<div class=\"row\">\n\t\t<div class=\"col-md-12\">\n\t\t\t<p>Studentischer Beitrag aus dem <a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/weiterbildung\/mas\/ifz\/immobilienmanagement\/\">MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p>Ein Artikel von <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/jessica-c%C3%A9line-paul-campagnari-9b51a0157\/\">Jessica Paul<\/a> und <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/kevin-schafer-a562a0135\/\">Kevin Schafer<\/a><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Langfristige Klimastrategie 2050<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Der wachsende politische Konsens zur Erreichung von Netto-Null gipfelt im Pariser Klimaabkommen. Dieses verpflichtet die Vereinten Nationen, die globale Erw\u00e4rmung auf weniger als zwei Grad Celsius zu begrenzen. Gleichzeitig sollen die weltweiten Treibhausgasemissionen bis 2050 auf null gesenkt werden <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 5)<\/a>. \u00abDas Thema ESG gewinnt enorm an Relevanz\u00bb, best\u00e4tigt Mariacarla Capillo, Consultant bei W\u00fcest Partner. Diese Entwicklungen f\u00fchren zu einer noch nie dagewesenen Umverteilung des Kapitals hin zu ESG freundlichen Investitionen, mehr als 44 Billionen US-Dollar zus\u00e4tzliche Investitionen sollen bis zum Jahr 2050 gem\u00e4ss der International Energy Agency notwendig sein&nbsp;(Sch\u00e4fer, Stephan, &amp; Vogel, 2022, S. 5). Der Immobiliensektor spielt im Kampf gegen den Klimawandel eine bedeutende Rolle. In der europ\u00e4ischen Union gehen 36% der CO2-Emmissionen auf das Konto der Immobilienbranche. Zum Vergleich: Schweizer Immobilien tragen mit 24% ebenfalls erheblich zum landesweiten Ausstoss von Treibhausgasen bei <a href=\"https:\/\/www.bafu.admin.ch\/bafu\/de\/home\/themen\/klima\/inkuerze.html\">(Bundesamt f\u00fcr Umwelt, 2022)<\/a>.<\/p>\n<p>Die bisherige Kritik der Immobilienakteure an der versch\u00e4rften Regulierung bezog sich auf die wenig konkrete Formulierung der Nachhaltigkeitskriterien. Mit der Einf\u00fchrung der EU-Taxonomie ist die europ\u00e4ische Union nun dem Ziel zu mehr Transparenz bei den ESG-Anforderungen einen Schritt n\u00e4hergekommen. Die Verordnung legt umfassende Informations- und Offenlegungspflichten f\u00fcr die Nachhaltigkeitsrisiken von Investments fest <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 10)<\/a>.<\/p>\n<p>F\u00fcr den Immobiliensektor wird die EU-Taxonomie zum wichtigsten Leitfaden, um den Zugang zu Kapital zu erleichtern <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 30)<\/a>. In der Schweiz existiert bisher kein vergleichbares Regelwerk&nbsp;<a href=\"https:\/\/investrends.ch\/aktuell\/opinion\/esg-integration-bei-immobilien-unverzichtbar\/\">(alm, 2021)<\/a>. Die Nachhaltigkeitsinitiativen der EU werden allerdings aufmerksam verfolgt und im Rahmen von Selbstregulierungsmassnahmen umgesetzt&nbsp;(Schranz, 2022). Die EU-Taxonomie verfolgt diese drei Ziele bei Immobilienprojekten:<\/p>\n<ul>\n<li>die Verbesserung der Ressourcennutzung,<\/li>\n<li>die Verringerung von Treibhausgasemissionen und Abf\u00e4llen und<\/li>\n<li>die Verl\u00e4ngerung der Lebensdauer von Verm\u00f6genswerten (Deloitte, 2021, S. 30).