{"id":7398,"date":"2023-06-05T06:30:00","date_gmt":"2023-06-05T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7398"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"tokenisierung-im-immobilienmarkt-eine-ernstzunehmende-entwicklung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/06\/05\/tokenisierung-im-immobilienmarkt-eine-ernstzunehmende-entwicklung\/","title":{"rendered":"Tokenisierung im Immobilienmarkt \u2013 Eine ernstzunehmende Entwicklung"},"content":{"rendered":"
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Studentischer Beitrag aus dem MAS Immobilienmanagement<\/a><\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Ein Artikel von Elias Meier<\/a> und Lea Kiser<\/a><\/p>\n\n\n

Tokenisierung von Immobilien<\/h2>\n\n\n

Bei der Tokenisierung wird das Eigentum an Verm\u00f6genswerten, beispielsweise an Wertpapieren mithilfe eines elektronischen Schl\u00fcssels digital abgebildet. Die Verwaltung und \u00dcbertragung der Token erfolgt auf der Basis der Blockchain-Technologie. Der Begriff Blockchain ist aktuell \u00fcberaus popul\u00e4r. Er wird meistens mit Kryptow\u00e4hrungen wie Bitcoin in Verbindung gebracht. Blockchain ist aber lediglich die Technologie und Bitcoin eine daraus resultierende Anwendung ist (Ernst & Young, 2022)<\/a>. Eine Blockchain besteht aus einzelnen Bl\u00f6cken, auf denen Datenverl\u00e4ufe, beispielsweise Transaktionen, gespeichert sind. Da alle Transaktionsschritte aufgezeichnet und mittels identischer Kopien auf verschiedenen Servern gespeichert werden, handelt es sich hierbei um ein dezentrales Register. Dieses kryptografische Protokoll ist sehr sicher, da es weltweit einmalig ist (UBS Chief Investment Office Global Wealth Management, 2022, S. 1)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Blockchain-Transaktionen in der Schweiz<\/h2>\n\n\n

Die Schweiz gilt in der Blockchain-F\u00f6rderung als einer der global fortschrittlichsten Finanzpl\u00e4tze im Fintech- und Blockchain-Bereich (Staatssekretariat f\u00fcr internationale Finanzfragen SIF, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Einen Meilenstein setzte die im M\u00e4rz 2019 abgeschlossene Immobilientransaktion der Liegenschaft \u2039Hello World\u203a an der Grabenstrasse 3 in Baar mit rund 3 Millionen Franken bzw. 20 % des Liegenschaftswertes. Diese Anteile wurden tokenisiert und anschliessend an vier Investoren verkauft. Dies gilt als erste Immobilientransaktion auf der Blockchain in der Schweiz (Kasanmascheff, 2019)<\/a>.<\/p>\n

Unmittelbar danach folgte der Kauf einer Immobilie \u2039B52\u203a an der Z\u00fcrcher Bahnhofstrasse 52 durch die Unternehmung BrickMark. Diese hat im Januar 2020 mit dem Erwerb als erste europ\u00e4ische Immobiliengesellschaft eine Tokenisierung durchgef\u00fchrt. Bei der Transaktion wurden 80 % des Liegenschaftswerts mit Anteilen an der Eigent\u00fcmerschaft Bahnhofstrasse AG im Wert von 130 Millionen Franken abgewickelt, im Rahmen eines Share Deals in digitale Tokens umgewandelt und \u00fcber die Blockchain-Plattform umgesetzt. Der Fall gilt als gr\u00f6sste Immobilientransaktion mit Token weltweit (Spett, 2020)<\/a>. Diese beiden Pioniertransaktionen k\u00f6nnen als wegweisend f\u00fcr den Start des tokenisierten Immobilienerwerbs in der Schweiz angesehen werden.<\/p>\n\n\n

