{"id":7368,"date":"2023-05-08T06:30:00","date_gmt":"2023-05-08T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7368"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"real-estate-crowdinvesting-hohe-renditen-mit-wenig-risiko-das-funktioniert-auch-als-miteigentuemer-einer-liegenschaft-nichtreal-estate-crowdinvesting","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/05\/08\/real-estate-crowdinvesting-hohe-renditen-mit-wenig-risiko-das-funktioniert-auch-als-miteigentuemer-einer-liegenschaft-nichtreal-estate-crowdinvesting\/","title":{"rendered":"Real Estate Crowdinvesting: Hohe Renditen mit wenig Risiko \u2013 das funktioniert auch als Miteigent\u00fcmer einer Liegenschaft nicht"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Ein Artikel von Stephanie Kessler<\/a> und Miryam Barmettler<\/a><\/p>\n\n\n

Kleininvestoren werden gemeinsam Immobilieneigent\u00fcmer<\/strong><\/h2>\n\n\n

In den letzten Jahren ist die Immobilie als Anlagegruppe immer attraktiver geworden, da das Tiefzinsniveau nur noch wenig Alternativen geboten hat. Dieser Trend machte sich aber auch in den Immobilienpreisen bemerkbar und nur wenige Personen k\u00f6nnen sich den Traum einer direkten Immobilienanlage erf\u00fcllen. Genau daf\u00fcr bieten die Crowdinvesting-Plattformen eine L\u00f6sung. Wie der Name sagt, werden mehrere Personen zusammengebracht, um ein Investment zu t\u00e4tigen. Die Anbieter von Crowdinvesting-Plattformen suchen vielversprechende Objekte und bieten diese den Interessenten zum Kauf an. Bereits mit einem Investitionsbetrag von CHF 10’000 kann man Miteigent\u00fcmer mit einer Vielzahl an Gleichgesinnten werden. Dabei werden den Miteigent\u00fcmern auch im erh\u00f6hten Zinsumfeld reizvolle Renditen in Aussicht gestellt (Crowdli (a), online)<\/a>.<\/p>\n

Crowdinvesting-Plattformen wie bspw. Crowdhouse.ch<\/a> bieten den Miteigent\u00fcmern einen Rundum-Service an. Sie akquirieren und reservieren die Liegenschaften, f\u00fchren Gespr\u00e4che mit Banken \u00fcber die Fremdfinanzierungsanteile und -konditionen und bereiten die f\u00fcr den Erwerb der Liegenschaft erforderlichen Vertragsunterlagen vor. Basierend darauf k\u00f6nnen sich die Investoren f\u00fcr oder gegen ein Investment entscheiden. W\u00e4hrend der Investmentdauer \u00fcbernimmt Crowdhouse zudem die Bewirtschaftung und Verwaltung der Liegenschaft und zum Schluss wird eine Exitstrategie pr\u00e4sentiert (Vonghia & L\u00fcdi, 2023).<\/p>\n

Das Prinzip, in der Gemeinschaft in eine Immobilienanlage zu investieren, kennt man schon aus dem Bereich von Immobilienfonds. Auch dort werden die Verm\u00f6gen zusammengelegt, um vor allem eine breite Diversifikation zu erreichen. Die Verwaltung der Immobilienanlagen wird von einem Fondsmanager gegen eine Geb\u00fchr \u00fcbernommen. Der grosse Unterschied liegt im Mitbestimmungsrecht. Bei einem Crowdinvestment hat man als Miteigent\u00fcmer ein Mitspracherecht. Bei den Immobilienfonds kann man keinen Einfluss auf Investment- \/ Desinvestmententscheide nehmen (Crowdli (b), online)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Die Community in der Schweiz w\u00e4chst<\/strong><\/h2>\n\n\n

In den letzten Jahren haben die Crowdinvestments einen regelrechten Aufschwung erlebt und ein Abflachen dieser Kurve ist nicht absehbar. Wie in der Abbildung 1 dargestellt, ist im Bereich von Real Estate im Jahr 2021 ein Betrag von CHF 142.2 Mio. zusammengekommen. Im Gegensatz zum Transaktionsvolumen sind die Anzahl der durchgef\u00fchrten Transaktionen (Kapagnen) allerdings zur\u00fcckgekommen. Das bedeutet, dass pro Kampagne ein h\u00f6heres Investitionsvolumen gesammelt werden konnte. Der Teilmarkt von Immobilieninvestments \u00fcber die Crowd entstand in der Schweiz erst im Jahr 2015. Aufgrund des noch sehr jungen Marktes ist das Volumenwachstum eher volatil. Ein Investor investiert im Durchschnitt rund CHF 110’000 (Dietrich & Amrein, 2022)<\/a>. Bei Crowdhouse liegt das durchschnittliche Gesamtinvestment bei rund CHF 300’000 pro Investor. Dieses Investment verteilt sich oftmals auf mehrere Immobilien (Vonghia & L\u00fcdi, 2023).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Crowdinvesting Volumen Schweiz 2012-2021. Quelle: Dietrich & Amrein, 2022<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Risiken sind nicht zu untersch\u00e4tzen<\/strong><\/h2>\n\n\n