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Neben den physischen Risiken d\u00fcrften die transitorischen Risiken in Bezug auf den Klimawandel gravierendere Folgen haben. Diese sind aber nur schwer absch\u00e4tzbar&nbsp;(Schranz, 2022). Finanzaufsichtsbeh\u00f6rden reagieren auf die systematischen Risiken, welche die Stabilit\u00e4t der Finanzm\u00e4rkte bedrohen (Sch\u00e4fer, Stephan, &amp; Vogel, 2022, S. 5). Die vom Financial Stability Board ins Leben gerufene Task Force erarbeitete Leitlinien, die das Risiko in Verbindung mit dem Klimawandel fr\u00fchzeitig erkennen sollen <a href=\"https:\/\/investrends.ch\/aktuell\/opinion\/esg-integration-bei-immobilien-unverzichtbar\/\">(alm, 2021)<\/a>. Die EU evaluiert die \u00dcbernahme dieses Standards.<\/p>\n<p>Die Einbeziehung dieser Aspekte in die ESG-Vision erm\u00f6glicht eine langfristige Strategie im Einklang mit den EU-Verordnungen \u00fcber nachhaltige Finanzen <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 30)<\/a>.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Auswirkungen von ESG auf die Immobilienakteure<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>ESG geht \u00fcber eine isolierte Betrachtung der Umweltfaktoren hinaus. Die Rolle von sozialen und F\u00fchrungselementen sollte nicht untersch\u00e4tzt werden. Immobilienunternehmen m\u00fcssen sich an die wandelnden Erwartungen der Investoren, Verbrauchern und Unternehmen anpassen. Ein ganzheitlicher Ansatz ist erforderlich, um ein ESG-konformes Unternehmen zu schaffen <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 35)<\/a>.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/001.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"492\" height=\"217\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/001.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7293\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/001.png 492w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/001-300x132.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 492px) 100vw, 492px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>ESG-Kriterien: Definition und Erkl\u00e4rung der einzelnen Buchstaben<\/em><br><em>Quelle: Eigene Grafik in Anlehnung an focus.de<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Environmental bzw. Umweltfaktoren<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Geb\u00e4ude sind einer der Schl\u00fcsselfaktoren f\u00fcr den Klimaschutz. Es \u00fcberrascht nicht, dass der Fokus in der Schweiz und Europa auf den \u00abE\u00bb-Aspekten liegt&nbsp;(Seger, 2022). In Europa sind derzeit sind ca. 75% der Geb\u00e4ude nicht energieeffizient. Allerdings sollen 85-95% der heutigen Geb\u00e4ude auch 2050 noch genutzt werden. Die Verbesserung der Energieeffizienz in bestehenden Geb\u00e4uden sowie der Bau neuer Geb\u00e4ude sind entscheidend bei der Erreichung der Netto-Null-Vorgaben.<\/p>\n<p>Um die Dekarbonisierung von Immobilien zu verstehen, ist es wichtig, die Elemente in jeder Phase des Immobilienlebens zu beleuchten&nbsp;<a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 41)<\/a>. Es werden zwei Arten des Kohlenstoff-Fussabdrucks von Geb\u00e4uden unterschieden:<\/p>\n<ul>\n<li>Betrieblich: Emissionen, welche direkt durch den Geb\u00e4udebetrieb erzeugt werden.<\/li>\n<li>Indirekt: Treibhausgase, die bei der Herstellung von Baumaterialien, Transport und Bauprozessen entstehen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>F\u00fcr den gesamten Lebenszyklus eines Geb\u00e4udes existieren bew\u00e4hrte Verfahren, die sich mit dem Kohlenstoff-Fussabdruck befassen und nach und nach zum Standard werden <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 41)<\/a>. Auch die&nbsp;Swiss Finance &amp; Property Gruppe hat sich zum Ziel gesetzt, bei Immobilien \u00fcber ihren gesamten Lebenszyklus und entlang der Lieferketten einen nachhaltigen Ansatz im Einklang mit ihren Werten zu verfolgen (Schranz, 2022).