{"id":7444,"date":"2023-07-20T06:30:00","date_gmt":"2023-07-20T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7444"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"nachhaltige-immobilien-teil-2-3-staerken-und-schwaechen-von-wohngebaeuden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/07\/20\/nachhaltige-immobilien-teil-2-3-staerken-und-schwaechen-von-wohngebaeuden\/","title":{"rendered":"Nachhaltige Immobilien Teil 2\/3: St\u00e4rken und Schw\u00e4chen von Wohngeb\u00e4uden"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Christian Kraft<\/a> und Leonard Fister<\/a>, HSLU<\/p>\n\n

St\u00e4rken und Schw\u00e4chen von Wohngeb\u00e4uden sind sehr individuell \u00fcber die verschiedenen Aspekte der Nachhaltigkeit verteilt. Die Dimensionen der Nachhaltigkeit sollte man grunds\u00e4tzlich nicht gegeneinander ausspielen, weil sonst die Umsetzung wichtiger Einzelziele blockiert wird. Zweifellos ist es wichtig, CO2<\/sub>-Emissionen zu reduzieren. Dennoch muss man das grosse Ganze im Auge behalten und deshalb ist es nicht nur wichtig, dass der CO2<\/sub>-Ausstoss reduziert wird, sondern besonders wo, mit welchem Impact und mit welchen Konsequenzen f\u00fcr andere, abh\u00e4ngige Dimensionen.<\/p>\n

Raum- und immobilien\u00f6konomische Grundlagen m\u00fcssen deshalb bei der Allokation nachhaltiger Investitionen st\u00e4rker ber\u00fccksichtigt werden. Doch viele Projekte, die Wohnraum mit hoher Ressourceneffizienz dort schaffen oder verbessern k\u00f6nnten, wo viele Menschen wohnen und leben m\u00f6chten, werden derzeit durch bekannte und viel diskutierte Gr\u00fcnde blockiert oder verz\u00f6gert.<\/p>\n

Stattdessen fliessen Investitionen oft an jene Orte, wo sich die Umsetzung nachhaltiger Massnahmen m\u00f6glichst einfach realisieren l\u00e4sst. So kommen Steuergelder, Subventionen und verg\u00fcnstigte Finanzierungen oft nur wenigen und oftmals privilegierten Menschen zugute, und fliessen in Lagen und Objekte, an denen sich Abwertungen aufgrund gestiegener Zinsen als erstes manifestieren. Schweizweit sind im GWR 311’000 Wohngeb\u00e4ude mit 360’000 Wohnungen mit erneuerbaren Energietr\u00e4gern registriert, die schlecht oder gar nicht an den \u00f6ffentlichen Verkehr angebunden sind, ihren Bewohnern keine Infrastruktur im Umfeld bieten und pro Wohnung mehr als 83 m2<\/sup> Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che (Schweizer Median) ben\u00f6tigen. Diese Wohngeb\u00e4ude sind effizient in Sachen Betriebsenergie, aber in der Gesamtschau sind sie sicher nicht nachhaltig.<\/p>\n

Wenn finanzielle Ressourcen nicht unendlich zur Verf\u00fcgung stehen, sollte man schlechtem Geld kein gutes Geld hinterherwerfen und lieber dort ansetzen, wo Gesellschaft, \u00d6kologie und \u00d6konomie am meisten von den Investitionen profitieren k\u00f6nnen. M\u00f6glichkeiten hierf\u00fcr gibt es viele: 181’000 Wohngeb\u00e4ude, die mit ihren fossilen Heizsystemen 1.2 Millionen Wohnungen (!) versorgen, sind infrastrukturell und verkehrstechnisch bestens eingebettet und sie verbrauchen wenig Land. Allein aufgrund der wirtschaftlichen Rentabilit\u00e4t und Werthaltigkeit dieser H\u00e4user, ihrer effizienten Nutzung der (fossilen) Energie, ihres gesellschaftlichen Nutzens und ihrer positiven Bedeutung f\u00fcr durchmischte Quartiere und nachhaltige Mobilit\u00e4t f\u00e4llt es schwer, sie nicht als nachhaltig zu bezeichnen. Doch der letzte Makel des CO2<\/sub>-Ausstosses bleibt. Findet sich keine rechtlich, technisch und wirtschaftlich tragbare L\u00f6sung zur Beseitigung dieses Makels, werden sie zu \u00abStranded Assets\u00bb an besten Lagen.<\/p>\n