Aktueller Stand der Tokenisierung von Immobilien in der Schweiz<\/h2>\n\n\n

Der Gartner Hype Cycle ist ein Modell, das den Reifegrad und die Akzeptanz neuer Technologien und Anwendungen darstellt. Die Grafik zeigt den Verlauf einer Technologie von ihrer ersten Einf\u00fchrung bis zur allgemeinen Akzeptanz und verdeutlicht, wie Unternehmen sie am besten nutzen k\u00f6nnen, um Gesch\u00e4ftsprobleme zu l\u00f6sen oder neue Chancen zu nutzen (Gartner Deutschland GmbH, 2023)<\/a>. Im Hinblick auf den Technologiereifegrad, siehe Abbildung 1, befindet sich die Blockchain-Technologie auf der «Spitze des Gipfels der \u00fcberzogenen Erwartungen». Alles, was bisher als Blockchain benannt wurde, war einem ungebremsten Hype ausgesetzt. Es ist also davon auszugehen, dass eine Wende ins «Tal der Ern\u00fcchterung» unmittelbar bevorsteht. Nach Einsch\u00e4tzung von Blockchain-Experte Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein und Studiengangsleiter des Master of Science in Real Estate an der Hochschule Luzern, wird eine langsame Ann\u00e4herung an die Produktivit\u00e4t stattfinden (M. Tr\u00fcbestein, pers\u00f6nliche Kommunikation, 16. M\u00e4rz 2023).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Positionierung digitaler Technologien im Hype-Zyklus 2023 (pom+Consulting AG, 2023, S. 17)
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Indizien daf\u00fcr liefern die Erhebungen der pom+ Consulting AG gem\u00e4ss der Abbildung 2. Diese Firma erhebt den Technologiereifegrad in der Schweiz j\u00e4hrlich mittels der Digital-Real-Estate-Umfrage. Dabei belegt Blockchain mittlerweile den Schlussrang. \u00abBegr\u00fcnden l\u00e4sst sich dies, dass Nutzen vieler Technologien, die in der Bau- und Immobilienbranche zum Einsatz kommen, heute kritischer gesehen werden als noch vor drei Jahren. Wenn sich die Gesch\u00e4ftsmodelle auf Basis der Tokenisierung nachhaltig ver\u00e4ndern, wird sich der Einsatz und Nutzen ver\u00e4ndern, was dieser Technologie zu Auftrieb verhilft. Dass Blockchain einen st\u00e4rkeren Nutzen und Einsatz erlangt, sind gesetzliche Vorgaben n\u00f6tig, die aber heute sehr weit fortgeschritten sind\u00bb, so Michael Tr\u00fcbestein (M. Tr\u00fcbestein, pers\u00f6nliche Kommunikation, 16. M\u00e4rz 2023). Damit meint er die gesetzlichen Regelungen f\u00fcr die Blockchain-Technologie zur Rechtssicherheit und Erm\u00f6glichung von Innovation und Wachstum. Diese hat  die Schweiz am 1. August 2021 als eines der ersten L\u00e4nder der Welt erlassen (Staatssekretariat f\u00fcr internationale Finanzfragen SIF, 2022).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Rangfolge der digitalen Technologien bez\u00fcglich Einsatz und Nutzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft (pom+Consulting AG, 2023, S. 18)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Bei der Tokenisierung von Immobilien wird zwischen direktem und indirektem Erwerb unterschieden. Bei einem direkten Erwerb wird die Immobilie tokenisiert. Bei indirektem Erwerb ersteht die Zweckgesellschaft die Immobilie. Anschliessend werden die Anteile der Zweckgesellschaft tokenisiert oder die Zweckgesellschaft emittiert Anleihen, die tokenisiert werden, siehe Abbildung 3.<\/p>\n

Ein direkter Erwerb durch Tokenisierung ist heute noch nicht m\u00f6glich. Derzeit ist bei einem direkten Immobilienkauf immer einen grundbuchliche Eigentums\u00fcbertragung notwendig, welche mittels einer \u00dcberschreibung des Grundbuchtitels erfolgt (Mauchle, 2021).<\/p>\n

Im Gegensatz dazu ist die Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen heute bereits g\u00e4ngige Praxis, wie an den Beispielen der Liegenschaften \u2039Hello World\u203a und der \u2039B52\u203a aufgezeigt. Es gibt verschiedene M\u00f6glichkeiten, die \u00f6konomischen Rechte an Liegenschaften zu vermitteln, ohne dass das Eigentum tats\u00e4chlich \u00fcbertragen wird. Beispielsweise kann eine Immobiliengesellschaft die Liegenschaft erwerben und Investoren k\u00f6nnen als Fremd- oder Eigenkapitalgeber durch Anleihen, Aktien oder Partizipationsscheine an der Gesellschaft beteiligt sein. Diese Wertpapiere k\u00f6nnen durch die Blockchain-Gesetzgebung unproblematisch tokenisiert werden. Alle anderen Formen von indirekten Immobilienanlagen wie Fondsstrukturen k\u00f6nnen ebenfalls ihre Anteile in tokenisierter Form ausgeben.<\/p>\n