<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Social bzw. soziale Faktoren<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Das &#171;S&#187; in ESG r\u00fcckte im Verlauf der Pandemie zunehmend in den Vordergrund. Da Immobilienunternehmen einen erheblichen sozialen Einfluss haben, darf man diesen Faktor nicht vernachl\u00e4ssigen. Zu den sozialen Aspekten in der Immobilienwirtschaft geh\u00f6ren beispielsweise erschwinglicher Wohnraum oder Sozialwohnungen. Aus interner Betrachtung z\u00e4hlen dazu die Gew\u00e4hrleistung der Sicherheit am Arbeitsplatz, die F\u00f6rderung hoher Arbeitsstandards sowie die F\u00f6rderung der Vielfalt im Unternehmen.<\/p>\n<p>Wird der soziale Faktor vernachl\u00e4ssigt, kann dies sehr kostspielig sein. Allf\u00e4llige Folgen sind mangelndes Ansehen, Arbeitsausfall, h\u00f6here Mitarbeiterfluktuation und Betriebskosten <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 32)<\/a>. F\u00fcr Unternehmen gestaltet es sich schwierig, den sozialen Faktor zu messen und dies mit den Peers zu vergleichen. Ein Kritikpunkt ist, dass derzeit haupts\u00e4chlich qualitative Faktoren wie beispielsweise die Mieterbefragung oder die Mitarbeiterzufriedenheit als soziale Faktoren betrachtet werden (Seger, 2022). Die SFP-Gruppe liegt den Schwerpunkt auf einen offenen, vertrauensw\u00fcrdigen und transparenten Dialog mit&nbsp;ihren&nbsp;Stakeholdern (insb. Mitarbeitende, Investoren, Mieter, Service-Provider und weitere Vertragspartner) (Schranz, 2022).<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Governance bzw. Unternehmensfaktoren<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Die F\u00f6rderung der Governance kann eine Chance zur langfristigen Wertsteigerung darstellen <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 35)<\/a>. GRESB ist ein globaler ESG-Benchmark f\u00fcr Finanzm\u00e4rkte, insbesondere zur Bewertung und Vergleichbarkeit der Nachhaltigkeitsperformance von indirekten Immobilienanlagen (Bernhard, 2022). Die KPMG sieht bei Immobilienfunds- und -gesellschaften mit einem GRESB-Rating den Faktor G als grunds\u00e4tzlich erf\u00fcllt (Seger, 2022). Auch die SFP ist Mitglied bei GRESB und wird daher in den Bereichen S und G einer umfassenden Bewertung unterzogen (Schranz, 2022).<\/p>\n<p>Die Einhaltung hoher Transparenzanforderungen geh\u00f6rt bei allen ESG-starken Unternehmen zum Standard. Vertrauen und Offenheit werden in schwierigeren Zeiten von Kapitalmarktteilnehmer gesch\u00e4tzt und entsprechend honoriert (Sch\u00e4fer, Stephan, &amp; Vogel, 2022, S. 66).<\/p>\n<p>Doch was sind die effektiven Auswirkungen auf die Immobilieninvestoren?