{"id":7389,"date":"2023-05-30T06:30:00","date_gmt":"2023-05-30T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7389"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"standortanalyse-im-digitalen-zeitalter-trends-und-zukunftsaussichten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/05\/30\/standortanalyse-im-digitalen-zeitalter-trends-und-zukunftsaussichten\/","title":{"rendered":"Standortanalyse im digitalen Zeitalter \u2013 Trends und Zukunftsaussichten"},"content":{"rendered":"<div class=\"blue-box\">\n\t<div class=\"row\">\n\t\t<div class=\"col-md-12\">\n\t\t\t<p>Studentischer Beitrag aus dem&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/weiterbildung\/mas\/ifz\/immobilienmanagement\/\">MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p>Ein Artikel von <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/kevin-bruderer-4aa418197\/\">Kevin Bruderer<\/a> und <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/lorenz-hammer-68908ab7\/\">Lorenz Hammer<\/a><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bedeutung und Aspekte der Standortanalyse<\/h2>\n\n\n<p>Demografie, Standort\u00f6konomie, Wettbewerb und Verkehr (Erschliessung) sind wichtige Bereiche, die in der Standortanalyse abgedeckt und analysiert werden. Die Standortanalyse hilft Unternehmen den idealen Standort zu finden, indem sie demografische und psychografische Daten, Markenaffinit\u00e4ten, Handelsgebiete, Verkehrswege und andere wichtige Faktoren analysiert. Dabei hat sich die Standortanalyse in der Immobilienbranche zu einem entscheidenden Faktor entwickelt, um erfolgsrelevante Entscheidungen zu treffen und um Verluste zu vermeiden. Der Standort einer Immobilie ist unver\u00e4nderbar und hat den gr\u00f6ssten Einfluss auf ihren Wert<\/p>\n<p>Die Standortanalyse setzt sich aus folgenden Elementen zusammen: allgemeine Marktlage, Makrolage, Mikrolage sowie das Objekt.<\/p>\n<p>Die Digitalisierung erfordert eine Zerlegung der Standortqualit\u00e4t in standardisierte Einzelindikatoren im Mikro-Rating-Bereich. Diese Einzelindikatoren beinhalten Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, Dienstleistungsqualit\u00e4t, Freizeit, \u00f6ffentlicher Verkehr, Fussg\u00e4ngerfrequenzen, Strassenanbindung sowie L\u00e4rmbelastung. Dabei kann den genannten Indikatoren ein Wert zugemessen werden, der digital erfasst wird und die Summe der Einzelindikatoren zu einer Gesamtbewertung zusammenf\u00fcgt.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full is-resized\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/05\/001.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/05\/001.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-7390\" width=\"287\" height=\"281\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>Abbildung 1: Standortanalyse Puzzle Hasenmaile<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die gr\u00f6ssten Anbieter in der Schweiz<\/h2>\n\n\n<p>\u00dcber die Jahre haben mehrere digitale Dienstleister eigene Programme aufgebaut, um den Nutzern die Daten gesammelt anbieten zu k\u00f6nnen. Im Bereich der Standortanalyse pr\u00e4gen folgende drei Anbieter die digitale Landschaft:<\/p>\n<ol>\n<li>W\u00fcst Partner AG mit dem Tool \u201eW\u00fcest Dimensions\u201c<\/li>\n<li>Fahrl\u00e4nder Partner AG mit dem Tool \u201eIMBAS\u201c<\/li>\n<li>IAZI AG \u2013 CIFI SA mit dem Tool \u201eIAZI MapsPro\u201c<\/li>\n<\/ol>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Anspr\u00fcche und Meinungen aus Sicht der Nutzer<\/h2>\n\n\n<p>Zwei Nutzer der oben genannten Tools wurden zu den digitalen Einsatzm\u00f6glichkeiten befragt. Diese nutzen die Tools in folgenden Anwendungsbereichen: Transaktionen (Akquisition und Verkauf von Renditeobjekten) und Development (Entwicklung, Bau).