Ein Blick auf die Startseite von Crowdinvesting-Plattformen wie beispielsweise vom Schweizer Marktf\u00fchrer Crowdhouse (Wild, 2022)<\/a> erreicht umgehend die Aufmerksamkeit von potentiellen Investoren: 6 % durchschnittlich erzielte Eigenkapitalrendite. Im aktuellen Marktumfeld ist dies eine beachtliche Kennzahl. Doch wurde diese Rendite in der Vergangenheit erreicht und ist diese im aktuellen Marktumfeld noch realistisch? Und wo verbergen sich die Risiken?<\/p>\n

Dies l\u00e4sst sich am besten anhand eines realen Beispiels aufzeigen:<\/p>\n

Aktuell werden Miteigentumsanteile an einem Neubau-Mehrfamilienhaus in Herzogenbuchsee mit einer erwarteten Eigenkapitalrendite von 5.6 % angeboten (Crowdhouse, 2023). Das Objekt soll zu rund zwei Dritteln fremdfinanziert werden mit einer SARON-Hypothek. Eine SARON-Hypothek besteht aus zwei Komponenten. Einerseits aus einer f\u00fcr die gew\u00e4hlte Kreditlaufzeit fixierten Kundenmarge und andererseits aus dem Basiszinssatz (SARON), der alle 3 Monate neu berechnet wird (Nidwaldner Kantonalbank, online)<\/a>. Innerhalb der letzten 12 Monate erh\u00f6hte sich der SARON um \u00fcber 1.5 % (SNB, online)<\/a>. Sollte sich der SARON-Satz nun nochmals deutlich erh\u00f6hen, schm\u00e4lert dies die zu erwartende Eigenkapitalrendite des Investments deutlich, wie das untenstehende Berechnungsbeispiel auf der Abbildung 2 zeigt.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Vergleich EK-Rendite bei aktuellem und steigendem Zinsniveau. Quelle: Eigene Darstellung<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

In der Vergangenheit wurden die meisten Crowd-Investments mit einer Festhypothek \u00fcber die gesamte Dauer des Deals finanziert (Crowdhouse (a), 2022)<\/a>, was eine gewisse Kosten-Sicherheit gab. Da Festhypotheken im aktuellen Marktumfeld an Attraktivit\u00e4t verloren haben, werden die neuen Crowd-Investments oft mit SARON-Hypotheken abgeschlossen, was f\u00fcr den Investor ein deutlich h\u00f6heres Kosten-Risiko mit sich bringt (Finews.ch, 2023)<\/a>.<\/p>\n

Nebst dem Zinskosten-Risiko gibt es in der Berechnung der erwarteten Eigenkapitalrendite des Investments noch diverse weitere Risiken (Bestler, online)<\/a>. Da w\u00e4re zum einen das Vermietungsrisiko. Im oben aufgef\u00fchrten Beispiel wurde ein Leerstandpuffer von 3 % eingerechnet. Das angebotene Objekt umfasst 16 Wohnungen. Wenn eine dieser Wohnungen leer steht, liegt die Leerstandziffer dieses Objekts bereits bei rund 6 %. Selbstverst\u00e4ndlich steht eine Wohnung im Normalfall nicht dauerhaft leer, die Leerstandziffer kann jedoch je nach Marktlage und Umzugsfreudigkeit der Mieter pro Jahr stark variieren. Die einkalkulierten 3 % sind deshalb mit Vorsicht zu geniessen, erscheinen jedoch realistisch.<\/p>\n

Zum anderen bergen die laufenden Unterhaltskosten des Objekts ein weiteres Risiko. Die im Beispiel-Szenario einkalkulierten Kosten beruhen auf einer Einsch\u00e4tzung nach Erfahrungswerten (Crowdhouse (b), online)<\/a> und es gilt deshalb, diese ebenfalls kritisch zu hinterfragen. In der Praxis schwanken diese Kosten von Jahr zu Jahr stark. Bei einem neu erstellten Objekt wie dem vorliegenden Beispiel sollten die Unterhaltskosten grunds\u00e4tzlich eher tief ausfallen, der eingesetzte Betrag erscheint somit nach bestem Wissen und Gewissen beziffert. Aber auch hier besteht keine Sicherheit und der Investor tr\u00e4gt das volle Kostenrisiko.<\/p>\n