<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Laufende und zuk\u00fcnftige Mietertr\u00e4ge<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Kann eine ESG-konforme Liegenschaft h\u00f6here Mieten erzielen? Grunds\u00e4tzlich sollten geringere Betriebskosten langfristig zu h\u00f6heren Nettomieten f\u00fchren. W\u00fcest und Partner haben diese Zusammenh\u00e4nge genauer unter die Lupe genommen. Hierf\u00fcr wurden Kosten, Ertrag und Kapitalisierung hinsichtlich der W\u00e4rmeerzeugung einzeln beleuchtet. &nbsp;<\/p>\n<p>Die Grafik veranschaulicht, dass tiefere CO2-Emmissionen einen positiven Effekt auf die Mietertr\u00e4ge haben. Je geringer der Ausstoss, desto h\u00f6her sind die Mieten. Die durchschnittliche Nettomiete der untersuchten Vertr\u00e4ge betr\u00e4gt CHF 1\u2019460 pro Monat. Bei einer fossilfreien Heizung f\u00e4llt sie um 45 Franken pro Monat h\u00f6her aus. Die h\u00f6here Zahlungsbereitschaft k\u00f6nnte auf den Vorzug von klimafreundlichen Wohnungen zur\u00fcckzuf\u00fchren sein. Bisher existieren jedoch keine empirischen Belege hierf\u00fcr <a href=\"https:\/\/www.wuestpartner.com\/ch-de\/2022\/04\/07\/esg-ecore-initiative\/\">(WuestPartner, Wuestpartner Cloud, 2022, S. 32)<\/a>.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild2.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"311\" height=\"333\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild2.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7294\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild2.png 311w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild2-280x300.png 280w\" sizes=\"auto, (max-width: 311px) 100vw, 311px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>Wohnungsmieten im Vergleich zum CO2-Ausstoss<\/em><br><em>Quelle: <\/em><a href=\"https:\/\/praxistipps.focus.de\/esg-kriterien-definition-und-erklaerung-des-nachhaltigkeits-ratings_125412\"><em>wuestcloud.com<\/em><\/a><em> \/ Wintermonitoring 2022<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>(Un)regelm\u00e4ssige Kosten<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Unter unregelm\u00e4ssigen Kosten sind h\u00f6here Ausgaben f\u00fcr den Austausch oder die Erneuerung von Bauteilen zu verstehen. Ein Beispiel ist der Wechsel von einem fossilen Heizsystem zu einer W\u00e4rmepumpe. Die Kosten verursachen kurzfristig Mehrausgaben. Diese Investitionen k\u00f6nnen nur \u00fcber h\u00f6here Mieten oder niedrigere Renditen kompensiert werden. Typischerweise ist es nicht m\u00f6glich, diese vollst\u00e4ndig auf die Mieter zu \u00fcbertragen. Dies ist einer der Gr\u00fcnde, weshalb solche Massnahmen diskutiert, aber meist aufgeschoben werden (Jungk, 2022).<\/p>\n<p>Das Asset Management der Z\u00fcrcher Kantonalbank preist bei der Bewertung von Neuakquisitionen von \u00f6kologisch minderwertigen Liegenschaften die Kosten f\u00fcr die Umr\u00fcstung ein. Bei der Kaufpreisfindung wird der Umstieg von einer \u00d6lheizung auf eine W\u00e4rmepumpe ber\u00fccksichtigt. Neubauten werden grunds\u00e4tzlich nach Minergie-Standard erstellt. Aus Kostengr\u00fcnden wird aber h\u00e4ufig auf die eigentliche Zertifizierung verzichtet (Bernhard, 2022).<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Renditeerwartungen der Investoren<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Bis vor kurzem waren die Mieterqualit\u00e4t und die Mietvertragslaufzeit die nahezu einzigen Kriterien, um die Renditeerwartung zu messen. ESG-Kriterien scheinen nun aber bei derzeitigen Transaktionen an Gewicht zu gewinnen. Zunehmend finden Transaktionen unter dem erhofften Preis statt. Abgesehen von den h\u00f6heren Hypothekarzinsen k\u00f6nnte es an der Nicht-Erreichung der ESG-Ziele der Objekte liegen. Die Renditen f\u00fcr nicht ESG-konforme Objekte geraten unter Druck (Jungk, 2022). Dies hat Martin Bernhard von der Z\u00fcrcher Kantonalbank best\u00e4tigt. Alle