<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Luca Calzavara (Project Manager Development, Swiss Finance &amp; Property Group)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Bei der Akquisition von Entwicklungsprojekten dienen die Standortinformationen von WP (W\u00fcest Partner AG) prim\u00e4r dazu, sich einen ersten Eindruck von den vor Ort zu Grunde liegenden Marktverh\u00e4ltnissen zu verschaffen. Im Wesentlichen werden die Preisspektren f\u00fcr die verschiedenen Nutzungen (Miete \/ Stockwerkeigentum) sowie die Baulandpreise herangezogen. Die Preisspektren dienen dazu, einen Anhaltspunkt zu erhalten, wo sich die zu erzielenden Preise bzw. die zu zahlenden Landpreise befinden und ab welchem Quantil eine Entwicklung wirtschaftlich ist bzw. welches Quantil unter Ber\u00fccksichtigung der absoluten St\u00fcckpreise verlangt werden kann. Die digital ermittelten Preisspektren sind Grundlage f\u00fcr Kauf- und Investitionsantr\u00e4ge zu H\u00e4nden der Entscheidungsgremien. Sie machen die verschiedenen Annahmen, die f\u00fcr die Kalkulationen getroffen wurden, sichtbar.<\/p>\n<p>Digitale Auswertungen liefern eine Grundlage. Nicht digitalisierbare Erfahrungswerte spielen eine grosse Rolle bei Akquisitionsobjekten in einem Gebiet, in welchem bereits Akquisitionen bzw. Entwicklungen durchgef\u00fchrt wurden. Hier sind Erfahrungswerte der jeweiligen Projektleiter massgeblich. So ist es in den St\u00e4dten Z\u00fcrich oder Basel absch\u00e4tzbar, in welchen Quartieren, welche Preise f\u00fcr welche Nutzung erzielt werden k\u00f6nnen. Erg\u00e4nzend zu Vorgenanntem sind Informationsquellen wie z.B. Immobilieninserate und Publikationen von Gemeinden (Baugesuche) wichtig. Diese helfen ein ganzheitliches Bild des Marktes zu erlangen.<\/p>\n<p>Aus Entwicklersicht ist ein Tool w\u00fcnschenswert, welches in Erg\u00e4nzung zum Geografischen Informationssystem (GIS) \/ Kataster der \u00f6ffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschr\u00e4nkungen (\u00d6REB) automatisch die maximale Ausn\u00fctzung einer Parzelle auf Basis des vor Ort zu Grunde liegenden Baurechts berechnet. Dies, unter Ber\u00fccksichtigung essentieller Faktoren, wie vorgesehene Nutzung (Miete \/ STWE), Geb\u00e4udetypologie, Ausrichtung, Erschliessung, L\u00e4rmemissionen und Sonneneinstrahlung. Eine erweiterte Potentialanalyse (u. A. Grundrissschema) sollte resultieren.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Bernhard Nagl (Head Transactions, Swiss Finance &amp; Property Group)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Insbesondere das Instrument \u00abW\u00fcest Dimension\u00bb von W\u00fcest Partner, das u.A. Funktionen wie Geoinfo integriert hat, vereinfacht die Arbeit und geniesst einen hohen Stellenwert. Es ist wichtig, die Zahlen richtig zu interpretieren und auf den konkreten Fall anzuwenden. Dabei gilt es die durchschnittlichen, sowie die aggregierten Werte auf Objektebene zu betrachten. Eine weitere \u00abChallenge\u00bb ist die zeitliche Verz\u00f6gerung (zum Teil bis zu 3 Monaten). Deshalb gilt es sog. \u00abQuer-Checks\u00bb und Konkurrenzanalysen durchzuf\u00fchren. Allerdings zeigen die Tools nicht alle Neubau-, Konkurrenz- und Referenzprojekte an.<\/p>\n<p>Spannend w\u00e4re es, eigene Objekte (fiktiv) in dem Tool erfassen zu k\u00f6nnen, bzw. das zu analysierende Projekt mit allen Attributen in die Marktgegebenheiten (Bestand) integrieren zu k\u00f6nnen. Die Positionierung des eigenen Zahlensets im Gesamtzahlenset w\u00fcrde zu extremen Zeitersparnissen f\u00fchren. Aktuell geht durch die manuelle Erstellung im Nachgang viel Zeit verloren.<\/p>\n<p>Zukunftschancen: Beide Experten verweisen auf die Funktionalit\u00e4ten des \u00abPotential Seekers\u00bb von W\u00fcest Partner. Besonders in der Praxis k\u00f6nnte dieses Tool zu Erleichterungen f\u00fchren.