Schlussendlich gibt es noch das Verkaufsrisiko (Bestler, online)<\/a>. Die Kalkulationen basieren jeweils auf der Annahme, dass bei einem Verkauf das volle eingesetzte Eigenkapital wieder herausgel\u00f6st, respektive das Objekt im Minimum zum urspr\u00fcnglichen Kaufpreis wieder verkauft werden kann. Ist dies nicht der Fall, ver\u00e4ndert sich die Eigenkapitalrendite des gesamten Investments markant. Zu den Ausstiegsszenarien, den sogenannten Exits aus den Crowdinvests, sind leider erst sehr wenige Informationen verf\u00fcgbar. Nach Ablauf der zu Beginn vereinbarten Deal-Laufzeit haben die Miteigent\u00fcmer jeweils die Wahlm\u00f6glichkeit zwischen einer Refinanzierung und dem Verkauf des Objekts (Crowdhouse (a), online)<\/a>. Bis heute hat die Firma Crowdhouse insgesamt 11 Exits vollst\u00e4ndig durchgef\u00fchrt (Vonghia & L\u00fcdi, 2023). Die ersten Erfahrungen mit diesen Exits seien gem\u00e4ss Robert Plantak (2021), dem CEO von Crowdhouse, durchwegs positiv und die effektiv erreichten Renditen h\u00e4tten sich im Rahmen der Prognosen bewegt. Konkrete Zahlen dazu wurden bisher keine ver\u00f6ffentlicht. Aufgrund der Preissteigerungen in den letzten Jahren ist es aber plausibel, dass diese Renditen effektiv erreicht werden konnten. Zu bedenken gilt es aber, dass sich die Marktlage zur Zeit stark ver\u00e4ndert und nicht mit einer kontinuierlichen Preissteigerung gerechnet werden darf. Im Gegenteil, es k\u00f6nnte jederzeit auch zu einem Preisr\u00fcckgang kommen.<\/p>\n

Wer seinen Miteigentumsanteil w\u00e4hrend der Deal-Laufzeit ver\u00e4ussern m\u00f6chte, kann dies am Sekund\u00e4rmarkt tun. Dieser Verkauf dauert im Durchschnitt rund vier Wochen (Crowdhouse (c), online)<\/a>. Aber auch hier besteht das Risiko, dass das urspr\u00fcnglich investierte Kapital nicht vollst\u00e4ndig wieder herausgel\u00f6st werden kann.<\/p>\n

Zusammenfassend l\u00e4sst sich sagen, dass die bei einem Crowdinvest-Angebot angegebene zu erwartende Eigenkapitalrendite zwar begr\u00fcndet und nicht exorbitant ist. Jedoch beinhaltet sie diverse riskante Annahmen und kann schlussendlich auch stark von der Erwartung abweichen. Dies sollte sich ein Investor auf jeden Fall bewusst sein und abw\u00e4gen, wie viel Risiko er bereit ist einzugehen und ob er an den Erfolg dieses Objekts glaubt.<\/p>\n\n\n

Crowdinvesting ist und bleibt trotz Wachstum auch in Zukunft ein Nischenmarkt<\/strong><\/h2>\n\n\n

Obwohl der Crowdinvesting-Markt im Immobilienbereich in den letzten Jahren stetig gewachsen ist und voraussichtlich auch in Zukunft weiterwachsen wird (Dietrich & Amrein, 2022)<\/a>, bleibt er ein Nischenprodukt. Dies zum einen wegen des beschr\u00e4nkten Angebots auf dem Schweizer Immobilienmarkt und zum anderen wegen der hohen Mindestinvestmentgr\u00f6sse im Vergleich zu beispielsweise einem Immobilienfonds-Anteilschein. Im Gegensatz zu Immobilienfonds bietet eine Direktinvestition in eine Immobilie jedoch den Vorteil, dass diese weniger stark mit dem weltweiten Aktienmarkt korreliert und somit auch weniger volatil ist. Zudem sind der emotionale Aspekt und das Gef\u00fchl der Sicherheit, ein im Grundbuch eingetragener Miteigent\u00fcmer einer Schweizer Immobilie zu sein, Hauptargumente der Investoren (Vonghia & L\u00fcdi, 2023).<\/p>\n

Abzuwarten bleibt nun die Entwicklung des Marktwachstums von Crowdinvestments in Immobilien bei aktuell steigenden Fremdkapitalzinsen und damit verbunden allgemein sinkender Attraktivit\u00e4t von Immobilieninvestitionen. Entscheidend wird zudem auch sein, zu welchen Konditionen die zuk\u00fcnftigen Exits unter den ver\u00e4nderten Marktbedingungen abgeschlossen werden k\u00f6nnen und wie sich dies auf die Reputation von solchen Investments auswirkt. Es ist und bleibt als Investor auf jeden Fall unerl\u00e4sslich, ein Crowdinvest analog jedem anderen Investment genaustens zu pr\u00fcfen und sich nicht zu sehr von der zu erwarteten Eigenkapitalrendite locken zu lassen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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