grossen Immobilieninvestoren setzen sich f\u00fcr die Erreichung der Netto-Null-Ziele ein (Bernhard, 2022). &nbsp;Eine Studie von W\u00fcst und Partner zeigt, dass ein h\u00f6herer CO2-Ausstoss negative Auswirkungen auf den Diskontierungssatz hat. Der Satz steigt und beeinflusst den Marktwert negativ. Der Unterschied zwischen fossil beheizten Liegenschaften und nachhaltig betriebenen Objekten macht bei der Zahlungsbereitschaft pro Franken Mietertrag rund 3.3 Prozent aus <a href=\"https:\/\/www.wuestpartner.com\/ch-de\/2022\/04\/07\/esg-ecore-initiative\/\">(WuestPartner, Wuestpartner Cloud, 2022, S. 34)<\/a>.<\/p>\n<p>M\u00f6gliche Gr\u00fcnde:&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>ESG-Taxonomie gewinnt an Bedeutung<\/li>\n<li>Geringere Risiken, etwa im Bereich Vermietung<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die M\u00f6glichkeit, g\u00fcnstigere Kreditkonditionen zu erhalten ist ein wesentlicher Faktor, der zur wachsenden Beliebtheit von \u00d6ko-Investitionen beitr\u00e4gt. Die Anzahl von Banken und Investoren, die sich mit \u00abgr\u00fcner Finanzierung\u00bb befassen, nimmt stetig zu <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 32)<\/a>. Die h\u00f6here Werthaltigkeit und die tieferen Ausfallrisiken d\u00fcrften die Risikoabschl\u00e4ge bei den Finanzierungen rechtfertigen&nbsp;<a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2022\/11\/28\/angebot-und-potential-von-nachhaltigen-immobilienfinanzierung-in-der-schweiz\/?utm_source=BlogNotif&amp;utm_campaign=w-ifz-immobilien_blog-notif\">(Berchtold, Illi, Kempf, &amp; Kraft, 2022)<\/a>. Im Juni 2022 ver\u00f6ffentlichte die Schweizerische Bankiervereinigung Richtlinien f\u00fcr Hypothekaranbieter zur F\u00f6rderung der Energieeffizienz . Die Raiffeisen Gruppe h\u00e4lt diese Aufsichtsmassnahmen ein. Mitarbeiter unterst\u00fctzen die Kunden bei der Einsch\u00e4tzung des voraussichtlichen Erneuerungsbedarfs. Die Themen Werterhalt und Energieeffizienz sind sehr wichtig. Dabei stehen vor allem Heiz-, D\u00e4mm- und Renovierungszyklen im Fokus (Bilecen, 2022).<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild3.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"267\" height=\"310\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild3.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7295\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild3.png 267w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild3-258x300.png 258w\" sizes=\"auto, (max-width: 267px) 100vw, 267px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>Einfluss vom CO<sub>2<\/sub>-Ausstoss auf den Diskontsatz<\/em><br>Quelle: wuestcloud.com \/ Wintermonitoring 2022<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Dschungel der Scoringstandards<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Nicht nur die unterschiedlichen rechtlichen Standards und klimatischen Bedingungen sind Herausforderungen f\u00fcr die praktische Umsetzung. Weltweit existieren mehrere dutzende Scoringstandards, welche die Nachhaltigkeit messbar machen wollen. Laut Beat Seger stellt dies Investoren vor die grosse Herausforderung, welchen Standard sie anwenden sollen. Die von der Z\u00fcrcher Kantonalbank verwalteten Swisscanto- Immobilienanlageprodukte verf\u00fcgen alle \u00fcber das GRESB-Pr\u00e4dikat \u00abGreen Star\u00bb.