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Trends und Herausforderungen aus Sicht der Anbieter<\/h2>\n\n\n<p>Im Folgenden werden die m\u00f6glichen Ver\u00e4nderungen und Herausforderungen der Standortanalyse aufgezeigt. Dazu wurden ausgew\u00e4hlte Expertinnen und Experten der drei marktf\u00fchrenden Anbieter befragt.<\/p>\n<ul>\n<li>Jacqueline Schweizer (Partnerin bei W\u00fcst Partner AG)<\/li>\n<li>Manuel Lehner (Partner bei Fahrl\u00e4nder Partner AG)<\/li>\n<li>Simon Hurst (Senior Consultant Bei IAZI AG \u2013 CIFI SA)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Zusammenfassend best\u00e4tigen die Experteninterviews, dass der Faktor \u00abStandort\u00bb weiterhin entscheidend ist und in die Digitalisierung und Auswertung einiges investiert wird.&nbsp; Die Trends f\u00fcr digitale Standortanalysen sehen wie folgt aus: Die Standortanalyse wird zusehends komplexer. Verantwortlich daf\u00fcr ist der zunehmende Umfang von verf\u00fcgbaren Standortdaten. Das erh\u00f6ht die Komplexit\u00e4t der Analyse und die Notwendigkeit f\u00fcr Innovationen. Digitale Standortanalysen werden k\u00fcnftig neben den Grundlagen ein ganzes Spektrum von Daten abbilden k\u00f6nnen: Darunter fallen baurechtliche Themen, erwartete Transaktionspreise und Marktmieten, wirtschaftliche und demografische Basisfaktoren, Nachhaltigkeitskriterien (ESG-Ratings und Indikatoren), geplante Bauprojekte, Passanten-str\u00f6me, Simulation von Lichteinfall und Aussicht, Gefahrenkarten und Umwelteinfl\u00fcsse. Energie und Nachhaltigkeit sowie die aktive Vermarktung von Standorten gewinnen an Bedeutung. Einsch\u00e4tzungen zu Transaktionspreisen, Marktmieten und Marktentwicklungen sowie Nachhaltigkeitskriterien sind zunehmend gefragt.<\/p>\n<p>Im Bereich der k\u00fcnstlichen Intelligenz d\u00fcrfte die Anwendung von \u00abMachine Learning\u00bb eine grosse Rolle spielen. Die k\u00fcnstliche Intelligenz kommt bei der Entwicklung von Sch\u00e4tzmodellen sowie bei der automatischen Bildanalyse zur Anwendung. Weitere Anwendungsbeispiele sind statische Preismodelle mit unterschiedlichen methodischen Ans\u00e4tzen.<\/p>\n<p>Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Erstellung und Wartung effizienter Data Pipelines: Verkn\u00fcpfungen und Schnittstellen mit anderen Applikationen m\u00fcssen hergestellt werden, um die Aktualit\u00e4t der Daten zu gew\u00e4hrleisten: Es gilt die Transparenz und Klarheit bei gleichzeitiger Reduktion der Komplexit\u00e4t aufrechtzuerhalten. Eine Fokussierung auf Daten- und Modellqualit\u00e4ten und die Konkurrenz im PropTech Bereich sind wichtig.<\/p>\n<p>Die folgenden zwei Entwicklungen stellen Herausforderungen dar: Das Umwandeln von Big Data zu Smart Data und das \u00abHerstellen\u00bb eines \u00f6konomischen Zusammenhangs zwischen den Daten. Der Umwandlungsprozess von Big Data zu Smart Data ist im untenstehenden Diagramm dargestellt. Es zeigt sich dabei die Komplexit\u00e4t die zu verarbeitenden Parameter zu vereinfachen, zu verst\u00e4ndlichen und zu benutzbaren Aussagen zu machen.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/05\/002-1.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"601\" height=\"296\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/05\/002-1.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-7393\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/05\/002-1.jpg 601w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2023\/05\/002-1-300x148.jpg 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 601px) 100vw, 601px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>Abbildung 2: Interpretation von Big Data zu Smart Data von Manuel Lehner<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n<p>Durch die Visualisierung der Daten sowie den Abgleich mit anderen Datenbest\u00e4nden k\u00f6nnen die Datenqualit\u00e4t auf dem aktuellen Stand gehalten und zeitnah plausible und qualitativ hochwertige Aussagen getroffen werden. Fehlermeldungen und Nutzerr\u00fcckmeldungen vor Ort sind wichtige Faktoren, welche es miteinzubinden gilt.