Damit das nicht passiert, ben\u00f6tigen Mehrfamilienh\u00e4user an guten Lagen nicht unbedingt Subventionen, sondern vor allem mehr Rechts- und Planungssicherheit, Unterst\u00fctzung durch Gemeinden und Nachbarn und keine zus\u00e4tzliche Absch\u00f6pfung von Mehrwerten, die zur Deckung der unternehmerischen Risiken bei Sanierungen und Aufstockungen ben\u00f6tigt werden. Um die Dimensionen der Nachhaltigkeit nicht gegeneinander auszuspielen, geht es also nicht um die Frage, ob Einzelobjekte gut oder schlecht zu bewerten sind, sondern wo und wie zuk\u00fcnftig investiert werden sollte, um mit limitierten Ressourcen m\u00f6glichst viel zu erreichen.<\/p>\n

Alle registrierten Schweizer Wohngeb\u00e4ude lassen sich diesbez\u00fcglich anhand weniger Indikatoren kategorisieren. Die Kombination aus CO2<\/sub>-Emission im Betrieb und Nutzungsdichte illustriert das besonders gut. Die ben\u00f6tigte Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che pro Person ist in der Stadt nur halb so gross wie auf dem Land. Und obwohl in der Stadt ein h\u00f6herer Anteil an Geb\u00e4uden fossil geheizt wird als auf dem Land, ist die ben\u00f6tigte Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che in fossil geheizten Geb\u00e4uden pro Person in der Stadt immer noch kleiner als auf dem Land, siehe Abbildung 1. Dies verdeutlicht die markanten Gr\u00f6ssenvorteile im dicht bebauten urbanen Raum.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Geb\u00e4udegrundfl\u00e4chenverbrauch pro Person oder Wohnung nach Region und Heizsystem. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2017, BFS, 2021a, BFS, 2023 und BAFU 2023a).<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die Kombination aller drei Faktoren deutet Handlungsoptionen f\u00fcr jedes der 1.8 Millionen Wohngeb\u00e4ude an. Dazu werden die Geb\u00e4ude auf Basis des CO2<\/sub>-Rechners des Bundes zun\u00e4chst nach ihrem Prim\u00e4renergietr\u00e4ger f\u00fcr das Heizsystem in die zwei Gruppen \u00abfossil\u00bb und \u00aberneuerbar\u00bb eingeteilt. Die \u00d6V-G\u00fcteklasse (y-Achse) repr\u00e4sentiert die N\u00e4he, Verf\u00fcgbarkeit und Qualit\u00e4t des \u00d6V-Angebotes und die Qualit\u00e4t der fussl\u00e4ufigen Infrastruktur. Die pro Wohnung ben\u00f6tigte Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che (x-Achse) misst den Landverbrauch des Geb\u00e4udes.<\/p>\n