<\/p>\n<p>Ein weiteres bekanntes Label in Europa ist ECORE, der ESG Circle of Real Estate. \u00dcber 150 Mitglieder aus den Bereichen Fonds- und Assetmanagement, Projektentwicklung sowie Banken entwickelten einen Standard zur Messung der Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios.<\/p>\n<p>Wie sieht das ECORE-Scoring aus?<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild4.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"455\" height=\"313\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild4.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7296\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild4.png 455w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/03\/Bild4-300x206.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 455px) 100vw, 455px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>ECORE \u2013 ESC Circle of Real Estate als Branchenstandard f\u00fcr ESG Quelle: <\/em><a href=\"https:\/\/www.ecore-scoring.com\/\"><em>ecore-scoring.com<\/em><\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n<p>Das Modell ist in die folgenden Cluster gegliedert:<\/p>\n<ul>\n<li>Im \u201eCluster I &#8211; Governance\u201c liegt der Fokus auf Nachhaltigkeit und Management im Portfolio, Kommunikation und externe Qualit\u00e4tssicherung (z.B. Nachweise, Ratings). Analysiert wird hier, ob Mieterausschlusskriterien (bspw. Mindesteinkommen) angewendet oder gr\u00fcne Mietvertr\u00e4ge abgeschlossen wurden.<\/li>\n<li>Im \u201eCluster II &#8211; Verbr\u00e4uche und Emissionen\u201c stehen die zentralen Themen Energieverbrauch, CO<sub>2<\/sub>-Emissionen, Wasserverbrauch und Abfallaufkommen sowie die Bewertung \u201eParis-Ready\u201c (Abgleich mit den Zieldaten f\u00fcr 2030) im Fokus.<\/li>\n<li>Das \u201eCluster III &#8211; Asset Check\u201c beinhaltet die folgenden qualitativen Themenfelder: Geb\u00e4udeautomation, H\u00fclle und Technik, Ressourcen, Nutzerkomfort, \u00d6konomie, Standort sowie Massnahmen im Betrieb.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Das Scoring bildet zu den ESG-Themen die erforderlichen Taxonomie-Kriterien des Pariser Abkommens und des European Green Deal ab. Anhand eines Prozentwertes von 0 bis 100 k\u00f6nnen Stakeholder erkennen, inwiefern eine Immobilie bzw. ein Portfolio die Klima-Ziele und ESG-Kriterien erf\u00fcllt. Das Scoring ist dynamisch und wird kontinuierlich an die neusten Anforderungen der Europ\u00e4ischen Union angepasst <a href=\"https:\/\/www.engie-deutschland.de\/de\/magazin\/ecore-esg-circle-real-estate-der-branchenstandard-fuer-esg\">(Hoffmann, Engie Deutschland, 2021)<\/a>.<\/p>\n<p>Der Stakeholder (wie z.B. der Investor) sieht, wo sich das Objekt auf dem Weg zur CO<sub>2<\/sub>-Neutralit\u00e4t \/ ESG Konformit\u00e4t befindet. Dies bildet das Fundament f\u00fcr ein Benchmarking in der Branche und gibt Aufschl\u00fcsse f\u00fcr Verbesserungen, Best Practice und Risikoeinsch\u00e4tzungen im Rahmen der Klimapfadmessung <a href=\"https:\/\/www.realisag.de\/fileadmin\/mediapool\/downloads\/02_Unternehmen\/NEU_Unternehmen\/ECORE.pdf\">(Bell Management Consultants, 2020, S. 2)<\/a>. Ein regelm\u00e4ssiger Austausch soll die Erreichung der Klimaschutzziele erm\u00f6glichen <a href=\"https:\/\/www.ecore-scoring.com\/\">(ECORE, 2022)<\/a>.