<\/p>\n<p>Der Automation und Normierung von Qualit\u00e4tssicherungen kommen dabei eine wichtige Rolle zu. Konkret, damit kann die Datenqualit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcft und gew\u00e4hrleistet werden.<\/p>\n<p>Generell findet ein informeller Dialog unter den Anbietern statt. Dabei wird die Konkurrenzsituation ber\u00fccksichtigt. Alle drei Experteninterviews best\u00e4tigen, dass der Austausch mit dem akademischen Umfeld eine wichtige Rolle spielt. Hierbei steht die Anwendung des erarbeiteten Wissens im Zentrum. Wichtig ist auch der Dialog mit den Kunden und Nutzern um die angebotenen Produkte stetig zu evaluieren und zu verbessern und die Angebotspalette zu erweitern.<\/p>\n<p>Bei Joint-Ventures kann der Austausch mit dem akademischen Umfeld besonders wertvoll sein. So k\u00f6nnen neue methodische Ans\u00e4tze entwickelt werden. Erkenntnisse auf beiden Seiten resultieren.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ergebnisse und Zukunftsaussichten<\/h2>\n\n\n<p>Die Auffassung einer gegen\u00fcber der Integration digitaler Prozesse resistenten Immobilienwirtschaft ist weit verbreitet. Dennoch l\u00e4sst sich in den vergangenen Jahren ein zunehmendes Angebot digitaler L\u00f6sungen beobachten. Dies, im Rahmen der Finanzierung, Vermittlung und Areal- und Standortentwicklung der Immobilien. Dies best\u00e4tigen auch Marti und Lehner von Fahrl\u00e4nder Partner, die explizit auf Pooling (datengest\u00fctztes Scouting) und Algorithmen in der Areal- und Standortentwicklung verweisen. Letzteres hilft vor allem im Rahmen der Pr\u00fcfung der Baurechtskonformit\u00e4t, sodass manuelle Abkl\u00e4rungsprozesse verzichtbar werden. Entwicklungsm\u00f6glichkeiten werden im Rahmen von generativem Design in k\u00fcrzester Zeit auf Umsetzbarkeit gepr\u00fcft.<\/p>\n<p>Unternehmen k\u00f6nnen durch den Einsatz effizienter Tools erfolgreicher werden, da sie mehr Zeit f\u00fcr ihre eigentliche Expertise haben. Die Suche nach Potenzialen auf dem Schweizer Immobilienmarkt wird immer herausfordernder. Dies macht neue Wege und Herangehensweisen notwendig. Beispielsweise mit dem Tool &#171;Potential Seeker&#187; von W\u00fcest Partner gibt es eine digitale L\u00f6sung, die auf Datenbest\u00e4nde und Expertenwissen zur\u00fcckgreift, um Nutzungspotenziale zu ermitteln. Durch die Integration in &#171;W\u00fcest Dimensions&#187;, einer f\u00fchrenden digitalen L\u00f6sung f\u00fcr Real Estate Management, k\u00f6nnen Mehrwert und ein Wettbewerbsvorsprung generiert werden, beschrieben von Schweizer von W\u00fcest Partner. Digitale L\u00f6sungen durchdringen punktuell die Areal- und Standortentwicklung. Dies wird zu einem Wettbewerbsvorteil, wenn die Digitalisierungsstrategie die gesamte Wertsch\u00f6pfungskette abbildet und digitale L\u00f6sungen f\u00fcr Teilaufgaben eingesetzt werden. Feststeht, dass bereits heute digitale L\u00f6sungen vorhanden sind, die einen Mehrwert f\u00fcr Unternehmen in der Immobilienbranche darstellen. F\u00fcr die Prozess- und Produktqualit\u00e4t ist die Integration von digitalen Produkten mit offenem System und kompatiblen Schnittstellen in dem Gesamtentwicklungsprozess essentiell.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Standortanalyse ist f\u00fcr Unternehmen bei der Wahl des idealen Standorts ein wichtiges Instrument. In der Immobilienbranche gilt die Standortanalyse als essentielles Kriterium in der Entscheidungsfindung und ist ein wesentlicher Parameter in der Kosten-Nutzen-Rechnung. Nutzer und Anbieter identifizieren Limitationen und \u00e4ussern Kritik und W\u00fcnsche zu den einzelnen Tools. 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