Die Boxplots in Abbildung 2 zeigen die Verteilung aller Wohngeb\u00e4ude entlang der Dimensionen an: Im rechten oberen Quadranten liegen Geb\u00e4ude, die schlecht oder gar nicht an den \u00f6ffentlichen Verkehr angebunden sind und gleichzeitig viel Land verbrauchen. Im linken unteren Quadranten hingegen liegen Geb\u00e4ude, die ausreichend bis sehr gut \u00d6V-technisch erschlossen sind, und pro verf\u00fcgbare Wohnung wenig Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che ben\u00f6tigen. Die Grenzen der Quadranten werden durch den Median der jeweiligen Dimension bezogen auf die gesamte Schweiz definiert.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Geb\u00e4udepark und -mengenger\u00fcst nach drei Nachhaltigkeitsdimensionen. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2021a, ARE, 2023, BAFU, 2023 und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die datengest\u00fctzte Simplifizierung erlaubt eine grobe Priorisierung der Investitionen, die zur Erreichung oder langfristigen Sicherung der Nachhaltigkeit n\u00f6tig sind. Mit der Priorit\u00e4t 1 l\u00e4sst sich die Gesamtnachhaltigkeit mit geringstem Aufwand optimieren. Im dargestellten Mengenger\u00fcst sind das insbesondere rund 250’000 fossil beheizte Wohngeb\u00e4ude innerhalb der \u00d6V-G\u00fcteklassen A und B. Sie sind \u00fcberdurchschnittlich gross, wodurch viele Menschen dort von den nachhaltigen Investitionen profitieren. Am anderen Ende der Skala stehen knapp 180’000 fossil geheizte Wohngeb\u00e4ude ohne \u00f6ffentlichen Verkehrsanschluss und mit hohem Landfl\u00e4chenverbrauch. Hierbei handelt es \u00fcberwiegend um Einfamilienh\u00e4user, deren nachhaltige Weiterentwicklung schwierig finanzierbar und mit limitierter gesamtnachhaltiger Wirkung ist.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 3: Handlungsoptionen und Investitionspriorit\u00e4ten, schematisch<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die f\u00fcr eine nachhaltige bauliche Entwicklung verf\u00fcgbaren Ressourcen sind limitiert. Es ist daher entscheidend, sie f\u00fcr die richtigen Massnahmen an den richtigen Orten einzusetzen: Dort, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, wo Menschen aufgrund der Verkehrserschliessung und Infrastruktur gerne und nachhaltig leben k\u00f6nnen und wo wenig Land verbraucht wird, sind weitere nachhaltige Investitionen in Relation zum investierten Kapital besonders wirksam. An schlecht erschlossenen Lagen erschweren tiefe Objektwerte, fehlende Ertragspotenziale und der vergleichsweise hohe Aufwand einen vergleichbar nachhaltigen Zustand und verschlechtern die Kosten-\/Impactrelation teilweise deutlich.<\/p>\n

Im kommenden Blogbeitrag folgen empirische Analysen der Einzelparameter von 1.8 Millionen Wohngeb\u00e4uden. Der zugrundeliegende Datensatz basiert auf \u00f6ffentlichen Informationen. Wir stellen ihn allen interessierten Institutionen auf Anfrage (leonard.fister@hslu.ch<\/a>) zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

Sind Sie an weiteren Aspekten dieses Themas interessiert? Dann melden Sie sich f\u00fcr die Konferenz \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft 2023\u00bb<\/strong><\/a> am 15. November von 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr am IFZ\/Campus Zug-Rotkreuz an.<\/p>\n

Den vollst\u00e4ndigen Sustainable Lending Monitor finden Sie hier: https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/download\/sustainable-lending-monitor\/<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In einer dreiteiligen Blogserie beleuchten wir die Fragen, (1) ob und wie Banken die Nachhaltigkeit von Geb\u00e4uden mit Finanzierungskonditionen beeinflussen k\u00f6nnen, (2) wie nachhaltige St\u00e4rken und Schw\u00e4chen von 1.8 Millionen Schweizer Wohngeb\u00e4uden verteilt sind und (3) welche Handlungsoptionen bestehen, um die Schw\u00e4chen zu verbessern. Weitere Ergebnisse und L\u00f6sungen pr\u00e4sentieren und diskutieren wir am 15. November 2023 von 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr an der Konferenz \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft 2023\u00bb.<\/p>\n","protected":false},"author":128,"featured_media":7448,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"1871,110,676,544,2062,3524","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153164,153162],"tags":[7089,153087,1729],"class_list":["post-7444","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-forschung","category-maerkte","tag-immobilien","tag-nachhaltige-immobilien","tag-nachhaltigkeit"],"acf":[],"yoast_head":"\nNachhaltige Immobilien Teil 2\/3: St\u00e4rken und Schw\u00e4chen von Wohngeb\u00e4uden - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"In einer dreiteiligen Blogserie beleuchten wir die Fragen, (1) ob und wie Banken die Nachhaltigkeit von Geb\u00e4uden mit Finanzierungskonditionen beeinflussen k\u00f6nnen, (2) wie nachhaltige St\u00e4rken und Schw\u00e4chen von 1.8 Millionen Schweizer Wohngeb\u00e4uden verteilt sind und (3) welche Handlungsoptionen bestehen, um die Schw\u00e4chen zu verbessern. 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