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Fazit: ESG \u2013 Gekommen, um zu bleiben<\/strong><\/h2>\n\n\n<p>Noch sind die Auswirkungen von ESG-Kriterien auf Mieten und Renditen in Transaktionen nur schwer messbar. Die Einbindung in die Bewertung gestaltet sich als schwierig. Bei der strikten Befolgung der Netto-Null-Vorgaben sind die Konsequenzen aber enorm. Investoren, welche vor 40 Jahren H\u00e4user f\u00fcr eine Lebensdauer von 80 Jahre bauten, stehen nun vor der Herausforderung, eine Totalsanierung vorzunehmen. Dies wirkt sich negativ auf die Renditen aus, da die vollst\u00e4ndige Umw\u00e4lzung auf die Mieter meist keine valable M\u00f6glichkeit darstellt (Seger, 2022). Die Investitionen in energetische Massnahmen sind unausweichlich und Renditen f\u00fcr nicht ESG-konforme Liegenschaften geraten unter Druck. ESG-konforme Objekte werden vermutlich nicht teurer &#8211; hingegen nicht konforme Objekte g\u00fcnstiger&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.wuestpartner.com\/de-de\/2022\/06\/28\/die-auswirkungen-von-esg-auf-die-bewertung-von-immobilien\/\">(Jungk, 2022)<\/a>. Auch Beat Seger von der KPMG teilt diese Meinung. Auf dem Transaktionsmarkt sind wenig \u00abGreen Premiums\u00bb feststellbar, jedoch vermehrt \u00abBrown Discounts\u00bb. Anleger wollen \u00absauber\u00bb investieren. Akteure, welche sich nicht mit ESG auseinandersetzen und keine entsprechenden Massnahmen treffen, werden vom Markt abgestraft (Seger, 2022). Das prim\u00e4re Ziel von Immobilieninvestoren ist die Generierung einer nachhaltigen finanziellen Rendite im Einklang mit den ESG Faktoren (Bernhard, 2022).<\/p>\n<p>Eine der grossen Herausforderungen f\u00fcr die Portfolio- und Asset Manager ist, valide Daten in Zusammenarbeit mit den Bewirtschaftern zu erhalten. Eine enge Zusammenarbeit mit den Bewirtschaftern sowie eine Systematisierung der Datenerfassung ist unabdingbar. Es gilt, die Erfolge permanent zu \u00fcberpr\u00fcfen. Die Ziele der Bestrebungen sind eine hohe Datendichte und Datenqualit\u00e4t (Schranz, 2022).<\/p>\n<p>Abschliessend halten wir fest, dass Unternehmungen bei der Implementierung von Nachhaltigkeit vor grosse Herausforderungen gestellt werden. Hierbei ist es essenziell, das Gesamtbild im Auge zu behalten. Trotz der anf\u00e4nglichen H\u00fcrden und des damit verbundenen Aufwands bringen ESG-Initiativen nicht nur der Immobilienbranche vielf\u00e4ltige Vorteile. Es profitieren praktisch alle Interessengruppen \u2013 u.a. Investoren, Kunden und die Gesellschaft \u2013 davon. Die Gesellschaft erwartet von den Unternehmen die Wahrnehmung ihrer sozialen Verantwortung <a href=\"https:\/\/www2.deloitte.com\/global\/en\/pages\/real-estate\/articles\/gx-esg-real-estate-series.html\">(Deloitte, 2021, S. 46)<\/a>. Die ESG-Bewegung zu ignorieren ist keine Option. Denn eines ist klar: \u201eAlles was gegen die Natur ist, hat auf Dauer keinen Bestand.\u201c <a href=\"https:\/\/nachhaltig-sein.info\/privatpersonen-nachhaltigkeit\/die-12-besten-zitate-der-inspiration-zu-nachhaltigem-und-bewusstem-handeln\">(Darwin, 2013)<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Regulatoren, Investoren sowie die Gesellschaft fordern es: Nachhaltigkeit ist entlang aller Sektoren unumg\u00e4nglich. Das Thema ESG (Environmental, Social und Governance) ist omnipr\u00e4sent. Nachhaltigem Bauen kommt eine Schl\u00fcsselrolle im Kampf gegen den Klimawandel zu. Der Immobiliensektor ist mit mehr als einem Drittel f\u00fcr den weltweiten Energiekonsum verantwortlich. Nahezu 40% der globalen Treibhausgasemissionen werden durch die Immobilienbranche verursacht. 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