Diese Emissionen unterliegen der Prospektpflicht, genau wie bei der herk\u00f6mmlichen Ausgabe von Wertpapieren, Wertrechten oder Bucheffekten. Bei Wohnliegenschaften ist zu beachten, dass bei der Tokenisierung ebenfalls das Lex-Koller-Gesetz gilt (Luchsinger G\u00e4hwiler, 2022)<\/a>.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 3: Tokenisierung von Immobilien (UBS Chief Investment Office Global Wealth Management, 2022, S. 2)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Kurzfristig wird durch die Tokenisierung kein Preiseffekt auf dem Schweizer Immobilienmarkt erwartet (UBS Chief Investment Office Global Wealth Management, 2022, S. 2)<\/a>. \u00abDie Tokenisierung k\u00f6nnte vielmehr zur St\u00e4rkung des Immobilienmarkts f\u00fchren. Je mehr diversifizierbare Anlageprodukte zur Verf\u00fcgung stehen, desto interessanter kann das f\u00fcr Investoren werden\u00bb, so Michael Tr\u00fcbestein (M. Tr\u00fcbestein, pers\u00f6nliche Kommunikation, 16. M\u00e4rz 2023).<\/p>\n

\u00dcber das aktuelle Handelsvolumen indirekter Immobilienanlagen gibt es ausser bei den beiden Pioniertransaktionen keine verl\u00e4sslichen Sch\u00e4tzungen. \u00abDas liegt daran, dass der Markt sehr intransparent ist und nur wenige Transaktionen \u00f6ffentlich bekannt werden und die Transaktionen noch vor\u00fcbergehend auf privaten Plattformen durchgef\u00fchrt werden\u00bb, erkl\u00e4rt Michael Tr\u00fcbestein. Zu den privaten Anbietern z\u00e4hlen unter anderem Crowdlitoken, Brickmark Group und SwissRealCoin. Neben privaten Plattformen positionieren sich die \u00f6ffentlichen Handelspl\u00e4tze wie die Digitale B\u00f6rse Z\u00fcrich SDX (Six Digital Exchange) sowie die Berner B\u00f6rse BX Swiss ebenfalls f\u00fcr den tokenisierten Immobilienhandel. \u00abDie Schweiz hat gute Arbeit geleistet im Bereich der Tokenisierung. Es wurden bereits grosse, erfolgreiche Transaktionen gemacht. Die Schweiz ist ein innovatives Land, welches eine gute Gesetzgebung hat. Dieser Vorsprung darf nun aber nicht verspielt werden. Aktuell braucht es mehr positive Pilotprojekte, welche die Anwendung vor allem f\u00fcr institutionelle Anleger zeigen\u00bb, stellt Michael Tr\u00fcbestein fest (M. Tr\u00fcbestein, pers\u00f6nliche Kommunikation, 16. M\u00e4rz 2023).<\/p>\n\n\n

Probleme und Potentiale in der Zukunft<\/h2>\n\n\n

Aktuell gilt aufgrund der aktuellen Gesetzgebung in der Schweiz ein Grundbuchzwang. Solange das Grundbuch nicht auf einer Blockchain verf\u00fcgbar ist, kann ein direkter Handel nicht stattfinden (Mauchle, 2021).<\/p>\n

Des Weiteren fehlen aktuell noch die technischen Standards, um die regulatorischen Vorschriften wie die Identit\u00e4tspr\u00fcfung der Token-K\u00e4ufer mit der Konformit\u00e4t von \u2039Lex Koller\u203a zu \u00fcberpr\u00fcfen (UBS Chief Investment Office Global Wealth Management, 2022, S. 2)<\/a>.<\/p>\n

Die Tokenisierung von Fonds und das Crowdfunding von Immobilien bieten Investoren ein erhebliches Potential, da jeder Token alle Informationen, Rechte und programmierbaren Anweisungen in digitaler Form enth\u00e4lt. Jeder Teilnehmer hat somit direkte Zugriffsrechte und kann innerhalb von Sekunden handeln sowie sp\u00e4tere Zins- oder Dividendenzahlungen automatisch erhalten. Im Vergleich zum Fonds- und Crowdfounding Prozess sparen die Vertragsparteien b\u00fcrokratischen Aufwand, Zeit und Geld. Die direkte Handelbarkeit der Tokens st\u00e4rkt zudem die Liquidit\u00e4t der Investoren, was den Handlungsspielraum sowohl f\u00fcr Emittenten (gr\u00f6sserer Liquidit\u00e4tspool) als auch f\u00fcr Anleger (Erweiterung des Anlagespektrums) erweitert. Dar\u00fcber hinaus erm\u00f6glicht die Tokenisierung von geschlossenen Fonds auch eine gr\u00f6\u00dfere Flexibilit\u00e4t bei der Portfoliozusammensetzung und erweitert das Anlagespektrum f\u00fcr Investoren, da es m\u00f6glich wird, auch kleinere Verm\u00f6genswerte zu einem Fonds zusammenzufassen. Dadurch k\u00f6nnen Fondsmanager breiter diversifizieren und das Portfolio mit einer gr\u00f6sseren Vielfalt an Anlageklassen best\u00fccken, was wiederum das Risiko-Rendite-Profil verbessern kann (O’Brien, Rietz, & Kranz, 2022)<\/a>.<\/p>\n

Zus\u00e4tzlich erweitert die Tokenisierung das Anlagespektrum f\u00fcr Investoren, da es ihnen erm\u00f6glicht, in Verm\u00f6genswerte zu investieren, die ihnen normalerweise nicht zug\u00e4nglich w\u00e4ren. So k\u00f6nnen beispielsweise Immobilien oder Kunstwerke, die normalerweise einem begrenzten Kreis von Investoren zur Verf\u00fcgung stehen, in Tokenform auf den Markt gebracht werden und f\u00fcr eine breitere Palette von Anlegern zug\u00e4nglich gemacht werden.<\/p>\n

Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein entscheidender Faktor der Wirtschaft und wird aufgrund seines hohen Gesamtwertes von rund 3,6 Billionen Schweizer Franken als einer der bedeutendsten M\u00e4rkte des Landes betrachtet (Neff, 2020)<\/a>. Aktuell ist allerdings lediglich ein Bruchteil davon f\u00fcr die Allgemeinheit handelbar. Die Tokenisierung von Immobilienassets erm\u00f6glicht in den kommenden Jahren die Entfaltung des Marktpotentials.<\/p>\n

F\u00fcr die Zukunft sind intelligente Vertr\u00e4ge (Smart Contracts) vielversprechend. Sie k\u00f6nnen mit den Token verkn\u00fcpft werden. Das bedeutet, dass alle relevanten Objektinformationen und vertraglichen Vereinbarungen in programmierter Form dokumentiert werden. Somit ist es technisch m\u00f6glich, Verm\u00f6genswerte in Form von Token digital direkt von Nutzer zu Nutzer schnell und zu jeder Zeit zu \u00fcbertragen oder auf einem Sekund\u00e4rmarkt zu handeln. Auf Basis der Blockchain-Technologie k\u00f6nnen Transaktionen nachvollziehbar, nachtr\u00e4glich unver\u00e4nderlich und damit manipulationssicher durchgef\u00fchrt werden. Damit w\u00fcrden traditionelle Bindeglieder wie Notare und Banken nahezu wegfallen oder deren T\u00e4tigkeit w\u00fcrde sich ver\u00e4ndern. Im Weiteren besteht die Option, Mietertr\u00e4ge automatisiert an den Token-Inhaber auszuzahlen. Es k\u00f6nnen auch Verm\u00f6genswerte in Anteile zerlegt und f\u00fcr eine breite Zielgruppe zug\u00e4nglich gemacht werden (UBS Chief Investment Office Global Wealth Management, 2022, S. 1)<\/a>.<\/p>\n\n\n

Fazit<\/h2>\n\n\n

Die Blockchain-Technologie, die auf der die Tokenisierung basiert, bietet eine dezentralisierte und sichere M\u00f6glichkeit, Eigentum an Verm\u00f6genswerten abzubilden. Die Tokenisierung hat ein grosses Entwicklungspotential. Die Legislative und die Eidgen\u00f6ssische Finanzmarktaufsicht FINMA haben in den letzten Jahren ein gesetzliches Umfeld daf\u00fcr geschaffen und somit die Vorreiterrolle der Schweiz gest\u00e4rkt. Es wurden auch bereits wegweisende Transaktionen auf indirekten Immobilienanlagen durchgef\u00fchrt. Die Blockchain-Technologie befindet sich derzeit auf dem H\u00f6hepunkt des Hypes und es wird erwartet, dass eine Phase der Ern\u00fcchterung folgen wird, bevor sie ihre volle Produktivit\u00e4t entfalten kann. Dann wird Tokenisierung in der Immobilienwirtschaft eine ernstzunehmende Entwicklung darstellen und die Schweiz wird angehalten sein, den erarbeiteten Vorsprung nicht zu verlieren.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Tokenisierung soll Investitionen in Immobilien effizienter machen. Aktuell beschr\u00e4nkt sie sich in der Schweiz auf indirekte Immobilienanlagen. Falls sich die Tokenisierung direkter Immobilienanlagen in Zukunft durchsetzt, k\u00f6nnte das Potential der intelligenten Vertr\u00e4ge (Smart Contracts) voll ausgesch\u00f6pft werden.<\/p>\n","protected":false},"author":128,"featured_media":7407,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"1179,5717,5071,1520,360,3735","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153166],"tags":[7089,153088],"class_list":["post-7398","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-studentische-beitraege","tag-immobilien","tag-tokenisierung"],"acf":[],"yoast_head":"\nTokenisierung im Immobilienmarkt \u2013 Eine ernstzunehmende Entwicklung - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Die Tokenisierung soll Investitionen in Immobilien effizienter machen. 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